Efectele contractului de inchiriere

Efectele contractului de inchiriere

I.1.1.       Obligatiile locatorului (proprietarului)

Toate obligatiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie sa asigure chiriasului folosinta linistita si utila a lucrului in tot timpul locatiunii. Legea locuintei prevede expres obligatia proprietarului de a preda locuinta si de a efectua reparatiile necesare.

Potrivit dreptului comun in materie de locatiune, locatorul are si obligatia sa‑l garanteze pe locatar, iar prin clauze exprese din contract locatorul isi poate asuma si alte obligatii.

Potrivit Legii nr. 114/1996, normele din legislatia locativa referitoare la obligatiile proprietarului sint imperative, neputind fi modificate prin conventia dintre parti. Sint declarate nule de drept orice clauze cuprinse in contract care "exonereaza proprietarul de oblibatiile ce ii revin potrivit prevederilor legale" (art. 22 lit. d, lit. a); de exemplu, daca prin contract chiriasul s‑ar obliga sa aduca locuinta in stare normala de folosinta sau sa efectueze reparatiile (o parte din ele) ce sint prevazute de lege in sarcina proprietarului, clauza ar fi nula si contractul urmeaza sa produca efecte in conditiile prevazute de lege.

A.      Predarea locuintei

Locatorul (proprietarul) este obligat sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta (ar.t 28 lit. a). In caz de nerespectare a acestei obligatii chiriasul poate cere prin justitie predarea silita (daca nu prefera sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se multumeste cu invocarea exceptiei de neexecutare), iar instanta il poate obliga pe locator si la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale.

Locuinta trebuie sa fie predata la termenul convenit (imediat, daca nu s‑a prevazut un termen) si "in stare normala de folosinta" (art. 28 din Legea nr. 114/1996 si art. 1421 al. 1 Cod civil). In acest scop, locatorul este obligat sa efectueze toare reparatiile necesare, inclusiv cele locative care, dupa predare, deci pe parcursul executarii contractului, sint in sarcina chiriasului. Spre deosebire de dreptul comun in materie de locatiune, nici prin clauza contractuala expresa aceste reparatii nu pot fi puse in sarcina chiriasului. Legea declara nule de drept clauzele contractuale care "obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlul de reparatie in sarcina proprietarului" (art. 22 lit. a).

B.       Efectuarea reparatiilor

Pe parcursul executarii contractului, locatorul este obligat (art. 28 lit. b, c, d):

sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei;

sa intretina in bune conditii elementele structurii de rezistenta a cladirii, elementele de constructie exterioare ale cladirii (acoperis, imprejmuiri, pavimente), curtile si gradinile, precum si spatiile comune din interiorul cladirii (casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare);

sa intretina in bune conditii instalatiile comune proprii cladirii (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de natura colectiva, telefonice etc.).

Tot in sarcina locatorului (proprietarului) sint si reparatiile - indiferent de natura lor - determinate de un caz de forta majora (de exemplu un seism), intrucit este vorba de suportarea unor riscuri. In schimb, locatorul nu poate fi obligat sa execute lucrari noi de investitii sau sa reconstruiasca imobilul, ci numai sa repare constructia sau sa inlocuiasca instalatiile existente. Daca lucrul "a pierit total sau s‑a facut netrebnic spre obisnuita intrebuintare", contractul se desface de drept (art. 1439 Cod civil).

In cazul cladirilor cu mai multe locuinte, repartizarea cheltuielilor pentru partile de folosinta comuna ale imobilului (fundatie, acoperis, scara, ascensor etc.) ce sint in sarcina proprietarilor (locatorilor) se face proportional cu suprafata locativa detinuta (suprafata construita a locuintei aflate in proprietate exclusiva), deci proportional cu cota-parte indiviza din partile de constructie si instalatiile ori dotarile de folosinta comuna si se suporta de fiecare proprietar, fiind lipsit de importanta faptul ca unii dintre acestia nu le folosesc sau ca nu locuiesc in apartamentele respective si indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situata locuinta.

Privind efectuarea reparatiilor ce sint in sarcina locatorului, Codul civil mai precizeaza ca locatorul nu raspunde de stinjenirea folosintei locatarului prin aceste reparatii; insa reparatiile trebuie sa aiba caracter urgent (neputind fi aminate pina la incetarea contractului) si sa fie efectuate in cel mult 40 de zile, sub sanctiunea reducerii proportionale a chiriei (art. 1425 Cod civil).

In cazul neindeplinirii de catre locator a obligatiilor pe care le are cu privire la intretinerea si repararea locuintei inchiriate, lucrarile pot fi executate de locatari, in contul proprietarului, retinind contravaloarea acestora din chirie. Chiriasul va putea executa aceste lucrari daca degradarea produsa este de natura sa afecteze folosinta normala a cladirii sau a locuintei si numai daca locatorul, la sesizarea scrisa a chiriasului, nu a luat masuri de executare a lucrarii in termen de 30 de zile de la data sesizarii (art. 30). In caz de urgenta, chiriasul ar putea imputa asupra chiriei contravaloarea reparatiilor efectuate, chiar daca le‑a efectuat inainte de expirarea termenului de 30 de zile.

Daca efectuarea reparatiilor ce cad in sarcina proprietarului nu este posibila prin simpla restringere partiala a folosintei, se poate dispune evacuarea temporara a locatarului, daca i se pune la dispozitie - pentru acest interval de timp - o suprafata corespunzatoare. In nici un caz locatarul nu poate fi evacuat definitiv, caci (conform art. 1425 Cod civil) in acest caz numai locatarul poate opta pentru rezilierea contractului.

Legea mai prevede dreptul chiriasului la despagubiri pentru sporul de valoare adus locuintei prin imbunatatirile necesare si utile efectuate cu aprobarile prevazute de lege, confirmate pe baza de acte justificative, drept opozabil in caz de instrainare a locuintei si noului proprietar, garantat cu drept de retentie asupra locuintei pina la achitarea integrala a despagubirilor datorate (art. 43 din O.U.G. nr. 40/1999).

I.1.2.       Obligatiiel chiriasului

A.      Folosirea locuintei potrivit destinatiei

In conformitate cu dreptul comun in materie de locatiune, chiriasul este obligat sa foloseasca locuinta potrivit destinatiei si ca un bun proprietar (art. 1429 Cod civil). Astfel fiind, locuinta nu ar putea fi folosita pentru exercitarea comertului, pentru instalarea sediului unui partid politic etc.; se admite insa exercitarea de catre chrias a unei profesiuni liberale sau chiar a unei meserii, cu conditia sa nu schimbe destinatia imobilului (simpla venire a clientelei nu are semnificatia schimbarii destinatiei).

Evident, in contract pot fi prevazute clauze exprese prin care sa se interzica, respectiv sa se permita exercitarea unei profesiuni sau meserii. Daca in contract se mentioneaza profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesiuni.

In toate cazurile, daca exercitarea unor indeletniciri profesionale presupune schimbarea destinatiei locuintei sau a unei parti din locuinta, se cere consimtamintul expres al proprietarului, iar in cazul locuintelor situate in cladiri colective se cere si acordul asociatiei de proprietari, precum si avizul favorabil al proprietarilor si, dupa caz, al titularilor contractelor de inchiriere din locuintele cu care se invecineaza pe plan orizontal si vertical spatiul supus schimbarii (art. 64).

Legea interzice nu numai schimbarea destinatiei locuintei fara acordul proprietarului, dar si efectuarea oricaror modificari, chiar daca ar fi de natura a aduce imbunatatiri locuintei. Modificarea sau imbunatatirea locuintei este permisa numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar (art. 26) si cu aprobarile legale, daca este cazul.

Daca locatarul schimba in mod abuziv destinatia locuintei (de exemplu in spatiu comercial), locatorul poate cere rezilierea contractului pentru neexecutare de obligatii, chiriasul neputind invoca nici beneficiul prorogarii legale a contractului sau reinnoirea de drept, iar in cazul fondului locativ de stat persoana juridica ce exercita prerogativele proprietarului este obligata (nu numai indreptatita) sa ceara instantei rezilierea contractului si evacuarea chiriasului (art. 6 din Legea nr. 17/1994, art. 7 al. 3 lit.d din Legea nr. 112/1995 si art. 13 si 14 din O.U.G. nr. 40/1999).

A.      Intretinerea locuintei

Locatarul trebuie sa intretina in bune conditii locuinta, intrucit la mutare trebuie sa o predea in stare normala de folosinta (si de curatenie), tinindu‑se seama de starea in care a fost inchiriata. In lipsa de act constatator (inventar) se prezuma (iuris tantum) ca locuinta a fost predata chiriasului in stare normala de folosinta (art. 1431-1432 combinat cu art. 1421 Cod civil si art. 28 lit. a din Legea nr. 114/1996).

In vederea intretinerii locuintei, chiriasul are urmatoarele obligatii (art. 29):

sa efectueze lucrarile de intretinere, reparatii sau inlocuire a elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva;

sa repare sau sa inlocuiasca elementele de constructii si de instalatii deteriorate din folosinta comuna, ca urmare a folosirii lor necorespunzatoare, indiferent daca acestea sint in interiorul sau in exteriorul cladirii; daca persoanele care au produs degradarea nu sint identificate, cheltuielile de reparatii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc in comun elementele de constructii, de instalatii, obiectele si dotarile aferente;

sa asigure curatenia si igienizarea in interiorul locuintei si la partile de folosinta comuna pe toata durata contractului de inchiriere;

sa predea proprietarului locuinta in stare normala de folosinta, la eliberarea acesteia.

Spre deosebire de ipoteza neexecutarii reparatiilor ce sint in sarcina proprietarului (art. 30), in cazul neindeplinirii de catre chirias a obligatiei de intretinere legea nu prevede efectuarea lor de catre proprietar in contul chiriasului, deoarece inconvenientele lipsei de intretinere (de exemplu zugraveli) sint suportate de locatar. Daca insa neefectuarea reparatiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea locuintei, locatorul poate actiona in cursul locatiunii, potrivit dreptului comun (inclusiv obligarea chiriasului sub sanctiunea de daune cominatorii, potrivit art. 1077 Cod civil). In orice caz, locatorul poate cere rezilierea contractului pentru neexecutarea de obligatii (art. 1439 al. 2 Cod civil si art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996).

B.       Plata chiriei

Legea locuintei nu prevede reguli speciale privind plata chiriei. In consecinta, se aplica regulile din dreptul comun (obligatia platii la termenele prevazute in contract; la domiciliul debitorului; in caz de pluralitate de locatari, obligatia este conjuncta etc., daca prin contract nu s‑a prevazut altfel, de exemplu plata la domiciliul locatorului, solidaritatea intre debitori etc.). art. 73 din Legea locuintei a abrogat HCM nr. 860/1973 prin care au fost prevazute majorari de intirziere in plata chiriei catre stat. In consecinta, daunele cominatorii (moratorii) se acorda, in toate cazurile, potrivit dreptului comun.

In masura in care exista criterii legale de stabilire a chiriei (art. 32 din Legea nr. 114/1996), chiria prevazuta in contract se recalculeaza de cite ori este rezultatul unei erori sau modificari ale elementelor de stabilire a chiriei. Diferenta de chirie rezultind din recalculare poate fi pretinsa de locator, respectiv de locatar (imputarea asupra chiriei viitoare) numai inlauntrul termenului general de prescriptie (3 ani in urma). Fiind vorba de prestatii succesive, periodice, fiecare rata de chirie se stinge printr‑o prescriptie deosebita.

C.      Plata cotelor-parti din cheltuielile comune

In cazul cladirilor cu mai mute locuinte, chiriasul este obligat sa plateasca cu regularitate cotele ce‑i revin din cheltuielile sau obligatiile financiare, care sint legate de proprietatea comuna sau care nu pot fi inregistrate pe fiecare locuinta (anexa nr. 2 din Legea nr. 114/1996, art. 3 lit. i), daca aceste cheltuieli au fost stabilite prin contractul de inchiriere in sarcina chiriasului (art. 24 lit. c), nefiind incluse in chirie. Este vorba de cheltuielile de intretinere a partilor si instalatiilor de folosinta comuna a cladirii (de exemplu ascensorul) si de cheltuielile pentru apa, canalizare, iluminat, incalzire etc., inclusiv pentru formarea fondului de rulment.

D.      Obligatii ce nu pot fi asumate de chirias

Potrivit art. 22 din Legea nr. 114/1996, sint nule de drept orice clauze cuprinse in contractul de inchiriere care:

"obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlu de reparatie in sarcina proprietarului" (se au in vedere, de exemplu, cheltuielile de reparatii necesare in vederea predarii locuintei in stare normala de folosinta);

"prevad responsabilitatea colectiva a chriasilor in caz de degradare a elementelor de constructii si a instalatiilor, a obiectelor si dotarilor aferente spatiilor comune"; in cazul cladirilor cu mai multe locuinte, deteriorarile aduse partilor de folosinta comuna trebuie sa fie reparate de locatarul in culpa, iar daca acesta nu poate fi identificat, de catre locatarii care au acces sau folosesc partile comune (art. 29 lit. si cap. IV din contractele-cadru de inchiriere cuprinse in anexele nr. 4 si 5 din Normele metodologice); in nici un caz chiriasii nu sint obligati solidar sau indivizibil sa suporte aceste cheltuieli; obligatia lor este conjuncta, proportionala cu valoarea locativa a partii din imobil ce ocupa (ca si in materia pagubelor pricinuite cladirii de incendiu);

"impun chiriasilor sa faca asigurari de daune"; locatarii nu pot fi obligati sa incheie contracte de asigurare de bunuri (avind ca obiect locuinta inchiriata) sau de asigurare de raspundere civila (avind ca obiect despagubirile pentru prejudiciul de care chiriasul raspunde fata de locatar), ambele aceste asigurari fiind asigurari de daune (contra pagubelor); incheierea unor asemenea asigurari nu poate fi impusa chiriasilor (nu pot fi obligati); ei au insa dreptul sa incheie contracte de asigurare (mai ales de responsabilitate), pentru a se pune la adapost de riscul suportarii unor pagube mari (de exemplu rezultind din incendiu, explozie etc.)

"exonereaza proprietarul de obligatiile ce ii revin potrivit prevederilor legale"; de exemplu chiriasul nu poate sa suporte contravaloarea reparatiilor care, potrivit legii (art. 28), sint in sarcina proprietarului;

"autorizeaza pe proprietar sa obtina venituri din nerespectarea clauzelor contractului de inchiriere" (de exemplu sa gazduiasca turisti, sa faca depozitari etc. in spatiul care formeaza obiectul contractului de inchiriere).