Notiunea si caracterele juridice ale contractului de inchiriere

Notiunea si caracterele juridice ale contractului de inchiriere

I.1.1.       Definitia contractului de inchiriere a locuintei. Caractere juridice

Inchirierea de locuinte este un contract prin care o persoana - numita locator - se obliga sa asigure unei alte persoane - numita chirias sau locatar - folosinta temporara, totala sau partiala, a unei locuinte in schimbul unei sume de bani - numita chirie.

Ca si locatiunea, inchirierea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual, cu executare succesiva, care transmite dreptul de folosinta temporara a locuintei.

Rezulta ca inchirierea se deosebeste de locatiunea de drept comun prin obiectul ei specific: locuinta. Astfel fiind, inchirierea de locuinte nu poate fi calificata un contract special distinct, ci numai ca o varietate a contractului de locatiune de drept comun. In consecinta, contractului de inchiriere ii sint aplicabile dispozitiile dreptului comun referitoare la locatiune, in masura in care legislatia locativa nu prevede norme speciale (art. 72 din Legea locuintei nr. 114/1996).

I.1.2.       Reglementare

Principalul act normativ in materie de inchiriere a locuintelor este Legea locuintei nr. 114/1996, prin care s‑a abrogat legislatia locativa anterior in vigoare.

Continua sa fie aplicabile dispozitii prevazute prin legi speciale, potrivit carora partea contractanta (chiriasul sau locatorul) beneficiaza de drepturi mai favorabile (referitoare la raporturile locative si a celor conexe acestora) decit cele prevazute de Legea nr. 114/1996 (art. 71). In completarea legislatiei locative se aplica dispozitiile Codului civil privind contractul de locatiune (art. 72).

I.1.3.       Domeniul de aplicare

Dispozitiile Legii nr. 114/1996 sint aplicabile numai contractelor de inchiriere avind ca obiect o locuinta - definita de lege ca o "constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii" (art. 2 lit. a) - inclusiv curtea si gradina inchiriata odata cu suprafata locativa (art. 21 lit. c).

Aceste dispozitii nu sint aplicabile daca contractul are ca obiect un alt imobil - de exemplu curtea sau grajdul inchiriat pentru parcarea sau adapostirea autovehiculului ori in alt scop (se aplica dreptul comun). Legislatia locativa nu este aplicabila nici in cazul inchirierii unei case de vacanta, definita de lege ca "locuinta ocupata temporar, ca resedinta secundara, destinata odihnei si recreerii" (art. 2 lit. h). Fiind destinata ocuparii temporare de scurta durata, in scop de odihna si recreere, iar nu "locuirii" cu caracter de continuitate, nu intra sub incidenta legislatiei locative. De altfel, dispozitiile Legii nr. 114/196 vizeaza numai inchirierea de "locuinte", nu si de case de vacanta.

Legislatia locativa este inaplicabila in cazul suprafetelor locative cu alta destinatie decit aceea de locuinta pentru care exista o reglementare speciala. Potrivit Legii nr. 15/1990 privind reorganizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale, H.G. nr. 1228/1990 pentru aprobarea Metodologiei concesionarii, inchirierii si locatiei gestiunii (abrogata partial si inlocuita prin Legea nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor) si H.G. nr. 140/1991 (republicata) privind Metodologia atribuirii in locatia gestiunii sau inchiriere a unor subunitati prin licitatie directa, inchirierea suprafetelor locative vizate de aceste acte normative (suprafete locative cu destinatie comerciala, industriala, depozite, birouri etc.) nu se poate face potrivit dispozitiilor Legii nr. 114/1996, ci pe criterii comerciale, de regula prin licitatie, in conformitate cu aceste reglementari. Au ramas insa in vigoare contractele de inchiriere privind suprafetele locative cu alta destinatie decit aceea de locuinta folosite de catre asezamintele social-culturale si de invatamint, de partide politice, sindicate si alte organizatii neguvernamentale, aflate in curs de executare, precum si contractele de inchiriere avind ca obiect garaje proprietate de stat; toate aceste contracte s‑au prelungit de drept pe o perioada de 5 ani (art. 1-3 din Legea nr. 17/1994), iar apoi pe o perioada de inca 5 sau 3 ani, dupa caz (potrivit art. 1-8 din O.U.G. nr. 40/1999). Dupa expirarea acestor termene (aprilie 2002, respectiv 2004), in lipsa unor noi prorogari legale, va putea opera tacita relocatiune potrivit dispozitilor Codului civil (art. 1437-1438), cu efecte pe timp nedeterminat si cu posibilitatea denuntarii unilaterale de catre oricare din parti, cu conditia respectarii termenului de preaviz (art. 1436 al. 2 Cod civil).

Locatiunea suprafetelor locative cu alta destinatie decit aceea de locuinta apartinind persoanelor fizice sau societatilor comerciale cu capital particular, care nu intra sub incidenta reglementarilor speciale, sint supuse dreptului comun (art. 1410 si urm. Cod civil).