Notiunea, caracterele juridice si conditiile de validitate ale contractului de locatiune

Notiunea, caracterele juridice si conditiile de validitate ale contractului de locatiune

I.1.1.   Notiunea contractului de locatiune

A.      Definitie si delimitarea fata de vinzare-cumparare

Locatiunea este un contract prin care o persoana - numita locator - se obliga sa asigure unei alte persoane - numita locatar (chirias) - folosinta temporara, totala sau partiala, a unui bun in schimbul unei sume de bani sau altei prestatii, numita chirie.

Desi se poate spune ca reprezinta o "vinzare" a folosintei, locatiunea se deosebeste de contractul de vinzare-cumparare prin faptul ca transmite numai dreptul de folosinta - ca drept de creanta - asupra lucrului, iar nu un drept real. Chiar daca lucrul dat in locatiune este producator de fructe, locatarul dobindeste proprietatea fructelor nu in virtutea locatiunii, ci ca accesoriu al folosintei, locatorul fiind obligat sa‑i asigure folosinta lucrului, nu si dobindirea proprietatii fructelor. Astfel fiind, daca contractul are ca obiect numai dobindirea unor fructe (de exemplu arborii din padure, recolta de pe cimp etc.), contractul nu poate fi calificat locatiune, ci vinzare-cumparare. Cu atit mai mult, contractul nu poate fi calificat locatiune, ci vinzare-cumparare, daca are ca obiect producte (foloase trase prin consumarea substantei lucrului), deoarece folosinta locativa nu poate sa absoarba lucrul insusi si puterea lui productiva.

B.       Varietatile contractului de locatiune

In Codul civil si alte acte normative sint prevazute reguli speciale pentru locatiunea fondurilor rurale (bunurilor agricole) - numita contract de arendare - si pentru locatiunea unor suprafete locative - numita contract de inchiriere.

Aceste contracte reprezinta numai varietati ale locatiunii de drept comun, iar nu contracte speciale distincte, astfel incit le sint aplicabile dispozitiile referitoare la locatiune, in masura in care legile speciale privind inchirierea suprafetelor locative si arendarea bunurilor agricole nu prevad norme speciale.

Asemanator contractului de vinzare-cumparare, partile pot incheia, anterior locatiunii, un antecontract de locatiune (promisiune unilaterala sau bilaterala) guvernat de regulile generale aplicabile contractelor (inclusiv promisiunii de vinzare), tinind insa seama ca locatiunea, deci si antecontractul de locatiune, este, in principiu, un act de administrare.

I.1.2.   Caracterele juridice ale contractului de locatiune

Locatiunea este un contract sinalagmatic (bilateral), intrucit da nastere la obligatii reciproce intre parti: locatorul se obliga sa asigure folosinta vremelnica a lucrului inchiriat, iar locatarul se obliga sa plateasca locatorului pretul locatiunii.

Locatiunea este un contract cu titlu oneros, in care ambele parti contractante urmaresc un interes propriu patrimonial. In opozitie cu imprumutul de folosinta (comodat), care este un contract esentialmente gratuit, locatiunea este, dimpotriva, prin definitie, cu titlu oneros. Daca folosinta unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locatiune, dar poate fi valabil ca un imprumut de folosinta, daca lucrul s‑a predat (comodatul fiind un contract real) si daca sint indeplinite si celelalte conditii de validitate.

Locatiunea este un contract comutativ, in care existenta si intinderea obligatiilor nu depinde de hazard, deci nu exista sanse de cistig si pierdere pentru parti.

Locatiunea este un contract consensual, care se incheie prin acordul - fie si tacit - al partilor (solo consensu), fara vreo formalitate.

Proba contractului de locatiune, daca nu este constatat printr‑un inscris, prezinta oarecare greutati, fiind supus unui sistem mai riguros de dovada decit celelalte contracte. In aceasta privinta, legea distinge urmatoarele situatii:

a) Daca nu s‑a inceput executarea contractului incheiat verbal si una dintre parti neaga existenta lui, dovada cu martori nu este admisa oricit de mic ar fi pretul (chiria) (art. 1416 Cod civil) si chiar daca ar exista un inceput de dovada scrisa.

b) Daca contractul incheiat verbal este in curs de executare (ceea ce poate fi probat - in caz de executare contestata - cu inceput de dovada scrisa completata cu martori si prezumtii, iar nu prin simplul fapt al detinerii lucrului) si in lipsa de chitanta exista o contestatie asupra pretului, locatarul (daca nu este de acord cu cel pretins de locator) poate provoca o expertiza pentru stabilirea pretului, iar cheltuielile expertizei cad in sarcina lui daca evaluarea facuta de expert intrece pretul pe care el l‑a aratat (art. 1417 Cod civil).

Daca litigiul priveste alte elemente ale contractului decit pretul (de exemplu consimtamintul locatorului la schimbarea destinatiei bunului), se aplica regulile generale din materie de probe; in privinta termenului, insa, legea face trimitere la obiceiul locului si stabileste citeva prezumtii relative (art. 1450-1452 Cod civil).

Locatiunea este un contract cu executare succesiva, in timp. Elementul de timp este de esenta locatiunii. Locatorul asigura folosinta lucrului pina la incetarea locatiunii, iar pretul este calculat dupa durata folosintei si timpul se are in vedere chiar daca pretul s‑a fixat in mod global.

In ce priveste durata contractului, ea poate fi si nedeterminata, dar nu poate fi perpetua, vesnica. Locatiunile ereditare (concesiunile perpetue de folosinta imobiliara) cunoscute in vechiul drept sub denumirea de emfiteuze sau embatci (besman) sint prohibite de lege (art. 1415 Cod civil). In principiu, durata contractului se stabileste liber, prin consimtamintul partilor. In anumite domenii, insa, legiuitorul intervine prin prorogari legale.

Spre deosebire de contractul de vinzare-cumparare, locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosinta temporara a lucrului inchiriat; riscul pieirii fortuite este suportat de locator.

I.1.3.   Conditiile de validitate ale contractului de locatiune

A.      Capacitatea partilor

Capacitatea de exercitiu. Titlul locatorului. Atit locatarul, cit si locatorul trebuie sa aiba capacitatea, respectiv sa indeplineasca conditiile cerute pentru a face acte de administrare, caci locatiunea este, in principiu, un act de administrare.

In cazul imobilelor, daca durata locatiunii depaseste termenul de 5 ani, este considerata de lege ca act de dispozitie si, in consecinta, partile trebuie sa aiba capacitate, respectiv sa indeplineasca conditiile cerute de lege pentru a face acte de dispozitie (art. 1419 combinat cu art. 1286 Cod civil), in caz contrar durata locatiunii reducindu‑se la 5 ani, dar numai la cererea partii incapabile.

Dat fiind faptul ca locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate sa nu fie proprietarul lucrului dat in locatiune; un uzufructuar (art. 534 Cod civil) sau un locatar (art. 1418 Cod civil) poate inchiria valabil bunul detinut cu titlu de uzufruct sau de locatiune. In cazul inchirierii lucrului altuia de catre o persoana care nu are asupra lucrului un drept opozabil fata de proprietar, drept care sa‑i confere posibilitatea inchirierii (de exemplu este numai posesor de buna sau de rea credinta), proprietarul nu va fi obligat sa respecte locatiunea, acest contract fiind pentru el res inter alios acta. Numai daca locatorul a fost un proprietar aparent (de exemplu un mostenitor aparent), contractul poate produce efecte fata de adevaratul proprietar. Pe de alta parte, proprietarul nu poate fi locatarul propriului sau lucru, cu exceptia cazul cind nu are prerogativa folosintei (de exemplu este nud proprietar sau a adus ca aport social in societate folosinta unui lucru).

Daca un coindivizar (care nu este aparent proprietar exclusiv) inchiriaza bunul aflat in indiviziune, se aplica regulile care guverneaza vinzarea de catre unul dintre coproprietari ori teoria mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri.

B.       Obiectul contractului

Lucrul inchiriat

Lucrul inchiriat - total sau partial - poate fi un lucru mobil sau imobil, corporal sau incorporal (de exemplu dreptul de proprietate industriala), dar in toate cazurile cu conditia sa nu se distruga sau sa nu se consume prin folosinta conform destinatiei dupa natura obiectului sau conform destinatiei stabilita prin acordul partilor. Inseamna ca obiectul locatiunii il formeaza lucruri nefungibile (individual determinate) dupa natura lor sau dupa vointa partilor. Un lucru viitor poate forma obiectul contractului, cu exceptia bunurilor dintr‑o mostenire nedeschisa (art. 965 Cod civil). In caz de nerealizare a lucrului viitor se va angaja raspunderea locatorului, potrivit regulilor generale.

Bunurile din domeniul public al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale pot fi inchiriate numai in conditile legii speciale (art. 135 al. 5 din Constitutie si art. 12 al. 6 si art. 14-16 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia).

Dreptul de servitute nu poate forma obiectul contractului decit impreuna cu imobilul de care este atasat (art. 576 Cod civil). Tot astfel, bunurile coproprietate fortata nu pot fi inchiriate decit odata cu bunul principal de existenta caruia depinde si coproprietatea fortata. Nici nuda proprietate nu poate forma obiectul contractului de locatiune, titularul ei neputind asigura locatarului folosinta bunului care formeaza obiectul dreptului sau.

Evident, locatiunea nu poate avea ca obiect o persoana. Daca se inchiriaza un lucru cu personalul de deservire (de exemplu un autovehicul cu sofer), contractul este mixt: locatiune in privinta lucrului si prestare de servicii in privinta personalului de deservire.

Lucrurile cu regim special pot fi inchiriate numai in conditiile legii speciale (de exemplu armele - numai "catre persoane . in drept sa le detina").

Pretul

Pretul pe care locatarul il plateste in schimbul folosintei lucrului se numeste chirie. Chiria se fixeaza in raport cu durata contractului, fie global, fie pe unitati de timp (zi, luna, an etc.) si se plateste la termenele stipulate, de regula in mod succesiv.

Chiria trebuie sa fie determinata in momentul incheierii contractului, dar ea poate fi determinabila (de exemplu: lasata la aprecierea unui tert, ales de catre parti sau de catre persoana desemnata de parti; un procent din beneficiul realizat de catre locatar - variabil).

Sub sanctiunea nulitatii, chiria trebuie sa fie sincera si serioasa. Daca chiria a fost prevazuta fictiv sau lucrul a fost inchiriat in schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este o locatiune, ci un comodat, daca conditiile de validitate ale acestui contract sint indeplinite si lucrul a fost predat (comodatul fiind un contract real).

Pretul se fixeaza, de regula, in bani. Spre deosebire de vinzare, contractul ramine locatiune chiar daca chiria s‑a fixat sub forma unei alte prestatii (de exemplu cota-parte din fructe sau prestari de servicii). Regulile locatiunii sint aplicabile si in cazul in care folosinta unui lucru se transmite in schimbul folosintei unui alt lucru (cu ajutorul regulilor care guverneaza contractul de schimb nu pot fi solutionate problemele juridice ale schimbului de drept de folosinta).