Schimbul obligatoriu de locuinte

Schimbul obligatoriu de locuinte[1]

Art. 64 din Legea nr. 5/1973 (abrogata in prezent) a consacrat dreptul persoanei fizice, care are locuinta proprietate personala in care nu locuieste, de a se muta in locuinta proprietate sa - fara ca aceasta sa fi devenit libera, fiind ocupata de un chirias in baza unui contract valabil, inclusiv cu termenul prelungit de drept - pe calea unui asa-numit schimb obligatoriu (fortat) de locuinte, cu conditia punerii la dispozitia chiriasului a unei locuinte corespunzatoare pentru inchiriere: fie locuinta oferita de proprietar, fie o alta locuinta din fondul de stat.

Dreptul proprietarului de a‑l obliga pe chirias sa schimbe locuinta ocupata cu aceea oferita (la nevoie pe cale de justitie) a fost reconfirmat si prin art. 5 din Legea nr. 14/1994, dar numai in privinta contractelor de inchiriere incheiate de chiriasi cu proprietarii particulari inainte de 1 ianuarie 1990. In lumina acestei legi, schimbul obligatoriu de locuinte a devenit inaplicabil in cazul contractelor de inchiriere incheiate dupa 1 ianuarie 1990 (pentru care nu a operat nici prorogarea legala si, ca atare, nu se impunea nici schimbul obligatoriu).

Dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 114/1996, prin care s‑a abrogat Legea nr. 5/1994, mutarea fortata a chiriasilor in temeiul art. 64 nu mai putea fi dispusa nici in cazul contractelor de inchiriere incheiate inainte de 1 ianuarie 1990 si pentru care a operat prorogarea legala. Ea putea interveni numai in cazurile in care, printr‑o lege speciala, se prevede dreptul proprietarului de a solicita schimbul obligatoriu; de exemplu in ipoteza locuintei (apartamentului) trecut in proprietatea statului si restituit in natura fostului proprietar (sau mostenitorului lui) care locuieste in apartament impreuna cu chiriasi; in aceasta ipoteza "evacuarea chiriasilor si punerea in posesie a proprietarilor se vor face numai dupa acordarea efectiva a unei locuinte corespunzatoare de catre autoritatile publice sau de catre proprietar" (art. 5 al. 3 din Legea nr. 112/1995; art. 7 al. 3 lit. b).

Eliminarea institutiei schimbului obligatoriu de locuinta din legislatia locativa - in conditiile unor prorogari legale succesive sau de reinnoire legala a contractelor de inchiriere - a reprezentat o lacuna a Legii nr. 114/1996, mai ales ca aceasta institutie nu contravine dispozitiilor constitutionale: schimbul fortat, prevazut de lege, intre locuinta ocupata de proprietar si locuinta proprietatea acestuia ocupata de chirias, nu este neconstitutional, reprezentind o reintregire a atributiilor de proprietar, care opereaza sub autoritatea justitiei.

Schimbul obligatoriu de locuinta a fost reintrodus in legislatia locativa - ca reglementare generala, de principiu - prin art. 23-25 din O.U.G. nr. 40/1999.

Potrivit art. 23 al. 1: "proprietarii au dreptul sa ceara si sa obtina mutarea chiriasilor din spatiile cu destinatia de locuinta pe calea unui schimb obligatoriu", cu singura conditie de a i se pune la dispozitie chiriasului, in mod efectiv, cu contract de inchiriere, o alta locuinta corespunzatoare (art. 23 al. 2; art. 24).

Pentru ca locuinta pusa la dispozitia chiriasului sa fie corespunzatoare, trebuie sa fie indeplinite urmatoarele conditii:

locuinta oferita sa fie situata in aceeasi localitate (daca este situata in alta localitate, schimbul se poate realiza numai cu acordul chiriasului);

locuinta oferita sa asigure o suprafata locuibila minima de 15 m²/persoana; sint avute in vedere persoanele cu drepturi locative si care locuiesc impreuna cu titularul (art. 21 lit. k din Legea nr. 114/1996), nu si subchiriasii sau persoanele tolerate;

daca locuinta oferita in schimb este proprietatea altei persoane, ea trebuie sa fie de acord cu incheierea contractului de inchiriere pentru un termen care nu poate fi mai mic decit cel prevazut in contractul initial (dupa expirarea caruia chiriasul va avea dreptul la reinnoirea contractului in conditiile prevazute de lege); aceasta conditie opereaza si in cazul in care locuinta pusa la dispozitia chiriasului este proprietatea solicitantului schimbului;

in locuinta oferita sa i se asigure chiriasului si persoanelor cu care locuieste impreuna numarul de camere la care sint indreptatiti, conform anexelor nr. 1 si 2 la O.U.G. nr. 40/1999 (dreptul la o camera in plus pentru anumite categorii de persoane);

locuinta pusa la dispozitie sa nu fie insalubra si nici lipsita de dependintele strict necesare (bucatarie, baie, WC) prevazute in contractul de inchiriere a locuintei din care urmeaza sa se mute chiriasul.

Chriasul nu poate pretinde o suprafata locuibila sau un numar de camere mai mare decit acelea pe care le detine si nici conditii mai bune de locuit decit acelea pe care le are in locuinta din care urmeaza sa se mute. Chiriasul nu va putea invoca, drept motiv al refuzului de a se muta, nici faptul ca locuinta oferita este situata intr‑un cartier periferic, ca este mai putin confortabila datorita felului diferit de incalzire, ca nu are scara de serviciu sau ca are dependintele in folosinta comuna in masura in care ii este asigurata utilizarea lor, ca nu are curte ori datorita etajului la care se afla; chiriasul nu poate refuza locuinta oferita nici pentru lipsa garajului, chiar daca locuinta din care urmeaza sa se mute are garaj (art. 24).

Litigiile dintre proprietari si chiriasi legate de schimbul obligatoriu de locuinta sint de competenta judecatoriei in raza careia se afla imobilul din care urmeaza sa se mute chiriasul, a carei hotarire poate fi atacata numai cu recurs, hotarirea instantei de recurs fiind definitiva si irevocabila (art. 25).

In rezolvarea acestor litigii, instanta poate avea in vedere si solutiile admise in practica judiciara si literatura de specialitate sub incidenta reglementarii anterioare a schimbului obligatoriu de locuinta, in masura in care nu contravin dispozitiilor noii legislatii locative.

Norma locativa de 15 m²/persoana trebuie sa fie raportata la intreaga suprafata locuibila, iar nu la fiecare camera si persoana in parte, diferentele in plus si in minus compensindu‑se. Din considerente de ordin moral, sanitar si pedagogic, locuinta oferita poate fi refuzata, chiar daca acopera norma legala, in cazul in care persoane de sex diferit (cu exceptia sotilor), inclusiv copiii de sex diferit, ar urma sa locuiasca in aceeasi camera, indiferent de marimea ei. Daca sint mai multe persoane care locuiesc (legal) impreuna, ele pot fi obligate sa se mute in locuinta oferita numai impreuna.

Chiriasul nu poate fi obligat la schimb daca locuinta oferita depaseste cu mult nevoile de locuit ale familiei, astfel incit chiriasul ar fi expus la plata unei chirii si cheltuieli de intretinere prea impovaratoare, raportate la venitul pe care‑l are. Desi situarea locuintei oferite la un etaj superior nu este motiv legal de refuz (art. 24 al. 3), ea ar putea fi luata in considerare daca, datorita virstei sau sanatatii deficitare, chiriasul nu ar putea ocupa locuinta, imobilul neavind ascensor sau daca ascensorul functioneaza numai pentru urcare; tot astfel, daca dependintele locuintei oferite, prin amplasarea lor, sint practic nefolosibile in raport cu starea sanatatii chiriasului.

In noua reglementare nu se determna suficient de clar domeniul de aplicare al schimbului obligatoriu de locuinta.

Astfel, in reglementarea anterioara, schimbul obligatoriu era aplicabil numai in cazul proprietatii personale (a persoanelor fizice). Art. 23 din O.U.G. nr. 40/1999 nu prevede o asemenea limitare. Astfel fiind, nu este exclusa posibilitatea schimbului indiferent de persoana proprietarului - inclusiv statul - mai ales ca in noua legislatie locativa nu se prevede posibilitatea mutarii locatarilor din locuintele proprietate de stat pentru satisfacerea unor interese de stat (art. 25 din Legea nr. 5/1973, abrogata).

Tot astfel, in reglementarea anterioara proprietarul putea solicita schimbul numai cu scopul de a se muta in locuinta sa impreuna cu membrii familiei sale. In noua reglementare nu se determina scopul pentru care proprietarul poate solicita schimbul obligatoriu. Instanta poate verifica - la cererea chiriasului - motivul actiunii reclamantului, pentru ca dreptul proprietarului la schimb obligatoriu de locuinta sa nu fie exercitat in mod abuziv.

Legea nu determina cazurile in care schimbul obligatoriu poate fi solicitat de proprietar. Evident, el are acest drept in cazurile expres prevazute prin norme speciale; de exemplu in cazul locuintelor redobindite de fostii proprietari (sau mostenitorii lor) ocupate partial de chiriasi (art. 5 din Legea nr. 112/1995) sau in cazul in care proprietarul refuza reinnoirea contractului de inchiriere pentru ca are nevoie de locuinta ori pentru ca intentioneaza sa o vinda, iar venitul familiei chiriasului este sub nivelul prevazut de lege si consiliul local nu poate pune la dispozitia chiriasului o locuinta corespunzatoare (art. 15 al. 4 din O.U.G. nr. 40/1999).

Aplicabilitatea schimbului obligatoriu nu poate fi limitata la cazurile expres prevazute de lege. El poate fi solicitat de proprietar si in alte cazuri in care termenul inchirierii a fost prelungit de drept sau a operat reinnoirea legala a contractului, in ambele cazuri fara voia lui. In schimb, daca locuinta este ocupata de chirias in cadrul termenului convenit cu proprietarul, schimbul obligatoriu nu este aplicabil. Dupa expirarea termenului convenit, proprietarul va putea cere schimbul obligatoriu daca a operat prorogarea legala sau reinnoirea de drept a contractului de inchiriere si el nu a putut invoca motive pentru a impiedica prelungirea sau reinnoirea contractului (art. 13-14 din O.U.G. nr. 40/1999). Schimbul obligatoriu este un corectiv la extinderea efectelor contractelor de inchiriere peste termenul convenit.