Regimul juridic al circulatiei imobilelor

REGIMUL JURIDIC AL CIRCULATIEI IMOBILELOR

1. Probleme introductive

1.1. Reglementare

Regimul juridic al terenurilor este stabilit prin dispozitiile Legii nr. 18/1991 privind fondul  funciar, Titlul X privind circulatia juridica a terenurilor din Legea nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente si unele reglementari ale Codului civil.

1.2. Clasificarea terenurilor

Terenurile care alcatuiesc fondul funciar al tarii sunt susceptibile de mai multe clasificari.

A. In functie de destinatia lor, terenurile se clasifica in cinci categorii:

a) terenuri cu destinatie agricola;

b) terenuri cu destinatie forestiera;

c) terenuri aflate permanent sub ape;

d) terenuri din intravilan;

e) terenuri cu destinatii speciale.

B. Dupa forma dreptului de proprietate asupra terenurilor sau regimul lor juridic, terenurile se clasifica in:

a) terenuri aflate in proprietate privata;

b) terenuri aflate in proprietate publica.

Terenurile din domeniul public sunt scoase din circuitul civil general, fiind inalienabile, imprescriptibile si insesizabile. Exercitarea dreptului de proprietate asupra acestor terenuri se face in regim de drept public.

Terenurile aflate in proprietate privata pot apartine persoanelor fizice si juridice de drept privat sau statului sau unitatilor administrativ-teritoariale si se afla in circuitul civil general, putand fi temporar scoase din circuitul civil partial sau total (vezi situatiile de constituire a dreptului de proprietate prevazute de Legea nr. 18/1991).

2. Reguli speciale si incapacitati prevazute de lege in ce priveste circulatia terenurilor prin

acte juridice intre vii

2.1. Inscrisul autentic - conditie speciala de validitate a actelor de instrainare intre vii a

terenurilor

In materia instrainarii prin acte juridice intre vii a terenurilor, Legea nr. 247/2005 instituie o exceptie de la principiului consensualismului, consacrat in Codul civil. Astfel, art. 2 alin. 1 din lege prevede: "Terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute". De asemenea, art. 2 alin. 2 din lege prevede ca: "In cazul in care prin acte juridice intre vii se constituie un drept real asupra unui teren, cu sau fara constructie, indiferent de destinatia sau intinderea acestora, dispozitiile alin. 1 se aplica in mod corespunzator."

Forma inscrisului autentic pe care trebuie sa o imbrace orice act de instrainare intre vii a terenurilor, precum si orice act prin care se constituie un drept real asupra unui teren, este o conditie intrinseca de validitate a acestuia, deoarece este prevazuta de lege ca o cerinta de valabilitate a consimtamantului partilor contractante. Nerespectarea acestei cerinte se sanctioneaza cu nulitatea absoluta si totala a contractului. Totusi, in virtutea principiului conversiunii actului juridic nul, intr-un alt act juridic ale carui conditii de validitate sunt indeplinite, contractul de instrainare a unui teren, incheiat cu nerespectarea conditiei inscrisului autentic, ori de cate ori este posibil, produce efecte ca promisiune bilaterala de instrainare (antecontract de vanzare-cumparare).

In acest sens, art. 5, alin. 2 din titlul X al Legii nr. 247/2005 prevede ca: "In situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract". Acest articol, coroborat cu dispozitiile art. 22, alin. 3 din Legea 7/1996, asa cum a fost modificata prin titlul XII al Legii 247/2005 "hotararea judecatoreasca definitiva si irevocabila sau in cazurile prevazute de lege, actul autoritatii administrative, vor inlocui acordul de vointa cerut in vederea inscrierii drepturilor reale, daca sunt opozabile titularilor" permite substituirea acordului de vointa la transmiterea dreptului de proprietate sau la constituirea unui drept real avand ca obiect un teren.

2.2. Incapacitati si restrangeri speciale de a dobandi terenuri in proprietate

Incapacitatea cetatenilor straini, apatrizilor si persoanelor juridice straine de a dobandi dreptul de proprietate asupra  terenurilor

Odata cu modificarea Constitutiei, survenita prin Legea de revizuire nr. 429/2003: "cetatenii straini si apatrizii pot dobandi drept de proprietate privata asupra terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care Romania este parte pe baza de reciprocitate in conditiile prevazute prin lege organica, precum si prin mostenire legala". Aceasta prevedere este completata de dispozitiile art. 3 din titlul X al Legii nr. 247/2005 si anume: "Cetatenii straini si apatrizii precum si persoanele juridice straine pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in Romania, in conditiile prevazute de legea speciala".

B. Incapacitatea persoanelor juridice straine de a dobandi terenuri situate in Romania

Potrivit Legii nr. 247/2005, cetatenii straini si apatrizii, precum si persoanele juridice straine pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in Romania in conditiile prevazute de legea speciala. Legea nr. 312/2005 permite ca persoanele juridice constituite in conformitate cu legislatia unui stat membru sa dobandeasca dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru sedii secundare la implinirea unui termen de cinci ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana. Totodata, persoana juridica straina va putea dobandi drept de proprietate asupra terenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere la implinirea unui termen de sapte ani de la data aderarii Romaniei la Uniunea Europeana. Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 92/1997, dupa aprobarea ei prin Legea nr. 241/1998 si modificarea ei prin Legea nr. 312/2005, prevede: "O societate comerciala, persoana juridica rezidenta sau nerezidenta poate dobandi orice drepturi reale asupra bunurilor imobile, in masura derularii activitatii sale, potrivit obiectului social, cu respectarea dispozitiilor legale privind dobandirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii strainii si apatrizi, precum si de persoane juridice straine".

Aceasta incapacitate este de stricta aplicare si interpretare, orice act juridic prin care se incalca este lovit de nulitate absoluta.

3. Regimul juridic al circulatiei constructiilor

3.1. Precizari

Constructiile de orice fel aflate in proprietate privata sunt si raman in circuitul civil general putand fi instrainate prin acte juridice si dobandite prin modurile reglementate de lege. Dreptul de proprietate asupra constructiilor poate fi dezmembrat prin constituirea in favoarea altuia de drepturi reale principale derivate si grevat printr-un drept de ipoteca sau un privilegiu imobiliar special. Asadar, constructiile pot fi instrainate de regula prin simplul acord de vointa al partilor, fara a fi necesara incheierea contractului intr-o anumita forma sau obtinerea unei autorizatii emise de o autoritate publica. Legea nr. 7/1996 prevedea ca: "Dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis, numai daca acel act s-a incheiat in forma autentica". Ulterior, prin modificarea adusa de Legea nr. 247/2005: "dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis in mod valabil". De la aceasta regula exista si unele exceptii prevazute expres in norme juridice speciale.

3.2. Problema cerintei inscrisului autentic pentru instrainarea constructiilor prin acte  

intre vii

Pentru a stabili daca valabilitatea acestor acte (instrainarea si dobandirea constructiilor prin acte intre vii) necesita respectarea sau nu a formei inscrisului autentic, vom deosebi intre doua categorii de situatii:

- cand instrainatorul constructiei este si proprietarul terenului aferent acesteia si

- cand instrainatorul constructiei este titularul unui drept de superficie pe terenul altuia sau stapaneste terenul cu titlu de drept real de folosinta.

In prima ipoteza, cand constructia este amplasata pe terenul aflat in proprietatea instrainatorului, indiferent ca se transmite si dreptul de proprietate asupra acestui teren sau numai dreptul de proprietate asupra constructiei, constituindu-se astfel un drept de superficie asupra terenului, pentru valabilitatea actului juridic este necesara respectarea cerintei inscrisului in forma autentica, fiind vorba de transmiterea sau constituirea unui drept real principal avand ca obiect un teren. Nerespectarea acestei conditii se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a actului de instrainare.

In cea de-a doua ipoteza, cand proprietarul instrainator al constructiei nu este si proprietar al terenului, ci este titularul unui drept de superficie, actul intre vii de instrainare a constructiei se incheie valabil potrivit principiului consensualismului, adica solo consensu, dreptul de superficie asupra terenului fiind deja constituit si transmitandu-se dobanditorului constructiei ope legis. Desigur, daca partile doresc pot sa incheie contractul in forma autentica.

De asemenea, mai trebuie sa retinem imprejurarea ca unele constructii, mai ales locuinte, se afla amplasate pe terenuri proprietatea statului sau a unitatilor administrativ teritoriale, terenuri care au fost atribuite in folosinta actualilor proprietari, sub imperiul unor reglementari anterioare Legii nr. 18/1991 sau pe terenuri date in concesiune in conditiile Legii nr. 50/1991. In astfel de cazuri, proprietarul constructiei care instraineaza nu este si proprietar al terenului pe care se afla amplasata, asupra acestuia avand doar un drept de folosinta sau de concesiune, constituit pe durata existentei constructiei. Suntem in prezenta unui drept de superficie asupra terenului aflat in proprietatea statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale. Intr-o astfel de situatie, instrainatorul transmite prin vointa sa, in baza acordului incheiat cu dobanditorul, doar dreptul de proprietate asupra constructiei. Dreptul de folosinta sau dreptul de concesiune asupra terenului se transmite ope legis la dobanditorul constructiei, in momentul perfectarii contractului. Acest efect este prevazut expres de textele legale in vigoare.