Incheierea contractului de inchiriere

Incheierea contractului de inchiriere

I.1.1.       Contractul de inchiriere ca temei juridic al folosintei locuintei

In vederea nasterii raporturilor de inchiriere si ocuparii locuintei de catre chirias, desi legea nu prevede expres, este necesara incheierea contractului de inchiriere; dreptul de folosinta a locuintei se naste la "data intrarii in vigoare" a contractului (art. 21 lit. i). Actele premergatoare incheierii contractului - cum ar fi un antecontract de locatiune, actul de repartizare a locuintei sociale sau de necesitate ori a altor locuinte din fondul locativ de stat eliberat de consiliul local (art. 26 si art. 36 din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 446/1997) sau alte acte - nu dau nastere raporturilor de inchiriere si, ca atare, nu indreptateste pe chirias sa ocupe suprafata locativa.

Trebuie analizate problemele speciale, derogatorii de la locatiunea de drept comun, care se pun in legatura cu incheierea contractului de inchiriere (privind partile contractante, forma si obiectul contractului, termenul inchirierii).

I.1.2.       Partile contractante

A.      Locatorul

Avind in vedere ipoteza obisnuita, legea prevede ca inchirierea locuintelor se face - in calitate de locator - de catre proprietar (art. 21), persoana fizica sau persoana juridica.

Deoarece contractul de inchiriere nu este translativ de proprietate, el poate fi incheiat si de catre titularul unui alt drept real (de exemplu uzufructuar) sau chiar de creanta (de exemplu locatar), daca prerogativele pe care le are asupra lucrului ii confera aceasta posibilitate, cu sau fara incuviitarea proprietarului. In cazul locuintelor proprietatea statului sau unitatilor administrativ-teritoriale, contractul poate fi incheiat de catre persoana juridica ce are in administrare imobilul in cauza sau de catre organul prevazut de lege (de exemplu regia autonoma care administreaza locuintele de protocol, primarul sau imputernicitul sau in cazul locuintelor sociale etc.).

B.       Locatarul (chriasul)

Persoana care incheie contractul in vederea dobindirii dreptului de folosinta are calitatea de chirias, de titular al contractului de inchiriere.

Contractul de inchiriere poate fi incheiat, in calitate de locatar, si de mai multe persoane (de exemplu soti, frati, concubini etc.), caz in care ele devin cotitulare ale contractului de locatiune si raspund de executarea obligatiilor locative potrivit regulilor care guverneaza obligatiile cu pluralitate de subiecte, si anume: in principiu, obligatiile (de exemplu de plata a chiriei, a desapgubirilor datorate pentru deteriorarea locuintei etc.) sint conjuncte (divizibile), afara numai daca in contract s‑a prevazut solidaritatea intre debitori (art. 1039 si urm. Cod civil) ori este vorba de obligatii care au un obiect indivizibil (art. 1057 Cod civil, de exemplu obligatia efectuarii reparatiilor locative, folosirea locuintei potrivit destinatiei etc.).

Dreptul locativ se dobindeste nu numai de catre titularul (titularii) contractului, dar si de catre alte persoane prevazute in contract care urmeaza sa locuiasca impreuna cu titularul (art. 21 lit. k) in baza unui drept de folosinta derivat din dreptul titularului contractului de inchiriere. Mai mult, legea prevede in favoarea acestor persoane si beneficiul continuarii raportului de locatiune chiar si in lipsa titularului. Astfel, in cazul parasirii definitive a locuintei sau decesului titularului, sotul (sotia) si descendentii acestuia sau ascendentii care au locuit impreuna cu titularul, precum si alte persoane inscrise in contract, daca au locuit cu titularul cel putin un an, pot continua raporturile de locatiune (art. 27 din Legea nr. 114/1996 si art. 12 din O.U.G. nr. 40/1999). Fiind vorba de "continuarea" inchirierii, efectele se vor produce in conditiile si pe perioada prevazute in contract (cu drept de reinnoire a contractului potrivit legii).

Din art. 27 al Legii nr. 114/1996 mai rezulta ca sotul (sotia), descendentii si ascendentii dobindesc drepturi locative prin simpla locuire cu titularul de contract (lit. a si b), in schimb alte persoane numai daca au avut acelasi domiciliu cu titularul cel putin un an si numai daca au fost inscrisi in contract (lit. c), cu ocazia inchirierii lui sau ulterior, ceea ce presupune - in lipsa de stipulatie contrara in contract - consimtamintul locatorului la introducerea in locuinta, in calitate de chiriasi, a acestor din urma persoane. Odata ce subinchirierea este conditionata de acordul proprietarului (art. 26), nici dobindirea dreptului locativ de catre aceste persoane - la incheierea contractului sau pe parcursul locatiunii - nu poate avea loc fara consimtamintul locatorului.

In privinta opzitiei juridice a sotului titularului contractului de inchiriere, in dreptul comun, potrivit dispozitiilor din Codul familiei, dreptul de folosinta dobindit printr‑un contract de locatiune incheiat de unul dintre soti este bun comun daca contractul s‑a incheiat in timpul casatoriei si bun propriu daca acesta s‑a incheiat inainte de casatorie.

In privinta contractului de inchiriere a locuintei (indiferent daca este situata in mediul urban sau rural), conceptia legiuitorului este diferita. Daca contractul de inchiriere a fost incheiat numai de catre unul din soti - indiferent in timpul casatoriei sau inainte de casatorie - sotul lui poate deveni titular de contract (poate "continua inchirierea", contractul de inchiriere "se transfera" - art. 27 din Legea nr. 114/1996 si art. 12 din O.U.G. nr. 40/1999) numai in absenta sau decesul titularului de contract, asemanator altor persoane prevazute de lege. Evident, daca sotii sint cotitulari de contract, cel ramas in locuinta continua folosinta in aceasta calitate.

I.1.3.       Forma contractului de inchiriere

Caracterul consensual al contractului Inchirierea locuintelor se face "prin contract scris, care se va inregistra la organele fiscale teritoriale . " in maximum 15 zile de la data semnarii, prin grija proprietarului (locatorului; art. 21 din Legea nr. 114/1996, art. 6 din Legea nr. 181/197 si art. 37 din Normele metodologice). Intrucit cerinta formei scrise si inregistrarea la organele financiare nu este prevazuta pentru validitatea actului (sub sanctiunea nulitatii absolute), rezulta ca formalitatile sint necesare numai ad probationem.

Avind in vedere dispozitia citata - coroborata cu regulile din dreptul comun (art. 1197-1198 si 1416-1417 Cod civil) - in lipsa probei scrise si daca nu s‑a inceput executarea contractului (verbal incheiat), dovada cu martori nu poate fi admisa. In schimb, daca contractul este in curs de executare, nu este exclusa posibilitatea dovedirii cu martori si prezumtii daca exista un inceput de dovada scrisa (de exemplu chitante de plata a chiriei) ori preconstituirea sau conservarea dovezii scrise a fost cu neputinta. Daca contractul incheiat verbal este in curs de executare si, in lipsa de chitanta, exista neintelegeri cu privire la chirie, ea urmeaza sa fie stabilita prin expertiza (art. 1417 Cod civil).

I.1.4.       Obiectul contractului de inchiriere

A.      Locuinta inchiriata

Dispozitiile Legii nr. 114/1996 sint aplicabile numai daca lucrul inchiriat este o locuinta (camere de locuit, dependinte si alte dotari folosite in exclusivitate sau in comun), inclusiv curtea si gradina aferente cladirii, ce se inchiriaza odata cu suprafata locativa in exclusivitate sau, dupa caz, in folosinta comuna (art. 21 lit. b si c).

Locuinta inchiriata, anexele si dotarile aferente, cu inventarul corespunzator, trebuie sa fie prevazute in contract, precizindu‑se conditiile de folosire a partilor comune, inclusiv partile aflate in coproprietate (proprietatea indiviza a locatorului cu alte persoane - art. 21 lit. h si j).

A.      Chiria

Contractul de inchiriere fiind un contract sinalagmatic si cu titlu oneros, partile trebuie sa determine cuantumul chiriei lunare (evaluarea in bani a chiriei platite in natura), regulile si modul de plata (art. 21 lit d si Legea nr. 181/1997 art. 6). Daca folosinta locuintei se transmite cu titlu gratuit sau chiria a fost prevazuta in mod fictiv ori este derizorie, contractul nu mai este de inchiriere, ci un comodat, daca conditiile de validitate ale acestui contract sint indeplinite.

In ce priveste determinarea cuantumului chiriei, dispozitiile legii sint cit se poate de confuze. Astfel, potrivit art. 31, "chiria practicata pentru locuinte va acoperi cheltuielile de administrare, intretinere si reparatii, impozitele pe cladiri si pe teren, precum si recuperarea investitiei, in functie de durata normata stabilita potrivit prevederilor legale, precum si un profit supus negocierii intre parti".

Nu se intelege insa ce inseamna - intr‑o terminologie legala - notiunea de "chirie practicata", denumita in alte articole (art. 44 al. 2, art. 46), "valoarea nominala a chiriei". Pe de alta parte, textul citat face referire la unele crietrii obiective de calcul a chiriei, la care se adauga insa si "un profit negociat", astfel incit - fara a defalca pe elemente componente - partile vor negocia, in realitate, cuantumul total al chiriei. Aceasta idee pare a fi avuta in vedere si prin referirea legii la "inchirierea unei locuinte in conditiile pietei" (art. 2 lit. c). Prin urmare, chiria se stabileste prin liberul acord intre partile contractante, cu exceptia locuintelor pentru care prin lege speciala se stabileste cuantumul maxim al chiriei, diferentiat pe categorii de localitati si pe zone (art. 32).

In acest sens, prin O.U.G. nr. 40/199, pentru locuintele care apartin domeniului public sau privat al statului ori al unitatilor administrative ale acestuia, precum si pentru locuintele, locuintele de serviciu si caminele pentru salariati ale societatilor comerciale, companiilor si societatilor nationale si regiilor autonome, chiria se stabileste potrivit unui tarif de baza lunar (de exemplu, pentru suprafata locuibila, un tarif de 2000 lei/m²), prin aplicarea unui coeficient (de 3,5-0,5) diferentiat pe categorii de localitati si pe zone (deci pentru suprafata locuibila - camere de locuit, inclusiv holurile si camerele de trecere - intre 7000-1000 lei/ m²). Pentru camerele situate la subsol, demisol sau in mansarde aflate direct sub acoperis, pentru locuintele lipsite de instalatii de apa, canal, electricitate sau construite din materiale de constructii inferioare, tariful de baza se reduce cu procentele prevazute de lege. In cazul familiilor cu un venit mediu net lunar pe membru de familie care nu depaseste salariul mediu net lunar pe economie, chiria nu poate depasi, in cazul acestor locuinte, 25% din venitul net lunar pe familie (art. 31 din O.U.G. nr. 40/1999). De exemplu, in cazul unei familii compusa din soti si doi copii, care realizeaza un venit net lunar pe familie de 2 mil.lei, chiria nu poate depasi 500.000 lei/luna.

Modul de calcul al chiriei potrivit art. 26-31 din O.U.G. nr. 40/1999 nu este aplicabil in cazul locuintelor proprietate particulara a persoanelor fizice si juridice redobindite de fostii proprietari sau mostenitorii acestora in conditiile Legii nr. 112/1995 sau ale caror proprietari au fost recunoscuti de justitie (revendicate) ori care au devenit proprietate particulara odata cu privatizarea societatilor comerciale care le detineau in proprietate si pentru care a operat prelungirea contractelor de inchiriere (prorogarea legala) in conditiile art. 2-7 din O.U.G. nr. 40/1999. Pentru aceste locuinte chiria se stabileste prin negociere intre proprietar si chirias cu ocazia incheierii noului contract de inchiriere, nivelul maxim al chiriei neputind depasi 25% din venitul lunar net pe familie, daca venitul mediu net lunar pe membru de familie este mai mic decit salariul mediu net lunar pe economie (art. 32). In acest din urma caz, daca chiria este mai mica decit cea calculata pentru locuintele proprietate de stat, proprietarul va fi scutit de impozitul pe cladiri si teren, pe durata contractului de inchiriere respectiv (art. 34). Daca negocierea intre parti nu da rezultate (proprietarul pretinde o chirie prea mare pentru a evita reinnoirea contractului de inchiriere si limitarea chiriei la 25% din venitul net lunar al familiei nu este aplicabila), neintelegerea cu privire la cuantumul chiriei se solutioneaza de catre judecatoria in a carei raza este situata locuinta (art. 42 din O.U.G. nr. 40/1999).

In cazul contractelor de inchiriere incheiate pentru o perioada mai mare de un an, proprietarul poate cere marirea chiriei (daca nu s‑a prevazut contrariul in contract), motivata de efectuarea unor lucrari de reparatii sau consolidari ale locuintei sau cladirii ori de cresterea venitului mediu net lunar pe membru de familie peste nivelul salariului mediu net lunar pe economie. Revizuirea chiriei in raport cu variatiile indicelui inflatiei anual poate avea loc in conditiile stabilite in contract (art. 35-36 din O.U.G. nr. 40/1999). Aceste dispozitii referitoare la modificarea chiriei in cursul executarii contractului vizeaza numai locuintele proprietate particulara pentru care chiria se stabileste prin acordul partilor. In cazul locuintelor pentru care chiria se stabileste potrivit tarifului legal (art. 26-31), actualizarea chiriei in functie de rata anuala a inflatiei se dispune prin hotarire a guvernului (art. 27 al. 2 din O.U.G. nr. 40/1999).

Legea prevede ca la incheierea contractului partile pot conveni asupra constituirii unui depozit de garantie pentru executarea obligatiilor locative ale chiriasului, suma stabilita neputind depasi chiria aferenta pentru 3 luni la nivelul anului respectiv si care se depune in contul proprietarului (particular), la banca indicata de acesta, restituindu‑se chiriasului dupa maximum 3 luni de la incetarea raporturilor de locatiune, daca nu are datorii izvorind din aceste raporturi (art. 37-41 din O.U.G. nr. 40/1999).

I.1.5.       Termenul inchirierii. Dreptul la reinnoirea contractului si dreptul de preemptiune al chiriasului

A.      Termenul stabilit prin vointa partilor

Potrivit legii, contractul "va cuprinde . data intrarii in vigoare si durata" (art. 21 lit. i). Rezulta ca termenul pentru care se face inchirierea este lasat la aprecierea partilor. Spre deosebire de unele legislatii straine care prevad o durata minima pentru inchirierile de locuinte, Legea nr. 114/1996 nu stabileste nici o limita (minima sau maxima). Evident, potrivit dreptului comun, locatiunea nu poate fi perpetua, ci se incheie pe o perioada determinata (art. 38 din Normele metodologice).

Daca contractul s‑a incheiat pe o durata determinata, va produce efecte pina la expirarea termenului, daca nu intervine prelungirea legala sau reinnoirea de drept a contractului si cu rezerva schimbului obligatoriu.

B.       Prorogari legale

Pentru a asigura locatarului stabilitatea dreptului de folosinta, legiuitorul a intervenit frecvent prin prorogari legale, prelungind efectele contractelor de inchiriere, daca chiriasul nu a pierdut dreptul de folosinta pentru alte cauze legale decit expirarea termenului (de exemplu pentru nerespectarea obligatiilor contractuale).

Potrivit Legii nr. 17/1994, contractele de inchiriere, indiferent de proprietarul suprafetei locative (precum si cele folosite de asezamintele social-culturale si de invatamint, de partide politice, sindicate si alte organizatii neguvernamentale), aflate in curs de executare (suprafata fiind ocupata de chiriasi) la data intrarii in vigoare a legii (18 aprilie 1994) au fost prelungite de drept pe o perioada de 5 ani (art. 1-2 si 5). Nu au beneficiat de prorogarea legala (reinnoirea) contractelor de inchiriere chiriasii care au schimbat in mod abuziv destinatia spatiului inchiriat (de exemplu in spatiu comercial); in acest caz, proprietarul-locator putea cere prin justitie rezilierea contractului si evacuarea chiriasului (art. 6 din Legea nr. 17/1994).

Prorogarea legala dispusa prin Legea nr. 17/194 nu a operat in cazul contractelor de inchiriere incheiate de chiriasi cu proprietari particulari dupa 1 ianuarie 1990 (art. 5). Aceste contracte, precum si cele incheiate in baza Legii nr. 114/1996 produceau efecte numai in conditiile si termenul prevazut in contract (cu exceptia unor locuinte cu destinatie speciala pentru care opereaza unele reguli derogatorii).

O alta prorogare legala a fost dispusa prin Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului. Potrivit acestei legi, contractele de inchiriere pentru apartamentele din imobilele vizate de acest act normativ s‑au prelungit, de drept, pe o perioada de 5 ani de la data raminerii definitive a hotaririi de restituire in natura a imobilului fostului proprietar sau altor persoane indreptatite (mostenitori sau rude pina la gradul al doilea ale fostului proprietar in viata care locuiau la 22 decembrie 1989 cu chirie in imobil). Prorogarea a avut aplicabilitate numai in cazul chiriasilor care locuiau in acelasi apartament cu persoana indreptatita la restituirea in natura a intregului apartament. Acesti chiriasi pot fi evacuati mai devreme numai dupa acordarea efectiva a unei locuinte corespunzatoare de catre autoritatile publice sau de catre proprietar (schimb obligatoriu).

Chiriasii din imobilele ce nu se restituie in natura fostului proprietar sau mostenitorilor lui, care nu dispun de posibilitati materiale pentru a cumpara apartamentul in care locuiesc, continua raporturile de inchiriere, platind chiria stabilita prin lege (art. 7 al. 1, art. 5 al. 3 si art. 9 al. 7 din Legea nr. 112/1995). Aceasta din urma prorogare - fiind fara termen - nu urmeaza totusi regimul juridic al denuntarii unilaterale a contractului incheiat fara termen. Art. 1436 al. 2 Cod civil se refera la lipsa termenului hotarit de catre parti sau avut in vedere de parti la incheierea contractului, iar nu interventii legislative dispuse ulterior incheierii contractului. De altfel, imobilul raminind in proprietatea statului, problema nu se pune in practica.

Noi masuri de prorogare legala a contractelor de inchiriere au fost luat prin O.U.G. nr. 40/1999. Astfel, durata contractelor de inchiriere pentru suprafete locative detinute de stat sau de unitatile administrative ale acestuia cu destinatia de locuinte sau folosite de unitati de invatamint, asezaminte social-culturale ori ca sedii de partide politice legal inregistrate, de sindicate sau de organizatii neguvernamentale, aflate in curs de executare, s‑a prelungit de drept pentru o perioada de 5 ani de la data intrarii in vigoare a ordonantei. Aceasta prelungire ramine valabila si in cazul redobindirii imobilelor respective de catre fostii proprietari sau de mostenitorii acestora dupa intrarea in vigoare a ordonantei (art. 1 si 7). Tot pentru o perioada de 5 ani s‑a prelungit durata contractelor de inchiriere pentru garajele proprietate de stat (art. 8).

In cazul locuintelor redobindite de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora in conditiile Legii nr. 112/1995 sau ale caror proprietari au fost recunoscuti de justitie (revendicare) ori care au devenit proprietate particulara odata cu privatizarea societatilor comerciale care le detineau in proprietate ca locuinte, locuinte de serviciu, camine pentru salariati, asezaminte social-culturale sau institutii de invatamint (dupa prelungirea sau reinnoirea contractelor de inchiriere in baza Legii nr. 17/1994) noua prorogare legala opereaza, la cererea chiriasului, pentru o perioada de 3 ani, respectiv 5 ani in cazul privatizarii, calculat de la data intrarii in vigoare a ordonantei (art. 2-6).

Intrucit in cazul redobindirii proprietatii si al privatizarii se schimba persoana locatorului, intre noul proprietar si chirias (sau fostul chirias care a cumparat locuinta in baza Legii nr. 112/1995, cumparare desfiintata prin hotarire judecatoreasca la cererea fostului proprietar, recunoscut de instanta - art. 6 din O.U.G. nr. 40/1999) se incheie, la cererea chiriasului, un nou contract de inchiriere pe perioada prorogarii legale, potrivit procedurii prevazute in art. 9-10 din O.U.G. nr. 40/1999. Nerespectarea acestei proceduri de catre proprietar atrage prelungirea de drept a contractului de inchiriere anterior pina la incheierea unui nou contract de inchiriere (chiriasul neputind fi evacuat pentru neplata chiriei), iar daca chiriasul impiedica incheierea noului contract, el va putea fi evacuat neconditionat (de atribuirea unei alte locuinte) pe calea ordonantei presedentiale (art. 11).

De regula, noul contract de inchiriere se incheie pentru toata suprafata locativa ocupata de chirias in baza contractului de inchiriere anterior. Insa, in cazul locuintelor proprietatea particulara a persoanelor fizice (redobindite sau recunoscute prin justitie) ocupate de chiriasi care platesc o chirie limitata la 25% din venitul net lunar pe familie, noul contract de inchiriere se poate incheia prin restringerea suprafetei locuibile la minimum 10 m² de persoana cu asigurarea accesului la dependintele strict necesare (bucatarie baie, WC) prevazute de ordonanta (art. 33 coroborat cu art. 24 al. 2). Cu toate ca ordonanta nu contine precizari in aceasta privinta, restringerea dreptului de folosinta poate viza numai camerele separate, care nu servesc de trecere pentru intrare, iesire sau pentru folosirea dependintelor; de exemplu, in cazul a doua camere "tip vagon" ocupate de un singur chirias, restringerea nu poate opera, chiar daca ambele camere au peste 10 m²; la fel, restringerea poate opera numai cu respectarea drepturilor persoanelor indreptatite la detinerea unei camere in plus (de exemplu bolnavi cronici), distincta de restul camerelor ocupate de ceilalti membri ai familiei (anexele 1-2 din O.U.G. nr. 40/1999). Din considerente de ordin moral, sanitar si pedagogic, restringerea nu trebuie sa opereze in astfel de conditii incit persoane de sex diferit (cu exceptia sotilor), inclusiv copiii de sex diferit, sa locuiasca in aceeasi camera, indiferent de marimea ei.

In legatura cu prorogarea legala, art. 13 din O.U.G. nr. 40/1999 prevede 12 ipoteze in care prelungirea contractelor de inchirirea nu opereaza (de exemplu chiriasul sau membrii familiei sale sint proprietari ai unei locuinte corespunzatoare nevoilor familiei ori au instrainat o asemenea locuinta dupa 1 ianuarie 1990, in aceeasi localitate; chiriasul refuza nejustificat sa preia locuinta oferita in cadrul schimbului obligatoriu de locuinta; savirseste anumite fapte care contravin obligatiilor locative etc.).

Art. 13 lit. a din O.U.G. nr. 40/1999 precizeaza ca in cazul contractelor de inchiriere avind ca obiect locuinte din proprietatea persoanelor fizice - altele decit cele prevazute la art. 2-7 (redobindite de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora ori dobindite prin privatizare) - prorogarea legala nu se aplica. In cazul acestor locuinte, la expirarea termenului contractual, devine operant dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere.

C.      Dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere

Potrivit art. 13 din Legea nr. 114/1996, "in cazul in care partile nu convin asupra reinnoirii contractului de inchiriere, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual". In lumina acestei dispozitii si cu conditia ca pentru contractele in cauza sa nu fi operat prorogarea legala (cum au fost "contractele de inchiriere incheiate de chiriasi cu proprietari particulari dupa 1 ianuarie 1990" - art. 5 din Legea nr. 17/1994), la expirarea termenului prevazut in contract inceteaza dreptul de folosinta al chiriasului, instanta urmind sa dispuna evacuarea lui, neconditionat de atribuirea unei alte locuinte. Potrivit textului citat, reinnoirea contractului putea interveni numai prin conventia partilor, intelegerea lor in acest sens putind fi expresa, dar - potrivit dreptului comun in materie (art. 1436-1438 si 1452 Cod civil) - si tacita, rezultind din folosinta locuintei de catre chirias, daca locatorul nu s‑a opus continuarii raporturilor de locatiune prin anuntarea concediului inainte de expirarea termenului contractual sau daca relocatiunea tacita nu a fost exclusa printr‑o clauza expresa din contractul initial. Numai ca aceasta relocatiune - potrivit dreptului comun - opereaza pe durata nedeterminata si, ca atare, locatorul (oricare din parti) poate denunta unilateral contractul, cu singura conditie a respectarii termenului de preaviz (art. 1436 al. 2 Cod civil). Practic, dupa expirarea termenului contractual, locatorul avea dreptul sa puna capat raporturilor de inchiriere oricind si neconditionat, cerind evacuarea chiriasului. Evident, o asemenea reglementare a problemei in cauza nu putea rezista la infinit, astfel incit - prin O.U.G. nr. 40/1999 - dupa modelul legislatiilor din tarile cu veche traditie democratica, s‑a prevazut dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere (relocatiunea legala).

Potrivit art. 14 al. 1 si 4 din ordonanta, "la expirarea termenului de inchiriere, chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului, pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii"; "sint permise mai multe reinnoiri succesive".

Deci chiriasul se bucura de plin drept si fara indeplinirea vreunei formalitati de dreptul la reinnoirea repetata a contractului de inchiriere, drept care confera chiriasului o folosinta locativa, practic viagera (netransmisibila prin mostenire), daca nu a intervenit o cauza legala in prezenta careia proprietarul nu poate refuza reinnoirea contractului.

Se pune intrebarea daca dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere opereaza sau nu in cazul in care termenul contractual a fost prelungit de drept? Avem in vedere locuintele redobindite de fostii proprietari (mostenitorii lor) sau care au devenit proprietate particulara prin privatizare (art. 2-7 din O.U.G. nr. 40/1999). Dupa expirarea termenului pentru care a operat aceasta prorogare legala si in lipsa unei noi prorogari legale chiriasul va avea dreptul la reinnoirea de drept a contractului?

Se pare ca in aceste cazuri reinnoirea contractului nu are aplicabilitate, ordonanta prevazind prelungirea contractului pe "cel mult" perioada prorogarii legale (art. 2 si 6 din O.U.G. nr. 40/1999). Dupa expirarea acestui termen inchirierea inceteaza, daca nu intervine relocatiunea tacita potrivit dreptului comun (art. 1437-1438 si 1452 Cod civil) sau o modificare legislativa.

D.      Dreptul proprietarului (locatorului) de a refuza reinnoirea contractului de inchiriere

Potrivit legii, proprietarul are acest drept in urmatoarele cazuri:

a) Daca "locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale sotului, parintilor ori copiilor oricaruia dintre acestia, numai daca sint cetateni rom#ni cu domiciliul in Romania" (art. 14 al. 2 din O.U.G. nr. 40/1999). Prin copii legea vizeaza copii (nu si alti descendenti) ai proprietarului, ai parintilor lui (deci frati, surori cu proprietarul, indiferent ca sint frati buni, cosangvini sau uterini) si ai sotului (sotiei) care nu sint copiii proprietarului. Nevoile de locuit trebuie sa fie dovedite de proprietarul care refuza reinnoirea contractului si, in caz de neintelegere, se apreciaza de instanta.

Persoana (persoanele) ale caror nevoi locative au fost dovedite trebuie sa ocupe locuinta in termen de 60 zile de la data parasirii acesteia de catre chirias si pentru o perioada care nu poate fi mai mica de un an de la data mutarii efective in locuinta (art. 17). In caz de nerespectare a acestei dispozitii, fostul chirias poate cere reinnoirea contractului (reocuparea locuintei) si/sau daune-interese potrivit dreptului comun.

b) Daca "locuinta urmeaza sa fie vinduta, in conditiile prezentei ordonante" (art. 14 al. 2 lit. b), deci cu respectarea procedurii prevazute pentru exercitarea dreptului de preemptiune al chiriasului (art. 18-22).

In cele doua cazuri (lit. a si b), proprietarul este obligat sa ii notifice chiriasului refuzul de a reinnoi contractul de inchiriere cu cel putin un an inainte de expirarea termenului contractual (art. 14 al. 3).

Pe de alta parte, in aceste doua cazuri de refuz, daca chiriasul (si membrii familiei) au un venit mediu net lunar pe membru de familie sub nivelul salariului mediu net pe economie, precum si in cazul celor care au dreptul la locuinte sociale potrivit Legii nr. 114/1996 (venit mediu net lunat pe familie, pentru care se acorda ajutor social potrivit legii, majorat cu 10% - art. 12), consiliile locale sint obligate sa le puna la dispozitie cu pioritate (prioritate absoluta fata de orice alta prioritate prevazuta de legsilatia locativa) o locuinta corespunzatoare in termen de un an de la data cererii chiriasului. Iar daca consiliul local nu a putut pune la dispozitia chiriasului o asemenea locuinta in termenul de un an, termenul contractual se prelungeste pentru o perioada de cel mult 6 luni, dupa care proprietarul poate cere mutarea chiriasului pe calea schimbului obligatoriu in locuinta ce i se pune la dispozitie (art. 15 si art. 23-25 din O.U.G. nr. 40/1999). Inseamna ca, practic, termenul contractual se prelungeste nu cu 6 luni, ci pina la asigurarea unei alte locuinte.

Dreptul proprietarului de a refuza reinnoirea contractului in cele doua cazuri analizate (lit a si b) este conditionat de punerea la dispozitia chiriasului a unei alte locuinte corespunzatoare (de catre consiliul local sau proprietar) numai in cazul chiriasilor cu venituri sub nivelul aratat. Daca venitul pe familie depaseste acest nivel, refuzul de reinnoire a contractului este neconditionat (!), deci dupa 30 de zile de la expirarea termenului contractual (art. 14 al. 5), proprietarul poate cere evacuarea chiriasului. Acesta (ca si orice chirias care nu beneficiaza de reinnoirea contractului pentru motivele aratate) are numai un drept prioritar la acordarea inlesnirilor prevazute de Legea nr. 114/1996, in vederea dobindirii (cumpararii sau construirii) unei locuinte (art. 16 din O.U.G. nr. 40/1999).

c) Proprietarul mai are dreptul sa refuze reinnoirea contractului daca "chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv" (art. 14 al. 2 lit. c).

d) Daca chiriasul a subinchiriat locuinta fara consimtamintul scris al proprietarului; a schimbat destinatia ori structura interioara a locuintei fara consimtamintul scris al proprietarului si fara aprobarile legale; a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei, cladirii in care este sitautta aceasta instalatiilor sau bunurilor aferente acestora ori a instrainat fara drept parti din acestea; are un comportament ce face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei (art. 14 al. 2 lit. d).

In aceste doua cazuri (lit c si d) refuzul proprietarului de a reinnoi contractul trebuie sa fie notificat chiriasului cu cel putin 60 de zile inainte de expirarea termenului contractual (art. 14 al. 3), dar nu este conditionat de punerea la dispozitia chiriasului a unei alte locuinte, indiferent de venitul pe membru de familie (art. 15).

e) In toate cele patru cazuri (lit a, b, c si d), daca locatiunea nu s‑a reinnoit in conditiile legii, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta in termen de 30 de zile de la expirarea termenului contractual (initial sau reinnoit) si sa plateasca chiria si cheltuielile pentru servicii si intretinere aferente perioadei cit a ocupat efectiv locuinta (art. 14 al. 5).

Incetarea contractului de inchiriere cu obligatia parasirii locuintei se produce, in toate cazurile, numai daca proprietarul a notificat chiriasului refuzul de a reinnoi contractul prin executorul judecatoresc, in notificare indicindu‑se si motivul refuzului, iar daca drept motiv se invoca nevoile locative ale persoanelor prevazute de lege (art. 14 al. 2 lit. a din O.U.G. nr. 40/1999) notificarea trebuie sa indice numele, prenumele, cetatenia, domiciliul, precum si legatura de rudenie sau afinitate ori calitatea de sot a persoanei indreptatite (art. 22 al. 1 si 2 din O.U.G. nr. 40/1999). In lipsa notificarii sau daca notificarea este nula pentru ca nu indeplineste conditiile aratate ori pentru ca nu a fost comunicata cu cel putin un an, respectiv 60 de zile, inainte de expirarea termenului contractual, se produce reinnoirea contractului de inchiriere (art. 22 al. 3), incetarea lui putind interveni pentru cauzele prevazute de Legea nr. 114/1996 sau dupa expirarea termenului reinnoit, daca proprietarul poate justifica motive legale (art. 14 si urm. Din O.U.G. nr. 40/1999) pentru a refuza reinnoirea repetata a contractului de inchiriere.

E.       Dreptul de preemptiune al chiriasului

In cazul in care proprietarul notifica chiriasului cu cel putin un an inainte de expirarea termenului contractual refuzul de a reinnoi contractul deoarece are intentia de a vinde locuinta (motiv de refuz prevazut in art. 14 al. 2 lit. b), chiriasul are un drept de preferential de cumparare a locuintei la pret egal (drept de preemptiune - art. 18 al. 1 din O.U.G. nr. 40/1999). El are acest drept si in cazul in care proprietarul vinde locuinta inainte de expirarea perioadei de inchiriere (art. 21 din O.U.G. nr. 40/1999), deci problema refuzului de a reinnoi contractul inca nu se pune. Cu alte cuvinte, chiriasul are drept de preemptiune in toate cazurile in care proprietarul intentioneaza sa vinda locuinta inchiriata.

Legea confera chiriasului un drept de preemptiune numai daca proprietarul intentioneaza sa instraineze dreptul de proprietate (fie si nuda proprietate) asupra locuintei prin "vinzare", nu si prin alte acte juridice (asemanator dreptului de preemptiune recunoscut coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasilor in cazul vinzarii terenului agricol din extravilan - art. 5-11 din Legea nr. 54/1998). Daca dreptul de proprietate asupra locuintei se transmite pe alta cale (contract de donatie, de intretinere etc., inclusiv mostenire legala sau testamentara), chiriasul nu are nici un drept special la cumpararea locuintei. In aceste cazuri drepturile si obligatiile chiriasului - inclusiv dreptul la reinnoirea contractului - din punct de vedere juridic nu sufera modificari, contractul de inchiriere fiind opozabil noului proprietar (art. 1441 Cod civil) daca a fost incheiat in scris si inregistrat la organul fiscal teritorial, cu exceptia cazului in care incetarea inchirierii din cauza trnasmiterii proprietatii a fost prevazuta in contractul de inchiriere (art. 21 din O.U.G. nr. 40/1999). In fapt, insa, schimbarea proprietarului poate antrena anumite consecinte juridice deosebite. De exemplu noul proprietar poate dovedi ca locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit sau ale persoanelor prevazute de lege, motiv pentru care poate refuza reinnoirea contractului de inchiriere (art. 14 al. 2 lit. a din O.U.G. nr. 40/1999), motiv ce nu putea fi invocat de proprietarul initial.

In toate cazurile in care proprietarul‑locator refuza reinnoirea contractului de inchiriere intrucit urmeaza sa vinda locuinta si pentru a asigura chiriasului posibilitatea exercitarii dreptului de preemptiune, notificarea prealabila a refuzului facuta de preoprietar prin executorul judecatoresc trebuie sa cuprinda, sub sanctiunea nulitatii absolute a notificarii, pretul cerut pentru locuinta si are valoarea juridica a unei oferte de vinzare, irevocabila pina la expirarea perioadei de inchiriere (art. 18. Al. 2 din O.U.G. nr. 40/1999).

Prin acceptarea expresa si neconditionata (fara propuneri de modificare) a ofertei de catre chirias, notificata proprietarului in perioada valabilitatii ei, se incheie contractul de vinzare-cumparare a locuintei, potrivit dreptului comun. Daca chiriasul notifica proprietarului intentia de a cumpara locuinta, sub conditia obtinerii unui imprumut pentru plata pretului, contractul de inchiriere se prelungeste cu 6 luni. La expirarea acestui termen, daca vinzarea-cumpararea nu s‑a perfectat, chiriasul pierde dreptul de preemptiune (art. 18 al. 3). Exercitarea cu rea credinta a dreptului de preemptiune (de exemplu chiriasul notifica proprietarului intentia de a cumpara locuinta, fara a face demersuri pentru obtinerea creditului, numai cu scopul prelungirii inchirierii), atrage raspunderea lui civila pentru daunele cauzate proprietarului (art. 18 al. 4).

Daca chiriasul nu accepta oferta de vinzare, indiferent din ce cauza, si proprietarul vinde locuinta unui tert, cumparatorul este obligat sa respecte contractul de inchiriere, incheiat in scris si inregistrat la organul fiscal teritorial (art. 21), dar numai pina la expirarea termenului contractual (la care se adauga 30 de zile, respectiv perioada in care i se pune la dispozitie chiriasului cu venit mediu net lunar pe membru de familie sub nivelul venitului prevazut de lege o alta locuinta), daca proprietarul-locator a notificat chiriasului refuzul de a reinnoi contractul de inchiriere din cauza vinzarii locuintei (art. 14 si 15). Spre deosebire de alti dobinditori ai locuintei, fata de care este opozabil si dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere in conditiile si limitele prevazute de lege, fata de cumparatorul locuintei - daca s‑a respectat dreptul de preemptiune al chiriasului - inchirierea este opozabila limitat, vinzarea reprezentind, prin ea insasi, un motiv pentru refuzul de reinnoire a contractului.

Dar daca locuinta a fost vinduta unui tert in conditii sau la un pret mai avantajoase decit cele prevazute in oferta adresata chiriasului, care nu a acceptat aceasta oferta, chiriasul se poate subroga in drepturile cumparatorului, platind acestuia pretul vinzarii, in termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vinzare-cumparare. In acest scop, la mutarea din locuinta, chiriasul este obligat sa comunice proprietarului-locator in scris, cu confirmare de primire, adresa la care i se va notifica contractul de vinzare-cumparare, sub sanctiunea decaderii din dreptul de a se subroga in drepturile cumparatorului (art. 19 din O.U.G. nr. 40/1999). Nu este exclusa posibilitatea dovedirii simulatiei - de exemplu vinzare fictiva sau declararea in contractul de vinzare-cumparare a unui pret mai mare decit cel platit in realitate - cazuri in care (daca se admite actiunea in declararea simulatiei) se va putea produce reinnoirea contractului de inchiriere, respectiv chiriasul se va putea subroga, in conditiile aratate, in drepturile cumparatorului (art. 14 si 19 din O.U.G. nr. 40/1999).

Dreptul chiriasului de a se subroga in drepturile cumparatorului trebuie sa se exercite, in toate cazurile, potrivit dispozitiilor Codului de procedura civila privind ofertele de plata si consemnatii, care se aplica in mod corespunzator. Procesul-verbal incheiat de executorul judecatoresc pentru a constata primirea platii de catre tertul cumparator su hotarirea judecatoreasca irevocabila prin care oferta de plata si consemnarea au fost declarate valabile tin loc de titlu de proprietate pentru fostul chirias. Oferta de plata urmata de consemnatiune, facuta de chirias pentru a se subroga in drepturile cumparatorului, este irevocabila (art. 20 din O.U.G. nr. 40/1999).

Prin efectul subrogarii (substituirii) chiriasului in drepturile cumparatorului, el devine proprietar al locuintei, vinzarea initiala desfiintindu‑se fata de chirias. Intrucit se produce o "subrogare" (iar nu dobindire de la cumparator), desfiintarea vinzarii initiale va fi cu efect retroactiv (ca si cum ar fi vorba de indeplinirea unei conditii rezolutorii), cu toate consecintele corespunzatoare (admise si in materie de retract litigios). Astfel, chiriasul devine succesorul cu titlu particular al vinzatorului, care raspunde fata de el (pentru evictiune si vicii ascunse) potrivit dreptului comun. Daca cumparatorul ar fi constituit drepturi in favoarea altora (de exemplu ipoteca), aceste acte ramin fara efect fata de chiriasul dobinditor al locuintei, ca provenind de la un neproprietar.

In schimb, intre vinzatorul si cumparator (initial) contractul nu se desfiinteaza cu efect retroactiv; daca cumparatorul nu a platit (integral) pretul, ramine debitor fata de vinzator, caci chiriasul i‑a platit "pretul vinzarii" (art. 19 al. 1 din O.U.G. nr. 40/1999), iar nu pretul achitat de el.

Dreptul chiriasului de a se subroga in drepturile cumparatorului ar trebui sa fie recunoscut nu numai in ipoteza vinzarii "in conditii sau la un pret mai avantajoase decit cele prevazute in oferta adresata chiriasului" (art. 19 al. 1 din O.U.G. nr. 40/1999), dar si in cazul vinzarii cu nerespectarea dreptului de preemptiune si fara notificarea ofertei chiriasului; insa aceasta ipoteza nu indeplineste conditiile prevazute de lege (care sint de stricta interpretare) fiind sanctionata doar cu dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere (art. 22 al.3), cu opozabilitate fata de tertul cumparator.