Drepturile reale

DREPTURILE REALE

1. Patrimoniul

Drepturile subiective patrimoniale ce intra in continutul raportului juridic civil, pot fi abordate in doua moduri : fie separat, unul cate unul, fie privite impreuna cu obligatiile in totalitatea lor, ca o universalitate juridica apartinand unei persoane, sub denumirea de patrimoniu.

Patrimoniul cuprinde totalitatea drepturilor si obligatiilor cu continut patrimonial (economic), precum si bunurile la care se refera aceste drepturi, apartinand unei persoane; totalitatea drepturilor constituie activul patrimonial, iar totalitatea obligatiilor constituie pasivul patrimonial.

Patrimoniul are urmatoarele caractere juridice:

- este o universalitate juridica (o universalitate de drept) ce cuprinde toate drepturile si toate obligatiile cu continut economic ale unui subiect de drept;

- este indisponibil oricarui subiect de drept (persoana fizica sau juridica);

- este unic, intrucat fiecare subiect de drept are un singur patrimoniu;

- este divizibil, in sensul ca este format din mai multe bunuri, fiecare avand un regim juridic distinct, bine determinat (ex.: la persoanele fizice - bunuri proprii si bunuri comune; la agentii economici - mijloace fixe si mijloace circulante);

- este inalienabil, fiind strans legat de persoana careia ii apartine, atata timp cat ea exista ca subiect de drept civil.

Patrimoniul indeplineste unele functii juridice, cu ajutorul carora se explica si totodata se permite producerea unor consecinte juridice, si anume :

- patrimoniul unei persoane constituie gajul general al creditorilor chirografari, in sensul ca acestia, neavand garantata creanta lor printr-o garantie reala (gaj, ipoteca sau privilegiu) asupra unui bun al debitorilor lor, vor putea urmari oricare din bunurile aflate in patrimoniul debitorului cu ocazia realizarii creantei lor;

- patrimoniul, ca institutie juridica, explica si permite fenomenul subrogatiei reale cu titlu universal, in sensul ca numai cu ajutorul notiunii de patrimoniu se poate explica acest fenomen, adica posibilitatea ca in cadrul unui patrimoniu, un bun sa fie inlocuit cu altul, iar valorile nou intrate in acest patrimoniu, se subroga (se inlocuiesc) celor iesite si capata aceeasi pozitie juridica pe care au avut-o acestea din urma;

- patrimoniul explica si permite transmiterea universala si cu titlul universal, in sensul ca numai cu ajutorul acestei notiuni se poate explica modul cum are loc transmiterea universala (in intregime si nefractionat), sau cu titlu universal (fractionat) a drepturilor si obligatiilor de la un subiect de drept la altul, cu ocazia decesului persoanelor fizice sau a reorganizarii persoanelor juridice, cand drepturile si obligatiile nu se transmit izolat, ci impreuna, ca universalitate de drepturi si obligatii.

2. Dreptul de proprietate - notiuni generale

Vom defini dreptul de proprietate, ca fiind acel drept real, care confera titularului atributele de posesie, folosinta si dispozitie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita in plenitudinea lor, in putere proprie si in interesul propriu, cu respectarea normelor juridice in vigoare.

Exercitarea dreptului de proprietate comporta punerea in valoare de catre proprietar a trei atribute : posesia, folosinta si dispozitia - care constituie continutul juridic al dreptului de proprietate.

Posesia consta in prerogativa conferita proprietarului de a stapani in fapt, direct si nemijlocit bunuri ce constituie obiect al dreptului de proprietate, prin putere proprie si in interes propriu (sau de a consimti ca stapanirea de fapt asupra bunului sa se faca in numele si in interesul lui, de catre o alta persoana).Folosinta consta in prerogativa conferita proprietarului de a utiliza bunul in interesul sau propriu si se a-i percepe fructele si veniturile pe care le poate obtine de pe urma folosintei sale.

Dispozitia consta in prerogativa conferita proprietarului de a dispune cu privire la fiinta juridica sau materiala a bunurilor ce constituie obiect al dreptului de proprietate; dispozitia are doua laturi :

- una juridica, prin intermediul careia proprietarul poate instraina bunul sau poate constitui asupra sa unele drepturi reale in favoarea altei persoane;

- una materiala, prin intermediul careia proprietarul poate consuma sau distruge substanta bunului ce-i apartine ca titular al dreptului de proprietate.

Dreptul de proprietate constituie o unitate a celor trei atribute, pe care titularul le exercita fie direct si nemijlocit, prin putere proprie si in interes propriu, fie indirect si mijlocit, prin intermediul persoanelor in favoarea carora el a constituit anumite drepturi reale, conferindu-le puterea de a se bucura de unele din prerogativele dreptului sau. Prin urmare, desi, de regula, toate atributele dreptului de proprietate sunt exercitate direct de catre proprietar nu este exclusa posibilitatea exercitarii unora dintre ele, sau chiar in totalitatea lor de catre o alta persoana decat proprietarul. Cu toate acestea, va considerat proprietar numai acela care exercita atributele dreptului de proprietate in puterea sa proprie si in interesul sau propriu, iar orice alta persoana decat proprietarul, care exercita atributele dreptului de proprietate in virtutea puterilor conferite de proprietar, deci nu in putere proprie, nu va avea calitatea de proprietar (ex. locatarul, comodatarul, uzufructuarul).Asa dupa cum am vazut cu ocazia prezentarii continutului raportului juridic civil, drepturile patrimoniale se impart in drepturi reale si drepturi de creanta, iar drepturile reale, in functie de corelatia ce exista intre ele se subdivid in drepturile reale principale (din care face parte dreptul de proprietate si dezmembramintele ei) si drepturi reale accesorii (din care fac parte dreptul de gaj, dreptul de ipoteca, privilegiile si dreptul de retentie).In cuprinsul capitolului rezervat drepturilor reale vom prezenta numai drepturile reale principale, urmand ca aceste accesorii sa fie prezentate in capitolul rezervat obligatiilor civile, deoarece ele constituie in acelasi timp si garantii reale ale obligatiilor.

Caracterele dreptului de proprietate, prin care se deosebeste de toate celelalte drepturi reale sunt urmatoarele:

a)este absolut si inviolabil, fiind recunoscut titularului sau in raporturile acestuia cu tertii, care sunt obligati sa nu faca nimic de natura a-l incalca. Conform art. 135 pct. 5 din Constitutie 'proprietatea privata este in conditiile legii inviolabila', deci dreptul de proprietate nu poate fi incalcat de nimeni, aceasta interdictie impunandu-se cu aceeasi forta si statului.

Ea cunoaste, totusi doua exceptii :

- anumite bunuri imobile pot sa fie expropriate, in conditiile legii, pentru cauza de utilitate publica.

Prin expropriere se intelege trecerea in proprietatea publica, prin hotarare judecatoreasca, sau actul altei autoritati competente, a unor bunuri imobile aflate in proprietatea particulara (a se vedea art. 41 al. 3 din Constitutie si art. 481 C. civ.);

- subsolul oricarei proprietati imobiliare poate fi folosit si exploatat pentru lucrari de interes general (art. 41 al. 4 din Constitutie);

b) este deplin si exclusiv conferind titularului sau 'plena potestas', adica toate cele trei atribute : posesia, folosinta si dispozitia, care sunt, totodata nu numai depline, ci si independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, in afara de cazurile cand proprietatea este dezmembrata.

c) este perpetuu si transmisibil, adica nelimitat in timp si dureaza atata vreme cat exista bunul care face obiectul sau, nepierzandu-se prin neuz (neexercitare); poate fi transmis intre vii, in conditiile legii si pentru cauza de moarte. Nu are caracter transmisibil dreptul de proprietate asupra bunurilor scoase din circuitul civil.

Structura actuala a dreptului de proprietate in Romania poate fi evidentiata sau stabilita in functie de anumite criterii :

a) dupa subiectele dreptului de proprietate, distingem : dreptul de proprietate apartinand persoanelor fizice si respectiv, dreptul de proprietate ai carui titulari sunt persoanele juridice;

b) dupa modurile de dobandire, putem distinge :

- dreptul de proprietate dobandit prin acte juridice si dreptul de proprietate dobandit prin fapte juridice;

- dreptul de proprietate dobandit in raporturile dintre vii si dreptul de proprietate dobandit pentru cauze de moarte;

- dreptul de proprietate originara, dobandit prin moduri originare de dobandire a proprietatii, si drept de proprietate derivata, dobandit prin moduri derivate de dobandire a proprietatii;

c) dupa regimul sau juridic, dreptul de proprietate se prezinta sub doua forme : drept de proprietate publica si drept de proprietate privata, ambele forme fiind consacrate in art. 135 pct. 2 din Constitutia Romaniei.

d) in functie de titularul sau, proprietatea privata se imparte in :

- proprietate particulara apartinand persoanelor fizice si persoanelor juridice;

- proprietate privata a statului si unitatilor administrativ-teritoriale.

3. Dezmembramintele dreptului de proprietatea

3.1. Dreptul de uzufruct, uz si abitatie

a) Dreptul de uzufruct este acel dezmembramant al dreptului de proprietate, prin care uzufructuarul exercita atributele de posesie si folosinta asupra unor bunuri apartinand noului proprietar, culegand si fructele acestora, cu obligatia de a conserva substanta bunurilor. El are un caracter temporar, deoarece atunci cand este constituit in favoarea unei persoane fizice, poate fi cel mult viager, iar cand este constituit in favoarea unei persoane juridice, nu poate depasi 30 de ani; el este totodata si incesibil, in sensul ca nu poate fi instrainat de uzufructuar, care are doar dreptul sa cedeze altei persoane beneficiul sau (emolumentul uzufructului). In principiu el se poate constitui numai asupra bunurilor neconsumptibile, trebuind sa li se confere substanta, insa se poate constitui si asupra bunurilor consumptibile, cand se vor restitui bunuri de aceeasi cantitate si valoare.

b) Dreptul de uz este acel dezmembramint al dreptului de proprietate, prin care uzuarul exercita atributele de posesie si de folosinta asupra unor bunuri apartinand altei persoane, culegand si fructele acestora, pe care le poate folosi numai pentru satisfacerea nevoilor sale si ale familiei sale, cu obligatia de a conserva substanta bunurilor.

Titularul acestui drept poate fi numai o persoana fizica, iar acesta nu poate instraina beneficiul (emolumentul) sau. El se dobandeste, se exercita si se stinge dupa regulile uzufructului.

c) Dreptul de abitatie este acel dezmembramant al dreptului de proprietate, prin care titularul sau exercita atributele de posesie si folosinta asupra unei locuinte apartinand altei persoane, pentru satisfacerea trebuintelor locuit ale lui si ale familiei sale.

Se poate constitui prin contract sau testament, insa si prin lege- care recunoaste un astfel de drept sotului supravietuitor asupra casei care a apartinut sotului precedat, timp de un an de la decesul acestuia (cu conditia ca in aceasta perioada sa nu se recasatoreasca).

3.2. Dreptul de superficie

Dreptul de superficie este acel dezmembramant al dreptului de proprietate, prin care superficiarul exercita atributul de folosinta asupra unui teren apartinand altei persoane, pe care are in proprietate o constructie sau o plantatie, ori o lucrare, pe durata existentei bunurilor pe care le are in proprietate.

Dreptul de superficie prezinta urmatoarele caractere juridice :

- este un drept real imobiliar avand ca obiect intotdeauna un bun imobil, adica o suprafata de teren;

- este un drept perpetuu, in sensul ca exista atata timp cat dureaza constructia, plantatia, sau lucrarea ce se afla in proprietatea altei persoane, decat titularul terenului; el nu se poate stinge prin neexercitare;

- este un drept imprescriptibil extinctiv; actiunea in revendicare poate fi introdusa oricand pana la stingerea insusi a dreptului de superficie.

Dreptul de superficie poate fi dobandit prin conventie, testament, act de concesiune, uzucapiune sau direct prin lege.

3.3.Dreptul de servitute

Dreptul de servitute este un drept real principal, derivat, perpetuu si indivizibil, constituit asupra unui imobil proprietate privata, numit fond aservit sau dominat - pentru uzul si utilitatea altui imobil - numit fond dominant - apartinand unui alt proprietar, fiind reglementat in articolele 576-643 C. civ.

Ca urmare a exercitarii dreptului de servitute, rezulta unele drepturi si obligatii, atat pentru proprietarul fondului dominant (sa faca toate lucrarile necesare pentru a se servi de servitute si a o pastra si sa se foloseasca de servitute conform titlului sau, fara a face schimbari impovaratoare pentru fondul aservit), cat si pentru proprietarul fondului aservit ( sa nu faca nimic spre a scadea sau ingreuna exercitarea servitutii).

Codul civil clasifica servitutile in functie de mai multe criterii, si anume :

a) dupa modul de exercitare, servitutile pot fi :

- continue (cele pentru a caror exercitare si existenta nu este nevoie de fapta actuala a omului : servitutea de scurgerea apelor de ploaie; servitutea de vedere);

- necontinue (cele pentru a caror exercitare si existenta este absolut necesara fapta actuala a omului; servitutea de a lua apa din fantana, de a paste animalele si altele asemenea);

b) dupa modul in care se manifesta, servitutile sunt :

- aparente (cele care se cunosc datorita unor semne exterioare, precum o usa, o fereastra, un canal, o carare, o plantatie);

- neaparente (a caror existenta nu poate fi cunoscuta printr-un semn exterior sau lucrare exterioara vizibila - ex. servitutea de a nu cladi sau de a nu zidi decat pana la o anumita distanta sau inaltime, servitutea de a nu planta la o distanta mai mica decat cea prevazuta de lege);

c) dupa obiectul lor, servitutile sunt :

- pozitive, care indreptatesc pe proprietarul fondului dominant sa faca in mod direct, acte de folosinta asupra fondului aservit (servitutea de trecere, de a lua apa);

- negative, care impun anumite restrictii sau limitari in exercitarea dreptului de proprietate (servitutea de a nu cladi etc.).

Servitutile mai pot fi urbane sau rurale, dupa cum sunt stabilite in folosul unei cladiri sau cel al unui teren.

d) dupa originea sau modul lor de constituire sunt recunoscute trei mari categorii de servituti :

- servituti naturale, care isi au originea in situatia naturala a fondurilor (servitutea de scurgere a apelor naturale, de granituire si de ingradire a proprietatii);

- servituti legale, care se stabilesc prin lege, in considerarea utilitatii publice ori in interesul comun al proprietarilor unor imobile vecine (servitutea cu trecere in cazul locului infundat, servitutea picaturilor din stresina, a distantei plantatiilor etc.);

- servituti stabilite prin fapta omului care se constituie prin titlu (conventie sau testament), uzucapiune, sau prin destinatia proprietarului.

3.4. Dreptul real de folosinta funciara

Dreptul de folosinta funciara este acel drept real temporar, intuitu personae, inalienabil, dezmembramant al dreptului de proprietate, care confera titularului posesia si folosinta funciara, asupra unor terenuri agricole, aflate in proprietatea comunelor, oraselor si municipiilor, constituit prin acte administrative individuale.

Titularii acestui drept sunt numai persoane fizice, care fac parte din categoria salariatilor serviciilor publice comunale; ei nu beneficiaza de atributul de dispozitie asupra terenului agricol ce le-a fost atribuit.

Dreptul de folosinta poate inceta in cazul interventiei uneia din urmatoarele imprejurari :

- titularul folosintei funciare nu mai are calitatea de salariat din categoria personalului de specialitate din serviciile publice comunale sau paraseste definitiv localitatea respectiva;

- decesul beneficiarului;

- nerespectarea obligatiilor de a cultiva si proteja solul, care revin din dispozitiile Legii fondului funciar.

4. Modurile generale de dobandire a dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale

4.1. Notiuni generale

Sintagma 'moduri de dobandire a dreptului de proprietate', desemneaza totalitatea mijloacelor reglementate de lege - acte juridice si fapte juridice - prin care se poate dobandi dreptul de proprietate (indiferent de forma sub care se prezinta) si celelalte drepturi reale, derivate din dreptul de proprietate (dezmembramintele dreptului de proprietate).

Modurile generale de dobandire a proprietatii sunt urmatoarele :

- contractul sau conventia translativa sau constitutiva de drepturi reale;

- succesiunea legala si testamentara;

- uzucapiunea sau prescriptia achizitiva;

- posesia de buna credinta a bunurilor mobile;

- accesiunea;

- traditiunea;

- ocupatiunea.

4.2. Conventia sau contractul

Contractul este acordul de vointa realizat intre doua sau mai multe persoane, cu intentia de a produce efecte juridice.             Ne intereseaza acele contracte prin care se transmite un drept de proprietate sau se constituie un anumit drept real : vanzarea-cumpararea, schimbul, donatia si renta viagera (prezentarii acestor contracte i-am consacrat capitolul V din prezenta lucrare).

Codul civil, prin art. 971 consacra principiul consensualismului, contractul considerandu-se valabil incheiat prin simplul acord de vointa al partilor, cu toate acestea pentru valabilitatea contractului de donatie, Codul civil prevede obligativitatea respectarii unei solemnitati, care consta in forma inscrisului autentic sau dupa caz, in remiterea materiala a bunului donat. Tot astfel terenurile (conform Legii nr. 18/19991) pot fi instrainate prin acte intre vii incheiate in forma autentica.

4.3. Prescriptia achizitiva sau uzucapiunea

Uzucapiunea este un mod originar de dobandire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale asupra unui bun imobil, prin exercitarea unei posesii utile asupra sa, in conditiile si termenele prevazute de lege.

Uzucapiunea opereaza in mod diferit, in functie de regimul publicitatii imobiliare: in teritoriile in care publicitatea imobiliara se realizeaza prin registre de transcriptii si inscriptii (Moldova, Oltenia, Dobrogea, Muntenia), uzucapiunea opereaza in conditiile stabilite de Codul civil; in teritoriile in care publicitatea imobiliara se realizeaza prin carti funciare (Transilvania, Banat si Bucovina), uzucapiunea opereaza in conditiile stabilite prin Legea nr.115/1938.

Uzucapiunea in sistemul Codului civil opereaza daca sunt indeplinite urmatoarele doua conditii :

- dobanditorul sa exercite o posesie utila (neviciata) asupra unui bun imobil apartinand unei alte persoane;

- exercitarea posesiei sa dureze o perioada prevazuta de lege.

Perioada prevazuta de lege pentru exercitarea posesiei este diferita in functie de buna sau de reaua credinta a posesorului si de existenta sau inexistenta titlului de proprietate, astfel :

- este de 10 pana la 20 de ani, in cazul in care posesia se intemeiaza pe un just titlu sau justa cauza, iar posesorul este de buna credinta;

- este de 30 de ani, indiferent daca posesorul este de buna sau de rea credinta (fara a fi un simplu detentor), ori daca poseda sau nu un just titlu.

Prin 'just titlu' se intelege un titlu translativ de proprietate, care este viciat in privinta formei sau nu emana de la adevaratul proprietar, fara ca posesorul sa stie acest lucru, iar prin 'buna credinta' se intelege eroarea posesorului asupra calitatii transmitatorului, in momentul dobandirii bunului in posesie.

Termenul de 10 ani se aplica in cazul in care adevaratul proprietar locuieste in raza teritoriala a Tribunalului judetean unde se afla imobilul, iar cele de 20 de ani in cazul in care locuieste in afara razei teritoriale respective; termenul de 20 de ani se reduce, daca adevaratul proprietar a locuit o parte din durata in acelasi judet, un an locuit in acelasi judet, valorand doi ani locuiti in alt judet.

Codul civil prevede si posibilitatea jonctiunii posesiunilor, respectiv a unirii posesiunii actuale cu posesiunile anterioare, care opereaza astfel :

- cand ambele posesiuni sunt de buna sau de rea credinta, uzucapiunea opereaza, dupa caz, in 10 - 20 de ani sau in 30 de ani;

- cand uzucapantul este de rea credinta, iar autorul sau a fost de buna credinta, termenul de 30 de ani se reduce cu numarul de ani cat a posedat autorul sau cu buna credinta;

- cand uzucapantul a posedat cu buna credinta, iar autorul sau a posedat cu rea credinta, termenul va fi de 10 - 20 de ani, respectiv de 30 de ani, daca va face jonctiunea posesiunilor, urmand a fi aleasa solutia cea mai avantajoasa.

Si in cazul prescriptiei achizitive (uzucapiunii) pot interveni aceleasi cauze de intrerupere sau suspendare a termenelor de prescriptie, ca si in cazul prescriptiei extinctive, si acestea produc efecte identice, cu precizarea ca, la cauzele de intrerupere, se mai adauga inca doua cauze de intrerupere 'naturala'.

- cand posesorul este si ramane lipsit, mai mult de un an, de folosinta bunului, indiferent cine l-a deposedat;

- cand bunul, cu privire la care se exercita posesia este declarat imprescriptibil de catre lege (caz cand posesia se stinge definitiv si irevocabil).

Prin implinirea uzucapiunii, dreptul de proprietate al fostului proprietar se stinge si, concomitent, se naste un nou drept de proprietate in favoarea uzucapantului, care devine proprietar din momentul inceperii posesiunii utile.

Uzucapiunea, in sistemul Legii nr. 115/1938 opereaza numai in mod exceptional, in urmatoarele doua cazuri :

- in cazul in care s-au inscris in cartea funciara, fara cauza legitima, adica pe baza unui titlu nevalabil, drepturi reale ce pot fi dobandite prin uzucapiune, caz in care ele vor ramane valabil dobandite, daca titularul dreptului inscris, le-a posedat cu buna credinta, potrivit legii, timp de 10 ani;

- in cazul in care o persoana a posedat un bun imobil, in conditiile legii, timp de 20 de ani de la moarte titularului dreptului de proprietate intabulat, caz in care va putea cere inscrierea pe numele sau a dreptului.

Pot fi dobandite prin uzucapiune numai bunurile imobile care se afla in proprietatea privata, indiferent ca titularul dreptului de proprietate este statul, o unitate administrativa-teritoriala, regie autonoma, societate comerciala sau persoana fizica.

Nu pot fi dobandite pe aceasta cale bunuri imobile care fac parte din domeniul public national si din domeniul public local, acestea fiind scoase din circuitul civil general.

4.4. Posesia de buna credinta

Posesia de buna credinta este reglementata prin dispozitiile articolului 1909 C. civ., potrivit caruia 'lucrurile miscatoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fara sa fie trebuinta de vreo curgere de timp'; aceasta inseamna ca posesorul de buna credinta al unui bun corporal mobiliar, devine proprietarul acestuia, prin insusi faptul intrarii sale in posesie.

Conditiile aplicarii art. 1909 C. civ., respectiv a dobandirii dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile prin posesia de buna credinta sunt :

- proprietarul sa fie desistat de buna voie de lucrul sau, incredintandu-l altei persoane (in calitate de depozitar, comodatar, etc.);

- o terta persoana sa dobandeasca posesia utila (neviciata) asupra lucrului respectiv, exercitand asupra sa o posesie de buna credinta (sa nu aiba cunostinta ca a dobandit bunul de la un neproprietar), fara a fi necesara existenta unui just titlu;

- sa fie vorba despre bunuri mobile corporale care sunt posedate in mod individual si sa nu fie declarate inalienabile prin lege.

4.5. Accesiunea

Accesiunea este un mod de dobandire a drepturilor reale, ce consta in incorporarea materiala a unui lucru mai putin important intr-un lucru mai important si in virtutea careia, daca cele doua lucruri au apartinut unor proprietari diferiti, proprietarul lucrului mai important dobandeste dreptul de proprietate si asupra lucrului mai putin important incorporat.

Dupa obiectul principal la care se refera, accesiunea poate fi : imobiliara si mobiliara; cea imobiliara, la randul sau poate fi : naturala si artificiala.

Accesiunea imobiliara naturala este aceea care se realizeaza fara interventia omului, in urmatoarele cazuri :

- aluviunile, adica cresterile de pamant care se fac succesiv si pe nesimtite pe malurile apelor curgatoare, se cuvin proprietarului fondului riveran (art. 495 C. civ);

- avulsiunile, adica adaugirea la un teren a unei bucati de pamant smulsa brusc de la un alt teren, prin actiunea unei ape curgatoare, se cuvin proprietarului terenului la care s-a produs alipirea, insa fostul proprietar o poate revendica in termen de un an (art. 498 C. civ.);

- insulele si prundisurile, care se formeaza in raurile neplutitoare si nenavigabile, sunt ale proprietarului fondului pe care ele s-au format (art. 500 C. civ.);

- animalele semisalbatice (porumbei, albine etc.), devin proprietatea titularului terenului pe care s-au asezat, cat timp raman pe acel teren (art. 503 C. civ.).

Accesiunea imobiliara artificiala este aceea care se realizeaza cu interventia omului si implica obligatia proprietarului ce beneficiaza de ea, sa plateasca despagubiri celui in detrimentul caruia a operat; ea are loc in urmatoarele cazuri :

- proprietarul unui teren, care a facut constructii, plantatii sau alte lucrari cu materiale straine, va dobandi proprietatea acestora, cu obligatia de a-l despagubi pe proprietarul materialelor (art. 493 C. civ.);

- proprietarul unui teren, pe care o alta persoana a facut constructii, plantatii sau alte lucrari cu materialele sale, devine proprietarul acestora, cu obligatia de a-l despagubi pe proprietarul materialelor (art. 494 C. civ.).

Accesiunea mobiliara consta in unirea prin incorporare a doua lucruri mobile care apartin unor proprietari diferiti, unire prin efectuarea careia, se formeaza un lucru mobil nou ce revine proprietarului lucrului celui mai important dintre cele reunite, cu obligatia de a-l despagubi pe proprietarul lucrului mai putin important; ea se prezinta in cazul adjonctiunii, specificatiunii si amestecului sau confuziunii (art. 504, 208, 509, 511 si 512 C. civ.).

4.6. Ocupatiunea

Ocupatiunea este un mod de dobandire a drepturilor reale, ce consta in luarea in posesie a unui bun care nu apartine nimanui, fiind fara stapan. In prezent acest mod de dobandire a dreptului de proprietate se intalneste in cazul vanatului sau a pestelui capturat in conditii legale, ca si in cazul dobandirii unor bunuri ce se afla la dispozitia oricaror persoane care doresc sa le consume (ex.: apa din izvoarele naturale).

Traditiunea adica predarea materiala (efectiva) a lucrului, constituie in prezent un mod de dobandire a dreptului de proprietate, numai in privinta darurilor manuale (donatii curente si de mica importanta), implicit in privinta titlurilor de valoare 'la purtator'.

5. Modalitatile dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate este pur si simplu, cand are ca titular o singura persoana, a fost dobandit in mod sigur si irevocabil, existenta sa nedepinzand de un eveniment sau o imprejurare viitoare, care ar putea sa-l desfiinteze, prin rezolutiune, revocare sau anulare.

Dreptul de proprietate afectat de modalitati este acel drept de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri care, fie ca apartine simultan si concomitent la doua sau mai multe persoane, fie ca existenta lui viitoare in patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau de o imprejurare prevazuta de lege sau stabilita prin vointa omului.

Din punct de vedere al modalitatilor ce-l pot afecta, dreptul de proprietate poate fi :

- drept de proprietate comuna;

- drept de proprietate rezolubila sau revocabila;

- drept de proprietate anulabila.

a) Dreptul de proprietate comuna se caracterizeaza prin aceea ca un bun, sau mai multe bunuri, apartin in proprietatea a doua sau mai multe persoane, care isi pot exercita impreuna, simultan si concomitent, toate prerogativele recunoscute prin lege oricarui proprietar.

Proprietatea comuna are doua forme :

- dreptul de proprietate pe cote-parti;

- dreptul de proprietate in devalmasie.

b) Dreptul de proprietate rezolubila sau revocabila se caracterizeaza prin aceea ca, existenta sa in patrimoniul dobanditorului este nesigura, putand fi desfiintat, pentru a se reintoarce, de regula, in patrimoniul instrainatorului, depinzand de realizarea sau nerealizarea acelui eveniment.

c) Dreptul de proprietate anulabila este acel drept de proprietate, dobandit printr-un act juridic translativ de proprietate, lovit de nulitate relativa sau anulabil.

6. Actiunea in granituire, actiunea negatorie, actiunea confesorie si actiunea in prestatie tabulara

Actiunea in granituire este actiunea prin care reclamantul cere instantei de judecata sa determine prin semne exterioare, intinderea a doua fonduri invecinate si linia de hotar dintre ele, pe baza unei hotarari judecatoresti. Ea are un caracter imprescriptibil, putand fi utilizata si pentru apararea altor drepturi reale.

Actiunea negatorie este actiunea prin care reclamantul cere instantei de judecata sa stabileasca, prin hotarare judecatoreasca, ca o alta persoana (paratul), nu are vreun dezmembramant al dreptului de proprietate asupra bunului sau si sa-l oblige la incetarea exercitarii lui nelegitime. Ea are un caracter imprescriptibil si are ca obiect apararea dreptului de proprietate impotriva exercitarii nelegitime a dezmembramintelor sale.

Actiunea confesorie este actiunea prin care reclamantul cere instantei de judecata sa stabileasca, prin hotarare judecatoreasca, ca el este titularul unui dezmembramand al dreptului de proprietate asupra unui bun apartinand altei persoane (paratul), si sa-l oblige pe proprietar a-i permite exercitarea sa. Este prescriptibila in 30 de ani si are ca obiect apararea dezmembramintelor dreptului de proprietate.

Actiunea in prestatie tabulara este actiunea reala prin care, cel indreptatit sa-si intabuleze in Cartea funciara un drept real imobiliar, cere instantei judecatoresti sa dispuna inscrierea acelui drept in Cartea funciara, daca cel obligat refuza sa predea inscrisul necesar pentru stramutarea sau constituirea dreptului respectiv in favoarea sa. Hotararea judecatoreasca are rolul de a substitui inscrisul respectiv si serveste la intabularea dreptului real in favoarea reclamantului. Hotararea judecatoreasca nu reprezinta insa titlul de proprietate, deoarece in sistemul cartilor funciare transferul dreptului de proprietate se produce numai prin inscrierea sa in Cartea funciara.

7. Actiunea in revendicare

Actiunea in revendicare este acea actiune reala, prin care reclamantul cere instantei de judecata sa i se recunoasca dreptul de proprietate asupra unui bun determinat si, pe cale de consecinta, sa-l oblige pe parat la restituirea posesiei bunului (este actiunea proprietarului neposesor impotriva posesorului neproprietar). Actiunea in revendicare este o actiune reala, deoarece poate fi introdusa impotriva oricarei persoane care incalca dreptul de proprietate si se intemeiaza pe dreptul de proprietate si, totodata are un caracter petitoriu, fiind un mijloc direct de aparare a acestui drept. In acelasi timp este si imprescriptibila sub aspect extinctiv, si oricat timp ea nu ar fi exercitata, nu se atinge decat odata cu stingerea dreptului de proprietate (cand o alta persoana l-a dobandit prin uzucapiune si posesie de buna credinta).

Actiunea in revendicare poate fi introdusa de titularul dreptului de proprietate. Cand un bun constituie proprietatea comuna a doua sau mai multe persoane, actiunea in revendicare trebuie sa fie introdusa de catre toti copartasii impreuna.

Admiterea actiunii de revendicare are ca efect recunoasterea dreptului de proprietate al reclamantului si obligarea paratului la restituirea bunului adevaratului proprietar, pentru a-si putea exercita normal si deplin dreptul de proprietate. Restituirea bunului are loc in natura si liber de sarcinile pe care paratul le-ar fi constituit in favoarea unor terte persoane, iar daca nu poate fi restituit bunul in natura paratul va fi obligat la plata unui echivalent banesc.

In cazul bunurilor frugifere, fructele urmeaza a se restitui numai daca paratul este de rea credinta, posesorul de buna credinta dobandind dreptul de proprietate asupra fructelor. Proprietarul va fi obligat sa restituie paratului toate cheltuielile necesare (facute pentru conservarea bunului) si utile (care au sporit valoarea sau utilitatea bunului), in limita sporului de valoare al bunului.

a) Revendicarea bunurilor mobile nu poate avea loc, in principiu, impotriva posesorului de buna credinta, deoarece, aceasta valoreaza cu insusi titlul de proprietate asupra bunului (art. 1909 C. civ.); sunt insa anumite cazuri cand nu se aplica regula cuprinsa in art. sus mentionat.

Revendicarea bunurilor mobile corporale este admisibila :

- cand tertul dobanditor este de rea credinta (adica stia ca instrainatorul bunului nu avea dreptul sa-l instraineze);

- cand bunul a iesit din posesia proprietarului fara voia sa.

In astfel de situatii proprietarul poate sa revendice bunul chiar si de la posesorul tert dobanditor de buna credinta, in termen de trei ani socotiti din ziua in care bunul a iesit din posesia proprietarului fara voia sa.

La cele doua cazuri de neaplicare a dispozitiilor art. 1909 C. civ. se mai poate adauga si cazul revendicarii bunurilor scoase din circuitul civil si cel al bunurilor mobile corporale care au caracterul bunurilor imobile prin destinatie.

b) Revendicarea bunurilor imobile are loc in mod diferit, in functie de sistemul lor de evidenta (transcriptii si inscriptii sau carte funciara).

In sistemul de transcriptii si inscriptii, dovada dreptului de proprietate este foarte anevoioasa, intrucat existenta titlului de proprietate constituie doar o prezumtie a dreptului de proprietate, care nu impiedica dovada contrara, astfel ca, numai dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, constituie singura dovada absoluta a acestui drept.

Datorita dificultatii dovezii dreptului de proprietate, in practica judiciara s-au statornicit cateva reguli in aceasta privinta:

- cand si reclamantul si paratul invoca fiecare cate un titlu de proprietate care emana de la autori diferiti, instanta va trebui sa statueze, pe baza de probe, care dintre aceste doua titluri este preferabil;

- cand fiecare dintre cele doua titluri emana de la acelasi autor, va fi preferat autorul care si-a transcris primul titlul sau de proprietate, sau daca nu s-a transcris, va fi preferat acela al carui titlu are data certa anterioara;

- daca numai reclamantul invoca un titlu de proprietate, el va reusi in actiunea in revendicare, daca titlul respectiv are data certa anterioara posesiei paratului si daca el emana de la un tert;

- cand nici unul dintre ei nu invoca vreun titlu de proprietate va fi preferat posesorul actual, paratul, afara daca reclamantul nu invoca dobandirea dreptului de proprietate asupra bunului prin uzucapiune anterior inceperii posesiei paratului, sau daca posesia acestuia ar fi viciata.

In sistemul cartilor funciare, actiunea in revendicare isi gaseste aplicare in urmatoarele cazuri (intrucat dobandirea dreptului de proprietate are loc prin inscrierea in Cartea funciara, adica intabulare) :

- cand dreptul de proprietate se dobandeste fara prealabila inscriere in cartea funciara - deplin drept (ex.: in cazul succesiunilor cand mostenitorul poate revendica bunurile care se afla in posesia nelegitima a unui mostenitor actual);

- cand se poate cere, pe calea actiunii in prestatie tabulara, inscrierea dreptului de proprietate (chiar si impotriva unui tert dobanditor care si-a intabulat dreptul in cartea funciara).

8. Publicitatea drepturilor reale imobiliare

Pentru ca actele juridice de transmitere a drepturilor reale imobiliare sa devina opozabile tuturor (erga omnes), si pentru a da o cat mai mare siguranta acestora, prin diferite acte normative s-a instituit un sistem de publicitate a drepturilor reale imobiliare, astfel incat in lipsa infaptuirii de catre parti a formelor legale de publicitate, conventia translativa de proprietate cu privire la un imobil, nu va putea fi opusa tertilor (conform principiului relativitatii efectelor actelor juridice), iar in sistemul cartilor funciare, numai odata cu intabularea in cartea funciara are loc transferul dreptului de proprietate.

Principalele sisteme de publicitate imobiliara, in vigoare, sunt :

- sistemul de publicitate al registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni (sistemul publicitatii personale), reglementat de Codul de procedura civila si aplicabil in Muntenia, Moldova, Oltenia si Dobrogea;

- sistemul cartilor funciare (sistemul publicitatii reale), reglementat prin Decretul - Lege nr. 115/1938, aplicabil in Transilvania, Banat si Bucovina;

- sistemul intermediar al cartilor de publicitate funciara, reglementat de Decretul nr. 242/1947 si de unele dispozitii ale Legii nr. 115/1938, care se aplica intr-un numar redus de localitati din fostul judet Ilfov si in Bucuresti.

Prin Decretul nr. 163/14 martie 1946 s-au reglementat, asa numitele carti de evidenta funciara, infiintate cu scopul de a inlocui cartile funciare distruse, sustrase sau pierdute, pentru unele localitati din Transilvania, in timpul si din cauza razboiului. Cartile de evidenta funciara se inchid pe masura ce se intocmesc noi carti funciare sau se gasesc cele originale.

In prezent a aparut Legea nr. 7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare.