Modurile generale de dobandire a dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale principale

MODURILE GENERALE DE DOBANDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE SI A CELORLALTE DREPTURI REALE PRINCIPALE

1. Clasificarea modurilor de dobandire a dreptului de proprietate

1. Dupa intinderea dobandirii

- moduri de dobandire universala sau cu titlu universal - prin care se dobandeste o intreaga universalitate sau o fractiune dintr-o universalitate (ex. o succesiune la care sunt unul sau mai multi mostenitori acceptanti cu vocatie universala);

- moduri de dobandire cu titlu particular  - prin care se dobandeste dreptul de proprietate asupra unui bun sau a mai multor bunuri, privite in individualitatea lor (ex. contractul, legatul cu titlu particular, uzucapiunea, posesia de buna credinta a unui bun mobil).

2. Dupa caracterul dobandirii

- moduri de dobandire cu titlu oneros - dreptul de proprietate este dobandit in schimbul platii unui echivalent (ex. vanzarea-cumpararea, schimbul, renta viagera);

- moduri de dobandire cu titlu gratuit - dreptul de proprietate este dobandit fara ca dobanditorul sa fie obligat la vreo plata in schimb (ex. donatia, succesiunea legala, succesiunea testamentara, uzucapiunea).

3. Dupa momentul in care se dobandeste dreptul de proprietate

- moduri de dobandire intre vii - inter vivos - destinate sa isi produca efectele in timpul vietii partilor (ex. contractele translative de proprietate);

- moduri de dobandire pentru cauza de moarte - mortis causa - destinate sa isi produca efectul doar in momentul mortii proprietarului actual (ex. succesiunea legala si succesiunea testamentara).

4. Dupa situatia juridica a bunului in momentul dobandirii

- moduri originare de dobandire - dobanditorul este considerat primul proprietar al bunului; nu opereaza o transmitere a dreptului de proprietate (uzucapiunea, accesiunea, posesia de buna-credinta a unui bun mobil);

- moduri derivate de dobandire - dobandirea dreptului de proprietate are loc prin transmiterea acestuia de la o persoana la o alta persoana (ex. contractele, succesiunea legala, succesiunea testamentara).

2. Contractul sau conventia

Contractul este acordul de vointa dintre doua sau mai multe persoane care are ca scop producerea de efecte juridice. Contractele prin care se transmite dreptul de proprietate sau se constituie un drept real principal reprezinta un mod de dobandire a dreptului respectiv (ex. contractul de vanzare-cumparare, contractul de schimb, contractul prin care se constituie un drept de uzufruct viager, contractul prin care se constituie un drept de servitute).

2.2. Principiul consesualismului

In lipsa unei dispozitii exprese a legii care sa prevada necesitatea respectarii unor cerinte de forma, contractul este valabil incheiat prin simplul acord de vointa al partilor sau solo consensu. Acest principiu este consacrat de art. 971 C.civ.: "In contractele ce au ca obiect translatia proprietatii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimtamantului partilor.". In aplicarea acestui principiu in materia contractului de vanzare-cumparare art. 1295 alin. 1 C.civ. prevede: "Vanzarea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta vanzatorului, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra presului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul nu se va fi numarat".

2.3. Exceptii de la principiul consensualismului

Pentru valabilitatea unor contracte translative de proprietate sau constitutive de drepturi reale principale nu este suficient simplul acord de vointa al partilor.

Astfel, transmiterea dreptului de proprietate, precum si constituirea de dezmembraminte ale dreptului de proprietate asupra terenurilor se pot realiza valabil doar prin incheierea contractului in forma autentica. Pentru valabilitatea contractului de donatie este necesara de asemenea forma autentica (indiferent de obiectul contractului). In cazul darului manual este necesara remiterea bunului pentru incheierea valabila a contractului.

2.4. Exceptii de la principiul potrivit caruia transferul sau constituirea dreptului real principal are loc in momentul incheierii valabile a contractului

a) prin contract s-a stabilit ca transferul dreptului de proprietate sau constituirea dreptului real principal va avea loc la implinirea unui termen sau a unei conditii;

b) contractul are ca obiect bunuri viitoare - transferul dreptului real principal are loc doar la momentul realizarii lor (sau ulterior);

c) contractul are ca obiect bunuri generice - transferul dreptului de proprietate are loc in momentul individualizarii acestora.

3. Accesiunea sau incorporatiunea

3.1. Notiune si feluri

Art. 488 C. Civ. prevede: "Tot ce se uneste si se incorporeaza cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului". Accesiunea este incorporarea sau unirea unui lucru cu alt lucru, fiecare avand proprietari diferiti. Ea poate opera numai atunci cand unirea celor doua bunuri s-a facut in asa fel incat despartirea lor nu este posibila decat cu deteriorarea ambelor bunuri sau cu distrugerea totala sau partiala a unuia dintre ele. Proprietarul bunului mai important, considerat principal, devine proprietar si al bunului accesoriu. Fostul proprietar al bunului accesoriu are de obicei un drept de creanta, putand pretinde a fi despagubit in virtutea principiului imbogatirii fara justa cauza. Nu se pot dobandi prin accesiune bunurile proprietate publica.

Accesiunea este de doua feluri: imobiliara si mobiliara. Accesiunea imobiliara poate fi naturala sau artificiala.

3.2. Accesiunea imobiliara naturala (unirea celor doua bunuri are loc fara interventia omului).

a) Aluviunea (art. 495-497 C.civ.) - cresterile de teren, ca urmare a depunerilor succesive de pamant la malul apelor curgatoare, apartin proprietarului terenului riveran la care s-au facut acele depuneri de pamant.

b) Avulsiunea (art. 498 C.civ.) - ruperea brusca a unei bucati de pamant datorita actiunii apelor curgatoare si  alipirea sa la un alt teren; aceasta bucata de pamant va apartine proprietarului fondului la care s-a produs alipirea. Ea va putea fi revendicata in termen de un an de catre vechiul proprietar.

c) Insulele si prundisurile (art. 500 C.civ.) care se formeaza in raurile nenavigabile si neplutitoare sunt ale proprietarului tarmului spre care s-au format, raportat la linia mediana a apei curgatoare respective; conform art. 499 C.civ., insulele si prundisurile care se formeaza in albiile fluviilor si raurilor navigabile sau plutitoare sunt in proprietatea statului.

d) Accesiunea albiei unui rau (art. 502 C.civ.) care si-a schimbat in mod natural cursul; vechea albie se imparte intre proprietarii marginasi, fara a fi obligati sa despagubeasca pe proprietarul terenului pe care si-a facut raul noua albie.

e) Accesiunea animalelor salbatice (art. 503 C.civ.) se refera la dobandirea lor prin trecerea pe pamantul unui proprietar; are loc in virtutea dreptului de accesiune, animalele devenind accesoriile fondului pe care se afla; imediat ce animalele salbatice parasesc terenul respectiv, ele nu mai apartin proprietarului acelui teren.

3.3. Accesiunea imobiliara artificiala se realizeaza prin interventia omului.(art. 492-494 C. Civ.).

A. Accesiunea constructiilor, plantatiilor, sau altor lucrari facute de un proprietar pe terenul sau cu materialele aflate in proprietatea altei persoane (art. 493 C. Civ.). Proprietarul terenului devine si proprietar al constructiei, fiind insa indatorat, in virtutea principiului imbogatirii fara justa cauza, sa plateasca valoarea materialelor celui caruia i-au apartinut. El poate fi obligat si la plata de daune interese, in conditiile raspunderii civile delictuale.

B. Accesiunea constructiilor facute de o persoana cu materialele sale pe un teren aflat pe proprietatea altuia (art. 494 C. Civ.).Proprietarul terenului devine, de regula si proprietar al constructiilor, cu obligatia de a-l despagubi pe constructor in temeiul imbogatirii fara justa cauza.

a) tratamentul juridic al constructorului de rea-credinta. Este constructor de rea credinta cel care ridica o constructie cunoscand ca terenul in cauza nu-i apartine.

Proprietarul terenului are doua posibilitati:

- invoca accesiunea, devenind proprietar al constructiei, cu obligatia de a plati constructorului valoarea materialelor si pretul muncii

- obliga pe constructor sa desfiinteze edificiile pe propria lui cheltuiala si ii pretinde daune-interese daca a suferit un prejudiciu, in conditiile raspunderii civile delictuale.

Actiunea proprietarului nu trebuie sa fie abuziva (daca acesta a fost pasiv sau a acceptat efectuarea lucrarilor, introducand actiunea numai la finalizarea acestora), iar daramarea constructiei nu poate fi realizata fara autorizatia unui organ de stat competent.

b) tratamentul juridic al constructorului de buna-credinta. Constructorul de buna-credinta este persoana care construieste pe un teren avand convingerea ferma, dar eronata, ca acel teren ii apartine. Buna-credinta rezulta din existenta unui titlu asupra terenului, ale carui vicii nu-i sunt cunoscute, precum si din alte imprejurari (promisiune de donatie, antecontract de vanzare-cumparare). Ea trebuie sa existe in momentul cand s-au facut lucrarile, chiar daca dupa terminarea acestora constructorul a devenit de rea-credinta. Proprietarul terenului devine, prin accesiune, proprietar al constructiei, fara a putea cere demolarea ei. El are posibilitatea sa opteze intre doua modalitati de despagubire a constructorului (in temeiul imbogatirii fara justa cauza):

- sa-l indemnizeze cu o suma de bani egala cu valoarea materialelor si pretul muncii;

- sa-i plateasca o suma de bani reprezentand sporul de valoare a terenului ca urmare a lucrarilor efectuate.

Dreptul de proprietate al celui care invoca accesiunea ia nastere o data cu incorporarea constructiei in teren. Constructorul are in tot acest timp un drept de creanta (de a fi despagubit). Intre data realizarii constructiei si a invocarii accesiunii de catre proprietarul terenului, constructorul exercita asupra constructiei o posesie ca simpla stare de fapt, ce poate duce la dobandirea dreptului de proprietate imobiliara prin uzucapiune. Dreptul de creanta al constructorului este un drept sub conditie suspensiva (manifestarea de vointa a proprietarului terenului in sensul invocarii accesiunii), iar intinderea sa trebuie stabilita in functie de valoarea materialelor si pretul muncii din momentul pronuntarii hotararilor judecatoresti.

Constructorul este indreptatit sa primeasca despagubirile ce i se cuvin, chiar si de la tertul care a dobandit constructia de la proprietarul terenului.(obligatie propter-rem). Dreptul de creanta este prescriptibil in termenul general de trei ani din momentul realizarii conditiei suspensive (manifestarea de vointa a proprietarului terenului). Pana la plata integrala a despagubirilor, constructorul are un drept de retentie asupra edificiilor, drept opozabil si dobanditorului subsecvent. Art. 494 C. Civ. nu se aplica in cazul in care intre proprietarul terenului si constructor exista o conventie in sensul realizarii edificiilor.

3.4. Accesiunea mobiliara

Se refera la unirea a doua bunuri mobile apartinand la proprietari diferiti sau obtinerea unui bun de catre o persoana, prin munca sa, folosind materialele altuia.

a) Adjonctiunea (art. 504-507 C.civ.) consta in unirea a doua bunuri mobile, avand proprietari diferiti, astfel incat desi formeaza un singur tot, ele pot fi despartite si conservate separat (ex. inel-piatra, tablou-rama). Acest tot revine prin accesiune proprietarului bunului care reprezinta partea principala (bunul pentru uzul, ornamentul sau completarea caruia a servit unirea celuilalt bun, bunul cel mai valoros sau cu volumul cel mai mare). Noul proprietar va plati celuilalt pretul bunului unit cu bunul sau.

b) Specificatiunea (art. 508-510 C.civ.) consta in confectionarea unui bun nou de catre o persoana, prin munca sa, folosind sau prelucrand un material aflat in proprietatea altuia (ex. realizarea unei opere de arta, cand artistul foloseste materiale care sunt in proprietatea unei alte persoane, confectionarea de piese de imbracaminte sau incaltaminte, cand materiale folosite nu apartin confectionerului, ci altei persoane). Daca valoarea materialului este mai mare decat pretul muncii, bunul realizat revine proprietarului acestuia, cu obligatia de a-l despagubi pe cel care a depus munca. In situatia inversa, bunul va reveni specificatorului (cel care a confectionat bunul).

c) Amestecul sau confuziunea (art. 511-516 C.civ.) reprezinta unirea a doua sau mai multe bunuri mobile avand proprietari diferiti, astfel incat acestea isi pierd individualitatea, neputand fi separate (aliajul a doua metale, amestecul a doua lichide, o solutie, substanta obtinuta prin reactia a doua sau mai multe substante). Daca unul din bunuri poate fi considerat principal, proprietarului sau devine proprietar al bunului obtinut in urma amestecului, cu obligatia de a-l despagubi pe proprietarului bunului considerat mai putin important, iar daca niciunul dintre bunurile amestecate nu poate fi considerat principal, bunul astfel obtinut va apartine in coproprietate, in cote-parti egale.

4. Uzucapiunea sau prescriptia achizitiva

4.1. Notiune, reglementare si justificare

Uzucapiunea este nasterea dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra unui bun imobil prin posedarea lui de catre o persoana in conditiile si termenele prevazute de lege. Uzucapiunea este cel mai important efect al posesiei utile.

Justificare:

a) Desi este o stare de fapt, de cele mai multe ori posesia corespunde dreptului de proprietate. Dovada dreptului de proprietate fiind o sarcina dificila, uzucapiunea are rolul de inlatura dificultatea dovediri dreptului de proprietate.

b) Uzucapiunea transforma o aparenta indelungata intr-un raport juridic de proprietate cert si    indiscutabil, avand o functie clarificatoare a situatiei juridice a imobilelor.

c) Uzucapiunea constituie si o sanctiune indirecta pentru neglijenta sau pasivitatea fostului proprietar, care a permis altuia sa se comporte public ca proprietar, o perioada indelungata de timp.

4.2. Domeniul de aplicare

Uzucapiunea se aplica doar bunurilor imobile (bunurile mobile se dobandesc in proprietate prin insasi faptul posesiei lor cu buna-credinta fara a fi necesara trecerea unui interval de timp-art. 1909 C. Civ.) aflate in proprietate privata (bunurile proprietate publica fiind imprescriptibile).

4.3. Uzucapiunea in sistemul Codului civil este de doua feluri:

A) Uzucapiunea de 30 de ani art.1890 C. Civ.) sau uzucapiunea de lunga durata. Pentru a dobandi dreptul de proprietate sau un alt drept real principal prin acest tip de uzucapiune trebuie indeplinite cumulativ doua conditii:

a) posesia sa fie utila (propriu-zisa si neviciata);

b) posesia sa fie exercitata neintrerupt timp de 30 de ani, indiferent ca posesorul este de buna sau de rea credinta.

B) Uzucapiunea de la 10 pana la 20 de ani (art. 1895 - 1899 C. Civ.) sau uzucapiunea de scurta durata. Conform art. 1895 C.civ. "cel ce castiga cu buna credinta si printr-o justa cauza un nemiscator determinat va prescrie proprietatea aceluia prin 10 ani, daca adevaratul proprietar locuieste in raza teritoriala a tribunalului unde se afla nemiscatorul, si prin 20 de ani daca locuieste afara din aceea raza teritoriala". Daca pe parcursul exercitarii posesiei de catre posesor, adevaratul proprietar a locuit un numar de n1 ani in raza teritoriala a tribunalului unde este situat imobilul si apoi in raza teritoriala a altui tribunal, se scad din 10 ani cei n1 ani, iar diferenta se inmulteste cu 2, rezultand numarul n2. In acest caz, pentru a uzucapa posesorul trebuie sa fi exercitat posesia n1+n2 ani.

Pentru a putea fi invocata trebuie indeplinite cumulativ doua conditii:

a) posesia sa se intemeieze pe un just-titlu. Conform art.1897 C. Civ., prin just-titlu se intelege orice titlu translativ de proprietate. Se considera ca e esential ca el sa provina de la o alta persoana decat adevaratul proprietar, adica de la un neproprietar (in cazul in care titlul ar proveni de la adevaratul proprietar, transmiterea dreptului de proprietate s-ar face ca efect al titlului si nu ca efect al uzucapiunii). Justul titlu trebuie sa existe in realitate (titlul putativ nu este suficient,  existand numai in imaginatia posesorului).Titlul nul absolut nu poate servi uzucapiunii scurte, in schimb, titlul anulabil poate fi invocat drept just-titlu impotriva oricaror persoane cu exceptia celui care are dreptul sa ceara nulitatea relativa. Justul titlu trebuie sa aiba data certa, data de la care va incepe sa curga termenul de 10-20 de ani. Fara data certa, titlul este inopozabil tertilor.

Pot constitui just titlu urmatoarele acte juridice: tranzactia, hotararea judecatoreasca de adjudecare a unui imobil data in cadrul procedurii executarii silite, hotararea judecatoreasca prin care se constata existenta unei conventii translative de proprietate intre partile unui proces, hotararea judecatoreasca care tine loc de act autentic de vanzare-cumparare.

Nu pot constitui just titlu: conventiile in temeiul carora un bun imobil este stapanirea unui detentor precar (locatiune, comodat, depozit), hotararile judecatoresti declarative de drepturi (partaj)conventiile de imparaeala, certificatul de mostenitor, antecontractul de vanzare-cumparare, promisiunile unilaterale sau bilaterale de incheiere a unui contract translativ de proprietate.

b) posesia uzucapantului trebuie sa fie de buna-credinta, unde buna credinta este convingerea posesorului ca stapaneste imobilul in calitate de proprietar. Convingerea lui este insa gresita. Buna-credinta trebuie sa existe in momentul dobandirii posesiei. Ea este prezumata de lege, prezumtia fiind relativa, astfel incat poate fi inlaturata de cel interesat prin proba contrara (orice mijloc de proba)

Uzucapiunea in sistemul cartilor funciare - reglementata prin Decretul-lege nr. 115/1938

A Uzucapiunea tabulara (art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938) sau prin convalescenta titlului - drepturile reale care pot fi dobandite prin uzucapiune, inscrise in cartea funciara pe baza unui titlu nevalabil, vor ramane valabil dobandite daca titularul dreptului le-a posedat cu buna-credinta, potrivit legii, timp de 10 ani. Uzucapiunea produce efecte retroactive, de la data intabularii dreptului respectiv in cartea funciara.

B. Uzucapiunea extratabulara (art. 28 al. 1 din Decretul-lege nr. 115/1938) - posesorul unui bun imobil care l-a posedat, in conditiile legii, timp de 20 de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate inscris in cartea funciara, poate cere intabularea dreptului in favoarea sa, in temeiul uzucapiunii.

Conditiile cerute de lege pentru a putea invoca aceasta uzucapiune sunt:

a) titularul dreptului intabulat in cartea funciara sa fie decedat;

b) uzucapantul sa posede imobilul timp de cel putin 20 de ani de la moartea proprietarului tabular;

c) posesia sa fie utila, indiferent de buna sau reaua credinta a posesorului.

Efectele posesiei se produc retroactiv, de la data inceperii posesiei. Intre data inceperii posesiei si data cu care s-a inscris dreptul uzucapat in cartea funciara, posesorul are recunoscut retroactiv un drept de proprietate extratabulara. Inscrierea dreptului uzucapat in cartea funciara nu are efect constitutiv, ci doar de publicitate pentru opozabilitate fata de terti.

Prevederile Legii 7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare

Aceasta lege are ca scop crearea unui sistem de publicitate imobiliara unitar pe intreg teritoriul tarii. Desi a preluat multe din reglementarile cuprinse in Decretul-lege nr. 115/1938, cazurile de uzucapiune prevazute in art. 27 si 28 ale acestui act normativ, nu se mai regasesc in noua prevedere legala. Uzucapiunile incepute pe teritoriile de carte funciara inainte de intrarea in vigoare a Legii nr.7/1996, isi vor produce efectele conform prevederilor Decretului-lege nr. 115/1938. Uzucapiunile incepute dupa intrarea in vigoare a Legii nr.7/1996 isi vor produce efectele numai in termenele si conditiile prevazute de Codul civil.

4.6. Jonctiunea posesiilor

Este unirea posesiei uzucapantului (posesor actual) cu posesia autorului sau, pentru a dobandi dreptul de proprietate prin uzucapiune (art. 1860 C. Civ.). Prin autor se intelege persoana care, la fel ca si cel care invoca uzucapiunea, nu este titular al dreptului de proprietate sau a altui drept real, ci doar posesor, si care a transmis posesorului actual posesia in temeiul unui raport juridic.  Jonctiunea posesiilor nu este o obligatie ci o posibilitate, iar cel care o invoca este obligat sa continue acea posesie, chiar daca ea este de rea-credinta.

Pentru a putea invoca jonctiunea posesiilor trebuie indeplinite urmatoarele conditii

a) posesia sa fie propriu-zisa;

b) posesorul actual sa fi dobandit posesia bunului de la autorul sau pe baza unui raport juridic;

Pot aparea trei situatii diferite:

1 - daca posesia actuala este de aceeasi natura cu posesia autorului, posesorul actual va invoca intotdeauna jonctiunea (fiind in avantajul sau), posesia sa continuand calitatea si termenul autorului;

2 - daca posesorul actual este de rea-credinta, iar autorul sau a fost de buna-credinta si a avut just titlu, el va putea uzucapa numai in 30 de ani si va avea intotdeauna interesul de a invoca jonctiunea posesiilor;

3 - daca posesorul actual este de buna-credinta, iar autorul sau a fost de rea-credinta, el va putea fie sa inceapa o uzucapiune scurta, fie, beneficiind de jonctiunea posesiilor, sa invoce uzucapiunea de 30 de ani.

4.7. Intreruperea si suspendarea cursului uzucapiunii se fac in aceleasi conditii ca si la prescriptia extinctiva. Facem doar precizarea ca intreruperea poate fi civila sau naturala. Intreruperea civila are loc in aceleasi cazuri ca si cele aplicabile prescriptiei extinctive. Intreruperea naturala este proprie prescriptiei achizitive si intervine in doua situatii (art. 1864 C.civ.):

a) cand posesorul este si ramane lipsit mai mult de un an de posesia bunului, indiferent cine este autorul deposedarii;

b) cand bunul cu privire la care se exercita posesia este declarat imprescriptibil prin lege.

4.8. Efectele uzucapiunii

Prin efectul uzucapiunii se naste dreptul de proprietate al uzucapantului si se stinge concomitent dreptul de proprietate al fostului titular. Efectul este retroactiv, in sensul ca uzucapantul este considerat a fi devenit proprietar inca din momentul cand a inceput sa curga termenul de prescriptie.

Uzucapiunea trebuie invocata pe cale de actiune in justitie sau de exceptie (nu se poate invoca din oficiu). Dupa implinirea ei posesorul are posibilitatea de a renunta expres sau tacit la beneficiul uzucapiunii, dar pentru aceasta, fiind vorba de un act de dispozitie, trebuie sa aiba capacitatea de a instraina bunul. Creditorii uzucapantului pot invoca uzucapiunea prin actiunea oblica chiar si atunci cand beneficiarul ei a renuntat la ea, sau, prin actiunea pauliana, pot solicita revocarea renuntarii daca aceasta s-a facut in frauda intereselor lor.