Incetarea contractului de inchiriere

Incetarea contractului de inchiriere

I.1.1.       Cauze de incetare

Legea locuintei prevede incetarea contractului de inchiriere prin:

expirarea termenului stipulat;

denuntarea unilaterala a contractului de inchiriere de catre chirias;

rezilierea contractului in cazul neexecutarii obligatiilor sau savirsirii de catre chirias de fapte culpabile;

decesul sau parasirea locuintei de catre chirias.

In completarea dispozitiilor din legislatia locativa privitoare la incetarea contractului se aplica dreptul comun in materie, cu deosebire cele vizind incetarea contracului de locatiune prin pieirea locuintei, prin desfiintarea (desfacerea) titlului locatorului si prin efectul instrainarii locuintei daca nu sint indeplinite conditiile de opozabilitate fata de dobinditor.

Contractul poate inceta si prin acordul partilor.

I.1.2.       Expirarea termenului

Potrivit dreptului comun, locatiunea inceteaza la expirarea termenului stabilit de parti, afara numai daca a operat relocatiunea tacita. In materia contractului de inchiriere, dimpotriva, expirarea termenului, de regula, nu atrage incetarea raporturilor de inchiriere, deoarece opereaza reinnoirea de drept a contractului de inchiriere, iar in anumite cazuri si conditii prelungirea legala a termenului contractual. Astfel fiind, prin derogare de la art. 23 din Legea nr. 114/1996 (care a prevazut incetarea inchirierii daca partile nu au convenit reinnoirea) conform O.U.G. nr. 40/1999, inchirierea inceteaza la expirarea termenului numai daca proprietarul are motive legale sa refuze reinnoirea contractului si in cazurile in care prelungirea contractului nu opereaza (art. 13 si 14 al. 2).

Inchirierea nu produce efecte pina la expirarea termenului in cazul schimbului obligatoriu de locuinta, care poate fi cerut de proprietar anterior implinirii termenului.

I.1.3.       Denuntarea unilaterala a contractului de catre chirias

Prin derogare de la regulile dreptului comun in materie de locatiune, chiriasul (nu si locatarul) are dreptul la rezilierea contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit, cu conditia notificarii prealabile (preaviz) intr‑un termen de 60 de zile (art. 24 lit. a din Legea nr. 114/1996).

Intrucit legea nu distinge, "termenul stabilit" poate fi termenul prevazut in contractul initial ori in contractul reinnoit sau chiar termenul pina la care opereaza prorogarea legala a contractelor de inchiriere. Evident, chiriasul nu datoreaza daune-interese pentru denuntarea contractului inainte de termen. El poate fi obligat numai la plata chiriei pina la expirarea termenului de preaviz, chiar daca paraseste locuinta mai inainte.

Locatorul nu are dreptul la denuntarea unilaterala a contractului inainte de termen. Numai daca contractul ar fi pe durata nedeterminata, el poate fi denuntat unilateral de catre oricare din parti (art. 1436 al. 2 Cod civil), deci si de locator, cu conditia respectarii termenului de preaviz (minim 60 zile, potrivit art. 24 lit. a).

I.1.4.       Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligatiilor de catre chirias

Rezilierea contractului de inchiriere inainte de termen poate fi dispusa in urmatoarele cazuri:

La cererea proprietarului, daca chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv (art. 24 lit. b). spre deosebire de legislatia locativa anterioara (art. 24 din Legea nr. 5/1973), care conditiona evacuarea de dovada relei credinte a chiriasului, noua lege prevede rezilierea indiferent de motivele neachitarii chiriei. Daca neplata este fortuita, chiriasul suporta riscul contractului (rezilierea lui) in calitate de debitor al obligatiei imposibil de executat. Proprietarul nu poate fi obligat sa asigure folosinta locuintei cu titlu gratuit, indiferent de motivele pentru care chiriasul este insolvabil. Daca chiriasul nu este in culpa (dovedeste cauze straine neimputabile - art. 1082-1083 Cod civil), el nu va putea fiobligat la plata de daune-interese.

Instanta sesizata poate acorda debitorului un termen de gratie pentru plata (art. 1021 Cod civil). Daca chiriasul indeplineste conditiile prevazute de lege, poate solicita consiliului local repartizarea unei locuinte sociale.

Daca chiriasul a efectuat, in conditiile prevazute de lege, reparatii ce sint in sarcina locatorului, poate retine contravaloarea lor din chirie (opereaza compensatia judecatoreasca, conform art. 1143 si urm. Cod civil), deci nu i se va putea imputa neplata chiriei care sa justifice rezilierea contractului.

O.U.G. nr. 40/1999 prevede rezilierea contractului pentru neplata chiriei majorate prin hotarire judecatoreasca numai cu conditia dovedirii relei credinte a chiriasului (art. 35 al. 6). Se pare ca legiuitorul a avut in vedere solutia ce a fost consacrata prin Legea nr. 5/1973 (abrogata), uitind de solutia pe care a adoptat‑o prin Legea nr. 114/1996. In orice caz, in conditiile economiei de piata, conditionarea evacuarii de dovada relei credinte (culpa calificata, pe care sa o dovedeasca creditorul) este greu de justificat, mai ales in cazul locuintelor proprietate particulara, pentru care (in afara cheltuielilor de reparatii) se plateste impozit pe cladire si teren si pe venitul din chirie (fie si neincasata, dar prevazuta in contract).

Asemanator se pune problema si in cazul rezilierii contractului de inchiriere inainte de expirarea termenului, la cererea asociatiei de proprietari (de locatari), daca chiriasul nu si‑a achitat obligatiile ce‑i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, daca au fost stabilite prin contractul de inchiriere in sarcina chiriasului (art. 24 lit. c si art. 69 al. 3).

Legea vizeaza ipoteza cladirilor cu mai multe locuinte, caz in care cheltuielile sau obligatiile financiare ale asociatiei (care sint legate de proprietatea comuna sau care nu pot fi inregistrate pe fiecare locuinta) reprezinta cheltuieli comune (art. 1 lit. i din anexa nr. 2). In masura in care aceste cheltuieli sint, potrivit legii, in sarcina chriasului, iar nu a proprietarului (art. 22, 28 si 29) - consumul de apa rece si calda, de gaze, de energie electrica la partile de folosinta comuna (inclusiv ascensor) etc. - neplata cotei-parti corespunzatoare pe o perioada de 3 luni justifica rezilierea contractului de inchiriere la cererea asociatiei obligata la plata fata de creditorii serviciilor prestate. Spre deosebire de legislatia anterioara, care conditiona evacuarea - si in acest caz - de reaua credinta a chiriasului, in noua reglementare cauza neachitarii cotelor de intretinere este indiferenta. Asociatia (ceilalti chiriasi sau proprietari) nu pot fi obligati sa suporte consecintele insolvabilitatii chiriasului).

La cererea proprietarului, contractul poate fi reziliat inainte de termen daca chriasul nu a respectat alte clauze contractuale (art. 24 lit. b). Desi legea speciala nu precizeaza, potrivit dreptului comun (art. 1439 al. 2 Cod civil) trebuie sa fie vorba de neexecutarea unor obligatii principale, prin violarea carora se aduce o vatamare celeilalte parti (abuzul de folosinta, schimbarea destinatiei lucrului - art. 1430 Cod civil - etc.). Poate fi vorba si de neexecutarea obligatiei de plata a pretului pentru consumul de apa, gaze, energie electrica etc. contractate de proprietar cu furnizorii (nefiind vorba de cladiri comune) si care, potrivit contractului de inchiriere, trebuie sa fie suportate de chirias, nefiind incluse in chirie.

Proprietarul poate cere rezilierea inainte de termen a contractului si in cazul in care chiriasul a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei, cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor, precum si oricaror bunuri aferente lor, sau daca instraineaza fara drept parti ale acestora (art. 24 lit. b).

Sub incidenta vechii reglementari (identica in fond cu cea actuala), in practica judiciara s‑a stabilit ca stricaciunile ce pot fi remediate cu sume relativ mici in raport cu valoarea suprafetei locative nu pot fi considerate "insemnate", deci nu sint de natura sa justifice evacuarea; in schimb, constituie stricaciuni insemnate modificarile structurale ale locuintei fara consimtamintul proprietarului.

Rezilierea contractului se justifica numai daca stricaciunile sint pricinuite in mod culpabil de chirias, de persoanele familiei sale sau de sublocatari (art. 1434 Cod civil). Evident, stricaciunile provenind din uzul normal al locuintei, cauzate prin vechime sau forta majora (art. 1448 Cod civil) ori caz fortuit si din culpa locatorului, inclusiv viciile de constructie, nu pot justifica rezilierea contractului.

Desi legea prevede rezilierea contractului la cererea proprietarului, in cladirile cu mai multe locuinte ea poate avea loc si la cererea asociatiei, mai ales daca stricaciunile sint cauzate cladirii in care este situata locuinta inchiriata.

Art. 24 din Legea nr. 114/1996 mai prevede rezilierea inainte de termen a contractului de inchiriere la cererea proprietarului, daca chiriasul are un comportament care face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei.

Desi noua lege prevede rezilierea la cererea proprietarului, in cladirile cu mai multe locuinte ea poate avea loc si la cererea asociatiei (art. 24) sau chiar la cererea colocatorilor (coproprietarilor) lezati.

S‑a hotarit ca rezilierea contractului poate fi dispusa numai daca se dovedeste ca chiriasul impiedica efectiv nomala folosinta a locuintei ori face imposibila convietuirea pentru ceilalti locatari; pentru o simpla stinjenire a convietuirii, pentru unele incidente sporadice sau pentru comportarea chiriasului fata de vecinii imobilului (si nu fata de locatarii acestuia) evacuarea nu poate fi dispusa. Tot astfel, daca neintelegerile nu sint provocate exclusiv de locatarul a carui evacuare se cere. Aceasta dispozitie are in vedere persoane aflate in deplinatatea facultatilor mintale (fata de bolnavii mintali, evacuarea nu poate fi dispusa, dar se pot lua masuri de ingrijire medicala, inclusiv internarea pentru tratament).

In cazul unei familii, desi noua lege nu prevede expres, evacuarea este colectiva, fiind supusi evacuarii si cei care locuiesc impreuna cu persoana sau persoanele care fac imposibila convietuirea - colocatarii neputind invoca beneficiul contractului potrivit art. 27 din Legea nr. 114/1996, daca la rindul lor manifesta o atitudine de acceptare a activitatii celui vinovat sau daca nu iau masurile ce se impun pentru a‑l determina sa revina la o comportare corespunzatoare.

Evacuarea constituind o sanctiune civila pentru fapte culpabile, daca membrii familiei au luat masuri, dar fara rezultat, masura evacuarii trebuie sa se aplice numai fata de locatarul culpabil, nu si fata de alti membri de familie. In practica, chiar unul dintre soti poate cere evacuarea celuilalt pentru imposibilitatea convietuirii; in principiu, nu se poate dispune in acest caz evacuarea invidiuala (care ar echivala cu o anticipare asupra desfacerii casatoriei mai inainte de divort), ci trebuie utilizate alte mijloace, mergind pina la aplicarea unor sanctiuni penale; daca nici acestea nu dau rezultate, se poate dispune evacuarea individuala. Daca sotii se afla in divort si mentinerea traiului in comun este imposibila, se poate admite ca masura vremelnica (art. 581 Cod procedura civila) evacuarea unuia dintre ei. Locatarii pot cere numai evacuarea colectiva, indiferent de raporturile dintre soti.

Evacuarea pentru impiedicarea folosirii normale a locuintei poate fi dispusa numai daca faptele sint savirsite de chiriasi. Daca faptele sint savirsite de proprietar, devine aplicabila dispozitia art. 36 fdin Legea nr. 114/1996: "In cazurile in care, in cladirile de locuinte, unul dintre proprietari sau chiriasi impiedica cu buna stiinta si sub orice forma folosirea normala a imobilului de locuit, creind prejudicii celorlalti chiriasi sau proprietari, dupa caz, la solicitarea proprietarilor sau a reprezentantilor legali ai acestora, instanta va hotari masurile pentru folosirea normala a imobilului".

I.1.5.       Parasirea definitiva a locuintei sau decesul chiriasului titular de contract. Divortul

Potrivit art. 27 din Legea nr. 114/1996, in cazul parasirii definitive a domiciliului (locuintei) de catre titularul contractului de inchiriere sau al decesului acestuia, contractul de inchiriere inceteaza in termen de 30 de zile de la data parasirii locuintei, respectiv de la data inregistrarii decesului.

A.      Parasirea locuintei sau decesul

Parasirea locuintei de catre chiriasul titular de contract, respectiv moartea lui, determina incetarea locatiunii numai in lipsa persoanelor (locatarilor) in drept a invoca beneficiul contractului. Daca exista persoane cu drepturi locative, inchirierea continua, la cerere, dupa caz:

in beneficiul sotului sau al sotiei, daca a locuit impreuna cu titularul;

in beneficiul descendentilor (copii, nepoti etc.) sau al ascendentilor (parinti, bunici etc.), daca au locuit impreuna cu acesta;

in beneficiul altor persoane care au avut acelasi domiciliu cu titularul cel putin un an si care au fost inscrise in contractul de inchiriere.

In cazul mai multor cereri, beneficiul contractului se transmite prin hotarire judecatoreasca; noul titular de contract urmeaza sa fie desemnat de instanta, dar folosinta locuintei va putea fi continuata si de catre celelalte persoane care au locuit impreuna cu fostul titular.

In toate cazurile, inchirierea continua in persoana noului titular in conditiile si pentru perioada prevazuta in contractul initial. "Continuarea" inchirierii nu are semnificatia reinnoirii contractului, beneficiarul ei neputind dobindi - in lipsa unei intelegeri speciale - mai multe drepturi decit avea titularul initial.

Parasirea locuintei nu trebuie confundata cu denuntarea unilaterala a contractului de catre chirias. Prin "parasire" legiuitorul are in vedere situatia in care titularul nu foloseste locuinta, dar totusi nu doreste rezilierea contractului. Locatorul (proprietarul) sau persoanele care pot beneficia de contract dupa 30 de zile de absenta pot cere constatarea incetarii contractului inainte de termen.

Pentru a opera incetarea, parasirea trebuie sa fie definitiva si continua, iar nu temporara si sporadica. Parasirea trebuie sa fie nejustificata; daca chiriasul absenteaza de la domiciliu din motive temeinice (concentrare, detasare, internare in spital, plecare pentru studii etc.), locuinta nu poate fi considerata parasita. Probele administrate trebuie sa fie concludente in sensul parasirii definitive a locuintei (de exemplu mutatia facuta in buletinul de identitate, mutarea gospodariei etc.).

Potrivit dreptului comun, contractul de locatiune nu inceteaza nici prin moartea locatorului, nici prin aceea a locatarului (art. 1440 Cod civil), drepturile si obligatiile rezultind din contract fiind transmise mostenitorilor.

Pastrind solutia dreptului comun in cazul decesului locatorului (proprietarului), legea a adoptat o solutie diferita pentru decesul chiriasului titular de contract: contractul inceteaza in termen de 30 de zile de la data inregistrarii decesului. Rezulta ca inchirierea este contractata in consideratia persoanei chiriasului (intuitu personae), mostenitorii lui succedind in drepturi si obligatii numai pe perioada celor 30 de zile, iar persoanele care beneficiaza de continuarea inchirierii avind acest drept in calitate de chiriasi care au locuit impreuna cu titularul (indiferent daca sint sau nu mostenitori ai titularului).

B.       Problema beneficiului contractului in caz de divort

Legea locuintei nu prevede disopzitii referitoare la beneficiul contractului de inchiriere in caz de divort; O.U.G. nr. 40/1997 a introdus dupa art. 27 un articol nou: "In caz de divort, daca sotii nu au convenit altfel, beneficiul contractului de inchiriere privitor la locuinta se atribuie sotului caruia i s‑au dat in ingrijire copiii, iar in cazul cind nu sint copii, sotului care a obtinut divortul". Textul a fost abrogat prin art. I pct. 7 din Legea nr. 196/1997 privind aprobarea O.U.G. nr. 40/1997; insa prin abrogare problema nu s‑a rezolvat, instantele competente urmind sa o solutioneze in lumina textelor coroborate cu regulile dreptului comun.

Trebuie deosebite doua ipteze:

Daca ambii soti sint titulari de contract si ei nu au convenit altfel (cu acordul locatorului, daca este cazul), iar impartirea locuintei nu este posibila in fapt, instanta va putea atribui beneficiul contractului in favoarea sotului care are mai multa nevoie de locuinta sau este mai indreptatit (i s‑au dat in ingrijire copiii; nu este vinovat de divort; nu are rude in stare sa‑i asigure locuirea, fie si temporara etc.).

Daca numai unul dintre soti este titular de contract, el continua raporturile locative si dupa divort, urmind ca celalalt sot (pierzind aceasta calitate, care ii confera drepturi locative derivate din dreptul titularului de contract - art. 17 si 27) sa fie evacuat, neavind titlu locativ. Instanta il poate obliga pe sotul titular de contract - in executarea in natura a obligatiei de intretinere (art. 41-42 si 93 Codul familiei) sa asigure celuilalt sot si copiilor o suprafata locativa corespunzatoare in aceeasi locuinta sau in alta. Daca locuinta care formeaza obiectul contractului de inchiriere nu poate fi impartita se poate dispune, provizoriu, evacuarea sotului titular, pina cind el va asigura o alta locuinta.

Aceste solutii au fost adoptate de instanta suprema in ipoteza locuintei proprietatea unuia dintre soti, dar (avind ca temei dreptul comun al relatiilor patrimoniale dintre soti si fostii soti si intrucit in legislatia locativa nu se dispune altfel) sint aplicabile si in cazul in care numai unul dintre soti este titularul contractului de inchiriere.

Solutiile de principiu aratate sint aplicabile si in cazul contractelor de inchiriere accesoriu la contractul (raportul) de munca (locuinta de serviciu). Insa in cazul locuintelor de interventie si de protocol, titularul dreptului de folosinta nu poate fi evacuat, nici chiar provizoriu.