Publicitatea imobiliara

PUBLICITATEA IMOBILIARA

§. 1. Consideratii generale

Definire. - Prin publicitate imobiliara se intelege totalitatea mijloacelor juridice prin care se evidentiaza situatia materiala si juridica a imobilelor in mod public pentru a se ocroti circuitul lor civil.

Scopul publicitatii imobiliare. - Prin publicitatea imobiliara se realizeaza atit securitatea juridica statica, prin aceea ca atesta existenta drepturilor imobiliare ale persoanelor fizice si juridice, cit si securitatea juridica dinamica, prin faptul ca ea confera celor interesati date certe cu privire la situatia juridica a imobilelor.

Sistemele de publicitate imobiliara. - Pe teritoriul tarii noastre exista urmatoarele sisteme de publicitate imobiliara:

- sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni, sistem care este reglementat de Codul civil si Codul de procedura civila; el este aplicabil in Vechea Tara (Romania inainte de 1918);

- sistemul cartilor funciare reglementat de Legea nr. 115/1938 si Decretul 241/1947 si care este aplicabil in Transilvania, Banat si Bucovina;

- sistemul intermediar al cartilor de publicitate funciara reglementat de Decretul nr. 242/1947 si de unele dispozitii ale Legii nr. 115/1938 aplicabil partial in jud. Ilfov si Bucuresti.

3. Sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni

Acesta este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare; este un sistem personal deoarece aceste registre se tin pe numele proprietarilor si nu pe imobile. In aceste registre care se tin la judecatorii se fac doua feluri de inregistrari: transcrieri si inscrieri.

Transcrierile se fac in registrul de transcrieri. Ele reprezinta copierea fidela a actelor juridice prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept real sau se sting astfel de drepturi.

Inscrierile constau in consemnarea sau reproducerea unor clauze din actele juridice care se refera la privilegiile speciale imobiliare si la ipoteci; ele se fac in registrele de inscriptiuni.

Efectele transcrierii si inscrierii rezida in opozabilitatea fata de terti. Lipsa transcrierii sau inscrierii este sanctionata cu inopozabilitatea fata de terti.

§. 5. Sistemul cartilor funciare

Spre deosebire de registrele de transcriptiuni si inscriptiuni care constituie un sistem personal, cartile funciare constituie un sistem de publicitate real; este considerat real deoarece transcrierile se fac pe imobile si nu pe proprietari. Drepturile reale imobiliare inscrise in C.F. se numesc drepturi tabulare.

Cuprinsul cartilor funciare. - Cartile funciare sunt intocmite pe comune, orase si municipii. Cartile funciare din aceeasi unitate administrativa (comuna, oras, municipiu) alcatuiesc registrul funciar. Cartile funciare se tin la Judecatoria competenta.

Cartea funciara propriu-zisa este alcatuita dintr-un titlu si trei parti sau foi :Partea I sau foaia de avere ; Partea a II-a sau foaia de proprietate cuprinde inscrieri cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului Partea a III-a sau foaia de sarcini .

§. 5. Actiunile de carte funciara

Acestea se refera la inscrierile care se opereaza in cartea funciara. Ele sunt de doua feluri: actiunea in prestatie tabulara si actiunea in rectificarea inscrierilor in cartea funciara.

1. Actiunea in prestatie tabulara. Potrivit art. 22 si 23 din Legea nr. 115/1938 cel care s-a obligat la constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar este obligat sa predea inscrisurile necesare pentru intabularea dreptului in cartea funciara. Daca cel care s-a obligat in acest fel refuza sa-si indeplineasca aceasta obligatie persoana indreptatita se poate adresa instantei de judecata pentru ca aceasta, prin hotarare, sa dispuna intabularea sau, dupa caz, radierea dreptului real.

2. Actiunea in rectificarea inscrierilor in cartea funciara. Ea este actiunea prin care se cere instantei indreptarea sau inlaturarea unei inscrieri din cartea funciara necorespunzatoare realitatii pentru ca in acest fel sa se puna de acord situatia tabulara cu situatia juridica reala a unui imobil. Sediul materiei: art. 34-40 din Legea nr. 115/1938.

. Noile carti funciare

Generalitati. - Legea nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara a fost edictata pentru a introduce un sistem unic pentru toata tara - sistemul real de publicitate. Sistematizarea reglementarilor in Legea 7/1996 este facuta in trei titluri : Titlul I, intitulat Regimul general al cadastrului" (art. 1-19); Titlul al II-lea - "Publicitatea imobiliara" (art. 20-57) in care sunt reglementate noile carti funciare; Titlul al III-lea, "Dispozitii tranzitorii, sanctiuni si dispozitii finale" (art. 58-72).

2. Registrul cadastral de publicitate imobiliara. - Publicitatea imobiliara se realizeaza, potrivit noii legi, prin inscrierea in cartile funciare a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeasi localitate. Cartile funciare alcatuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliara al unei anumite localitati; ele se tin de catre Biroul de carte funciara aflat in subordinea Agentiei Nationale de Cadastru.

3. Cartile funciare. - In conformitate cu art. 21 din lege, cartea funciara este structurata astfel: un titlu care contine numarul ei si numele localitatii in care este situat imobilul, precum si trei parti : Partea I  care cuprinde descrierea imobilelor ; Partea a II-a se refera la inscrierile privind dreptul de proprietate ; Partea a III-a cuprinde inscrierile privind dezmembramintele dreptului de proprietate si sarcini

4. Corpul de proprietate. - Legea statueaza ca unul sau mai multe imobile alipite de pe teritoriul unei localitati, apartinand aceluiasi proprietar, formeaza corpul de proprietate care se inscrie in cartea funciara.

Potrivit art. 44, corpul de proprietate este susceptibil de alipiri sau dezlipiri. Noua lege a imbratisat sistemul foilor personale in care persoana este elementul central in jurul careia graviteaza imobilele.

5. Principiile noilor carti funciare. - Art. 27- 28 din Legea nr. 7/1996 instituie principiul publicitatii integrale, principiul relativitatii, principiul fortei probante a inscrierilor drepturilor reale ; principiul legalitatii, principiul disponibilitatii, principiul prioritatii, principiul oficialitatii.

6. Inscrierile in cartea funciara. - Art. 44 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara prevede ca inscrisurile, dupa obiectul lor, sunt de trei feluri: intabularea, inscrierea provizorie si notarea.

8. Efectele inscrierii in cartea funciara. Intabularea si inscrierea provizorie au ca efect opozabilitatea fata de terti a actelor si faptelor juridice prin care se dobandesc, se modifica sau se sting drepturile reale imobiliare.

Notarea, pe langa opozabilitatea fata de terti are ca efect si informarea acestora cu privire la drepturile personale, faptele personale ori raporturile juridice referitoare la imobilele intabulate.