Incetarea contractului de arendare

Incetarea contractului de arendare

I.1.1.       Reguli de drept comun. Derogari

In cazul neexecutarii obligatiilor se poate cere prin justitie rezilierea contractului, potrivit dreptului comun. In caz de pieire - totala sau partiala - a bunurilor arendate, precum si in cazul desfiintarii (desfacerii) titlului arendatorului sint aplicabile, de asemenea, regulile dreptului comun.

In schimb, denuntarea unilaterala (ca mod de incetare a contractului de locatiune incheiat pe durata nedeterminata) nu este aplicabila arendarii deoarece ea se incheie pe o durata determinata. Legea prevede insa ca "prin acordul partilor, contractul de arendare poate sa inceteze si inainte de a ajunge la termen" (art. 12 al. 3). Este avuta in vedere o intelegere (mutus dissensus) realizata pe parcursul executarii contractului, iar nu posibilitatea denuntarii unilaterale.

I.1.2.       Moartea uneia dintre parti

In dreptul comun locatiunea nu inceteaza prin moartea locatorului sau a locatarului (art. 1440 Cod civil); drepturile si obligatiile partii decedate trec asupra mostenitorilor ei, cu exceptia cazurilor in care din clauzele contractului rezulta o alta solutie sau cind partea decedata este mostenita de cealalta parte, obligatiile reciproce stingindu‑se prin confuziune.

In urma modificarii si completarii Legii arendarii prin Legea nr. 65/1998 s‑a adoptat o alta reglementare (confuza si neclara).

Potrivit art. 21¹ al. 1, "contractul de arendare poate continua in cazul decesului arendatorului sau al arendasului. Pentru aceasta, mostenitorii majori trebuie sa comunice in scris intentiile lor si sa obtina acordul scris al celeilalte parti, in termen de 30 de zile de la data decesului".

Din acest text pare a rezulta regula incetarii arendarii prin moartea oricareia dintre parti, afara daca mostenitorii solicita in scris si obtin acordul scris al celeilalte parti (in termen de 30 de zile) in sensul continuarii raporturilor de arendare. In plus, mostenitorii arendasului decedat - pentru a putea continua raporturile de arendare - trebuie sa fie persoane majore; daca mostenitorii sint minori, contractul inceteaza prin deces. Acesta din urma conditie trebuia sa fie prevazuta prin raportare nu la virsta majoratului, ci la capacitatea de munca si cunostintele agricole ale mostenitorului. In cazul decesului arendatorului, desi din textul citat nu rezulta clar aceasta concluzie), virsta mostenitorilor este indiferenta (daca sint minori sau persoane puse sub interdictie, vor consimti la continuarea raporturilor de arendare cu abilitarile prevazute de lege).

Pentru decesul arendasului, legea mai prevede ca daca sint mai multi mostenitori, ei pot conveni sa continue in comun exploatarea bunurilor agricole arendate sau sa desemneze pe unul dintre ei sa continue exploatarea acestor bunuri. Daca mostenitorii nu se inteleg, la cererea oricaruia dintre ei, judecatoria in a carei raza teritoriala se afla bunul agricol poate desemna, prin ordonanta presedentiala, pe unul dintre ei pentru continuarea raporturilor de arendare (art. 25¹ al. 1).

Legea mai prevede obligatia succesorilor arendatorului, respectiv arendasului decedat, de a incunostinta consiliul local unde contractul de arendare este inregistrat cu privire la subrogatia in drepturile si obligatiile partii decedate (art. 25¹ al. 3).

I.1.3.       Expirarea termenului

Conform art. 12, "Contractul de arendare poate fi reinnoit potrivit intelegerii partilor si cu respectarea prevederilor prezentei legi.

Fiecare parte contractanta este obligata sa incunostinteze in scris pe cealalta parte, cu cel putin un an inainte de expirarea contractului, despre intentia sa de a reinnoi sau de a nu reinnoi contractul de arendare".

Primul alineat contine o dispozitie inutila: daca contractul initial putea fi incheiat prin acordul partilor si cu respectarea legii, este evident ca el poate fi si reinnoit in aceleasi conditii (forma scrisa, inregistrare, durata si arenda determinate etc.).

Al doilea alineat este nu numai inutil, dar creaza si confuzii, cerind ambelor parti sa comunice in scris, cu un an inainte de expirarea termenului contractual, intentia "de a reinnoi sau de a nu reinnoi contractul", fara a preciza ce se intimpla daca una din parti comunica intentia de a reinnoi, iar cealalta parte intentia de a nu reinnoi contractul, ori daca nici una din parti nu comunica nimic, ori daca una face o comunicare, iar cealalta parte nu‑si manifesta vointa; sau daca manifestarile de vointa - fie si convergente - au fost communicate cu mai putin de un an inainte de expirarea termenului contractual.

Daca legiuitorul ar fi voit sa deroge de la dispozitiile Codului civil referitore la tacita relocatiune, trebuia sa raspunda la aceste intrebari, intrucit in ipoteza optiunilor convergente textul nici nu era necesar.

Ce se intimpla daca manifestarile de vointa cu privire la soarta arendarii dupa expirarea termenului contractual lipsesc sau sint divergente?

Este evident ca reinnoirea contractului nu poate avea loc, in nici un caz, impotriva vointei arendasului. In schimb, ar fi fost indicat sa se recunoasca in favoarea lui si in anumite conditii un drept la reinnoirea contracului, chiar daca arendatorul si‑ar fi manifestat vointa in sens contrar. Numai ca un asemenea drept nu poate fi recunoscut in lipsa unei dispozitii legale exprese.

Rezulta ca la expirarea termenului prevazut contractul inceteaza, daca nu a fost reinnoit (fie si cu mai putin de un an inainte de expirarea termenului) cu acordul ambelor parti contractante. Nu sint aplicabile nici dispozitii Codului civil referitoare la tacita relocatiune, deoarece contractul de arendare poate fi reinnoit, conform art. 12 al. 1, numai in conditiile legii speciale (forma scrisa, inregistrare etc.). Inseamna ca dupa expirarea termenului partile nu mai au obligatii contractuale, iar eventuala folosire a bunurilor agricole de catre arendas este lipsita de temei juridic, cu toate consecintele prevazute de lege pentru aceasta situatie (raporturi extracontractuale).

I.1.4.       Efectele instrainarii bunurilor arendate prin acte intre vii

Existenta contractului de arendare nu atrage indisponibilizarea (inalienabilitatea) bunurilor arendate.

Daca arendasul nu intelege sa exercite dreptul de preemptiune sau nu are acest drept (instrainarea nu se face prin vinzare ori nu are ca obiect terenuri agricole din extravilan), contractul de arendare va fi opozabil dobinditorului in conditiile prevazute de lege in materia locatiunii de imobile, cu deosebirea ca, potrivit Legii nr. 16/1994, sint opozabile numai contractele de arendare incheiate in scris si inregistrate la consiliul local (art. 6 al. 4), indiferent de durata arendarii.