EVALUAREA PROPRIETATILOR

Evaluarea imobiliara este o analiza,concluzie sau opinie referitoare la natura,valoarea sau utilitatea unor interese sau aspecte, ale unei proprietati imobiliare, exprimata de o persoana impartiala, specializata in analiza si evaluarea proprietatilor.

Evaluarea imobiliara este necesara atat la transferul de proprietate dar si in alte situatii cum ar fi: finantarea si creditul, impozitarea, compensarea in caz de expropriere, asigurari,etc.

Procesul de evaluare se compune dintr-un set de proceduri ordonate si coerente, care au ca finalitate estimarea valorii.

VALOAREA PROPRIETATILOR IMOBILIARE

Este imperios necesar sa se faca o distinctie intre : pret,piata,cost si valoare.

Pretul reprezinta suma pe care un anume cumparator este de acord sa o plateasca si un anume vanzator este de acord sa o primeasca in conditiile de piata existente la momentul efectuarii tranzactiei.

Piata este un set de aranjamente in care vanzatorii si cumparatorii sunt in contact printr-un mecanism de pret.

Piata imobiliara este interactiunea dintre persoanele care schima drepturi de proprietate contra altor bunuri cum ar fi banii. Sunt piete imobiliare definite pe baza caracteristicilor investitorilor tipici, a potentialului de a produce venituri, a tipului de proprietate,localizare si altele.

Costul este vazut de catre evaluatori in relatie stransa cu productia si nu cu schimbul si poate fi un cost realizat sau un cost estimat.Astfel avem: costuri directe care cuprind cheltuielile pentru manopera si materiale necesare relizarii unei constructii,incluzand atat regia cat sa profitul constructorului,costuri indirecte care se refera la alte elemente decat manopera si materiale.

Valoarea de piata reprezinta pretul cel mai probabil al unui imobil.Relatiile care creeaza valoarea sunt complexe iar valoarea se schimba cand se modifica factorii economici care o influenteaza.

Valoarea este influentata de mai multi factori si anume:

-Utilitatea;

-Raritatea;

-Dorinta;

-Puterea efectiva de cumparare.

Utilitatea este capacitatea unui bun economic de satisface o cerere,necesitate sau dorinta umana.

Raritatea este o oferta prezenta sau anticipata a unui bun, raportata la cererea pentru el. In general daca cererea este constanta,raritatea unui bun il face mai valoros.

Dorinta este visul cumparatorului de a avea un bun care sa satisfaca o necesitate umana sau cerinta individuala dincolo de necesitatile vitale.

Puterea efectiva de cumparare este capacitatea unei persoane sau a unui grup de a participa pe piata si anume de a achizitipona bunuri si servicii cu bani sau echivalent.

PRINCIPIILE EVALUARII PROPRIETATILOR IMOBILIARE

• Cererea si oferta

Cererea este afectata de raritate si este creata de utilitate. Ea mai este influentata de dorinta si de fortele care creeaza si stimuleaza dorinta.

Oferta este influentata de utilitate si limitata de raritate iar dorinta afecteaza disponibilitatea.

• Schimbarea
• Concurenta
• Substitutia (Un cumparator rational nu va plati mai mult pentru o proprietate decat costul de achizitie al unei proprietati cu aceleasi caracteristici)
• Cea mai buna utilizare (Proprietatea ar trebui evaluata in ipoteza celei mai bune utilizari)

PIATA IMOBILIARA

O piata imobiliara este un grup de persoane sau firme care sunt in contact unii cu altii in scopul de a efectua tranzactii imobiliare.

Pietele imobiliare sunt influentate de atitudinile, motivatiile si interactiunile vanzatorilor si cumparatorilor care ,la randul lor,sunt sub actiunea unor influente sociale, economice, guvernamentale sau chiar fizice.

Pietele imobiliare nu sunt eficiente si datorita inexistentei standardizarii produsului si timpului necesar producerii lui, este dificil sa se previzioneze precis comportamentul acestor piete.Astfel este necesar sa ne indreptam atentia catre motivatia, atitudinile si interactiunea participantilor pe piata in masura in care ei raspund caracteristicilor particulare ale proprietatii imobiliare si influentelor externe care afecteaza valoarea.

Tipurile de piete imobiliare

Rezidentiale (piete alcatuite din imobile cu destinatie de locuit);

Comeciale (piete alcatuite din imobile administrative,comerciale,hoteluri, moteluri, magazine,etc.);

Industriale (piete alcatuite din fabrici, depozite,etc.);

Agricole (ferme, livezi, vii, pasuni, etc);

Speciale (proprietati cu design unic sau constructii ce limiteaza utilizarea lor numai la scopul initial, ex:scoli,aeroporturi,parcuri de distractie etc);

ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

Analiza pietei este identificarea si studierea pietei pentru un anumit bun sau serviciu.

Analiza pietei constituie baza pentru a determina cea mai buna utilizare a unei proprietati.

Pentru a evidentia confirmarile pietei pentru o anumita utilizare a unei proprietati, analistul trebuie sa identifice relatia dintre cerere si oferta competitiva de pe piata analizata ,in raport cu ceilalti factori de influenta ai pietei imobiliare ca de exemplu factorii economici, sociali, politici,etc.

Analistul detaliaza o prognoza a cererii fundamentale luand in considerare perceptiile participantilor pe piata si evaluand in ce masura tendintele actuale vor continua si in viitor.

Pentru a delimita o piata imobiliara specifica ,trebuie examinati urmatorii factori:

tipul proprietatii;

caracteristicile proprietatii cum ar fi:

o  -gradul de ocupare;

o  -baza de clienti (se analizeaza date despre populatie,utilizarea fortei de munca, veniturile si tipurile de populatie, etc.);

o  -calitatea constructiei;

o  -designul si avantajele;

-aria pietei

- proprietati echivalente disponibile (proprietati cu o atractivitate egala la concurenta cu cea analizata in aria pietei);

-proprietati complementare.

In concluzie segmentul de piata cuprinde atat proprietatea analizata, cat si proprietatile competitive si complementare.

METODE SI TEHNICI DE EVALUARE

In evaluarea proprietatlor imobiliare sunt utilizate 3 metode:

Metoda costului;

Metoda comparatiilor directe;

Metoda randamentului.

Desi toate cele trei abordari sunt aplicabile, totusi una sau mai multe metode pot avea o semnificatie mai mare intr-un anumit caz.Spre exemplu abordarea prin metoda costului poate fi neadecvata in evaluarea proprietatilor imobiliare cu constructii vechi care au o depreciere ridicata, cauzata de deteriorarea fizica si de neadecvarea functionala, care sunt dificil de estimat.

Metoda comparatiilor directe nu poate fi utilizata atunci cand avem de evaluat o proprietate imobiliara specializata,pentru ca nu exista date comparabile.

Metoda costului.

Abordarea prin aceasta metoda este bazata pe faptul ca participantii pe piata fac legatura intre cost si valoare.Astfel valoarea unei proprietati imobiliare se estimeaza prin adaugarea valorii terenului la valoarea costului constructiilor existente si apoi scazand deprecierea (deteriorarea fizica si neqadecvarea functionala) aparuta din diferite cauze,incluzandu-se si profitul normal ce il obtine antreprenorul.

2)Metoda comparatiilor directe

Aceasta metoda este folositoare atunci cand exista un numar de proprietati similare care au fost vandute recent. Utilizarea acestei metode presupune compararea unei proprietati pe care o evaluam cu alte proprietati similare,numite tranzactii comparabile. Preturile de vanzare ale proprietatilor ce sunt considerate ca fiind comparabile, au tendinta de a indica un nivel in care se va situa si valoarea proprietatii subiect.

Elemente de comparatie folosite pentru a estima similaritatea proprietatilor imobiliare:

caracteristicile fizice (etaj, finisaje, compartimentare, an constructie, etc.);

drepturile de proprietate transmise;

conditiile de vanzare;

conditii de finantare;

conditiile pietei;

localizarea;

caracteristicile economice;

utilizarea proprietatii;

componentele non imobiliare.

Se vor aplica corectii asupra pretului de vanzare, tinand cont de intervalul de timp dintre data tranzactiei si data evaluarii.

Vezi anexa1

3)Metoda Randamentului

Aceasta metoda se concretizeaza prin estimarea valorii actualizate a beneficiilor viitoare obtinute din utilizarea proprietatii imobiliare.Si aceasta metoda necesita o serioasa cercetare de piata.

Analiza datelor privind cheltuielile si veniturile aferente unei proprietati constituie punctul de plecare in aplicarea metodelor de randament in evaluare.

Definitii:

Venit: Sumele de bani sau beneficii presupuse a fi obtinute periodic

Venit si Valoare: Cand sunt sub forma unor sume de bani, relatia dintre venit si pretul de piata a unor proprietati competitive poate fi exprimata ca rata sau raport. Daca aceasta rata este constanta pentru proprietati similare ea (rata) poate fi aplicata pentru a converti venitul obtinut in viitor, printr-un proces de capitalizare pentru a estima valoarea prezenta a proprietatii evaluate.

Multiplicator:Relatia dintre pretul de vanzare si venitul brut periodic;

Rata de Capitalizare: Raportul dintre venitul net periodic si pretul de vanzare;

Metodele de randament sunt aplicabile la orice proprietate ce poate fi inchiriata,dar in practica acest lucru este posibil numai cand vor fi previzionate veniturile ce pot fi obtinute in viitor.

URBANISM SI CONSTRUCTII

Urbanismul are ca scop principal stimularea evolutiei complexe a localitatilor, prin realizarea unor strategii de dezvoltare pe termen scurt mediu si lung. Activitatea de urbanism cuprinde toate localitatile tarii, organizate in retea, pe baza ierarhizarii si distributiei echilibrate a acestora in teritoriu. Urbanismul urmareste stabilire directiilor dezvoltarii spatiale a localitatilor urbane si rurale in acord cu potentialul acestora si cu aspiratiile locuitorilor.

Activitatea de urbanism trebuie sa satisfaca urmatoarele exigente:

imbunatatirea conditiilor de viata prin eliminarea disfunctionalitatilor;

asigurarea accesului la infrastructuri;

servicii publice si locuinte convenabile pentru toti locuitorii;

crearea conditiilor pentru satisfacerea cerintelor speciale ale copiilor, varstnicilor si persoanelor cu handicap;

utilizarea eficienta a terenurilor in acord cu functiunile urbanistice adecvate, extinderea controlata a zonelor construite;

protejarea si punerea in valoare a patrimoniului cultural, construit si natural;

asigurarea calitatii cadrului construit, amenajat si plantat din toate localitatile urbane si rurale;

protejarea localitatilor impotriva dezastrelor naturale.

CERTIFICATUL DE URBANISM

Aplicarea documentatiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism aprobate se asigura prin eliberarea certificatului de urbanism.

Definitie

Certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administratiei publice judetene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic si tehnic al imobilelor si conditiile necesare in vederea realizarii unor investitii, tranzactii imobiliare ori a altor operatiuni imobiliare.

Eliberarea certificatului de urbanism este obligatorie pentru adjudecarea prin licitatie a lucrarilor de proiectare si executie a lucrarilor publice si pentru legalizarea actelor de instrainare, partajare sau comasare a bunurilor imobile. In cazul vanzarii sau cumpararii de imobile certificatul de urbanism cuprinde informatii privind consecintele urbanistice ale operatiunii juridice, solicitarea certificatului de urbanism fiind in acest caz facultativa.

Orice persoana fizica sau juridica care poate fi interesata in cunoasterea datelor si reglementarilor carora ii este supus imobilul are dreptul sa ceara eliberarea certificatului de urbanism, dar acesta nu confera dreptul de executare a lucrarilor de construire, amenajare sau plantare. La eliberarea certificatului de urbanism pe acesta va fi mentionat scopul eliberarii.

Pentru aceeasi parcela se pot elibera mai multe certificate de urbanism, insa este evident ca vor avea acelasi continut bazat pe documentatiile de amenajare a teritoriului si de urbanism. Nu este necesara solicitarea actului de proprietate asupra imobilului in vederea eliberarii certificatului de urbanism.

Elementele certificatului de urbanism

a.   regimul juridic al imobilului. Cuprinde date cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului si servitutile de utilitate publica care greveaza asupra acestuia; situarea terenului in intravilan sau in afara acestuia; prevederi ale documentatiilor de urbanism care instituie un regim special asupra imobilului- zone protejate, zone in care actioneaza dreptul de preemtiune asupra imobilului, interdictii definitive sau temporare de constructie etc.

b.   regimul economic al imobilului. Folosinta actuala, destinatii admise sau neadmise, stabilite in baza prevederilor urbanistice aplicabile in zona, reglementari fiscale specifice zonei sau localitatii.

c.   regimul tehnic al imobilului. Procentul de ocupare a terenului, coeficientul de utilizare a terenului, dimensiunile minime si maxime ale parcelelor, echiparea cu utilitati,

circulatii si accese pietonale si auto, parcaje necesare, alinierea terenului si constructiilor fata de strazile adiacente terenului, regimul de inaltime din zona.

In cazul in care prin documentatia inaintata se solicita o

derogare de la prevederile documentatiilor de urbanism pentru zona respectiva , prin certificatul de urbanism se poate solicita elaborarea unei alte documentatii de urbanism prin care sa se justifice si sa se demonstreze posibilitatea interventiei urbanistice solicitate. Dupa aprobarea noii documentatii de urbanism- Plan urbanistic zonal sau Plan urbanistic de detaliu- se poate intocmi documentatia tehnica in vederea obtinerii autorizatiei de construire. Atat certificatul de urbanism cat si autorizatia de construire se emit de catre aceleasi autoritati ale administratiei publice locale. Certificatul de urbanism se emite in cel mult 30 de zile de la data inregistrarii cererii acestuia.

Documentatii de urbanism.

Doumentatiile de urbanism sunt urmatoarele:

a.    Planul urbanistic general (PUG): are caracter director si de reglementare operationala. Fiecare localitate trebuie sa intocmeasca PUG, sa il actualizeze o data la 5-1o ani si sa il aprobe, acesta constituind baza legala pentru realizarea programelor si actiunilor de dezvoltare. PUG cuprinde reglementari pe termen scurt, la nivelul intregii unitati administrativ teritoriale de baza cu privire la:

stabilirea si delimitarea teritoriului intravilan in relatie cu teritoriul administrativ al localitatii;

stabilirea modului de utilizare a terenurilor din intravilan;

zonificarea functionala in corelatie cu organizarea retelei de circulatie;

delimitarea zonelor afectate de servituti publice;

modernizarea si dezvoltarea infrastructurii tehnico- edilitare;

stabilirea zonelor protejate si de protectie a monumentelor istorice;

formele de proprietate si circulatie juridica a terenurilor;

precizarea conditiilor de amplasare si conformare a volumelor construite, amenajate si plantate. PUG cuprinde de asemenea prevederi pe termen mediu si lung cu privire la:

evolutia in perspectiva a localitatii;

directiile de dezvoltare functionala in teritoriu;

traseele coridoarelor de circulatie si de echipare prevazute in planurile de amenajare a teritoriului national, zonal si judetean.

b.    Planul Urbanistic Zonal (PUZ). Are caracter de reglementare specifica detaliata si asigura corelarea dezvoltarii urbanistice complexe cu prevederile PUG a unei zone delimitate din teritoriul localitatii.

PUZ cuprinde reglementari asupra zonei referitoare la:

organizarea retelei stradale;

organizarea arhitectural urbanistica in functie de caracteristicile structurii urbane;

modul de utilizare al terenurilor;

dezvoltarea infrastructurii edilitare;

statutul juridic si circulatia terenurilor;

protejarea monumentelor istorice si servituti in zonele de protectie ale acestora. Elaborarea PUZ este oligatorie in cazul zonelor centrale ale localitatilor, zonelor protejate si de protectie a monumentelor, a complexelor de odihna si de agrement, a parcurilor industriale si a parcelarilor.

c.    Planul Urbanistic de Detaliu (PUD). Are exclusiv caracter de reglementare specifica, prin care se asigura conditiile de amplasare, dimensionare, conformare si servire edilitara a unuia sau mai multor obiective pe una sau mai multe parcele adiacente, pe unul sau mai multe amplasamente, in corelare cu vecinatatile imediate.

PUD cuprinde reglementari cu privire la:

asigurarea accesibilitatii si racordarea la retelele edilitare;

permisivitati si constrangeri urbanistice privind volumele construite si amenajarile;

relatiile functionale si estetice cu vecinatatea;

compatibilitatea functiunilor si conformarea constructiilor, amenajarilor si plantatiilor

regimul juridic si circulatia terenurilor si constructiilor. PUD se elaboreaza numai pentru reglementarea amanuntita a prevederilor stabilite prin PUG si PUZ sau pentru stabilirea conditiilor de construire.

AUTORIZATIA DE CONSTRUIRE

Definitie: Autorizatia de construire este actul de autoritate al

administratiei publice locale in baza caruia se pot executa lucrari de constructii (constructii de orice fel, civile, industriale, agrozootehnice, edilitare, subterane si aeriene, cai de comunicatii, lucrari ingineresti, de arta etc. ) si pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor legale cu privire la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea obiectivelor de investitii, respectiv pentru dezafectarea constructiilor sau amenajarilor. Lucrarile ce se pot executa fara autorizatie de construire sunt: reparatii acoperisuri, imprejmuiri, reparatii tamplarie; reparatii sobe de incalzit, zugraveli exterioare si interioare, reparatii instalatii, reparatii pardoseli.

Solicitantul autorizatiei de construire poate fi orice persoana

fizica sau juridica detinatoare a unui titlu asupra imobilului, care atesta dreptul de proprietate (contract de vanzare cumparare, de schimb, de donatie, certificat de mostenitor, act administrativ de restituire, hotarare judecatoreasca, etc) sau a unui contract de concesiune, contract de cesiune, contract de comodat, ori a unui contract de inchiriere (numai pentru constructii cu caracter provizoriu, cu acordul expres al proprietarului de drept). Solicitarea autorizatiei de construire se poate face fie de catre detinatorii titlului asupra imobilului fie prin intermediul unui imputernicit.

Autorizatia de construire se elibereaza solicitantului direct sau

prin posta (cu scrisoare recomandata cu confirmare de primire) in termen de max. 30 de zile calendarisitice de la data depunerii documentatiei complete.

Documentatia ce trebuie depusa in vederea obtinerii autorizatiei

de construire:

cerere pentru emiterea autorizatiei de construire;

actul doveditor al titlului asupra imobilului care sa ii confere solicitantului dreptul de executie a lucrarilor de constructii (copie legalizata);

certificatul de urbanism in copie;

proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire PAC;

fisele tehnice pentru obtinerea avizelor cerute prin certificatul de urbanism, necesare emiterii acordului unic, precum si, dupa caz, documentatiile tehnice necesare emiterii acordurilor si avizelor care sunt in competenta de obtinere a emitentului;

avizele si acordurile obtinute de solicitant, altele decat cele din competenta de obtinere a emitentului, stabilite prin certificatul de urbanism (in copie);

declaratie pe propria raspundere privind inexistenta unor litigii asupra imobilului;

documentul de plata a taxei de emitere a autorizatiei de construire (in copie).

Documentatia ce trebuie depusa in vederea emiterii autorizatiei

de desfiintare:

cerere pentru emiterea autorizatiei de desfiintare;

actul doveditor al titlului asupra imobilului care sa ii confere solicitantului dreptul de executie a lucrarilor de constructii (copie legalizata);

certificatul de urbanism in copie;

proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de desfiintare PAD;

fisele tehnice pentru obtinerea avizelor cerute prin certificatul de urbanism, necesare emiterii acordului unic, precum si, dupa caz, documentatiile tehnice necesare emiterii acordurilor si avizelor care sunt in competenta de obtinere a emitentului;

avizele si acordurile obtinute de solicitant, altele decat cele din competenta de obtinere a emitentului, stabilite prin certificatul de urbanism (in copie);

declaratie pe propria raspundere privind inexistenta unor litigii asupra imobilului;

certificat de atestare fiscala privind valoarea de impozitare a imobilului (in copie);

documentul de plata a taxei de emitere a autorizatiei de desfiintare (in copie).

Intravilanul unei localitati. Este teritoriul determinat prin PUG care

cuprinde ansamblul terenurilor cu si fara constructii ce constituie o localitate. Intravilanul se poate dezvolta si prin extinderea in extravilan numai pe baza de planuri urbanistice zonale, legal aprobate, integrandu-se ulterior in PUG-ul localitatii.

Extravilanul unei localitati. Este teritoriul cuprins intre limita intravilanului si limita teritorial administrativa a localitatii.

CONSTRUCTII

Definitie: Constructiile sunt produse complexe, imobile legate direct de teren si in contact cu mediul ambiant, avand destinatia de a crea conditii optime pentru adapostirea si desfasurarea unor activitati umane.

Caracteristici dimensionale ale constructiilor

Arie (suprafata) construita : Aria pe conturul exterior al peretilor la nivelul parterului ;

Arie (suprafata) desfasurata : Aria tuturor nivelelor ;

Aria (suprafata) nivelului : Aria pe contur exterior la nivelul respectiv, masurata la un metru deasupra pardoselei ;

Arie (suprafata) utila : Aria pe conturul interior al peretilor;

Arie (suprafata) locuibila: Aria tuturor incaperilor de locuit;

Inaltimea utila (libera): Inaltimea masurata intre pardoseala si tavan.

Nivelele unei constructii

Parter:Este nivelul peste cota 00 ;

Mezanin : Este nivelul situat peste parter cu inaltimea diferita de a celorlalte nivele ;

Subsoluri : Partea constructiei situata sub cota 00 ;

Demisol : Subsol situat partial peste cota 00 ,avand si rol de locuinta ;

Pod : Nivel situat peste planseul ultimului nivel ;

Mansarda : Pod cu inaltime mare,care are aerisire si ventilare naturala si poate fi locuit. 

Clasificarea constructiilor

a.  in functie de destinatie:

Exista doua mari categorii de constructii ce intra in aceasta categorie:

1. cladirile (adapostesc oameni sau alte vietuitoare, activitatea umana si roadele acesteia).

cladiri civile, categorie ce cuprinde cladiri de locuit individuale sau colective, cladiri publice si administrative, cladiri social culturale;

cladiri industriale, categorie ce cuprinde cladiri de productie (fabrici, uzine, ateliere), cladiri pentru deservirea productiei (magazii, rezervoare, silozuri);

cladiri agrozootehnice, categorie ce include cladiri pentru adapostirea animalelor, constructii legumicole, cladiri pentru adapostirea inventarului agricol .

2. constructiile ingineresti: cuprind toate celelalte constructii ce nu se incadreaza in categoriile mentionate si anume :cai de comunicatie, lucrari de arta (poduri, tuneluri, viaducte), constructii hidrotehnice, conducte de apa, gaz, canal, linii de transport a energiei electrice.

b. in functie de criteriile de calitate.

Aceasta clasificare este determinata de:

durabilitatea si gradul de rezistenta, al principalelor elemente de constructie;

cerintele de exploatare referitoare la normele de suprafata, inaltime si volum, la gradul de confort, instalatii, dotari, calitatea lucrarilor de finisaj.

In functie de aceste criterii avem cladiri care satisfac cerinte ridicate, medii sau obisnuite.

b. in functie de modul de alcatuire si dispunere al elementelor de rezistenta:

structuri cu pereti portanti;

structuri cu schelet portant;

structuri cu alcatuire mixta.

PARTILE COMPONENTE ALE UNEI CLADIRI

In mod uzual se considera ca o cladire are doua parti principale:

Infrastructura. Este acea parte a cladirii care se afla sub cota 0.00, vine in contact direct cu terenul bun de fundare si transmite catre acesta toate incarcarile care actioneaza asupra constructiei. Cuprinde ca element principal fundatia si subsolurile atunci cand este cazul.

Suprastructura. Este partea din cladire aflata deasupra cotei 0.00 si este formata din:

ziduri (pereti), delimiteaza spatiul interior al cladirii de mediul inconjurator si impart constructia in incaperi;

stalpii, elemente verticale sau inclinate de rezistenta care preiau incarcarile provenite de la elementele de constructie si le transmit fundatiilor;

planseele, sunt elemente orizontale sau inclinate care separa intre ele incaperile unei cladiri pe inaltimea acesteia sau inchid cladirea la partea superioara, alcatuind in acest caz acoperisul numit acoperis terasa;

sarpanta, elementul de rezistenta al acoperisului avand rolul de a sustine invelitoarea cladirii;

scarile, asigura circulatia intre nivelurile cladirii precum si intre interior si exterior;

lucrari de finisaj si protectie, au rolul de a face cladirile utilizabile si de asigura conditii confortabile pentru locuit sau conditii optime de desfasurare a activitatii;

lucrari de instalatii, realizate pentru exploatarea cladirilor in bune conditiuni.

Compartimentarea cladirilor:

Cladirile sunt compartimentate atat pe inaltime cat si pe acelasi

nivel. Compartimentarea in plan orizontal urmareste functiuni, iar in plan vertical se compartimenteaza in subsoluri, parter si etaje. 

FUNDATII SI SUBSOLURI

Fundatia este elementul de constructie care se afla in contact direct cu terenul bun de fundare si transmite acestuia toate incarcarile care actioneaza asupra constructiei. Fundatiile se executa in mod obisnuit din beton simplu (B50, B100), din beton ciclopian (se obtine prin inglobarea in betonul simplu a bolvanilor de rau sau a pietrei brute sau a sparturilor din fundatii), din beton armat folosindu-se otel beton pentru armatura.

Subsolul este spatiul functional al unei cladiri situat partial sau total sub nivelul terenului. Executia subsolurilor este impusa de necesitati de depozitare, parcaje, magazine, expozitii sau de necesitati de deservire a constructiei.

STRUCTURI DE REZISTENTA

Structura de rezistenta reprezinta subsistemul cladirii care asigura preluarea si transmiterea tuturor actiunilor care solicita constructia, in conditii de maxima siguranta si totodata de a le transmite terenului bun de fundare.

Alegerea structurii de rezistenta este influentata de urmatorii factori:

destinatia cladirii, care determina organizarea si compartimentarea cladirii in plan orizontal si vertical;

alcatuirea planului de arhitectura, prezinta interes sub aspectul ocuparii favorabile a terenului, reducerea lungimii terenului si deci a costurilor lucrarilor tehnico edilitare, gruparea, dimensionarea si amplasarea judicioasa a apartamentelor;

regimul de inaltime determina de asemenea tipul structurii de rezistenta, deoarece odata cu cresterea inaltimii cresc si eforturile la care este supusa cladirea. Alegerea inaltimii este in relatie directa cu densitatea construita pe teren, protectia contra incendiilor, conditiile geotehnice, aspectul urbanistic al zonei;

materialele pentru realizarea unei cladiri conditioneaza alegerea structurii de rezistenta;

tehnologia de executie influenteaza structura de rezistenta deoarece structurile cu grad inalt de industrializare dau posibilitatea realizarii unui volum mare de constructii.

Structuri de rezistenta cu pereti portanti

La cladiri cu organizare rigida a spatiului realizata prin

compartimentare cu pereti, acestia sunt folositi si ca elemente verticale de rezistenta, ceea ce insemneaza ca in afara greutatii proprii pot suporta si incarcarile provenite de la plansee si de la acoperis dar si cele de la peretii situati deasupra lor.

Peretii portanti numiti si diafragme pot fi realizati din zidarie, beton sau beton armat si se pot dispune astfel:

la distante mici (3 . 5m), separand fiecare incapere; structura tip fagure; la aceste structuri planseele realizate de obicei din beton se sprijina direct pe peretii portanti.

la distante mai mari (8 . .11m), delimitand o unitate functionala, un apartament spre exemplu, structura de tip celular; la aceste structuri in interiorul celulelor se prevad cadre intermediare, care impreuna cu peretii portanti sustin planseele. Structurile cu pereti portanti au o comportare buna la actiunea seismica. Rigiditatea mare a acestor structuri face posibila realizarea in conditii tehnice si economice favorabile a cladirilor cu maxim cinci nivele p+4 in conditiile peretilor din zidarie si cladiri cu 30-40 niveluri pentru peretii din beton armat monolit.

Structuri de rezistenta cu schelet in cadre

Sunt alcatuite dintr-un sistem spatial de bare verticale si

orizontale (stalpi si rigle) imbinate rigid intre ele. Cadrele se dispun in mod obisnuit dupa doua directii ortogonale corespunzatoare axelor principale ale constructiei. La o asemenea structura rolul peretilor este de compartimentare si izolare termica si fonica, prezentand avantajul unei libertati mari in organizarea spatiului precum si in modificarea lui ulterioara

Sisteme structurale mixte

Se folosesc atunci cand la un anumit nivel sau niveluri apar functiuni specifice care determina recurgerea la un sistem mixt.

PLANSEELE

Sunt subsisteme de constructie cu suprafata plana orizontala

sau inclinata avand rol de compartimentare interioara a unei cladiri

si dupa caz inchidere la partea superioara a acesteia (planseele tip terasa).

ACOPERISURI

Sunt subsisteme de constructie amplasate la partea superioara a cladirilor si care impreuna cu peretii exteriori fac parte din sistemul de inchidere al cladirii (anvelopa).

Acoperisurile au rol de inchidere a cladirii la partea superioara, si de a crea un mediu interior separat cel exterior.

SCARILE

Sunt subsisteme constructive, care asigura circulatia pe verticala intre nivelurile cladirii, intre interior si exterior precum si in exterior.

IZOLATII LA CLADIRI

In timpul exploatarii cladirile sunt supuse actiunii agentilor atmosferici sau a altor actiuni ce pot duce la degradarea constructiei. Pentru protectia acesteia se folosesc:

hidroizolatii, cu rolul de a impiedica patrunderea apelor in interiorul cladirii sau in in elementele de constructie ale acesteia;

izolatii termice, au rolul sa reduca pierderile de caldura prin elementele cladirii;

izolatii fonice, au rolul de a atenua transmiterea zgomotelor prin elementele de constructii.

LUCRARI DE FINISAJE

Finisajele au rol functional si decorativ precum si igienico sanitar si cuprind lucrari de pardoseli, tencuieli, placaje, zugraveli, vopsitorii, tapete si tamplarii.

Pardoseli;

Sunt elemente de finisaj realizate pe fata superioara a planseelor sau pe sol si au rol de a asigura circulatia, depozitarea, confortul si estetica incaperilor unei constructii. Exista pardoseli din lemn, pardoseli din piatra naturala, pardoseli din piatra artificiala, pardoseli din materiale bituminoase.

Tencuieli;

Tencuiala este strat de finisaj aplicat pe suprafata bruta a unor elemente de constructie avand rol decorativ, igienic si de protectie dar si de izolare fonica, termica sau protectie la coroziune. Exista tencuieli exterioare si tencuieli interioare.

Placajele;

Sunt lucrari de finisaj prin care, pe suprafata peretilor se aplica la interiorul sau exteriorul cladirilor placi din diferite materiale.

a.  placaje din placi de faianta;

b. placaje din placi ceramice smaltuite de culori diferite;

c.  placaje din placute de sticla colorata;

d. placaje din caramida aparenta;

e.  placaje din piatra naturala;

f.  placaje din lemn sau produse pe baza de lemn.

Zugraveli si vopsitorii;

Sunt lucrari de finisaj prin care se aplica pe suprafata

elementelor de constructie un strat subtire dintr-o suspensie de pigmenti in apa.

Lucrari de tamplarie;

Sunt elemente de constructie care se monteaza in golurile special concepute in scopul iluminarii si ventilarii naturale avand si rolul de a asigura circulatia intre diferite compartimente ale constructiei.