Incetarea locatiunii

Incetarea locatiunii

I.1.1.       Cauze de incetare

Pe linga acordul de vointa al partilor (rezilierea conventionala), contractul de locatiune inceteaza prin:

denuntarea unilaterala;

expirarea termenului;

rezilierea contractului pentru neexecutare;

pieirea lucrului;

desfiintarea (desfacerea) titlului locatorului;

in anumite conditii si prin efectul in strainarii, prin acte intre vii, cu titlu particular, a lucrului dat in locatiune.

In ce priveste transmiterea mortis causa a lucrului dat in locatiune, nici moartea locatorului si nici cea a locatarului nu atrage dupa sine incetarea contractului (art. 1440 Cod civil). Rezulta ca drepturile si obligatiile trec asupra mostenitorilor (legali sau legatari universali, cu titlu universal sau cu titlu particular), potrivit regulilor generale in materie de obligatii patrimoniale care nu sint contractate intuitu personae ori cu caracter viager, cu exceptia cazului cind partile s‑au inteles altfel (de exemplu prin stabilirea termenului locatiunii in functie de moartea locatorului) sau daca mostenitorul uneia dintre parti (decedate) este cealalta parte, caz in care obligatiile reciproce se sting prin confuziune, total (art. 1154 Cod civil) sau partial (de exemplu in caz de pluralitate de parti obligate solidar - art. 1048 Cod civil).

A.      Denuntarea unilaterala

Daca partile sau legea n‑au determinat durata locatiunii, contractul ia sfirsit prin denuntarea unilaterala de catre oricare dintre parti, cu conditia respectarii termenului de preaviz (art. 1436 al. 2 Cod civil).

Prin termen de preaviz se intelege intervalul de timp dintre manifestarea vointei de a desface contractul si data la care contractul urmeaza sa inceteze in urma denuntarii. Acest termen de preaviz poate fi stabilit prin conventia partilor, iar in lipsa se stabileste in functie de natura lucrului si dupa obiceiul locului (art. 1443 Cod civil) si are drept scop ca cealalta parte sa gaseasca un locatar (daca preavizul a fost dat de locatar) sau un lucru similar pe care sa‑l ia in locatiune (daca preavizul a fost dat de locator).

Manifestarea de vointa de a desface contractul - numita de lege concediu - este un act unilateral de vointa si produce efecte chiar daca n‑a fost acceptata de partea concediata, care trebuie sa suporte desfacerea contractului.

Legea nu prevede vreo forma speciala pentru denuntare. Practic, trebuie facuta in scris, iar daca partea concediata refuza sa dea o dovada de primire, se face prin intermediul executorilor judecatoresti. In toate cazurile "actiunea de chemare in judecata pentru evacuare constituie manifestarea neechivoca a vointei de denuntare a contractului", termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar solutionarii litigiului.

Dupa expirarea termenului de preaviz locatiunea inceteaza, iar un nou contract poate fi incheiat numai prin consimtamintul ambelor parti (nu prin simpla renuntare la efectele denuntarii unilaterale).

B.       Expirarea termenului

Daca termenul locatiunii a fost determinat prin convetia partilor sau, in lipsa clauzei, de lege (art. 1450-1451 Cod civil), locatiunea inceteaza de drept prin simpla trecere a termenului, fara sa mai fie nevoie de o instiintare prealabila (art. 1436 al. 1 Cod civil).

Tacita relocatiune (reconductiune)

Daca locatarul ramine in folosinta lucrului dupa expirarea termenului contractual si fara ca locatorul sa‑l impiedice (deci cu permisiunea lui), locatiunea se considera reinnoita prin tacita relocatiune (art. 1437 si 1452 Cod civil).

Intrucit tacita relocatiune opereaza ca un nou contract de locatiune, trebuie sa fie indeplinite conditiile cerute de lege pentru incheierea contractului, de exemplu capacitatea partilor contractante (insa dovada relocatiunii se poate face - cu martori si prezumtii - prin proba raminerii si lasarii locatarului in folosinta lucrului, iar nu prin inscrisul original, fie si autentic, constatator si doveditor al numai al contractului initial). In caz de pluralitate de parti, reinnoirea tacita poate opera numai cu consimtamintul tacit al tuturor partilor; de exemplu daca unul dintre locatori a anuntat concediul sau unul dintre locatarii care au incheiat contractul ori unul dintre mostenitorii unicului locatar nu a continuat folosinta lucrului, tacita relocatiune nu poate opera.

Tacita relocatiune - daca n‑a fost exclusa printr‑o clauza contractuala expresa - poate fi impiedicata numai prin anuntarea concediului (care in acest caz nu inseamna denuntare, ci manifestarea vointei de a nu reinnoi contractul desfaut prin efectul expirarii termenului).

Concediul trebuie sa fie anuntat inainte de expirarea termenului prevazut in contract, dar fara respectarea termenului de preaviz, caci fiecare dintre parti cunostea perioada pentru care contractul s‑a incheiat si putea sa gaseasca un alt contractant din timp. Daca s‑a anuntat concediul, locatarul nu poate opune tacita relocatiune, chiar daca a continuat sa foloseasca lucrul inchiriat (art. 1438 Cod civil), locatorul putind cere restituirea lui, precum si daune-interese.

Tacita relocatiune va avea loc in conditiile primului contract (inclusiv chiria initiala), dar se va considera incheiat fara termen (cu exceptia cazurilor cind termenul este aratat de lege). Deci se prezuma ca partile n‑au modificat nimic fata de contractul initial (art. 1437, 1452 Cod civil). Totusi, noua locatiune ia nastere, in lipsa de stipulatie expresa contrara, fara garantiile din contractul initial, caci garantiile trebuie prevazute expres si nu pot fi prelungite peste termenul stipulat.

C.      Rezilierea pentru neexecutare

Conform art. 1439 al. 2 Cod civil, neexecutarea obligatiilor de catre una din parti da dreptul celeilalte parti de a cere - dupa punerea in intirziere a debitorului - rezilierea contractului cu daune-interese (art. 1453 Cod civil). Deci contractul de locatiune urmeaza regulile generale in materie de contracte sinalagmatice cu executare succesiva (tinindu‑se seama, daca este cazul, si de pactul comisoriu expres stipulat in contract).

Nu orice neexecutare da dreptul celeilalte parti de a cere rezilierea contractului. Neexecutarea trebuie sa fie cu privire la obligatii principale (art. 1439 al. 2 Cod civil) prin violarea caror se aduce o vatamare celeilalte parti; astfel, de exemplu: abuzul de folosinta sau schimbarea destinatiei lucrului (art. 1430 Cod civil), neplata chiriei, neefectuarea reparatiilor importante, descoperirea de vicii ascunse etc.

Potrivit regulilor generale, instanta nu este obligata sa pronunte rezilierea, putind acorda - dupa circumstante - termen de gratie (art. 1021 Cod civil). In caz de pact comisoriu expres se vor aplica regulile in materie.

D.      Pieirea lucrului (art. 1423 si 1439 Cod civil)

Daca pieirea este totala (lucrul nu mai poate fi folosit potrivit destinatiei), contractul este desfacut de drept, caci locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinta lucrului si nici nu poate fi obligat la reconstruirea, refacerea sau inlocuirea lui.

Prin pieire se intelege nu numai distrugerea materiala a lucrului, ci si orice imposibilitate de a‑l folosi (de exemplu rechizitionarea, exproprierea sau confiscarea lui).

Contractul este desfacut indiferent ca pieirea lucrului este fortuita sau culpabila, caci locatiunea nu poate fi conceputa fara un obiect asupra caruia sa se exercite. Dar daca pieirea s‑a produs din culpa, partea culpabila va fi obligata sa plateasca daune-interese, iar daca pieirea s‑a produs fortuit nu se platesc daune, aplicindu‑se teoria riscului contractului (locatarul neputind fi obligat la plata chiriei dupa momentul pieirii, iar daca a platit‑o cu anticipatie are dreptul sa ceara restituirea).

Daca lucrul a pierit numai in parte (imposibilitatea folosirii este numai partiala) rezilierea este judiciara, locatarul putind cere, dupa imprejurari, fie o scadere de pret, fie desfacerea contractului, daca partea pierita din lucru este atit de insemnata (apreciaza instanta) incit se poate prezuma ca fara acea parte locatarul n‑ar fi consimtit initial la incheierea contractului. Problema daunelor-interese se rezolva la fel ca in cazul pieirii totale, adica dupa cum pieirea s‑a produs fortuit sau din culpa uneia din parti.

E.       Desfiintarea (desfacerea) titlului locatorului

Daca se desfiinteaza sau se desface titlul locatorului in baza caruia consimtise la locatiune, se desface si contractul de locatiune, caci locatorul nu mai este in masura sa asigure locatarului folosinta lucrului; de exemplu daca titlul proprietarului (locator) este anulat ori rezolvit sau daca este evins printr‑o actiune in revendicare etc. ori daca titlul locatarului principal s‑a desfacut prin expirarea termenului prevazut in contract si nu mai poate asigura sublocatarului (fata de care el este locator) folosinta lucrului etc.

Exista si exceptii de la aceasta regula:

Contractele de locatiune incheiate de uzufructuar ramin valabile pe cel mult 5 ani, in limitele unui act de administrare, chiar daca uzufructul ar fi incetat (art. 534 combinat cu art. 1268 Cod civil).

Ramin valabile contractele incheiate cu tertul dobinditor al imobilului ipotecat, chiar daca el este evins, numai daca contractul de locatiune a fost incheiat cu buna credinta si cu data certa anterioara transcrierii comandamentului (art. 493 si 513 Cod procedura civila).

In practica judiciara si literatura de specialitate se mai admite o derogarea importanta de la regula incetarii contractului de locatiune ca urmare a desfiintarii titlului locatorului: aplicarea teoriei proprietarului (mostenitorului) aparent, potrivit careia contractul de locatiune (inchiriere) incheiat de proprietarul aparent cu un locatar de buna credinta isi pastreaza efectele ca si un contract ce ar fi fost incheiat cu proprietarul real, si anume in conditiile dreptului comun (inclusiv art. 1441 Cod civil).

F.       Efectele instrainarii lucrului (imobilului) prin acte intre vii

Conform art. 1441 Cod civil, daca locatorul vinde lucrul inchiriat sau arendat, cumparatorul - chiar daca nu s‑a obligat in acest sens - este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de vinzare, cu conditia sa fi fost incheiata prin inscris autentic sau prin inscris sub semnatura privata, dar cu data certa (art. 1182 Cod civil), afara de cazul cind desfacerea ei din cauza vinzarii s‑ar fi prevazut in insusi contractul de locatiune.

Rezulta ca, in lipsa de stipulatie contrara, contractul de locatiune cu data certa anterioara vinzarii-cumpararii cu data certa produce efecte si este opozabil tertului dobinditor in conditiile in care a fost incheiat si fara modificarile care nu sint constatate prin inscris cu data certa (de exemplu modificarea termenului locatiunii, renuntarea proprietarului la clauza de reziliere in caz de subinchiriere sau la pact comisoriu etc.).

Daca contractul este incheiat pe mai mult de 3 ani, trebuie sa fie efectuate formele de publicitate imobiliara (art. 21 lit. C din Legea nr. 7/1996), inainte de inscrierea contractului de vinzare-cumparare pentru a fi opozabil tertilor (art. 711 pct. 9 Cod civil). Daca publicitatea nu a fost respectata, dar contractul de locatiune are data certa, efectele lui se reduc la 3 ani de la data vinzarii (inscrierii), deoarece noul proprietar se poate astepta sa i se opuna, pe acest interval de timp contracte de locatiune neinscrise, dar avind data certa.

Rezulta ca vinzarea este o cauza de incetare a locatiunii numai daca contractul s‑a incheiat verbal ori prin inscris sub semnatura privata fara data certa; daca contractul are data certa, dar nu a fost supus publicitatii inainte de inscrierea contractului de vinzare-cumparare in cartea funciara, instrainarea va atrage incetarea locatiunii dupa expirarea termenului de 3 ani. In aceste cazuri de neindeplinire a conditiilor prevazute de lege contractul nu produce efecte opozabile cumparatorului de buna credinta.

Cumparatorul - in cazurile si in masura in care nu este obligat sa respecte locatiunea consimtita de vinzator (si nici nu s‑a obligat in acest sens prin contractul de vinzare-cumparare sau prin intelegere cu locatarul, cazuri in care locatiunea ii este opozabila chiar daca nu ar fi indeplinite conditiile prevazute de art. 1441 Cod civil) - pentru a obtine desfacerea contractului, trebuie sa aduca la cunostinta locatarului concediul, respectind termenul de preaviz, si aceasta chiar daca desfacerea din cauza vinzarii a fost stipulata in contractul de locatiune (art. 1443 Cod civil). Inseamna ca desfacerea nu opereaza de drept, ci in conditiile denuntarii unilaterale a contractului incheiat pe timp nedeterminat. In aceste conditii poate fi denuntat de catre noul proprietar si contractul de locatiune care a fost incheiat de fostul proprietar fara termen.

In toate cazurile de desfacere prin efectul instrainarii - inclusiv clauza expresa in contractul de locatiune de reziliere din cauza vinzarii - locatarul este in drept sa ceara despagubiri de la locator, daca nu s‑a prevazut in contract o stipulatie expresa contrara (art. 1442 Cod civil). Pina la plata daunelor, locatarul are drept de retentie, cit timp nu va fi despagubit de locator sau eventual de cumparator (art. 1444 Cod civil), care insa va avea actiune in regres impotriva locatorului.

Mai mentionam ca locatarul in toate cazurile trebuie sa respecte contractul (chiar daca nu are data certa si nu este inscris) daca cumparatorul cere, caci facultatea de a invoca inopozablitatea contractului fara data certa si neinscris este numai a cumparatorului (cu exceptia cazului cind s‑a prevazut in contractul de locatiune desfacerea lui in caz de vinzare, de drept sau la cererea locatarului). Intrucit, prin efectul art. 1441 Cod civil, cumparatorul se substituie in drepturile si obligatiile locatorului-vinzator de la data cumpararii (fara efect retroactiv), el are dreptul sa pretinda chiria, dar numai de la aceasta data, neavind nici un drept asupra ratelor devenite exigibile anterior si neplatite, daca aceste creante nu au facut obiectul unei cesiuni sau subrogatii speciale, si nici sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare de obligatii in trecut.

Regulile privitoare la efectele si opozabilitatea contractului de locatiune fata de cumparator (inclusiv adjudecatar) sint aplicabile si in alte cazuri de instrainare sau constituire de drepturi reale prin acte intre vii, cu titlu particular, fie ca sint cu titlu oneros (schimb, contract de intretinere, de constituire de uzufruct etc.), fie ca sint cu titlu gratuit (donatie).

I.2.       Natura juridica a drepturilor locatarului

Locatiunea nu este un contract translativ sau constitutiv de drepturi reale, ci un contract creator de raporturi obligationale. De aici rezulta ca dreptul de folosinta al locatarului este un drept de creanta.

In literatura de specialitate s‑a sustinut ca dreptul de folosinta al locatarului ar fi un drept real, in principal pentru urmatoarele motive:

impotriva tulburarilor de fapt, locatarul se poate apara prin actiunea posesorie;

in anumite conditii (data certa a contractului si, respectiv indeplinirea formelor de publicitate), locatarul se bucura de drept de urmarire, ceea ce rezulta din opozabilitatea contractului fata de tertul dobinditor (art. 1441 Cod civil) si fata de creditorii urmaritori care au inscris comandamentul dupa incheierea contractului de locatiune (art. 513 Cod procedura civila) si de un drept de preferinta, ceea ce rezulta din opozabilitatea contractului fata de locatarii ulteriori ai aceluiasi bun (chiar daca acestia ar fi obtinut anterior detentiunea bunului);

daca termenul locatiunii depaseste 3 ani, contractul trebuie supus publicitatii.

Aceste trei efecte sint specifice (caracteristice) drepturilor reale.

In realitate, dreptul de folosinta al locatarului este un drept de creanta, iar argumentele invocate in favoarea caracterului real al dreptului nu sint hotaritoare pentru urmatoarele considerente:

Actiunile posesorii pot fi intentate nu numai atunci cind detinerea lucrului se exercita animus sibi habendi, dar si de catre detentorul precar.

Opozabilitatea contractului fata de dobinditor si fata de creditorii urmaritori este o simpla exceptie de la principiul relativitatii efectelor contractului consacrat de art 973 Cod civil. Daca dreptul de folosinta locativa ar fi un drept real, nu ar fi fost necesare texte speciale care sa consacre exceptia. Pe de alta parte, art. 1441 Cod civil consacra nu o simpla opozabilitate a dreptului de folosinta a locatarului; de la data cumpararii, contractul de locatiune produce efecte fata de cumparator ca si cum ar fi fost parte contractanta, inclusiv cu privire la opozabilitatea contractului fata de el.

In ce priveste opozabilitatea contractului fata de locatarii ulteriori, problema este controversata, dar totodata si independenta de solutia adoptata in privinta naturii dreptului locatarului:

in privinta concursului dintre doi locatari ai aceluiasi bun, unii autori acorda preferinta locatarului care a intrat mai intii in folosinta lui, chiar daca are un titlu cu data ulterioara (teoria "primului ocupant");

dominanta este solutia contrara, potrivit careia in conflictul dintre cei doi locatari urmeaza a se aplica regulile opozabilitatii actelor juridice: contractul cu data certa sau cel cu data certa anterioara este opozabil locatarului care are un contract fara data certa sau cu data certa ulterioara (si chiar inscris). Locatiunea de peste trei ani este opozabila locatarului ulterior dupa expirarea acestui termen numai daca contractul a fost inscris. Daca contractul cu data certa anterioara este opozabil dobinditorului de drepturi reale (art. 1441 Cod civil), cu atit mai mult trebuie sa fie opozabil fata de locatarul ulterior care are numai un simplu drept de folosinta. Teoria "primului ocupant" (desi in materia drepturilor de creanta - incorporale - posesiunea sau detentiunea, in principiu, nu au relevanta, art. 972 Cod civil fiind aplicabil numai in materie de drepturi reale asupra unor bunuri corporale) poate fi invocata numai in lipsa de alt criteriu, in concursul dintre doi locatari cu contracte fara data certa (deci inopozabile).

Deoarece dreptul este opozabil fata de terti, locatiunea este supusa publicitatii imobiliare daca depaseste 3 ani. Daca dreptul ar fi real, publicitatea s‑ar impune indiferent de durata.

Drepturile reale, ca drepturi absolute, sint limitativ enumerate de lege, iar dreptul de folosinta locativa nu a fost retinut de legiuitor printre aceste drepturi.

Rezulta ca dreptul de folosinta al locatarului nu este un drept real (ius in re), ci un drept de creanta care se realizeaza prin intermediul locatorului ("indatorat a asigura folosinta . " - art. 1411 Cod civil), desi se exercita asupra unui lucru, presupunind un contact material cu un lucru (ius ad rem). Dar, spre deosebire de alte asemenea drepturi de creanta (de exemplu drepturile comodatarului), dreptul de folosinta al locatarului prezinta unele aspecte particulare, mai ales sub raportul opozabilitatii, fapt pentru care se incadreaza in categoria obligatiilor opozabile tertilor (obligatii in rem scriptae).

Fiind un drept de creanta, are caracter mobiliar (chiar daca are ca obiect un imobil), temporar (nu poate fi perpetuu), este susceptibil de gaj (nu de ipoteca), poate fi transmis intre vii potrivit regulilor de la cesiunea de creanta, iar mortis causa ca si celelalte drepturi de creanta.