Creditul ipotecar in Romania

UNIVERSITATEA ROMANO-AMERICANA, BUCURESTI

FACULTATEA: Relatii Financiar-Bancare Interne si Internationale

SPECIALIZAREA: Finante si Banci

Creditul ipotecar in Romania

1.Definire

Conform definitiei uzuale, creditul ipotecar reprezinta creditul bancar acordat pe termen lung si garantat cu un contract de ipoteca. Creditul ipotecar se acorda, de regula, pentru construirea, cumpararea sau transformarea de locuinte. Ipoteca se constituie asupra bunului imobiliar in cauza. . In mod normal, returnarea acestor resurse se face insotita de plata unei dobanzi ce remunereaza pe imprumutator.

In ceea ce priveste natura resurselor ar fi totusi de subliniat cadrul general in care poate opera creditul, dar mediul economic actual face ca relatiile de credit sa nu se poata emancipa de haina monetara. Cea mai mare parte a acestei relatii de credit privesc mobilizarea capitalurilor disponibile si a economiilor realizandu-se pe piata monetara sau financiara.

Cadrul juridic al creditului ipotecar este consacrat de Constitutie care prevede dreptul la o proprietate privata ca o conditie fireasca a dezvoltarii economiei de piata si a cresterii calitatii vietii, iar Legea Creditului Ipotecar nr190/1999 prevede destinatia creditului ipotecar pentru constructia de locuinte, reparatii si consolidari cu destinatie locativa, industriala sau comerciala.

Beneficiarii creditului ipotecar pot fii persoanele fizice sau juridice.

Termenul de acordare al unui credit ipotecar este de minim 10 ani.

Institutii ipotecare in Romania sunt ANL (Agentia Nationala pentru Locuinte), bancile comerciale, CEC, altele.

Contractul de ipoteca este un contract de garantie reala ce are ca obiect un bun imobiliar. Acest contract se incheie intre debitor si creditor.

Contractul de credit ipotecar are in componenta sa mai multe clauze, cum ar fi:

Proprietatea care serveste drept garantie a rambursarii.

Conditii de renumerare a capitalului - dobanda.

Termenele/Scadentele de rambursare.

Circumstantele in care datorita nerespectarii clauzelor contractuale debitorul isi poate pierde proprietatea.

Elementele creditului

Elementele creditului sunt:

resursele creditului

relatiile creditului

Operatiunea de creditare mai presupune existenta si asumarea unor riscuri de catre creditori si respectiv angajarea unor garantii in favoarea acestuia de catre debitori.

Garantiile se pot structura astfel:

1. Garantia personala, care reprezinta angajamentul luat de o terta persoana (garant) de a plati creditorului datoria in cazul in care debitorul se afla in incapacitate de plata si cuprinde:

a) Garantia personala simpla - ofera garantului posibilitatea de a negocia indeplinirea obligatiilor sale de plata in sensul de a cere executarea primordiala a debitorului sau sa raspunda numai pentru partea sa, in cazul in care exista mai multi garanti.

b) Garantia personala solidara - obliga garantul, daca este solicitat de creditor sa plateasca concomitent, sau chiar inaintea debitorului, daca aparent prezinta conditii preferabile de solvabilitate.

2. Garantiile reale, se aplica asupra unor proprietati ale creditorului sau altor terte persoane (garanti) si cuprinde:

a.  Retinerea - asigura creditorului dreptul de a solicita proprietatea unui bun al debitorului atat timp cat nu a fost achitata integral o datorie ce se refera la acel bun. Pentru realizarea acestui drept trebuie indeplinite conditiile:

bunul corporal detinut de debitor sa aiba o legatura cu creanta

creanta trebuie sa fie certa si exigibila

b. Gajarea - este actul prin care debitorul remite creditorului un bun in garantia creditului (gajul) ceea ce de regula se face cu deposedare. Daca gajarea are loc fara deposedare, creditorul primeste un titlu de recunoastere a gajului care este necesar sa fie publicat.Creditorul titular al gajului are, in virtutea gajarii, urmatoarele drepturi:

dreptul de preferinta - de a fi platit inaintea altor creditori, in cazul vanzarii bunului ce reprezinta garantia

dreptul de urmarire - in cazul in care se schimba proprietarul

dreptul de retinere - posibilitatea de a pastra obiectul gajului

dreptul de vanzare - vanzarea in justitie a bunului gajat

Ipoteca - reprezinta actul prin care debitorul acorda creditorului dreptul asupra unui bun imobil aflat in proprietatea sa, fara deposedare si cu publicarea pentru autentificare. Creditorul titular al ipotecii i se confera urmatoarele drepturi:

o  de preferinta

o  de urmarire

Din punct de vedere juridic, ipoteca poate fi:

. legala - prevazuta de lege

. convenita - consimtita prin contract

. judiciara - acordata de organele judecatoresti

Privilegiul - este dreptul acordat de lege creditorului de a avea prioritate in a fi platit atunci cand dispune de o garantie asupra patrimoniului unui debitor. Privilegiile pot fi:

. generale - cand garantia este asupra intregului patrimoniu

. speciale - cand garantia este asupra unor parti de patrimoniu (mobiliar, imobiliar)

Termenul de rambursare

In general se poate structura ca:

. scurt - de la 24 de ore pana la 1 an

. mediu - peste 1 an pana la 5 ani

. lung - peste 5 ani pana la 50 de ani

Dobanda

Are un caracter esential in definirea acordului de credit si de regula poate fi:

. fixa - pe toata durata rambursarii

. variabila - cu modificari, previzibile stabilite de cele doua parti

Ipoteca, din punct de vedere juridic, are la baza:

Teoria titlului - ipoteca este un titlu executoriu ce transfera automat posesia proprietatii in cazul neindeplinirii unor obligatii.

Teoria garantiei - nu se realizeaza transferul real de proprietate, ci se garanteaza executarea unor obligatii doar pana la concordanta valorica cu acestea. O astfel de ipoteca permite debitorului sa retina posesia atat timp cat obligatiile sunt respectate.

Unele tipuri speciale de ipoteci au fost dezvoltate ca raspuns la tipurile particulare de conditii de finantare:

- Ipotecile de grup - folosite pentru finantarea noilor dezvoltari. Se pot dezmembra pe masura realizarii pentru a fi cedate prin scoatere din ipoteca de grup in vederea vanzarii a unor proprietati imobiliare.

- Ipotecile pe echipamente si dotari

- Ipoteca globala pe teren, constructii si echipamente si dottri aferente ce au devenit imobile prin destinatie. Se utilizeaza pentru finantarea achizitiei de echipamente si dotari chiar si pentru locuinte - accesorii de instalatii, accesorii si echipamente de finisaje, mobilier, tamplarie si pardoseli, echipamente casnice.

- Ipoteca deschisa. In cadrul acestei ipoteci se pot suplimenta sumele fara constituirea uneia noi. Este foarte utila pentru asigurarea unor fonduri debitorului ipoteci necesare intretinerii si imbunatatirii proprietatii imobiliare ipotecate. Avantajoasa si pentru creditorul ipotecar deoarece evita devalorizarea proprietatii imobiliare prin degradare sau pastreaza nedegradata capacitatea debitorului pentru onorarea obligatiilor, nemaifolosind la credite pe termen scurt pentru intretinerea in bune conditii a proprietatii imobiliare ipotecate.

- Ipoteca pentru finantarea partiala sau totala a pretului proprietatii care se ipotecheaza. Proprietarul ce doreste sa vanda se constituie in creditor ipotecar incheie actul de vanzare - cumparare dar simultan primeste ca garantii ipotecare proprietatea imobiliara pentru un angajament de plata ulterior.

Riscul de creditare

In analiza de risc a creditelor ipotecare se vor avea in vedere cel putin aspectele legate de urmatoarele elemente: debitorul, proprietatea, piata, legile si reglementarile juridice, administrarea finantarii.

Ierarhizarea acestora este dificil de realizat deoarece fiecare in felul sau este de maxima importanta pentru decizia financiara de creditare si pentru evaluarea riscurilor de investire.

Riscul de majorare a costului proprietatii imobiliare

Acesta se manifesta prin aparitia necesitatii de refinatare a creditului ipotecar cu depasirea ulterioara a beneficiului obtinut de catre serviciul datoriei.

In acest caz, se va analiza foarte atent pentru ca planificarea acordarii transelor de credit sa fie foarte bine amortizata cu programul de realizare a proprietatilor imobiliare. Totodata se va urmari ca esalonarea rambursarii sa fie foarte bine adaptata nevoilor si capacitatii financiare a imprumutatului.

Riscul modificarii ratei dobanzii si a puterii de cumparare

Afecteaza in egala masura atat creditorul cat si debitorul, dar fiecare incearca sa preia daca este posibil o cota cat mai mica din acest risc.

Riscul nerealizarii veniturilor ce sustin rambursarea

Acestei venituri pot avea cel putin doua surse putand fi: venituri generate de insasi proprietatea imobiliara realizata din credit, alte venituri ale debitorului.

Desi la prima vedere pare a fi risc al debitorului, totusi creditorul suporta si el un risc major prin posibilitatea imprumutatului de a intra in incapacitate de plata si trecerea la executarea silita a garantiilor.

Riscul diminuarii valorii garantiilor

Aceasta diminuare se poate referi la:

valoarea proprietatii realizate din credit

valoarea tuturor celorlalte garantii

Efectele suportarii acestui risc apar doar in cazul in care debitorul se afla in incapacitate de plata si se ajunge in situatia executarii silite a garantilor. Daca valoarea acestora s-a diminuat simtitor poate aparea situatia in care nu se pot acoperi: creditul, dobanda, penalizarile, cheltuielile de executare silita.

Riscuri cu caracter general

Aceste riscuri se refera la forta majora in general - calamitati naturale, conflicte armate - dar si accidente (incendiu, inundatii, explozii). In functie de cauzele intamplarii lor, evenimentele pot fi urmare a unor actiuni sau inactiuni ale persoanelor fizice produse cu premeditare sau accidental, ori numai a unor accidente naturale.

2.Credite ipotecare: Romania vs alte tari din Europa- prezent

Desi in anii de boom economic, bancile au acordat extrem de multe credite ipotecare, Romania continua sa se afle pe ultimul loc in UE din punctul de vedere al ponderii creditelor ipotecare in PIB.

Cea mai importanta tara din Uniunea Europeana este Olanda, cu o pondere a creditelor ipotecare in PIB de 99%, urmata de Danemarca cu o pondere de 95,3% si de Marea Britanie cu  80,5%. In SUA, ponderea este de 86,6%.

In Romania, soldul creditelor ipotecare in prezent se ridica la 6,5 mld euro, sau 300 euro/cap de locuitor, sau 5,5% din PIB. In compartie cu Bulgaria unde soldul creditelor ipotecare totalizeaza 4.4 mld. euro, sau 580 euro/cap de locuitor, sau 11,6% din PIB.

In zona euro, totalul creditelor ipotecare aflate in derulare se ridica la 3,65 mii de miliarde de euro, aceasta cifra reprezinta echivalentul a 40% din PIB-ul zonei. Suma pe cap de locuitor in zona euro  este de 11.100 de euro.

Din cifrele prezentate mai sus se intelege ca, in ciuda situatiei dificile cu care se confrunta acum sectorul imobiliar, pe termen mediu si lung Romania va continua sa ramana o piata interesanta pentru banci, potentialul de crestere pe acest segment fiind unul semnificativ.

In momentul de fata sistemul bancar romanesc se confrunta cu restante mai mici la creditele ipotecare decat la creditele pentru consum, dotorata exuberantei cu care bancile au acordat in anii trecuti creditele pentru consum.

Valoarea unui credit ipotecar nu poate depasi 75% din valoarea imobilului pentru achizitionarea caruia se solicita creditul.

In Dec 2006 volumul de credite pe termen lung era cu 71% mai mare decat pe cel pe termen scurt - in lei.

In SUA exista un indice numit "Mortgage market composite index" care arata evolutia cererilor de credite ipotecare. In luna aprilie 2008, acest indice avea o valoare de 746.2 puncte. Un an mai tarziu (aprilie 2009), valoarea indicelui a urcat la 1250.6 puncte, evolutie care indica o crestere de 67% (sursa). Acest lucru arata faptul ca tot mai multi americani doresc sa contracteze un credit ipotecar.

3.Evolutia creditelor in perioada 2008-2010

3.1. Creditul pe anul 2008, grafice

Pe baza datelor publicate de Banca Nationala se  identifica un trend al situatiei restantelor inregistrate in 2008, observand ca ponderea soldului restantelor creditelor in valuta a crescut mai usor decat cea a creditelor in moneda nationala care s-a majorat cu aproape 1 procent de la inceputul anului pana in luna decembrie.

Conform acelorati date, s-a realizat in acelasi timp si un grafic al evolutiei soldului creditelor pana la sfarsitul anului trecut.

Astfel putem observa ca, in luna noiembrie, in timp ce soldul creditelor in moneda nationala a scazut cu 0.42%, soldul creditelor in valuta a crescut cu 2.30% dupa ce in luna anterioara inregistrase o scadere de 1.33%.

In luna decembrie, soldul creditelor in RON a scazut cu 2.14% fata de luna precedenta in timp ce soldul creditelor in valuta a crescut cu 4.18%.

3.2. Analiza creditului pe anul 2010 pana in septembrie

Si in luna septembrie s-au facut simtite efectele OUG 50/2010 reflectate in costurile produselor. Astfel au existat suficiente banci care au luat masura majorarii costurilor practicate pentru creditele din oferta destinata persoanelor fizice, fie prin modificarea completa a structurii de pret, fie prin actualizarea in functie de indicii de referinta. Contraponderea acestor masuri a fost reprezentata de lansarile de produse promotionale cu dobanzi mici care au cantarit, avand in vedere si cota de piata a institutiilor carora le apartin, uneori mai mult decat majorarile de dobanzi. (Ex: creditul de investitii imobiliare "CASA MEA BCR", cu marje de dobanzi incepand de la 4,5%/an).

In cazul depozitelor se ia in calcul valoarea DAE (dobanda compusa), utilizandu-se aceeasi metoda de calcul ca si in cazul produselor de creditare.

Credite Ipotecare/Imobiliare

RON (valoare credit: 200.000 RON, valoare proprietate: 260.000 RON, perioada: 25 ani)

EUR (valoare credit: 25.000 EUR, valoare proprietate: 50.000 EUR, perioada: 20 ani)

Credite de Nevoi Personale cu Ipoteca

RON (valoare credit: 100.000 RON, valoare proprietate: 200.000 RON, perioada: 20 ani)

EUR (valoare credit: 25.000 EUR, valoare proprietate: 50.000 EUR, perioada: 20 ani)

Credite de Nevoi Personale fara Garantii

RON (valoare credit: 20.000 RON, perioada: 5 ani)

EUR (valoare credit: 5.000 EUR, perioada: 5 ani)

4.Concluzii:

In conditiile in care institutiile bancare de pe piata din tara noastra nu se asteapta la o revenire a cererii pentru imprumuturi in viitorul apropiat, ma asteapt la o serie de noi lansari ale unor produse de refinantare, sau campanii promotionale pentru acest tip de produse chiar daca astfel de produse nu pot avea succes in conditiile de piata actuale. O masura poate ceva mai apropiata de realitatea pietei ar fi ca institutiile financiare sa acorde ceva mai multa atentie relatiei cu clientii vechi, deoarece un client care va reusi sa-si achite ratele pe intreaga perioada contractuala (chiar daca la o dobanda mai mica pe care este bine sa o poata negocia) este preferabil unui client care va achita dobanzi mari insa o perioada scurta de timp.

Bibliografie

Cristian Orgonas pe blogul sau

www.ghiseulbancar.ro

www.bnr.ro

www.hotnews.ro

www.businessday.ro