Publicitatea imobiliara

PUBLICITATEA IMOBILIARA

1. Consideratii generale

Prin notiunea de publicitate imobiliara se intelege totalitatea mijloacelor juridice prevazute de lege prin care se reglementeaza si se evidentiaza in mod public situatia materiala si juridica a  imobilelor, in vederea ocrotirii intereselor titularilor de drepturi reale imobiliare.

Publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului general are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din acelasi teritoriu administrativ si se realizeaza de catre oficiile de cadastru si publicitate imobiliara, pentru imobilele situate in raza de activitate a acestora. Deoarece operatiunile juridice avand ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor sau constituirea unor drepturi reale imobiliare (uzufruct, uz, servitute, abitatie, superficie, etc.) au nevoie de o certitudine juridica, s-a simtit nevoia crearii a diferite sisteme de publicitate imobiliara, cu scopul principal de a face cunoscute tertilor interesati modificarile survenite in regimul juridic al acestor bunuri.

In dreptul civil roman, in materia actelor juridice (prin urmare si in material actelor juridice translative de proprietate imobiliara, constitutive sau translative de alte drepturi reale imobiliare) opereaza principiul relativitatii efectelor actelor juridice, potrivit caruia un act juridic are efecte depline numai intre parti si succesorii in drepturi ai acestora. Toate celelalte persoane, care nu au participat la incheierea acestor acte juridice, au calitatea de terti, iar intelegerea partilor li se impune ca realitate juridica. Pentru aceasta, in materie imobiliara, au fost organizate sistemele de publicitate, care fac ca situatia juridica a acestora sa poata fi cunscuta si astfel sa devina opozabila erga omnes.

2 Sisteme de publicitate imobiliara

Pe teritoriul actual al Romaniei au existat mai multe sisteme de publicitate imobiliara, datorate conditiilor istorice care au supus diverse regiuni unor legislatii diferite. Astfel, in mod traditional, pe teritoriul tarii au existat doua sisteme de publicitate imobiliara principale si doua intermediare.

1. Sistemul de publicitate al registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni, reglementat de Codul Civil si de Codul de Procedura Civila, aplicabil in Vechiul Regat (Muntenia, Moldova, Oltenia si Dobrogea).

2. Sistemul cartii funciare, reglementat de Dectretul-Lege nr.115/1938  si Legea nr. 241/1947 (Transilvania, Banat si Bucovina).

3. Sistemul intermediar al cartilor de publicitate funciara, reglementat prin Legea nr. 242/1947, aplicabil in cateva comune din judetul Ilfov si in Bucuresti.

4. Sistemul intermediar al cartilor de evidenta funciara, reglementat prin Legea nr.163/1946, aplicabil in unele localitati din Transilvania pentru inlocuirea cartilor funciare distruse, sustrase sau pierdute in timpul razboiului.

Cele mai importante doua sisteme de publicitate imobiliara existente inainte de intrarea in vigoare a Legii nr. 7/1996 au fost sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni si sistemul cartii funciare.

Sistemul de publicitate al registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni

Este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare, deoarece registrele se tin pe numele proprietarilor. Transcrierile si inscrierile sunt facute pe numele persoanelor si nu pe imobile si din aceasta cauza situatia juridica a unui imobil poate fi aflata numai cunoscand proprietarii succesivi si cercetand la numele lor daca si ce drepturi au transmis sau constituit referitor la acel bun, operatie foarte anevoiasa.

In acest sistem se fac doua tipuri de inregistrari:

- transcrieri - constand in copierea integrala a actelor juridice prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept real principal sau se sting astfel de drepturi reale, in ordinea depunerii cererilor; nu erau supuse transcrierii succesiunile, actele de partaj, daca imobilul a fost atribuit unuia dintre copartasi, hotararile judecatoresti declarative de drepturi;

- inscrieri - constand in consemnarea sau reproducerea unor parti sau clauze din acte juridice, privitoare la privilegiile speciale imobiliare si la ipoteci.

Acest sistem de publicitate isi inceteaza aplicabilitatea o data cu aplicarea Legii nr, 7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare.

Sistemul de publicitate prin carti funciare

Este un sistem real de publicitate a drepturilor reale imobiliare, deoarece are la baza identitatea topografica a imobilelor. Toate inscrierile se fac pe imobile si nu pe proprietari. Fiecare imobil are propria sa carte funciara, in care sunt evidentiate orice schmbari ce intervin in situatia sa materiala si juridica.

Cartile funciare alcatuiesc un sistem complet de publicitate imobiliara, pentru ca se realizeaza publicitatea tuturor transmisiunilor si constituirilor de drepturi reale imobiliare.

O alta caracteristica importanta a acestui sistem este aceea ca inscrierea in cartea funciara are caracter constitutiv de drepturi reale, astfel incat simpla incheiere valabila a unui act de transmitere sau constituire a unui drept real imobiliar nu este sufiecienta pentru dobandirea dreptului respectiv, fiind necesara in acest scop inscrierea dreptului in cartea funciara.

Sistemul cartilor funciare a fost preluat in mare parte in noua reglementare a publicitatii imobiliare - Legea nr. 7/1996 - cu exceptia efectului constitutiv de drepturi reale a inscrierii in cartea funciara, astfel incat tipurile de inscrieri, precum si actiunile specifice de carte funciara vor fi prezentate in sectiunea dedicata acestei noi reglementari.

Prin aparitia Legii nr. 7/1996 s-a dat o noua reglementare cartilor funciare, ca sistem unitar de publicitate imobiliara pentru intreaga tara. Odata cu finalizarea lucrarilor cadastrale si a noilor registre de publicitate imobiliara pe teritoriul administrativ unui judet, isi inceteze aplicabilitatea vechile reglementari amintite mai sus, privitoare la publicitatea imobiliara. In momentul in care in toate judetele aceste lucrari vor fi finalizate, legea se va aplica integral in toata tara.

3. Noile carti funciare (Legea nr. 7/1996)

3. 1. Cadastrul general

Potrivit art. 1 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, cadastrul general este definit ca fiind sistemul unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica a tuturor imobilelor de pe intreg teritoriul tarii. Entitatile de baza ale acestui sistem sunt parcela, constructia si proprietarul.

Prin imobil se intelege una sau mai multe parcele alaturate, cu sau fara constructii, apartinand aceluiasi proprietar, iar prin parcela  se intelege suprafata de teren cu aceeasi categorie de folosinta.

Cadastrul general se organizeaza la nivelul fiecarei unitati administrativ-teritoriale: comuna, oras, municipiu, judet si la nivelul intregii tari. Prin sistemul de cadastru general se realizeaza:

a) identificarea, descrierea si inregistrarea in documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor, masurarea si reprezentarea acestora pe harti si planuri cadastrale, precum si stocarea datelor pe suporturi informatice;

b) identificarea si inregistrarea tuturor proprietarilor si a altor detinatori legali de imobile, in vederea inscrierii in cartea funciara cu caracter definitiv;

c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite si taxe pentru stabilirea corecta a obligatiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate.

Evidenta cadastral-juridica, respectiv publicitatea imobiliara, intemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului general are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din acelasi teritoriu administrativ si se realizeaza de catre oficiile teritoriale pentru imobilele situate in raza de activitate a acestora.

Activitatea de publicitate imobiliara in cadrul oficiilor teritoriale este indeplinita de registratori de carte funciara.

3.2. Cartile funciare.

Cartea funciara este un inscris in care este evidentiata in mod public situatia materiala si situatia juridica a imobilelor, prin inscrierea tuturor actelor si faptelor juridice referitoare la aceste bunuri. Fiind o evidenta tinuta pe imobile, cartea funciara constituie un sistem real (si nu oersonal) de publicitate.

Cartea funciara este alcatuita din:

Titlu - indicand numarul ei si numele localitatii in care este situat imobilul;

A. Partea I (Foaia A - Foaia de avere), referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:

a) numarul de ordine si cel cadastral al imobilului;

b) suprafata imobilului, destinatia, categoriile de folosinta si, dupa caz, constructiile;

c) planul imobilului cu vecinatatile, descrierea imobilului si inventarul de coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil in parte, constituie anexa la partea I, intocmita conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al Agentiei Nationale.

B. Partea a II-a (Foaia B - Foaia de proprietate) , referitoare la inscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde:

a) numele proprietarului;

b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum si mentionarea inscrisului pe care se intemeiaza acest drept;

c) stramutarile proprietatii;

d) servitutile constituite in folosul imobilului;

e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum si actiunile privitoare la proprietate;

f) orice modificari, indreptari sau insemnari ce s-ar face in titlu, in partea I sau a II-a a cartii funciare, cu privire la inscrierile facute.

C. Partea a III-a (Foaia C - Foaia de sarcini), referitoare la inscrierile privind dezmembramintele dreptului de proprietate si sarcini, care va cuprinde:

a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinta, abitatie, servitutile in sarcina fondului aservit, ipoteca si privilegiile imobiliare, precum si locatiunea si cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani;

b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum si actiunile privitoare la drepturile reale inscrise in aceasta parte;

c) sechestrul, urmarirea imobilului sau a veniturilor sale;

d) orice modificari, indreptari sau insemnari ce s-ar face cu privire la inscrierile facute in aceasta parte.

Cartile funciare intocmite si numerotate de la 1 la n pe teritoriul administrativ al fiecarei localitati alcatuiesc, impreuna, registrul cadastral de publicitate imobiliara al acestui teritoriu, ce se tine de catre biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial in a carui raza teritoriala de activitate este situat imobilul respectiv.

Acest registru se intregeste cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul cadastral al imobilelor, indicand numarul cadastral al imobilelor si numarul de ordine al cartilor funciare in care sunt inscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor si cu o mapa in care se pastreaza cererile de inscriere, impreuna cu un exemplar al inscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse inscrierii.

Registrul de intrare - utilizat pentru inregistrarea cererilor de inscriere (intabulare, intabulare provizorie, notare). Ordinea inregistrarilor cererilor constituie criteriul dupa care se stabileste rangul inscrierilor in cartea funciara.

Planul cadastral - cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu aratarea numarului topografic al fiecaruia. Orice schimbare in intinderea unei parcele se va evidentia pe planul cadastral in temeiul schitei prezentate de parti.

Indexul alfabetic al proprietarilor - cuprinde numele si prenumele proprietarilor, cu indicarea in dreptul fiecaruia a numarului de carte funciara in care sunt inscrisi.

Repertoarul parcelar - cuprinde numarul topografic al parcelelor, numarul plansei din plan pe care se afla fiecare parcela, precum si numarul cartii funciare in care aceasta este inscrisa.

Cuprinsul cartii funciare se adevereste cu extrase, certificate sau copii legalizate.

3. 2.2. Imobilul - entitate de referinta a inscrierilor in cartea funciara

Imobilul, denumit si corp de proprietate este definit in Legea nr.7/1996 ca fiind format din "una sau mai multe parcele alaturate, de pe teritoriul unei unitati administrativ - teritoriale, indiferent de categoria de folosinta, apartinand aceluiasi proprietar si care se identifica printr-un numar cadastral unic si se inscrie intr-o carte funciara."

Corpul de proprietate alcatuit dintr-o singura parcela se noteaza cu semnul +, iar cel alcatuit din  mai multe parcele se noteaza cu un numar roman, dupa care urmeaza aratarea fiecarei parcele.

Mai multi proprietari nu pot fi inscrisi in aceeasi carte funciara decat daca se gasesc in cazul coproprietatii, caz in care se va arata partea indiviza a fiecarui proprietar.

Alipirea se realizeaza de prin unirea mai multor parcele intr-un corp de proprietate sau prin prin adaugarea unei noi parcele la un corp de proprietate existent.

Dezlipirea - are loc atunci cand se desparte sau se desprinde o parcela de la un imobil. Dezlipirea unui imobil sau a unei parti dintr-un imobil se face impreuna cu sarcinile care greveaza imobilul, iar imobilul grevat de sarcini nu poate fi alipit la un alt imobil, ci va forma un imobil separat.

In cazul alipirilor si dezlipirilor se vor efectua, daca este cazul, operatiuni de transcriere si  reinscriere.

Transcrierea se face cand o parcela este trecuta dintr-o carte funciara in alta carte funciara. Daca se transcrie o parte dintr-o parcela intr-o alta carte funciara, se va forma un imobil distinct, cu numar cadastral nou, iar restul se inscrie in vechea carte funciara, cu mentionarea noului numar si a intinderii terenului. Atunci cand toate parcelele inscrise intr-o carte funciara au fost transcrise, aceasta carte funciara se va inchide si nu va mai putea fi redeschisa pentru noi inscrieri.

Reinscrierea se realizeaza cand o parcela se dezlipeste si se trece in aceeasi carte funciara ca un corp de proprietate de sine statator sau ca o parcela a altui corp de proprietate.

3.3. Principiile noilor carti funciare

A. Principiul publicitatii integrale a drepturilor reale si a opozabilitatii inscrierilor din cartea funciara.

Potrivit art.25-26 din Legea nr. 7/1996 (actualizata), drepturile reale imobiliare trebuie sa fie inscrise in cartea funciara pentru a deveni opozabile tertilor sau pentru ca titularii lor sa poate dispune de ele. Potrivit art. 22 alin.(1) din Legea nr.7/1996, dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis in mod valabil. Inscrierea in cartea funciara este prevazuta numai pentru drepturile respective sa devina opozabile tertilor.

Ca exceptie, drepturile reale imobiliare sunt opozabile tertilor fara inscriere in cartea funciara in urmatoarele cazuri sunt: dobandirea prin succesiune, accesiune, vanzarea silita si uzucapiune. Totusi, pentru ca titularul unui drept real dobandit in aceste cazuri sa poata dispune de el (sa incheie acte de transmitere sau de grevare a dreptului), trebuie ca anterior sa il inscrie in cartea funciara. In aceleasi conditii sunt opozabile fata de terti si drepturile reale dobandite de stat si de orice persoana, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotarari judecatoresti.

Efectul de opozabilitate al inscrierilor este inoperant cu referire la:

- suprafata terenurilor, destinatia, categoria de folosinta, valoarea sau alte asemenea aspecte;

- restrictii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinatate, expropriere sau prin prevederi legale privind protectia ecologica, sistematizarea localitatilor si alte asemenea aspecte.

B. Principiul relativitatii inscrierilor in cartea funciara.

Conform acestui principiu, inscrierile in cartea funciara se pot face, in principiu, numai cu consimtamantul titularului. Prin urmare, inscrierea unui drept in cartea funciara se poate face numai :

- impotriva aceluia care, la inregistrarea cererii, era titular al dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza a fi facuta.

- impotriva aceluia care, inainte de a fi inscris, si-a grevat dreptul, daca amandoua inscrierile se fac deodata.

In cazul in care mai multe persoane si-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar inscrierile nu s-a efectuat, ultimul proprietar va putea cere inscrierea dobandirilor succesive odata cu aceea a dreptului sau, avand insa obligatia sa dovedeasca cu inscrisuri originale intreg sirul actelor juridice pe care se intemeiaza inscrierile.

C. Principiul legalitatii

Ca urmare a inlocuirii judecatorului de carte funciara cu registratorul, acest principiu se rezuma la verificarea urmmatoarelor aspecte:

a) actul pe baza caruia se face inscrierea sa fie incheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;

b) actul sa indice numele partilor;

c) actul sa individualizeze imobilul;

d) este insotit de o traducere legalizata, daca actul nu este intocmit in limba romana;

e) este insotit, dupa caz, de o copie a extrasului de carte funciara pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza intocmirii actului.

D. Principiul disponibilitatii

Orice inscriere in cartea funciara se poate face numai la cererea persoanei indreptatite, cu exceptia putinelor situatii in care inscrierea se face din oficiu (e indreptarea erorilor materiale, inscrierea hotararii de respingere a cererii indreptate impotriva incheierii de respingere a inscrierii in cartea funciara).

E. Principiul prioritatii

Potrivit dispozitiilor art. 25 din L.7/1996 (actualizata), inscrierile in cartea funciara produc efecte fata de terti de la data inregistrarii cererilor de inscriere. Ordinea inregistrarii cererilor determina sau stabileste rangul inscrierii (qui prior tempore potior jure). Astfel, primul care solicita inscrierea este si primul titular al dreptului inscris, chiar daca titlul sau are o data posterioara. Daca mai multe cereri de inscriere a drepturilor reale au fost depuse deodata la biroul teritorial, ele vor primi provizoriu acelasi rang, urmand ca instanta sa hotarasca asupra rangului fiecareia. Daca au fost depuse deodata mai multe cereri avand ca obiect inscrierea mai multor drepturi de ipoteca asupra aceluiasi imobil, ele vor primi acelasi rang.

F. Principiul fortei probante a inscrierilor de drepturi reale

Principiul este consacrat in art.30 si 31 din L.7/1996 (actualizata), astfel:

- cuprinsul cartii funciare, in afara ingradirilor si exceptiilor legale, se considera exact numai in folosul acelei persoane care, in virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobandit cu buna credinta un drept real inscris in cartea funciara. In sensul legii, dobanditorul este de buna credinta daca, la data inregistrarii cererii de inscriere a dreptului sau, nu a fost notata nici o actiune prin care se contesta cuprinsul cartii funciare sau daca din titlu transmitatorului si din cuprinsul cartii funciare nu reiese vreo neconcordanta intre aceasta si situatia juridica reala.

- daca in cartea funciara s-a inscris un drept real, in conditiile prezentei legi, in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista in folosul ei, daca a fost dobandit sau constituit cu buna-credinta, cat timp nu se dovedeste contrariul - prezumtie legala relativa;

- daca un drept s-a radiat din cartea funciara, se prezuma ca acel drept nu exista.

3.4. Inscrierile in Cartea Funciara

Conform dispozitiilor continute de art. 26 alin. 4 din Legea 7/1996 (actualizata), inscrierile in cartea funciara sunt de trei feluri: intabularea, inscrierea provizorie si notarea.

Intabularea are ca obiect inscrierea definitiva a drepturilor reale in cartea funciara (un drept real se transmite sau se constituie cu titlu definitiv), de la data inregistrarii cererii de inscriere. Intabularea stingerii unui drept se numeste radiere.

Cererea de intabulare se depune la biroul de carte funciara, adaugandu-i-se, obligatoriu, inscrisul constatator al actului sau faptului juridic a carui intabulare se cere, in original sau in copie legalizata.

Intabularea poate fi ceruta de orice persoana care, potrivit inscrisului original, hotararii judecatoresti sau hotararii autoritatii administrative, urmeaza sa stramute, sa constituie, sa modifice, sa dobandeasca sau sa stinga un drept tabular.

Inscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute:

a) de mandatarul general al celui indrituit;

b) de oricare dintre titularii aceluiasi drept.

Registratorul de carte funciara este obligat sa verifice daca inscrisul a carui intabulare se cere indeplineste conditiile impuse de lege, ceea ce inseamna ca acesta desfasoara o adevarata activitate jurisdictionala, care se concretizeaza in incheierea motivata de admitere sau de respingere a cererii de intabulare, supusa unei plangeri ce se poate depune in termen de 15 zile de la comunicare catre persoana  interesata la biroul teritorial. Plangerea se solutioneaza de judecatoria in a carei raza de competenta teritoriala se afla imobilul, iar hotararea primei instante este supusa apelului si recursului.

Inscrierea provizorie. Reprezinta operatiunea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devine opozabila fata de terti sub conditia si in masura justificarii ei.

Se realizeaza in urmatoarele situatii:

a) cand dreptul real ce se cere a fi inscris este afectat de o conditie suspensiva;

b) cand se solicita intabularea unui drept real in temeiul unei hotarari judecatoresti ce nu a ramas irevocabila;

c) daca se dobandeste un drept tabular care, anterior, a fost inscris provizoriu;

d) daca debitorul a consemnat sumele pentru care a fost inscrisa ipoteca ori privilegiul imobiliar;

e) daca pentru solutionarea cererii sunt necesare inscrisuri suplimentare, care nu aduc insa atingere fondului dreptului ce se cere a fi inscris si nu fundamenteaza noi capete de cerere.

Notarea. Este acea inscriere in cartea funciara care are ca obiect avand ca obiect inscrierea drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice referitoare la starea si capacitatea persoanelor, actiunilor si cailor de atac in justitie, precum si a masurilor de indisponibilizare, in legatura cu imobilele din cartea funciara.

3.5. Actiunile de carte funciara

A. Actiunea in prestatie tabulara.

Potrivit art.27 din Legea nr.7/1996 (actualizata), cel care s-a obligat sa stramute, sa constituie in folosul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator sa-l predea toate inscrisurile necesare pentru inscrierea acelui imobil, la fel fiind si in ipoteza in care un drept inscris in cartea funciara se stinge, caz in care titularul este obligat sa predea celui indreptatit inscrisurile necesare radierii. In cazul in care cel obligat nu preda inscrisurile, se va putea cere instantei judecatoresti sa dispuna inscrierea, hotararea instantei suplinind astfel consimtamantul partii care avea obligatia sa predea inscrisurile necesare inscrierii.

Actiunea in prestatie tabulara este imprescriptibila.

Actiunea in prestatie tabulara poate fi indreptata si impotriva tertului dobanditor inscris in cartea funciara, daca sunt intrunite cumulativ urmatoarele conditii:

a) actul juridic in baza caruia se solicita prestatia tabulara sa fie incheiat anterior celui in baza caruia a fost inscris dreptul tertului in cartea funciara;

b) tertul sa fi dobandit imobilul cu titlu gratuit sau, daca l-a dobandit cu titlu oneros, sa fie de rea-credinta.

B. Actiunea in rectificarea inscrierilor in cartea funciara

Rectificarea inscrierilor in cartea funciara are ca obiect inlaturarea neconcordantelor care pot exista intre inscrierile in cartea funciara si situatia juridica reala a imobilului. Prin rectificare se intelege radierea, indreptarea sau mentionarea inscrierii oricarei operatiuni, susceptibila de a face obiectul unei inscrieri in cartea funciara. Rectificarea se poate face fie pe cale amiabila prin declaratie autentica, fie, in caz de litigiu, prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila.

Daca insa se tinde la schimbarea unor aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaza esenta dreptului care poarta asupra acelui imobil, se utilizeaza operatiunea de modificare.

Acaiunea in rectificare poate fi introdusa de orice persoana interesata in urmatoarele cazuri (art.34-39 si 53 din Legea nr.7/1996 actualizata):

a) inscrierea sau actul in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea nu a fost valabil.

b) dreptul inscris a fost gresit calificat

c) nu mai sunt intrunite conditiile de existenta ale dreptului inscris sau au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea.

d) inscrierea in cartea funciara nu mai este in concordanta cu situatia reala actuala a imobilului.

In ceea ce priveste prescriptia extinctiva, situatia e diferita pentru actiunile in rectificarea intabularii sau a inscrierii provizorii, pe de o parte, si pentru actiunile in rectificarea notarii, pe de alta parte.

Actiunile in rectificarea intabularii si a inscrierii provizorii

- sunt imprescriptibile, sub rezerva prescriptiei actiunii de fond, atunci cand sunt introduse impotriva dobanditorul nemijlocit, precum si impotriva tertilor dobanditori de rea-credinta;

- se prescriu intr-un termen de 10 ani atunci cand sunt introduse impotriva tertelor persoane care au dobandit cu buna-credinta un drept real cu titlu gratuit, prin donatie sau legat, sub rezerva prescrierii actiunii de fond; termenul de 10 ani incepe sa curga din ziua cand tertii au inregistrat cererea de inscriere a dreptului lor;

- se prescriu intr-un termen de 3 ani fata de tertele persoane care si-au inscris un drept real dobandit cu buna-credinta si cu titlu oneros, intemeindu-se pe cuprinsul cartii funciare, sub rezerva prescrierii actiunii de fond; in acest caz, actiunea in rectificare poate fi intemeiata doar pe nevalabilitatea inscrierii sau a titlui ce a stat la baza acesteia, sau pe gresita calificare a dreptului inscris; termenul de 3 ani incepe sa curga de la data inregistrarii cererii de inscriere formulate de dobanditorul nemijlocit al dreptului a carui rectificare se cere.

Actiunile in rectificarea notarilor sunt imprescriptibile.

3.6. Intrarea in vigoare si punerea in aplicare a Legii nr. 7/1996

Legea 7/1996 a intrat in vigoare la 24.06.1996, dar nu toate prevederile ei au fost puse in aplicare la aceasta data, avand in vedere ca pentru acest lucru era necesara crearea unei noi structuri organizatorice, realizarea efectiva a lucrarilor cadastrale si inlocuirea vechilor evidente de publicitate imobiliara cu cele prevazute in acest act normativ.

Dispozitiile tranzitorii din Legea nr. 7/1996 prevad urmatoarele:

1) Inscrierile facute in conformitate cu actele normative in vigoare in registrul de transcriptiuni si inscriptiuni, in cartile funciare si in cartile de publicitate funciara, inainte de data intrarii in vigoare a prezentei legi, isi vor produce si dupa aceasta data efectele prevazute, cu exceptia cazurilor in care drepturile de proprietate si celelalte drepturi reale au fost afectate in orice mod prin efectul legii.

2) Actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept real imobiliar, valabil incheiat anterior intrarii in vigoare a prezentei legi, netranscris in registrul de transcriptiuni si inscriptiuni ori, dupa caz, neinscris in cartea funciara, isi produce efectele la data inscrierii in cartea funciara, potrivit prevederilor prezentei legi. Actul sub semnatura privata, valabil incheiat, va fi luat in considerare daca are data certa anterioara intrarii in vigoare a <LLNK 11991    18 11 201 0 34>Legii fondului funciar nr. 18/1991.

3) In regiunile de carte funciara supuse <LLNK 11938 115 40 201 0 28>Decretului-lege nr. 115/1938 sau, dupa caz, <LLNK 11947 242 10 701 0 18>Legii nr. 242/1947, inscrierile privitoare la imobile, cuprinse in cartile funciare sau, dupa caz, in cartile de publicitate funciara, vor continua sa fie facute in aceste carti, cu respectarea si in conditiile dispozitiilor prezentei legi.

4) In regiunile de transcriptiuni si inscriptiuni imobiliare, pana la deschiderea cartii funciare, privilegiile si ipotecile legale, sechestrul, urmarirea imobilului, a fructelor si veniturilor sale, punerea in miscare a actiunii penale, precum si actiunile pentru apararea drepturilor reale privitoare la imobilele neinscrise in cartea funciara vor continua sa fie inscrise in vechile registre de publicitate imobiliara.

5) In cazul inscrierii unei constructii, a dezmembrarii sau alipirii unui corp funciar inscris intr-o carte funciara intocmita in baza <LLNK 11938   115 40 201 0 28>Decretului-lege nr. 115/1938, precum si pentru inscrierea imobilelor dobandite in temeiul legilor funciare, pentru imobilul desprins se va deschide o noua carte funciara, potrivit prevederilor prezentei legi.

6) Actele si faptele juridice privind imobilele situate pe un teritoriu administrativ, pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general, se vor inscrie in cate o carte funciara. In aceleasi conditii, se vor inscrie si titlurile de proprietate emise in temeiul legilor funciare.

Este important de mentionat ca desi Legea nr. 7/1996 a preluat o mare a parte a reglementarilor Decretului-Lege nr. 115/1938, ea prevede ca inscrierea in cartea funciara are doar efect de opozabilitate fata de terti (si in unele e cazuri trebuie facuta pentru ca titularul dreptului sa poata dispune de acesta), in timp ce vechea reglementare prevedea ca inscrierea in cartea funciara are efect constitutiv de drepturi reale.