Cesiunea contractului de inchiriere

Cesiunea contractului de inchiriere

I.1.1.       Aplicabilitate

Legea locuintei nu prevede dispozitii cu privire la cesiunea contractului de inchiriere. Tacerea legii nu poate fi interpretata in sensul interzicerii unei asemenea operatiuni juridice pentru urmatoarele motive:

in lumina principiului libertatii contractuale, interdictia incheierii unor acte juridice nu poate fi prezumata, ea trebuie sa rezulte dintr‑o dispozitie expres prevazuta de lege;

potrivit art. 72, dispozitiile Legii nr. 114/1996 se completeaza cu dispozitiile Codului civil privind contractul de locatiune; or, Codul civil permite expres nu numai sublocatiunea, dar si cesiunea contractului de locatiune (art. 1418);

odata ce legea speciala permite sublocatiunea, nu se intrevad motive speciale pentru a considera interzisa cesiunea; efectele celor doua contracte sint - desi nu identice - in orice caz foarte asemanatoare;

fiind permis schimbul de locuinte, care produce efectele unei cesiuni de creanta, nu poate fi considerata interzisa cesiunea simpla a contractului de inchiriere.

I.1.2.       Conditii

In lipsa de reguli speciale, urmeaza a se aplica dreptul comun in materie. O deosebire esentiala rezulta din coroborarea regulilor dreptului comun cu legislatia locativa: potrivit Codului civil, cesiunea contractului de locatiune este permisa in conditiile in care este permisa si sublocatiunea; inseamna ca si cesiunea contractului de inchiriere poate interveni numai in conditiile in care este permisa subinchirierea, si anume cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar (art. 26 al. 1). Daca legea speciala prevede aceasta conditie pentru subinchiriere, cu atit mai mult ea se impune in cazul cesiunii, care produce efecte chiar mai grave decit sublocatiunea (cessio este maius sublocatio este minus).

In plus, daca locuinta in cauza a fost inchiriata cedentului cu aprobarea autoritatii (locuinta din fondul de stat), conform art. 33 din Legea nr. 114/1996 (care reglementeaza schimbul de locuinte) cesiunea va fi si ea conditionata de avizul autoritatii (consiliul local). Aceasta conditie prevazuta pentru schimbul de locuinte se impune si in materia cesiunii, deoarece schimbul se analizeaza tot ca o cesiune (dubla).

I.1.3.       Efecte

In privinta efectelor cesiunii se aplica regulile dreptului comun. Desi locatorul si‑a dat acordul la incheierea contractului de cesiune, chiriasul-cedent ramine obligat in continuare fata de el. Potrivit dreptului comun, cesiunea are ca obiect numai drepturile cedentului, iar legea speciala nu prevede derogari in aceasta materie. Printr‑o clauza expresa, locatorul il poate elibera pe chirias (cedent) de obligatiile locative (cesiune dublata de o delegatie perfecta).