Varietati ale contractului de vanzare cumparare

VARIETATI ALE CONTRACTULUI DE VANZARE‑CUMPARARE

Preliminarii.

Dupa cum institutia contractului - ca izvor de obligatii (din teoria generala a obligatiilor), constituie dreptul comun in materia contractelor speciale, tot asa si regulile specifice contractului de vanzare-cumparare constituie dreptul comun pentru diferitele feluri de vanzari, cunoscute in domeniu si sub numele de varietati ale contractului de vanzare-cumparare.

Varietatile (felurile) de vanzari sunt contracte de vanzare - cumparare caracterizate prin particularitati date de dispozitiile speciale ale Codului civil sau ale altor acte normative.

Distinctia dintre varietatile de vanzare este determinata de regulile speciale aplicabile fiecarei vanzari in parte, iar asemanarea consta in aceea ca toate varietatile se supun in fond regulilor generale ale contractului de vanzare - cumparare.

Intrucat regulile speciale ce determina fiecare varietate in parte, modifica mai mult sau mai putin regulile generale ale contractului (cadru) de vanzare - cumparare, urmeaza ca acestea din urma sa constituie, in lipsa normelor speciale) si dreptul comun in materie de vanzare - cumparare civila.

In consecinta, pentru orice varietate de vanzare, aspectele nereglementate prin norme speciale vor fi completate prin regulile generale ale contractului de vanzare-cumparare. In doctrina s-au exprimat opinii diferite cu privire la delimitarea varietatilor de vanzare, neexistand un criteriu unic de departajare a acestora.

2 Vanzarea cu gramada.

Conform doctrinei, "aceasta varietate de vanzare are ca obiect bunuri care, desi sunt susceptibile de a fi individualizate prin cantarire, numarare ori masurare, vor fi insa individualizate printr-o cantitate determinata prin masa lor".

Constituie obiect al vanzarii cu gramada (in bloc), de exemplu, cartofii dintr-un depozit.

Pretul - la vanzarea cu gramada - se determina global, pentru intreaga cantitate.

Contractul de vanzare - cumparare se incheie o data ce obiectul si pretul au fost determinate (chiar daca bunurile nu s-au predat iar pretul nu s-a platit) asemanandu-se in aceasta situatie cu o vanzare pura si simpla.

In consecinta, dreptul de proprietate asupra bunurilor se transmite o data cu acordul de vointe al partilor, iar riscul pieirii fortuite, dupa perfectarea contractului, se suporta potrivit dreptului comun (de catre cumparator, ca nou proprietar).

3 Vanzarea dupa greutate, numar sau masura.

Aceasta varietate de vanzare (pe unitate de masura) are ca obiect lucruri de gen, dar dintr-un lot determinat, deci dintr-un gen limitat (genus limitatum) si este necesar sa se procedeze la cantarire, numarare sau masurare fie pentru individualizarea cantitatii vandute din lot (de exemplu, se vand 100 kg cartofi cu 500 lei - kg dintr-o cantitate mai mare), fie pentru determinarea pretului (se vinde tot lotul cu 500 lei - kg).

Contractul de vanzare - cumparare dupa greutate, numar sau masura este valabil incheiat din momentul in care partile au convenit asupra lucrului si asupra pretului, conform art. 1300 C. civ., permitand cumparatorului - in caz de neexecutare a obligatiei de catre vanzator - sa ceara in justitie fie executarea contractului, fie rezolutiunea cu daune - interese.

Caracteristic acestei varietati de vanzare - cumparare este faptul ca transferul dreptului de proprietate asupra bunului de la vanzator la cumparator are loc ulterior incheierii contractului, si anume, in momentul individualizarii bunurilor prin cantarire, numarare sau masurare. Pana in momentul cantaririi, numararii ori masurarii, proprietatea si, deci, riscurile nu se transmit, deoarece bunul vandut nu este individualizat sau pretul nu este determinat, iar in caz de pieire determinarea obiectului nu mai este posibila.

Locul si data cantaririi, numararii ori masurarii lucrului vandut se stabileste de catre parti in contract. Daca partile nu au stabilit nimic in acest sens, atunci cantarirea, masurarea ori numararea se vor face la locul unde lucrul urmeaza a fi predat.

Operatiunile necesare pentru individualizarea lucrului vandut vor trebui facute in prezenta cumparatorului sau a reprezentantului sau. Daca lucrurile au fost primite de cumparator fara a fi cantarite, masurate ori numarate se prezuma ca cumparatorul a renuntat la aceste operatii. In cazul in care bunul vandut piere inainte de cantarire, masurare sau numarare, din caz fortuit, vanzatorul nu va putea fi obligat la plata de daune - interese, dar nici nu va putea pretinde pretul, suportand riscul pieirii lucrului ca proprietar si riscul neexecutarii contractului, ca debitor al obligatiei imposibil de executat.

4 Vanzarea pe incercate.

Vanzarea pe incercate este un contract incheiat din momentul realizarii acordului de vointa, in care se prevede conditia suspensiva a incercarii lucrului de catre cumparator (art. 1302 C. civ.).

Liviu Stanciulescu este de parere ca " incercarea are drept scop sa stabileasca daca bunul corespunde sau nu destinatiei sale data prin natura sa ori prin vointa partilor". De exemplu, in cazul cumpararii unor bunuri tehnice, incercarea are drept scop verificarea functionarii si a calitatilor produsului. 

Dar, cumparatorul nu poate refuza obiectul pe simplul motiv ca nu-i place. In acest caz, vanzatorul poate cere expertiza. Deci lucrul poate fi refuzat numai daca in mod obiectiv este necorespunzator (in caz contrar conditia ar fi pur potestativa si vanzarea nula in baza art.1010 C. civ.). Vanzatorul are facultatea de a fixa termen potrivit pentru incercare si raspuns. In lipsa stipulatiei apreciaza instanta.

Contractul se incheie o data cu acordul de vointa al partilor, insa transferul dreptului de proprietate se va face numai dupa ce se cunoaste rezultatul pozitiv al incercarii. In consecinta, pana la indeplinirea conditiei, vanzatorul ramane proprietarul bunului.

Riscul pieirii fortuite a lucrului este in sarcina vanzatorului deoarece vanzarea sub conditie suspensiva nu este translativa de proprietate (decat dupa indeplinirea conditiei).

5 Vanzarea pe gustate.

Potrivit art. 1301 C. civ., "in privinta vinului, a uleiului si a altor asemenea lucruri care, dupa obicei, se gusta mai inainte de a se cumpara, vinderea nu exista pana ce cumparatorul nu le-a gustat si n-a declarat ca-i convin". Vanzarea pe gustate este intalnita frecvent in piete, targuri, unde se desfac bunuri alimentare.

Pentru incheierea valida a unei asemenea vanzari este necesar ca, in prealabil, cumparatorul sa fi gustat aceste bunuri si sa fi declarat ca ii convin. Cel care doreste sa cumpere poate sa refuze perfectarea contractului pe motiv ca bunul nu-i place. Proprietatea bunului se transmite dupa ce acesta est individualizat.

Conform opiniei prof. Radu I. Motica si Florin Motiu, "vanzarea pe gustate nu constituie o vanzare sub conditie", intrucat conditia care ar afecta vanzarea ar fi pur potestativa si ar atrage nulitatea intregului contract.

6 Vanzarea cu pact de rascumparare.

A. Notiune

Vanzarea cu pact de rascumparare este o vanzare supusa unei conditii rezolutorii exprese care consta in facultatea pe care si-o rezerva vanzatorul de a relua lucrul vandut, restituind pretul si cheltuielile facute de cumparator, intr-un anumit termen, reluarea operand cu efect retroactiv atat impotriva cumparatorului (succesorilor lui in drepturi), cat si impotriva tertilor dobanditori de drepturi asupra bunului vandut (cu rezerva art.1909 - 1910 C.civ. si a uzucapiunii), numai fructele percepute pana la rascumparare nefiind supuse restituirii.

O asemenea vanzare (art. 1371 - 1387 C. civ.) este nula de drept (art. 4 din Legea contra cametei din 1931) chiar daca pactul de rascumparare este incheiat printr-un alt inscris, dar care, potrivit vointei partilor, face parte integranta din contract. Bineinteles, interdictia privind vanzarea cu pact de rascumparare nu priveste actele de retrocesiune prin care cumparatorul unui bun, printr-un contract separat si ulterior vanzarii initiale, il revinde fostului vanzator.

Vanzarile cu pact de rascumparare sunt interzise intrucat cele mai multe ori ascund imprumuturi cu dobanzi camataresti (garantate real cu bunul respectiv), imprumutatorul impunand stipularea in contractul de vanzare - cumparare, drept pret, a unei sume disproportionat de mari fata de suma imprumutata, diferenta reprezentand dobanda.

In plus, daca imprumutatul nu reuseste sa plateasca la termenul convenit suma trecuta in contract drept pret, pierde definitiv bunul respectiv pentru o suma care, de regula, este mult inferioara valorii lui.

Dar, intrucat contractul este lovit de nulitate, imprumutatul redobandeste bunul, urmand sa restituie suma dovedita a fi fost imprumutata, cu dobanzile legale.

De precizat, ca vanzarea afectata de o conditie rezolutorie este nula de drept numai daca reprezinta o vanzare cu pact de rascumparare (in alte cazuri, conditia rezolutorie putand fi prevazuta in contract, potrivit dreptului comun). De exemplu, cumparatorul isi poate rezerva dreptul de a restitui lucrul cumparat - in termenul si conditiile prevazute in contract - in proprietatea vanzatorului, pana la restituire suportand riscul pieirii fortuite in calitate de proprietar sub conditie rezolutorie.

Atat cumpararea, cat si rascumpararea formeaza o singura operatiune. Deci, rascumpararea nu este socotita ca constituind o noua vanzare, (in care primul vanzator ar juca rolul de cumparator), ci ca rezolutia vanzarii, indeplinita prin efectul conditiei de rascumparare. In consecinta, vanzatorul, cand isi va relua lucrul, nu va fi obligat a plati taxe noi de inregistrare, caci efectul implinirii conditiei rezolutorii fiind retroactiv, vanzatorul este considerat ca proprietar, intocmai ca si cum nu ar fi vandut lucrul.

Clauza rascumpararii trebuie stipulata in chiar contractul de vanzare. Daca ar fi continuta intr-un inscris separat si posterior, vanzarea ar fi pura si simpla, iar rascumpararea ar fi considerata ca o revanzare, adica ca o vanzare deosebita . Clauza de rascumparare poate fi introdusa in vanzari de orice natura, mobiliare sau imobiliare.

B. Termenul rascumpararii

Legiuitorul a limitat la 5 ani termenul in care vanzatorul poate exercita facultatea de rascumparare (art. 1373 C. civ.). Nimic nu impiedica pe parti sa se invoiasca pentru un termen mai scurt. Insa daca clauza ar prevede un termen mai lung, sanctiunea ar fi reducerea termenului la durata legala maxima de 5 ani. Dispozitia art. 1373 este de ordine publica si se intemeiaza pe consideratii de siguranta a tranzactiilor si de consolidare a proprietatii.

Daca partile au stipulat pactul de rascumparare fara a determina vreun termen, rascumpararea va putea fi exercitata timp de 5 ani, partile fiind presupuse, in acest caz, a fi adoptat termenul legal. Insa, termenul odata fixat de parti, nu mai poate fi prelungit nici de ele insasi, nici de justitie.

C. Exercitarea rascumpararii

Rascumpararea trebuie exercitata inauntrul termenului stipulat pentru exercitarea ei.

Pana la rascumparare, cumparatorul este proprietarul lucrului, sub conditie rezolutorie, bucurandu-se deci de toate atributele dreptului de proprietate. Ca atare, el poate instraina lucrul cu titlu oneros sau gratuit, poate sa-l greveze cu drepturi reale impotriva tertilor, numai ca toate aceste drepturi si acte vor fi si ele supuse conditiei rezolutorii a rascumpararii. Art.1378 C.civ. dispune ca '' cumparatorul poate chiar prescrie '' atat in contra adevaratului proprietar, cat si contra celor ce ar pretinde ca au drepturi sau ipoteci asupra lucrului vandut.

Cumparatorul dobandeste deplina proprietate a lucrului si pe baza titlului sau de achizitie, poate continua prescriptia inceputa de autorul sau.

De asemenea, vanzatorul, prin efectul clauzei de rascumparare, poate si el sa fie considerat ca proprietar al lucrului vandut, insa proprietar sub conditie suspensiva.

Majoritatea autorilor decid pe drept cuvant ca vanzatorul, daca vrea sa exercite facultatea de rascumparare, trebuie sa faca cumparatorului oferta reala a pretului si accesoriilor pretului.

Numai astfel se va putea dovedi ca vanzatorul si-a manifestat in mod serios intentia de a-si relua lucrul, si ca era in masura sa o faca.

O simpla manifestare de vointa nu este suficienta pentru exercitarea rascumpararii. O alta teorie este cea fixata in sens opus, conform careia oferta reala nu este necesara si ca este de ajuns ca vanzatorul sa-si manifeste intentia de a rascumpara bunul, in termenul convenit. Aceasta este criticabila pentru ca nu este in masura sa determine momentul rezilierii vanzarii. Intr-adevar, daca se admite ca simpla manifestare de vointa este suficienta pentru a opera rezilierea, restituirea pretului nu mai este ingradita in termenul fatal stipulat pentru exercitiul rascumpararii.

Aceasta restituire se va putea face, prin urmare, si dupa trecerea acestui termen, solutie care este vadit contrara spiritului legii.

D. Efectul expirarii termenului.

Daca vanzatorul lasa sa treaca termenul convenit fara sa exercite dreptul de rascumparare, cumparatorul devine de drept proprietar definitiv al bunului vandut, fara indeplinirea nici unei formalitati (art. 1375 C. civ.).

Conditia rezolutorie, de care era afectat dreptul de proprietate al cumparatorului, neindeplinindu-se, cumparatorul este considerat a fi fost proprietar chiar si din momentul incheierii vanzarii.

E. Efectele rascumpararii.

A. Intre parti:

Rascumparare anuland vanzarea, partile trebuie puse in situatia anterioara, ca si cum nu ar fi contractat. Pentru aducerea la indeplinire a rascumpararii, vanzatorul trebuie sa restituie cumparatorului urmatoarele sume, enumerate de art. 1377 C. civ.:  

Pretul platit de cumparator. Dobanzile nu se restituie, caci ele se compenseaza cu fructele care se dobandesc de cumparator. 

Spezele si cheltuielile contractului.

Cheltuielile necesare facute de cumparator pentru conservarea lucrului, fara de care lucrul ar fi pierit in total sau in parte, precum si cheltuielile utile, acestea pana la concurenta excedentului de valoare produs de ele.

Daca vanzatorul nu restituie toate aceste sume, cumparatorul este in drept de a retine lucrul pana la integrala sa despagubire. Legea ii da, prin urmare, un drept de retentie. Aceasta garantie este foarte eficace, caci cumparatorul este sigur ca va plati, fie direct, fie oprind lucrul pana la efectiva achitare. Legea ocroteste pe cumparator inainte de rascumparare, ingaduindu-I sa opuna urmaririlor pornite de creditorii vanzatorului beneficiul de discutie (art.1379 C.civ.).

B. Fata de terti:

Intrucat rascumpararea echivaleaza cu implinirea unei conditii rezolutorii fata de cumparator, este natural ca imobilul sa se intoarca in patrimoniul vanzatorului liber de toate sarcinile si ipotecile constituite de cumparator (art. 1380 C. civ.).

Vanzatorul este insa obligat sa respecte contractele de inchiriere si de arenda, incheiate de cumparator fara frauda.

7 Vanzarea cu arvuna.

Conform opiniei doctrinare, vanzarea cu arvuna este " o varietate a contractului de vanzare - cumparare care instituie o clauza de arvuna cu functie de garantie si (sau) dezicere, un semn al incheierii conventiei".

Prin arvuna se intelege suma de bani pe care una dintre parti o da celeilalte cu ocazia incheierii unui contract sau antecontract, suma care reprezinta, de regula, o parte din pret, urmand ca, in caz de neexecutare a contractului din culpa uneia dintre ele, aceasta sa piarda suma data, respectiv sa restituie dublul sumei primite.

Asa fiind, arvuna indeplineste si functia unei clauze penale, ceea ce inseamna ca evalueaza anticipat cuantumul daunelor-interese compensatorii cuvenite in caz de neexecutare a contractului din vina uneia dintre parti, astfel ca instanta de judecata nu poate acorda despagubiri mai mari decat cele rezultate din clauza de arvuna.

Potrivit art. 1297 C. civ., conventia de arvuna nu produce efecte in urmatoarele cazuri:

a) daca vanzarea - cumpararea pe care se grefeaza este lovita de nulitate;

b) daca vanzarea s-a executat;

c) daca partile rezolutioneaza vanzarea de comun acord;

d) daca executarea vanzarii a devenit imposibila din motive neimputabile partilor;

In aceste cazuri, conform art. 1297 alin. 2 C. civ., arvuna se va inapoia sau se va prinde in prestatiile reciproce ale partilor. Daca contractul este dus la bun sfarsit - partile isi executa obligatiile asumate - , arvuna este o parte integranta a prestatiei partii care a dat-o.

Arvuna nu trebuie confundata cu acontul. Acesta din urma consta intr-o suma de bani platita de cumparator vanzatorului anticipat (avans din pret), in contul pretului, si nu are rolul de clauza penala ca arvuna, cand vanzarea nu se finalizeaza. In caz de neexecutare a contractului din orice cauza, acontul trebuie restituit.

Statuarea asupra caracterului de arvuna sau de acont a sumei platite de cumparator vanzatorului, in avans, la incheierea contractului constituie o chestiune de fapt, asupra careia este chemata sa se pronunte instanta de judecata. Caracterul de arvuna trebuie sa rezulte neindoielnic din manifestarea de vointa a celor doua parti contractante, altfel suma achitata in avans nu poate avea decat caracterul de acont, trebuind restituita.

Dupa cum s-a judecat in practica, instanta nu este tinuta de sensul literal al denumirii de acont utilizata de parti in contract in legatura cu suma avansata de cumparator, fiind libera sa stabileasca faptul ca, in realitate, vointa partilor a fost ca aceasta sa fie o arvuna. De asemenea, s-a precizat ca ceea ce determina caracterul de arvuna a sumei avansate este vointa partilor, iar nu un cuantum al acesteia.

8 Vanzarea unei mosteniri (de drepturi succesorale).

A. Notiune

Vanzarea unei mosteniri este o varietate a contactului de vanzare - cumparare, reglementata de art. 1399 - 1401 C. civ. Ea este cunoscuta in literatura de specialitate si sub denumirea de vanzare de drepturi succesorale.

Vanzarea unei mosteniri este un contract prin care titularul unui drept succesoral instraineaza cu titlu oneros acest drept altei persoane. Ea poate avea loc numai dupa deschiderea mostenirii. Mostenirea nedeschisa, sub sanctiunea nulitatii absolute, nu poate fi instrainata, nici chiar cu consimtamantul persoanei despre care a carei mostenire este vorba, intrucat poate trezi dorinta mortii unei alte persoane.

B. Obiectul vanzarii

Vanzarea are ca obiect mostenirea dobandita de vanzator: fie dreptul asupra unei universalitati (patrimoniul persoanei decedate), daca este singurul mostenitor, fie cota - parte indiviza asupra universalitatii, daca sunt mai multi mostenitori (fractiune de patrimoniu). Daca mostenitorul (mostenitorii in caz de pluralitate) instraineaza drepturi (bunuri) determinate din mostenirea deschisa se aplica regulile generale ale vanzarii, nefiind vorba de o mostenire, de drepturi asupra unei universalitati. Tot astfel, nici legatarul cu titlu particular nu poate fi vanzatorul unui drept succesoral, caci - desi este succesor - nu dobandeste o universalitate sau o fractiune dintr-o universalitate (avute in vedere de art. 1399 - 1400 C. civ.), ci bunuri determinate.

Cumparatorul este pus in situatia mostenitorului, atat in ce priveste drepturile, cat si obligatiile transmise de defunct. Prin urmare, el va putea sa recurga la orice masura va crede de cuviinta pentru realizarea creantelor succesorale si va putea cere iesirea din indiviziune fata de ceilalti mostenitori, fara ca acestia sa-I poata opune retractul succesoral, care nu exista in dreptul nostru civil.

C. Efecte

Intrucat vanzarea are ca obiect o universalitate, ea cuprinde tot activul mostenirii (respectiv, cota - parte). In consecinta, daca vanzatorul a perceput fructele produse de bunurile mostenirii, daca a incasat vreo creanta ereditara, sau daca a vandut bunuri facand parte din succesiune, el este obligat a le restitui cumparatorului, daca nu exista o conventie contrara.

Renasc prin efectul vanzarii si datoriile vanzatorului fata de succesiune stinse prin confuziune.

In schimb si cumparatorul - deoarece dobandeste in cadrul universalitatii si pasivul mostenirii - este dator sa restituie vanzatorului sumele platite de acesta pentru datoriile si sarcinile mostenirii, in lipsa de conventie contrara. Tot astfel, renasc prin efectul vanzarii si creantele vanzatorului fata de succesiune stinse prin confuziune (art. 1401 C. civ.).

Datoriile mostenirii fata de alti creditori decat vanzatorul trec asupra cumparatorului in cadrul universalitatii dobandite.

Dar aceasta transmitere nu produce efecte fata de creditorii mostenirii pentru ca cesiunea de datorie intre vii (spre deosebire de creante) nu este admisa de Codul civil, iar debitorul nu poate sa-si substituie o alta persoana fara consimtamantul creditorului.

Substituirea este prevazuta de lege numai pentru cazul transmisiunii mortis causa, cand o alta solutie nu este de conceput. In consecinta, creditorii vor putea urmari pentru datoriile succesiunii pe vanzatorul care a putut instraina numai drepturile succesorale, dar nu si calitatea sa de mostenitor. Daca a fost urmarit de creditorii mostenirii, vanzatorul se va putea intoarce impotriva cumparatorului pe calea actiunii in regres. Cumparatorul va putea urmari si pe creditorii succesiunii, dar numai pe calea actiunii subrogatorii (oblice), deoarece el nu a devenit debitorul lor direct.

Prof. Dan Chirica are o alta opinie in legatura cu aceasta chestiune. Conform spuselor sale, este adevarat ca in sistemul Codului civil roman cesiunea de datorie nu este reglementata, dar, in aceeasi masura, ea nu este nici interzisa.

In tacerea legii, de altfel, doctrina a admis ca posibila cesiunea de datorie si in sistemul nostru de drept. In masura in care, pe de o parte, este admisa transmisiunea universalitatilor juridice pe cale succesorala si nimeni nu contesta in acest caz dreptul creditorilor de a urmari pe succesori pentru datoriile cuprinse in universalitatea succesorala, iar pe de alta parte transmisiunea prin vanzare a universalitatilor succesorale este admisa in mod expres de art. 1399 C. civ., prof. Dan Chirica considera ca " nu vedem de ce creditorii ar putea urmari direct pe noul titular al universalitatii succesorale numai in cel dintai caz si nu si in cel de al doilea".

Vanzarea de drepturi succesorale, ca orice vanzare, da nastere obligatiei de garantie, in sarcina vanzatorului.ca si in cazul vanzarii obisnuite, trebuie facuta deosebirea intre garantia de drept si cea de fapt.

Vanzatorul raspunde numai de calitatea sa de mostenitor (al universalitatii sau al unei cote-parti din universalitate), nu si de continutul universalitatii transmise (garantie de drept), garantie care poate fi modificata prin conventia dintre parti (garantie conventionala), specificandu-se cu amanuntul obiectele cuprinse in mostenire.

Exonerarea de garantie, de exemplu, pentru micsorarea drepturilor succesorale ale vanzatorului prin aparitia unui alt mostenitor, poate fi stipulata in limitele permise in materie de evictiune (art. 1339 - 1340 C.civ.), fiind aplicabile si dispozitiile care guverneaza drepturile cumparatorului evins.

9 Vanzarea de drepturi litigioase si retractul litigios.

Un drept este litigios in situatia in care asupra lui exista o contestatie, un litigiu dedus inaintea judecatii.

Dreptul litigios, supus unei contestatii judiciare, poate forma obiectul vanzarii (cesiunii) indiferent ca este un drept real sau de creanta, inclusiv drept de proprietate intelectuala sau drepturi succesorale (cand intre mostenitori exista neintelegeri cu privire la drepturile dobandite prin mostenire sau cu privire la masa de impartit).

Intrucat aceasta vanzare are ca obiect sansele castigarii - pierderii procesului, spre deosebirea de cesiunea de drept comun comutativa (art. 1392 C. civ.) - vanzatorul nu garanteaza existenta dreptului cedat, caci aceasta ar fi echivalent cu garantarea castigarii procesului, ceea ce nu este posibil.

In principiu aceasta operatiune este permisa, dar exista si acte normative care interzic vanzarea de drepturi litigioase, ce au ca obiect imobilele. Astfel:

a) este interzisa, sub sanctiunea nulitatii absolute, instrainarea sub orice forma a bunurilor imobile - terenuri si constructii cu destinatia de locuinta - care fac obiectul unei incunostintari scrise, notificari sau cereri in constatarea sau realizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri (art. 44 din O.U.G. nr. 40/1999);

b) este de asemenea interzisa, sub sanctiunea nulitatii absolute, instrai­narea in orice mod a imobilelor dobandite in baza Legii nr. 112/1995, pana la solutionarea definitiva si irevocabila a actiunilor formulate de persoanele indreptatite, fosti proprietari sau, dupa caz, mostenitori ai acestora, potrivit dispozitiilor art. 45 [art. 43 alin. (2) din Legea nr. 10/2001];

c) cu exceptia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate privata si legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenta unui litigiu privitor la un teren, cu sau fara constructii, nu impiedica instrainarea acestuia si nici constituirea altor drepturi reale sau de creanta, dupa caz (art. 4 din Titlul X al Legii nr. 247/2005).

Cesiunea dreptului litigios, in conditiile permise de lege, poate fi urmata de retractul litigios, ce reprezinta acea operatiune prin care adversarul cedentului din proces (numit retractant) plateste cesionarului (numit retrac­tat) suma cu care a cumparat dreptul litigios, impreuna cu cheltuieli si dobanzi.

Astfel, retractantul intruneste atat calitatea de reclamant, cat si pe cea de parat, incetand procesul.

Pentru exercitarea retractului litigios se cer intrunite urmatoarele conditii:

a) Sa existe un proces inceput, dar neterminat asupra fondului dreptului (art.1403 C. civ.). Procesul trebuie sa fie in curs de judecata atat in momentul cesiunii, cat si in momentul exercitarii retractului. Un viitor (eventual) proces nu justifica exercitarea retractului litigios, asa cum el nu s-ar justifica nici dupa terminarea procesului printr-o hotarare definitiva si irevocabila (cu autoritate de lucru judecat), cand dreptul nu mai este litigios.

b) Totodata, procesul trebuie sa fie asupra fondului dreptului. Spre exemplu, daca se refera la modul de compensare a doua creante, care nu se contesta si dintre care una este cedata, retractul nu poate fi exercitat. Reprezentand o derogare de la dreptul comun, conditiile retractului sunt supuse unei interpretari restrictive.

c) Cesiunea sa fie facuta in schimbul unui pret. In cazul in care dreptul litigios a format obiectul schimbului sau donatiei sau contractului de intretinere ori lasat prin testament, retractul litigios nu mai este posibil intrucat pretul este absent si nici nu mai poate fi vorba de o operatie speculativa din partea cesionarului.

d) Manifestarea vointei de a exercita retractul litigios trebuie sa fie insotita de faptul material al platii pretului real al cesiunii, cu dobanzile aferente din ziua platii si a cheltuielilor facute de cesionar (art. 1402 C. civ.).

e) Manifestarea de vointa de exercitare a retractului litigios sa fie facuta in fata instantei cu ocazia dezbaterii procesului (ori pe cale extrajudiciara, printr-o notificare).

Daca aceste conditii sunt indeplinite, efectele retractului litigios nu pot fi anihilate printr-o retrocesiune voluntara sau prin anularea cesiunii obtinute printr-o hotarare ca urmare a unei actiuni intentate posterior exercitarii retractului, proces facut in complicitate intre cedent si cesionar.

In cazurile limitativ prevazute de lege, retractul litigios nu se poate exercita:

a) cand cesiunea s-a facut catre un comostenitor sau coproprietar al dreptului cedat. Desi cesiunea poarta asupra unui drept litigios, ea este legitimata de dorinta cesionarului de a face sa inceteze indiviziunea sau coproprietatea, astfel ca retractul nu mai este posibil, debitorul putand fi urmarit de cesionar.

b)    cand cesiunea s-a facut catre un creditor, spre plata creantei sale. Daca debitorul nu mai are cu ce plati pe creditor si, pentru a-l dezinteresa, face o dare in plata, cedandu-i un drept litigios contra unui tert, creditorul devine un cesionar de drept litigios. Intrucat cesiunea este animata de dorinta de a-si vedea creanta platita, retractul nu este posibil.

c) cand cesiunea s-a facut catre posesorul fondului asupra caruia exista dreptul litigios. Legea se refera la ipoteza in care dreptul de creanta litigios este garantat cu o ipoteca (privilegiu) ce greveaza imobilul unui tert (de exemplu, dobanditorul imobilului ipotecat) si creditorul reclamant vinde creanta litigioasa proprietarului imobilului grevat (care nu are calitatea de debitor). In acest caz, debitorul parat nu poate exercita retractul litigios, fiindca proprietarul imobilului grevat cumpara creanta ipotecara de la creditorul reclamant - chiar pe un pret mai mic - nu in scopuri speculative, ci pentru a pune imobilul la adapost de eventuala urmarire din partea creditorului reclamant (in ipoteza castigarii procesului).

Prin efectul retractului litigios vanzarea dreptului litigios se desfiinteaza fata de retractant cu efect retroactiv, ca si cum ar fi vorba de indeplinirea unei conditii rezolutorii.

Prin urmare, daca cesionarul (cumparatorul) dreptului litigios ar fi constituit drepturi (de exemplu ipoteca) in folosul altora (cand dreptul litigios este real) sau daca creditorii cesionarului ar fi infiintat poprire asupra creantei cumparate de debitorul lor, toate aceste acte raman fara efect fata de retractant (care nu poate fi obligat nici la despagubiri sau la vreo alta plata), fiindca cesiunea (vanzarea) dreptului litigios este desfiintata fata de el cu efect retroactiv (se produce rezolutiunea cesiunii).

Pe de alta parte, prin efectul exercitarii retractului litigios, se stinge procesul, intrucat retractantul - dobandit dreptul litigios instrainat de adversarul din proces - se substituie in drepturile cumparatorului si cumuleaza calitatile incompatibile de reclamant si parat.

In schimb, intre cedent si cesionar retractul nu poate produce nici un efect. Intre ei continua sa produca efecte cesiunea (vanzarea). Cesionarul, daca nu a platit, ramane debitorul pretului.

Fata de retractant insa, cedentul nu are nici o actiune pentru plata pretului cesiunii (nici actiune oblica) fiindca, prin definitie acesta nu este debitorul cesionarului, intrucat "i-a numarat" pretul real al cesiunii si accesoriile (art. 1402 C. civ.).

10 Vanzarea la licitatie.

Aceasta constituie o varietate a contractului de vanzare - cumparare, care se caracterizeaza prin aceea ca bunul care urmeaza a fi vandut este pus in vanzare in mod public si cu respectarea unor proceduri speciale, fiind vandut (adjudecat prin justitie) aceluia dintre participantii la licitatie care ofera pretul mai mare (art. 1388 C. civ.).

Vanzarea la licitatie poate fi voluntara sau silita (judiciara). 

Vanzarea prin licitatie voluntara este frecvent utilizata pentru lichidarea starii de indiviziune, cand obiectul dreptului indiviz nu poate fi impartit comod si fara pierdere in natura si nici un coindivizar nu poate sau nu voieste sa-l ia in intregime, platind celorlalti contravaloarea partilor ce li se cuvin, bunul fiind adjudecat de o persoana straina de mostenire. Daca bunul este adjudecat de un coindivizar, ne aflam in prezenta unui partaj declarativ si nu translativ de drepturi.

Vanzarea prin licitatie este obligatorie si are loc prin intermediul instantelor judecatoresti, atunci cand printre copartasi se afla incapabili sau, desi numai capabili, copartasii nu se inteleg asupra licitatiei voluntare ea este si un mijloc procedural care asigura valorificarea bunurilor debitorului, prin vanzarea silita a acestora, la care se recurge in cazurile in care recuperarea creantei nu poate fi facuta pe o alta cale, mai convenabila creditorului.

Licitatia se desfasoara sub conducerea unui agent al instantei de judecata si se incheie printr-o ordonanta de adjudecare, care constituie titlul de proprietate al cumparatorului.

In cazul in care vanzarea la licitatie are loc in cadrul procedurii executarii silite, sunt aplicabile normele speciale din Codul de procedura civila.