creditul ipotecar in activitatea bancii comerciale romane

Relatii Financiar-Bancare Interne si Internationale

Finante si Banci

CREDITUL IPOTECAR IN ACTIVITATEA

BANCII COMERCIALE ROMANE

1.Definire

Conform definitiei uzuale, creditul ipotecar reprezinta creditul bancar acordat pe termen lung si garantat cu un contract de ipoteca. Creditul ipotecar se acorda, de regula, pentru construirea, cumpararea sau transformarea de locuinte. Ipoteca se constituie asupra bunului imobiliar in cauza.

Creditul ipotecar se acorda pe o perioada de minimum 5 ani pentru persoanele juridice si de minimum 10 ani pentru persoanele fizice, fiind garantat prin ipoteci sau privilegii, astfel cum sunt definite la art. 1.737 din Codul civil, asupra imobilului teren sau constructii - pentru care se acorda creditul.

Cadrul juridic al creditului ipotecar este consacrat de Constitutie care prevede dreptul la o proprietate privata ca o conditie fireasca a dezvoltarii economiei de piata si a cresterii calitatii vietii, iar Legea Creditului Ipotecar nr190/1999 prevede destinatia creditului ipotecar pentru constructia de locuinte, reparatii si consolidari cu destinatie locativa, industriala sau comerciala.

Beneficiarii creditului ipotecar pot fii persoanele fizice sau juridice.

Termenul de acordare al unui credit ipotecar este de minim 10 ani.

Institutii ipotecare in Romania sunt ANL (Agentia Nationala pentru Locuinte), bancile comerciale, CEC, altele.

Contractul de ipoteca este un contract de garantie reala ce are ca obiect un bun imobiliar. Acest contract se incheie intre debitor si creditor.

Contractul de credit ipotecar are in componenta sa mai multe clauze, cum ar fi:

Proprietatea care serveste drept garantie a rambursarii.

Conditii de renumerare a capitalului - dobanda.

Termenele/Scadentele de rambursare.

Circumstantele in care datorita nerespectarii clauzelor contractuale debitorul isi poate pierde proprietatea.

Valoarea unui credit ipotecar nu poate depasi 75% din valoarea imobilului pentru achizitionarea caruia se solicita creditul.

Forme ale creditului ipotecar:

imprumutul pe ipoteca cu dobanda fixa;

imprumutul pe ipoteca cu dobanda variabila, in acest caz variatia dobanzii este determinata pe baza unui indicator specific al pietei financiare, mentionat expres in contractul de credit;

imprumutul pe ipoteca cu rambursare progresiva, prin care debitorul plateste bancii, in prima perioada a duratei de imprumut, doar o cota din rata/amortismentul obisnuit; diminuarea ratei scadente poate fi modica (10-25%) sau forte (pana la 95%), in care caz rambursarea capata, in respectiva perioada, un caracter quasisimbolic; este o forma de credit ce incurajeaza pe acei intreprinzatori cu disponibilitati modeste, dar care au reale perspective de crestere in timp a capacitatii lor de plata;

creditul ipotecar inversat este o forma prin care debitorul incearca sa-si diminueze pierderile probabile rezultate din imobilizarea propriilor resurse intr-o proprietate imobiliara. Dupa achizitia obiectului imobil din propriile sale resurse, proprietarul ipotecheaza acest obiect obtinand, cel putin partial, resurse financiare la nivelul celor investite in respectiva achizitie.

2. Istoric

2.1 Creditul ipotecar in Romania

La nivelul anului 1998 exista o cerere imensa pentru locuinte, conform unor studii statistice erau necesare circa un milion de locuinte, numai la CEC existand la aceea data 280.000 de cereri. Tot in anul 1998, in Romania au fost construite 6.631 de locuinte, din care 551 de locuinte au fost de stat.

Incepand cu anul 2002 bancile au crescut numarul creditelor ipotecare acordate. Anul 2003 a fost anul "exploziei" creditelor ipotecare, astfel, doar intr-o singura luna soldul creditelor ipotecare al BCR (Banca Comerciala Romana) a crescut cu 500 miliarde lei.

In anul 2006 creditele ipotecare reprezentau 25% din totalul creditelor.

Grf.1. Evolutia structurii creditelor retail in Romania pe perioada 2004-2006

sursa Institutul National de Statistica

Se observa o crestere:

pentru creditele de consum de 37,65% in 2005 fata de 2004, in 2006 fiind crestere de 79,77% fata de aceeasi perioada;

pentru creditele imobiliare ipotecare de 99,09% in 2005 fata de 2004 si de  97,89% in 2006;

Anul  2007 a fost numit "anul creditelor retail" . In 2007, creditele pentru populatie au depasit pentru prima data creditele corporatiste si au reprezentat motorul de crestere a creditului. Deasemenea imprumuturile in valuta le-au devansat pe cele in lei din cauza faptului ca imprumuturile in moneda nationala sunt sensibile la modificarile de dobanda.

Totalul creditelor ipotecare acordate in anul 2009 de bancile romanesti a atins 2,5 miliarde euro, reprezentand circa 10% din piata totala a creditului.[2]

Conform BNR, in cazul creditelor ipotecare, la sfarsitul lunii iunie al acestui an restantele reprezentau 3% din sold respectiv 190 mil. euro.

Grf.2. Evolutia restantelor pe tipuri de credite

Din acest grafic se poate observa cresterea sustinuta a restantelor la creditele de nevoi personale garantate cu ipoteci, si o relativa plafonare a restantelor la creditele ipotecare.

Cotidianul 'Financiarul' prezinta o statistica a primelor 11 luni ale anului trecut (2009), potrivit careia romanii au contractat un volum de credite ipotecare in valoare de 3,08 miliarde de lei, cu 44% mai redus decat cel inregistrat in perioada similara din 2008, de 5,57 miliarde de lei

Aproape 20% din totalul creditelor in valuta acordate in Romania in anul 2010 sunt credite ipotecare.

In ianuarie 2010, soldul imprumuturilor ipotecare a urcat cu 1,4%. Iar principalul motor de crestere a finantarilor pentru locuinte a fost pro­gra­mul guvernamental "Prima casa".

Dar, in pofida acestor cresteri, piata ipotecara din tara noastra este cea mai putin dezvoltata. Astfel, raportat la Produsul Intern Brut, valoarea impru­mu­turilor pentru locuinte reprezinta mai putin de cinci procente.

Totodata, si privit din perspectiva datoriei medii, piata creditelor ipotecare din Romania este inca mult in urma. Raportat la numarul de locuitori, valoa­rea medie a unui imprumut pentru locuinte este de numai 267 de euro.

3.Credite ipotecare: Romania vs alte tari din Europa- prezent

Desi in anii de boom economic, bancile au acordat extrem de multe credite ipotecare, Romania continua sa se afle pe ultimul loc in UE din punctul de vedere al ponderii creditelor ipotecare in PIB.[3]

Cea mai importanta tara din Uniunea Europeana este Olanda, cu o pondere a creditelor ipotecare in PIB de 99%, urmata de Danemarca cu o pondere de 95,3% si de Marea Britanie cu  80,5%. In SUA, ponderea este de 86,6%.

In Romania, soldul creditelor ipotecare in prezent se ridica la 6,5 mld euro, sau 300 euro/cap de locuitor, sau 5,5% din PIB. In compartie cu Bulgaria unde soldul creditelor ipotecare totalizeaza 4.4 mld. euro, sau 580 euro/cap de locuitor, sau 11,6% din PIB.

In zona euro, totalul creditelor ipotecare aflate in derulare se ridica la 3,65 mii de miliarde de euro, aceasta cifra reprezinta echivalentul a 40% din PIB-ul zonei. Suma pe cap de locuitor in zona euro  este de 11.100 de euro.

Din cifrele prezentate mai sus se intelege ca, in ciuda situatiei dificile cu care se confrunta acum sectorul imobiliar, pe termen mediu si lung Romania va continua sa ramana o piata interesanta pentru banci, potentialul de crestere pe acest segment fiind unul semnificativ.

In momentul de fata sistemul bancar romanesc se confrunta cu restante mai mici la creditele ipotecare decat la creditele pentru consum, dotorata exuberantei cu care bancile au acordat in anii trecuti creditele pentru consum.

Grf.3 Ponderea creditelor ipotecare in PIB (2008)

Sursa: www.businessday.ro

Cea mai indatorata tara din Uniunea Europeana este Olanda, cu o pondere a creditelor ipotecare in PIB de 99%, urmata de Danemarca cu 95,3% si de Marea Britanie cu 80,5%. In SUA, ponderea este de 86,6%.

Venitul net lunar este insuficient pentru ca solicitantul sa fie eligibil. In Romania nivelul datoriei ipotecare reprezinta doar 4,0% din PIB, in Cehia este peste 10%, iar media in Uniunea Europeana depaseste 49,5% din PIB.

In Romania,in 2008, soldul creditelor ipotecare se ridica in la sau 250 euro/cap de locuitor, sau 4,0% din PIB - spre comparatie, in Bulgaria, soldul creditelor ipotecare totalizeaza 250 euro/cap de locuitor, insa 11,6% din PIB.

In zona euro, in 2008 totalul creditelor ipotecare reprezinta echivalentul a 49% din PIB-ul zonei. Suma pe cap de locuitor este de 12.200 de euro.

Grf 4 Valoarea creditelor ipotecare pe cap de locuitor in 2008

Sursa: www.businessday.ro

In Romania,in 2008, soldul creditelor ipotecare se ridica in la sau 250 euro/cap de locuitor, sau 4,0% din PIB - spre comparatie, in Bulgaria, soldul creditelor ipotecare totalizeaza 250 euro/cap de locuitor, insa 11,6% din PIB.

Din cifrele prezentate mai sus intelegem ca, in ciuda situatiei dificile cu care se confrunta acum sectorul imobiliar, pe termen mediu si lung Rominia va continua sa ramana o piata interesanta pentru banci, potentialul de crestere pe acest segment fiind unul semnificativ.

In ianuarie 2010, soldul imprumuturilor ipotecare a urcat cu 1,4%. Iar principalul motor de crestere a finantarilor pentru locuinte a fost pro­gra­mul guvernamental "Prima casa".

Dar, in pofida acestor cresteri, piata ipotecara din tara noastra este cea mai putin dezvoltata. Astfel, raportat la Produsul Intern Brut, valoarea impru­mu­turilor pentru locuinte reprezinta mai putin de cinci procente. In alte state din regiune, nivelul depaseste 10%. Mai mult, in statele din vestul Europei, ponderea variaza intre 50% (Germania) si aproximativ 100% (Olanda).

Totodata, si privit din perspectiva datoriei medii, piata creditelor ipotecare din Romania este inca mult in urma. Raportat la numarul de locuitori, valoa­rea medie a unui imprumut pentru locuinte este de numai 267 de euro. In schimb, in Bulgaria, nivelul depaseste 560 de euro. Iar in Ungaria, creditul mediu se apropie de 770 de euro per locuitor.

4.Studiu de caz: Creditul ipotecat in activitatea BCR

Banca Comerciala Romana isi inscrie numele pe lista bancilor comerciale nou create si reorganizate dupa 1989. Ea este o institutie speciala, ce poate fi considerata o banca noua pentru ca actul sau de nastere poarta data de 1decembrie 1990, dar in acelasi timp , prin activitatea pe care o desfasoara in cadrul Bancii Nationale din care se desprinde, este deopotriva o banca cu traditie in domeniul bancar.

Creditul ipotecar amplifica motivatia psihologica pentru munca, inclinatia spre economisire, dinamizeaza piata bancari,a ipotecara si de capital in scopul atragerii de resurse financiare pe termen mediu si lung. Aceasta duce la dezvoltarea pe orizontala a industriei de constructii, de productie bunuri de larg consum, a industriei financiar-bancare, a pietei de capital, creditul ipotecar fiind un motor de antrenare a economiei.

Incepand cu anul 2002 bancile au crescut numarul creditelor ipotecare acordate, pentru ca anul 2003 sa devina anul "exploziei" creditelor ipotecare. Astfel, intr-o singura luna, in 2003, soldul creditelor ipotecare, in cazul B.C.R. a crescut cu 500 miliarde lei.

Tot in anul 2003 BCR a lansat primele credite ipotecare cu o scadenta pana la 25 de ani. In prezent perioada de acordare a unui credit ipotecar la BCR poate fi extinsa pana la 30 de ani.

In anul 2004 creditele ipotecare acordate de BCR reprezentau jumatate din total credite acordate.

Valoarea creditelor ipotecare in anul 2005 era de 19.119miliarde lei ajungand in anul 2006 la 19.510 miliarde lei.

Tabel 1. Soldul creditelor angajate de persoane fizice la BCR

Sursa: rapoartele finaciare BCR

Se poate observa o crestere a creditelor acordate persoanelor fizice atat in lei cat si in valuta, respectiv a creditului ipotecar. Acesta crestere se doreaza cererii imense de locuinte in Romania. In anul 2007 s-a produs o crestere semnificativa a acestor credite, anul 2007 fiind numit de catre specialistii in domeniu "anul creditelor retail".

Daca  din volumul total al finantarii, creditele in valuta reprezinta 41%, in cazul creditelor imobiliare/ipotecare acestea au o pondere de 84%, fapt potentat si de eliminarea restrictiilor legate de limita 300% din fondurile proprii impusa anterior de BNR.

In structura creditelor retail in anul 2009 47% din total credite il reprezentau creditele garantate (creditele ipotecare si creditele de consum garantate).

BCR a acordat credite ipotecare cu o valoare totala de peste 465 milioane euro unui numar de aproape 11.500 de familii incepand din luna august 2009.

Tendinta pozitiva a creditelor ipotecare, avand ca principal motor programul guvernamental de creditare "Prima Casa" a fost contrabalansata de declinul puternic al creditarii negarantate.

Se preconizeaza o revenire mai puternica a creditarii ipotecare si in continuare datorita programului Prima Casa.

Creditele garantate (creditele ipotecare si creditele de consum garantate) reprezinta aproximativ 70% din portofoliul total de credite.

Grf.5. Ponderea creditelor ipotecare pentru persoane fizice la BCR

Sursa: https://www.efin.ro/

Tendinta pozitiva a creditelor ipotecare, avand ca principal motor programul guvernamental de creditare "Prima Casa" a fost contrabalansata de declinul puternic al creditarii negarantate.

Se preconizeaza o revenire mai puternica a creditarii ipotecare si in continuare datorita programului Prima Casa.

In portofoliul de retail al BCR care in­suma 5,8 mld. euro la jumatatea anu­lui (2010), cea mai mare pondere este detinuta de creditele de consum fara garantii, cu o cota de 32%, urmate de creditele ipo­tecare, cu 29% si creditele de nevoi per­so­nale garantate cu ipoteca repre­zentand 22% din total. Microcreditele au o pondere de 13%, in timp ce cre­di­tele pe card si descoperitul de cont au cote de cate 2%.

Grf.6. Structura portofoliului de retail al BCR

Sursa: www.zf.ro

Ponderea creditelor ipotecare in totalul creditelor retail la BCR este de 29%, aceasta este datorata, in mare parte, de programul "Prima Casa", BCR fiind cel mai mare finantator al acestui program, ocupand 40% din piata acestuia.

La jumatatea lui 2010, nivelul ne­per­formantelor a sarit la 15,4% din por­tofoliul de retail al BCR, fata de cir­ca 8% in urma cu un an.

Creditele cu in­tar­zieri la plata mai mari de 30 de zile au sarit din nou pana la 10% din portofoliu la sfarsitul lunii iunie, fata de 9,3% in de­cembrie 2009, insa s-au situat sub varful de 10,5% din iunie 2009.

Creditele cu intarzieri de peste 90 de zile au reprezentat 4,2% din portofoliu la jumatatea anului, fata de 3,2% in martie, respectiv 4,9% in iunie 2009.

Grf.7.Evolutia intarzierilor de plata pe portofoliul retail

Sursa: www.zf.ro

Aceste intarzieri, care sunt mai mari in 2010, sunt datorate, in mare parte, de segmentul clientilor an­gajati la stat afectati de reducerea sala­ri­ilor cu 25% si, posibil, de concedieri, numarul cat mai mare de someri.

Concluzii si propuneri

Conform studiilor realizate de Banca Nationala observam ca in Romania, din totalul creditelor acordate populatiei doar 28% reprezinta imprumuturile ipotecare ( In tarile UE ponderea este total inversata creditele ipotecare ajungand pana la 68,9%, in Cehia raportul este net favorabil creditelor ipotecare care detin aproximativ 80%, in Ungaria 67%, in Polonia 30% ).

Cauzele generatoare ale acestui fenomen pot fi :

creditorii sunt vulnerabili la riscul de lichiditate, riscul de dobanda si riscul de creditare;

venitul net lunar este insuficient pentru ca solicitantul sa fie eligibil; in Romania nivelul datoriei ipotecare reprezinta doar 1,6% din PIB, in Cehia este peste 6%, in Croatia aproape 10%, iar media in Uniunea Europeana depaseste 25% din PIB; din salariul unui roman doar 23 % este investit in domeniul ipotecar, restul de 77% fiind destinat consumului;

restrictiile legislative : obligativitatea avansului de 25% necesar pentru acordarea creditului ( in conditiile in care valoarea medie a depozitului in Romania este de 300 EUR ) este de natura sa limiteze expansiunea creditului ipotecar/imobiliar, pentru ca intr-o economie care abia incepe sa se lanseze, iar populatia nu a avut timp sa economiseasca, solicitarea unui avans pentru orice lucru este ca si cum i s-ar spune clientului respectiv ca nu primeste creditul;

starea de subbancarizare evidentiata de gradul redus de intermediere financiara de 21% din PIB, comparativ cu peste 100% in statele din UE;

dobanzile mari pe care bancile le practicau, pana acum, la creditele ipotecare;

insuficienta locuintelor construite fata de cererea mult mai mare.

Creditele ipotecare pentru persoanele fizice au crescut in prímele doua trimestre ale anului 2010 fata de intreg an 2009 datorita, in principal, programului guvernamental "Prima Casa".

Totusi, chiar si cu programul "Prima casa" din acest an, decalajul dintre tara noastra si alte state din regiune nu se va diminua considerabil. Astfel, daca intreg plafonul de 700 mil. euro ar fi consumat in 2010, valoarea medie a unui credit ipotecar ar urca la doar 300 de euro per locuitor. In Polonia, creste­rea a fost de aproape 30% in 2009, ceea ce a condus la o majorare de la 380 de euro/locuitor in decembrie 2008 pana la 480 euro/lo­cui­tor la finele anului trecut.

O masura poate ceva mai apropiata de realitatea pietei ar fi ca institutiile financiare sa acorde ceva mai multa atentie relatiei cu clientii vechi, deoarece un client care va reusi sa-si achite ratele pe intreaga perioada contractuala (chiar daca la o dobanda mai mica pe care este bine sa o poata negocia) este preferabil unui client care va achita dobanzi mari insa o perioada scurta de timp.

O alta masura ce ma astept ca bancile sa o adopte ar fi o serie de noi lansari ale unor produse de refinantare, sau campanii promotionale pentru acest tip de produse chiar daca astfel de produse nu pot avea succes in conditiile de piata actuale.

Bibliografie:

Madalina Antoaneta Radoi, Gestiune Bancara, editura Economica,2009

Legea Nr.190/1999

https://www.bcr.ro/

https://businessday.ro

https://www.efin.ro

www.finzoom.ro

ANEXE:

L E G E

privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare

CAPITOLUL I    Creditul ipotecar si garantarea lui

Art. 1. In conditiile prezentei legi, creditul ipotecar pentru investitii imobiliare desemneaza acel tip de credite acordate de institutii financiare autorizate, destinat sa finanteze construirea, cumpararea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala.

Art. 2. Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare se acorda pe o perioada de minimum 5 ani pentru persoanele juridice si de minimum 10 ani pentru persoanele fizice.

Art. 3. (1) Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare va fi garantat prin ipoteci sau privilegii, astfel cum sunt definite la art. 1.737 din Codul civil, asupra imobilului teren sau constructii pentru care se acorda creditul. (2) Ipoteca astfel constituita pentru garantarea creditului poate avea ca obiect terenul si constructiile ridicate pe acesta ulterior constituirii sale, in limita valorii stabilite prin contract si pe masura utilizarii creditului. (3) Prevederile art. 1.775 din Codul civil nu se aplica ipotecilor constituite pentru garantarea imprumuturilor acordate in conditiile prezentei legi. (4) Ipotecile sau privilegiile constituite pentru garantarea imprumuturilor ipotecare dureaza pana la rambursarea integrala a creditului pentru garantarea caruia au fost infiintate, nefiind aplicabile dispozitiile art. 1.786 din Codul civil. (5) In cazul in care partile sunt de acord, ipoteca va putea fi transferata asupra altui imobil cu o valoare cel putin egala cu cea a imobilului ipotecat anterior. (6) Dupa inscrierea ipotecii asupra noului imobil garantiile anterior constituite asupra acestuia isi inceteaza de drept efectele.

Art. 4. Dispozitiile art. 1.722 din Codul  civil se aplica numai in cazul in care formalitatile de publicitate prevazute de lege au fost indeplinite inainte de inscrierea ipotecii.

Art. 5. Pana la rambursarea integrala a creditului, imobilele ipotecate vor putea fi instrainate numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar. Contractele incheiate cu nerespectarea acestei dispozitii sunt lovite de nulitate absoluta.

CAPITOLUL II    Institutiile care acorda credite ipotecare si persoanele care pot beneficia de credite ipotecare

Art. 6. Bancile, Agentia Nationala pentru Locuinte, Casa de Economii si Consemnatiuni si alte institutii financiare abilitate prin lege, inclusiv fondurile ipotecare, pot acorda credite ipotecare.
Art. 7. Pot beneficia de credite ipotecare in conditiile prezentei legi persoanele fizice care au cetatenia romana si domiciliul in Romania si persoanele juridice romane care au ca obiect de activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor cu destinatie locativa, industriala sau comerciala, precum si persoanele juridice romane care doresc sa construiasca locuinte de serviciu sau de interventie pentru salariatii lor.

CAPITOLUL III Contractul de credit ipotecar si contractele de asigurare

Sectiunea 1 Contractul de credit ipotecar clauze obligatorii pentru protectia imprumutatilor

Art. 8. Cu cel putin 10 zile inainte de semnarea contractului de credit ipotecar imprumutatorul va pune la dispozitie imprumutatului o oferta scrisa care va cuprinde toate conditiile contractului, precum si termenul de valabilitate a acestuia.

Art. 9. Contractul de credit ipotecar nu va putea fi modificat decat prin acordul scris al partilor, cu respectarea prevederilor prezentei legi.

Art. 10. (1) Suma creditului acordat va fi pusa la dispozitie beneficiarului de credit ipotecar esalonat sau integral, plata facandu-se direct catre vanzator in cazul cumpararii unui imobil sau catre constructor in celelalte cazuri. (2) In cazul in care lucrarile pentru care s-a acordat creditul ipotecar vor fi efectuate in regie proprie de catre beneficiarii acestuia, sumele de bani se vor transmite acestora conform unui plan de finantare stabilit prin contract.

Art. 11. (1) Este interzisa conditionarea acordarii unui credit ipotecar de obligatia beneficiarului creditului de a cumpara sau de a subscrie valori mobiliare ale imprumutatorului, indiferent sub ce forma. (2) Interdictia prevazuta la alin. (1) nu se aplica la achizitionarea de titluri de participare ale fondurilor ipotecare.

Art. 12. Clauzele de exigibilitate inainte de termen trebuie prevazute in contractul de credit ipotecar printr-o clauza distincta.

Art. 13. (1) Imprumutatii au dreptul de a rambursa anticipat creditul primit, in conditiile stabilite de parti prin contractul de credit ipotecar. (2) In caz de faliment sau de lichidare voluntara a imprumutatorului, imprumutatii au dreptul de a rambursa anticipat creditul ipotecar primit.

Art. 14. In cazul in care prin contractul de credit ipotecar s-a stabilit ca rata dobanzii sa fie variabila, se vor aplica urmatoarele reguli:

a) variatia ratei dobanzii trebuie sa fie legata de fluctuatiile unui indice de referinta; acesta trebuie sa fie ales dintr-o serie de indici de referinta a caror lista si mod de calcul vor fi stabilite prin hotarare a Guvernului, dupa avizarea acestora de catre Banca Nationala a Romaniei;

b) contractul poate sa prevada ca variatia ratei dobanzii este limitata, in sens crescator si descrescator, la un anumit nivel fata de rata initiala a dobanzii. Contractul poate sa prevada, de asemenea, ca rata dobanzii nu variaza decat atunci cand modificarea in sens crescator sau descrescator inregistreaza, fata de rata initiala a dobanzii, o diferenta minimala determinata;

c) modificarea ratei dobanzii trebuie comunicata imprumutatului cel mai tarziu la data aplicarii noii rate.

Art. 15. In sarcina imprumutatului vor fi puse numai cheltuielile aferente intocmirii dosarului si constituirii ipotecii.

Sectiunea a 2-a Contractele de asigurare obligatorii

Art. 16. (1) Imprumutatul va incheia un contract de asigurare privind bunurile ipotecate, valabil pe toata durata creditului ipotecar. (2) In contractul de asigurare prevazut la alin. (1) imprumutatorul va figura ca beneficiar al politei de asigurare. In cazul in care despagubirile acordate vor depasi valoarea creditului ipotecar ramas de rambursat si a celorlalte sume datorate imprumutatorului, diferenta se cuvine beneficiarului creditului sau mostenitorilor acestuia. (3) Primele de asigurare vor fi achitate de catre imprumutat, o data cu rambursarea ratelor privind creditul ipotecar primit.

Art. 17. In cazul in care imprumutatul este o persoana juridica, acesta va trebui sa incheie un contract de asigurare pentru riscul nefinalizarii constructiilor pentru care s-a acordat creditul ipotecar, beneficiarul fiind imprumutatorul.

Art. 18. Contractele de asigurare prevazute la art. 16 si 17 se vor incheia cu o societate de asigurari, iar imprumutatorul nu va avea dreptul sa impuna imprumutatului un anumit asigurator.
CAPITOLUL IV Executarea creantelor institutiilor care acorda credite ipotecare
Art. 19. In cazul intarzierii la plata, imprumutatorul va trimite beneficiarului imprumutului o notificare prin scrisoare recomandata, prevenindu-l asupra consecintelor incalcarii contractului de credit ipotecar.

Art. 20. In cazul in care, in termen de 30 de zile de la primirea notificarii prevazute la art. 19, beneficiarul creditului nu executa obligatiile, contractul de credit ipotecar se considera reziliat de plin drept si intreaga suma a ratelor de credit cu dobanzile aferente devine exigibila.

Art. 21. Contractul de credit ipotecar, precum si garantiile reale si personale subsecvente constituie titluri executorii, urmand sa fie investite cu formula executorie de catre instanta locului unde este situat imobilul.

Art. 22. (1) Executarea debitorilor se va face fara conditionarea ei de atribuirea unui alt spatiu de locuit. (2) In situatii deosebite instanta de la locul executarii va putea acorda un termen de maximum 90 de zile, in care debitorul isi va gasi o alta locuinta. Aceasta prevedere se aplica numai persoanelor fizice.

Art. 23. Executarea creantelor ipotecare sau privilegiate conform art. 1.737 din Codul civil se va face de catre executorii proprii ai institutiilor financiare autorizate sau de catre executorii judecatoresti, dupa caz, in conditiile legii.

CAPITOLUL V Cesiunea creantelor ipotecare si privilegiate si transformarea acestora in titluri de valoare

Art. 24. (1) Creantele ipotecare si privilegiate conform art. 1.737 din Codul civil, care fac parte din portofoliul unei institutii financiare autorizate prin lege, pot fi cesionate unor institutii financiare autorizate sa actioneze pe pietele de capital. (2) Cesiunea priveste numai creantele ipotecare din portofoliul detinut, care au caractere comune cu privire la natura, originea si riscurile lor.

Art. 25. (1) In baza protofoliului creantelor ipotecare si privilegiate conform art. 1.737 din Codul civil, institutiile financiare abilitate vor putea emite titluri de valoarea negociabile pe piata de capital. Titlurile de valoare vor fi emise in limita a 75% din valoarea portofoliului detinut. (2) Titlurilor de valoare emise de institutiile financiare autorizate li se aplica dispozitiile Legii nr. 52/1994 privind valorile mobiliare si bursele de valori.

Art. 26. Cesiunea creantelor ipotecare va fi notificata, in termen de 10 zile de la efectuarea ei, prin scrisoare recomandata, de catre institutia financiara cedenta debitorului cedat.

Art. 27. In cazul in care institutia financiara autorizata cedenta si cea cesionara nu hotarasc altfel, rambursarea creditelor ipotecare va fi efectuata in continuare prin institutia cedenta, care va transmite institutiei financiare cesionare sumele astfel obtinute. Cheltuielile generate de aceasta operatiune vor fi suportate de cesionar in limita sumelor stabilite prin actul de cesiune a portofoliului respectiv.

Art. 28. In cazul in care institutia cedenta va continua sa primeasca sumele rambursate, executarea ipotecilor si a privilegiilor conform art. 1.737 din Codul civil va fi facuta de catre aceasta in numele si pentru institutia cesionara, pe cheltuiala acesteia din urma.
CAPITOLUL VI Obligatiunile ipotecare

Art. 29. In scopul atragerii fondurilor necesare pentru acordarea de credite ipotecare, institutiile financiare autorizate conform legii pot emite, in conditiile Legii nr. 52/1994, obligatiuni in baza portofoliului de creante ipotecare sau privilegiate detinut.

Art. 30. Obligatiunile ipotecare vor putea fi emise in limita a 60% din valoarea portofoliului.

Art. 31. Obligatiunile ipotecare sunt valori mobiliare si vor fi tranzactionate pe pietele de capital autorizate.
Art. 32. Institutiile financiare autorizate vor constitui un fond de garantare a obligatiunilor ipotecare, care va fi folosit in conditiile prevazute in actele de infiintare ori de organizare a acestuia.
CAPITOLUL VII Dispozitii finale

Art. 33. (1) Institutiile financiare autorizate se afla sub supravegherea prudentiala a Bancii Nationale a Romaniei si sub supravegherea Comisiei Nationale a Valorilor Mobiliare cu privire la activitatea emiterii de obligatiuni. (2) Institutiile financiare autorizate sunt supuse controlului institutiilor abilitate prin lege.

Art. 34. In termen de 30 de zile de la data intrarii in vigoare a prezentei legi Banca Nationala a Romaniei si Comisia Nationala a Valorilor Mobiliare vor elabora norme metodologice comune de aplicare a prezentei legi.

MONITORUL OFICIAL AL ROMANIEI, PARTEA I,

Nr. 611/14.XII.1999 5

Aceasta lege a fost adoptata de Senat in sedinta din 15 noiembrie 1999,
cu respectarea prevederilor art. 74 alin. (2) din Constitutia Romaniei. p. PRESEDINTELE SENATULUI, DORU IOAN TARACILA

Aceasta lege a fost adoptata de Camera Deputatilor in sedinta din 16 noiembrie 1999, cu respectarea prevederilor art. 74 alin. (2) din Constitutia Romaniei. p. PRESEDINTELE CAMEREI DEPUTATILOR, ACSINTE GASPAR

Bucuresti, 9 decembrie 1999. Nr. 190