Notiunea, caracterele juridice si conditiile de validitate ale contractului de arendare

Notiunea, caracterele juridice si conditiile de validitate ale contractului de arendare

I.1.1.       Definitie

Contractul de arendare - varietate a contractului de locatiune - este un contract prin care una dintre parti - numita arendator - transmite celeilalte parti - numita arendas - bunuri agricole in vederea exploatarii pe o durata determinata si in schimbul unui pret - numit arenda - stabilite de parti.

I.1.2.       Reglementare

Contractul de arendare este reglementat prin Legea arendarii nr. 16/1994 (modificata si completata prin Legea nr. 58/1995 si Legea nr. 65/1998 pentru modificarea si completarea Legii nr. 16/1994). Aceste dispozitii se completeaza cu prevederile legislatiei civile, in masura in care acestea nu sint contrare Legii nr. 16/1994; inseamna ca in completarea celor doua acte normative se aplica, in conditiile aratate, "regulile particulare la arendare" prevazute in Codul civil (art. 1454 si urm., care n‑au fost abrogate expres de lege), iar apoi dispozitiile care guverneaza locatiunea de drept comun, arendarea fiind o varietate a acesteia. In completarea acestor norme se aplica regulile din partea generala a dreptului civil obligational (teoria generala a obligatiilor civile). Legile comerciale nu sint incidente in materie, intrucit contractul de arendare are natura pur civila.

I.1.3.       Caracterele juridice ale contractului de arendare

A.      Caractere comune cu locatiunea

Arendarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu executare succesiva si netranslativ de proprietate, ca si locatiunea. Tot astfel, este un contract prin definitie cu titlu oneros. Daca un bun agricol se transmite, in vederea folosintei sau exploatarii temporare, cu titlu gratuit, contractul este nul ca arendare, dar poate fi recunoscut valabil ca comodat, daca lucrul s‑a predat (comodatul fiind un contract real) si daca sint indeplinite si celelalte conditii prevazute de lege pentru comodat, la care se adauga insa si interdictiile prevazute de lege in materie de arendare, deoarece persoanele care nu pot contracta o arendare nu o pot face nici cu titlu gratuit.

B.       Forma contractului

Spre deosebire de locatiune, care este un contract consensual, cerinta formei scrise fiind prevazuta numai ad probationem, arendarea este un contract solemn. Potrivit art. 6 din Legea nr. 16/1994, "sint valabile si opozabile" numai contractele de arendare incheiate in scris (indiferent ca inscrisul este autentic sau doar sub semnatura privata) si inregistrate in termen de 15 zile de la incheiere la consiliului local (respectiv consiliile locale) in a carui raza teritoriala se afla bunurile arendate. Rezulta ca, prin derogare de la principiul consensualismului, consacrat de Codul civil, legea prevede forma scrisa si inregistrarea ad validitatem, deci sub sanctiunea nulitatii absolute.

In cazul nerespectarii formei scrise sau in cazul neinregistrarii:

daca contractul nu a fost pus in executare, nici una dintre parti nu poate emite pretentii fata de cealalta;

daca contractul incheiat verbal sau neinregistrat a fost pus in executare (de exemplu arendatorul a predat terenul arendat si arendasul a inceput sa‑l lucreze), contractul este nul ca arendare si nulitatea este imputabila ambelor parti; raporturile dintre ele nu pot fi solutionate in baza dispozitiilor din materia arendarii, ci in lumina regulilor si principiilor aplicabile raporturilor extracontractuale (revendicare, imbogatire fara justa cauza etc.).

I.1.4.       Conditii de validitate ale contractului de arendare

Contractul de arendare trebuie sa fie incheiat ad validitatem in forma scrisa si inregistrat la consiliul local.

A.      Partile contractante

Potrivit legii, partile contractante pot fi persoane fizice sau juridice (art. 3 al. 1).

Arendatorul

In calitate de arendator, contractul poate fi incheiat de catre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal al bunurilor care formeaza obiectul contractului (art. 2) si care are dreptul la exploatarea agricola a bunurilor respective si are capacitate de exercitiu (indeplineste conditiile necesare pentru incheierea contractului de locatiune).

Spre deosebire de regulile aplicabile locatiunii, arendasul nu poate avea calitatea de arendator. Potrivit legii, sub sanctiunea nulitatii absolute, arendasul nu poate subarenda, total sau partial, bunurile agricole arendate, chiar daca arendatorul ar fi de acord, fiind interzise si oficiile de arendasi (art. 22).

Desi legea nu prevede expres, interdictia de a subarenda atrage si interdictia de a ceda contractul de arendare, caci cesiunea (vinzarea) dreptului de exploatare a bunurilor agricole produce efecte mai puternice decit subarendarea (cessio este maius, sublocatio este minus). Astfel fiind, nu se poate admite nici schimbul intre doi (mai multi) arendasi, schimbul reprezentind in materie de locatiune o dubla (multipla) cesiune.

Din interzicerea subarendarii mai rezulta ca folosinta bunurilor arendate nu poate fi adusa ca aport social intr‑o societate agricola sau asociere simpla in agricultura, deoarece aducerea ca aport a folosintei unui bun echivaleaza cu o sublocatiune (sau cesiune). Din aceasta cauza, nici locatarul nu poate aduce ca aport social folosinta bunului inchiriat, daca sublocatiunea a fost interzisa prin contractul de locatiune sau conditionata de acordul locatorului.

Rezulta ca sub nici o forma arendasul nu poate incheia un contract de arendare in calitate de arendator, acest contract fiind considerat incheiat intuitu persoane. Dar legea nu‑l obliga pe arendas sa execute el personal toate lucrarile agricole; el poate contracta executarea unor lucrari cu persoane fizice sau juridice prestatoare de servicii in agricultura si poate incheia contracte de munca cu salariati permanenti sau sezonieri care se bucura de toate drepturile si de protectia sociala prevazute de legislatia muncii (art. 23).

Interzicind expres subarendarea si implicit cesiunea contractului de catre arendas, in mod exceptional Legea nr. 16/1994 - astfel cum a fost modificata si completata prin Legea nr. 65/1998 - permite cesiunea contractului de catre arendas (in calitate de cedent), daca sint indeplinite doua conditii (art. 21¹):

exista acordul scris al arendatorului;

cesiunea se face (in calitate de cesionar) sotului arendasului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole sau decendentilor sai (unul sau mai multi) care au implinit virsta majoratului.

Intrucit cesiunea se face cu acordul (prealabil) al arendatorului, ea va avea ca obiect nu numai drepturile arendasului, dar si obligatiile lui, el fiind liberat fata de arendator. Aceasta inseamna ca cesiunea realizeaza si o delegatie perfecta (confundata cu novatie prin schimbare de debitor).

In legatura cu calitatea de arendator, legea mai prevede ca regiile autonome, institutele si statiunile de cercetare si productie agricola, societatile comerciale si alte unitati care au in patrimoniu sau in administrare terenuri proprietate de stat nu pot da in arenda bunurile destinate exploatarii agricole (art. 4 al. 1).

De asemenea, legea nu prevede pentru nimeni obligatia de a incheia, in calitate de arendator, contract de arendare. In privinta terenurilor agricole, Legea fondului funciar nr. 18/1991 prevede insa obligatia cultivarii lor (art. 74). Astfel fiind, detinatorii care, indiferent de cauza, nu pot asigura cultivarea terenului agricol, sint nevoiti sa‑l arendeze, daca nu au obligatia legala de a‑l cultiva personal (art. 19, 21, 43 si 49 din Legea nr. 18/1991, republicata).

Arendasul

In calitate de arendas - unul sau mai multi (de exemplu membrii unei familii) - contractul poate fi incheiat numai de catre persoane fizice care sint cetateni rom#ni - indiferent daca au sau nu domiciliul in tara sau in strainatate - si au pregatire de specialitate agricola sau un atestat de cunostinte agricole si prezinta garantiile solicitate de arendator. Atestatul se elibereaza de organele abilitate de Ministerul Agriculturii si Alimentatiei (art. 3).

Arendasii persoane juridice trebuie sa aiba nationalitatea rom#na si sediul in Romania, inclusiv cele cu capital partial sau integral strain, sa aiba ca obiect de activitate exploatarea terenurilor agricole si sa prezinte garantiile solicitate de arendator (art. 3 si 3¹).

Legea mai interzice functionarilor publici si salariatilor din conducerile administrative ale regiilor autonome cu profil agricol, ale institutiilor si statiunilor de cercetare si productie agricola, ale societatilor comerciale agricole pe actiuni si ale altor unitati care au in patrimoniu sau in administrare terenuri agricole proprietate de stat sa ia in arenda orice fel de bunuri destinate exploatarii agricole (art. 18).

B.       Obiectul contractului

Arendarea fiind un contract sinalagmatic (bilateral), are un obiect dublu: bunurile arendate si pretul platit de arendas, numit arenda.

Bunurile arendate

Potrivit legii, prin bunuri agricole care pot fi arendate se inteleg terenurile cu destinatie agricola (arabile, vii, livezi, pepiniere viticole si pomicole, arbusti fructiferi, plantatii de hamei si duzi), pasunile impadurite, terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajari piscicole si de imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola, precum si animalele, constructiile de orice fel, masinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole.

Bunurile agricole care formeaza obiectul contractului trebuie sa fie complet si precis determinate (descrierea amanuntita a tuturor bunurilor arendate si inventarul lor, planul de situatie al terenurilor). Daca nu se arendeaza toate bunurile agricole detinute de arendator, trebuie sa se specifice in contract suprafata de teren sau orice alt bun agricol ce se va retine de acesta (art. 5 lit. b si f).

In toate cazurile, pentru a fi in prezenta unui contract de arendare, bunurile mentionate trebuie sa fie destinate exploatarii (productiei) agricole de catre arendas. Daca folosinta unor bunuri dintre cele prevazute de lege se transmite cu titlu oneros in alte scopuri (de exemplu terenul cu sau fara constructie in scopuri turistice sau sportive, animalele pentru carausie la constructia unei case etc.), contractul nu va mai fi supus reglementarilor vizind arendarea (ci regulilor locatiunii). Nu constituie arendare nici contractul prin care detinatorul bunurilor agricole executa lucrarile agricole, cealalta parte dobindind recolta realizata la pretul stipulat (vinzare-cumparare de bunuri viitoare).

Arenda

Spre deosebire de Codului civil, care a lasat la libera apreciere a partilor stabilirea pretului arendarii - fie sub forma unei sume de bani (arendarea pe bani), fie sub forma unei cantitati de produse agricole (parte din recolta - art. 1467) platibila in natura, in fructe (arendarea pe fructe), nefiind exclusa nici stabilirea arendei in parte in natura si restul in bani (arenda mixta), Legea nr. 16/1994, astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 58/1998, lasa de asemenea la libera apreciere a partilor stabilirea pretului arendarii (cuantumul arendei in natura - determinata in cifre absolute, in procentul din recolta sau in bani). Legea indica numai anumite elemente orientative de stabilire a arendei (de exemplu potentialul de productie al terenului; gradul de accesibilitate a mecanizarii, amenajarile de imbunatatiri funciare; rasa, virsta, starea biologica in cazul efectivelor de animale etc.), care "pot fi" avute in vedere de catre parti la stabilirea arendei (art. 13-14). Inseamna ca partile sint libere sa stabileasca cuantumul arendei, neexistind vreo limita maxima sau minima legala.

C.      Termenul arendarii

Spre deosebire de locatiunea de drept comun (care poate fi contractata fara precizarea termenului), durata arendarii (data la care incepe si data la care inceteaza) trebuie sa fie determinata de catre parti in contract (art. 2, 5 lit. d, 7 al. 1). Dar legea arendarii, modificata, nu prevede o durata minimala sau maximala a termenului arendarii. Deci partile sint libere sa stabileasca durata arendarii, fara limitari legale. Desi legea speciala nu mai stabileste o durata minima, ea nu poate fi mai mica "decit timpul necesar ca arendasul sa culeaga fructele" (art. 1462 Cod civil), de regula un an agicol (in cazul terenurilor).