 |  |
|
Vinzarea-cumpararea este un contract prin care una dintre parti - vinzatorul - stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti - cumparatorul - care se obliga in schimb a plati vinzatorului pretul bunului vindut (art. 1294 Cod civil).
Desi Codul civil se refera la transmiterea proprietatii, urmeaza sa fie calificat vinzare-cumparare si contractul prin care, in schimbul unui pret, se transmite un alt drept decit dreptul de proprietate, fiindca transmiterea proprietatii nu este de esenta, ci numai de natura contractului de vinzare-cumparare. Poate fi vorba de un drept real (de exemplu dreptul de superficie), de un drept de creanta sau de un drept din domeniul proprietatii intelectuale ori, in mod exceptional, de drepturi asupra unei universalitati care cuprinde nu numai drepturi, ci si datorii (vinzarea unei mosteniri).
Nu pot forma obiectul contractului de vinzare-cumparare drepturile personale nepatrimoniale si cele patrimoniale care au un caracter strict personal[1] sau care sint prevazute de lege ori sint contractate (sau constituite prin acte unilaterale) intuitu personae (de exemplu dreptul de intretinere, dreptul de pensie etc.).
Dupa cum rezulta din definitia contractului, vinzarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual si translativ de proprietate.
Prin incheierea sa da nastere la obligatii reciproce intre partile contractante. Vinzatorul are obligatia sa predea lucrul vindut si sa‑l garanteze pe cumnparator, iar cumparatorul are obligatia sa plateasca pretul.
Fiind un contract sinalagamtic, se aplica regulile specifice acestei categorii de contracte (exceptia neexecutarii contractului, rezolutiunea pe neexecutarea obligatiei de catre una dintre parti, teoria riscului contractului).
Ambele parti urmaresc anumite interese patrimoniale, adica primirea unui echivalent in schimbul prestatiei la care se obliga. Vinzatorul urmareste sa primeasca pretul ca un contra-echivalent al prestatiei sale, iar cumparatorul urmareste sa primeasca bunul cumparat in schimbul pretului.
Existenta si intinderea obligatiilor reciproce sint cunoscute de parti de la incheierea contractului si nu depind (ca in contractele aleatorii) de un eveniment viitor si incert, care ar face sa existe sanse de cistig si pierdere pentru ambele parti contractante. Numai in mod exceptional contractul poate capata caracter aleatoriu (de exemplu cind obiectul este supus pieirii, exproprierii etc.).
In principiu, contractul poate fi incheiat prin simplul acord de vointa al partilor (solo consensu), fara indeplinirea vreunei formalitati si fara remiterea lucrului vindut si a pretului in momentul incheierii contractului (art. 1295 Cod civil: "vinderea este perfecta . indata ce partile s‑au invoit . "). Deci vinzarea nu este un contract solemn, si nici real.
Prin exceptie de la principiul consensualismului, in cazurile special prevazute de lege vinzarea devine un contract solemn.
Terenurile - indiferent ca sint situate in intravilanul sau extravilanul localitatilor si indiferent de intinderea suprafetei - pot fi instrainate (dobindite) prin acte juridice intre vii, sub sanctiunea nulitatii absolute (virtuale), numai daca actul a fost incheiat in forma autentica (art. 46 al. 1 - astazi abrogat - din Legea nr. 18/1991 si art. 2 din Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor).
Notiunea de "instrainare" (a terenurilor) vizeaza transmiterea proprietatii. Pentru constituirea sau transmiterea dezmembramintelor dreptului de proprietate nu se cere respectarea formei autentice.
Forma autentica nu este ceruta nici in cazul instrainarii dreptului de proprietate (sau altui drept real principal) asupra constructiilor, Legea nr. 18/1991 si Legea nr. 54/1998 referindu‑se numai la terenuri. Astfel fiind, daca instrainarea are ca obiect o constructie cu terenul aferent, dar contractul nu a fost autentificat, cumparatorul dobindeste numai un drept de superficie (drept de proprietate asupra constructiei si un drept de folosinta asupra terenului), in privinta proprietatii terenului actul valorind numai care un antecontract de vinzare-cumparare.
Se impune o precizare in legatura cu forma contractului de vinzare-cumparare avind ca obiect un autovehicul (folosit).
Potrivit legislatiei in vigoare pina in 1992, radierea din circulatie de pe numele vinzatorului si inscrierea pe numele dobinditorului la organele de politie si organele financiare se putea face numai in baza contractului incheiat in forma autentica. In practica judiciara s‑a decis ca aceasta cerinta prevazuta pe plan administrativ-financiar nu influenteaza caracterul consensual al contractului; vinzarea-cumpararea de autovehicule se incheia valabil prin actul sub semnatura privata.
In prezent, radierea si inmatricularea in circulatie a autovehiculelor de catre organele de politie si financiare se face (in conditiile prevazute de H.G. nr. 610/1992 privind cartea de identitate a vehiculului si Instructiunile Ministerului de interne, finantelor si transporturilor nr. 290/2802/1189 de aplicare a H.G. nr. 610/1992) pe baza contractului-tip de vinzare-cumparare incheiat la organele de politie, renuntindu‑se la forma autentificata de notar.
Formalitatile prevazute de noua reglementare nu afecteaza validitatea contractului de vinzare-cumparare incheiat intre parti printr‑un inscris sub semnatura privata, acele formalitati fiind prevazute de lege numai pentru inmatricularea autovehiculului in circulatie. Caracterul consensual al contractului de vinzare-cumparare de autovehicule se subliniaza si in practica mai recenta a instantei supreme.
In legatura cu forma contractului de vinzare-cumparare mai precizam ca, daca necesitatea unei anumite forme (de exemplu act notarial) rezulta numai din intelegerea partilor, el nu se transforma in contract solemn. O asemenea intelegere are numai semnificatia aminarii incheierii contractului de vinzare-cumparare, deci reprezinta un antecontract.
Intrucit radierea autovehiculului de pe numele vinzatorului si inmatricularea lui pe numele cumparatorului la organele de politie si la organele financiare nu se poate face decit pe baza actului incheiat in conditiile legii, daca dupa incheierea valabila a contractului (in forma inscrisului sub semnatura privata) una din parti (oricare) refuza sa se prezinte la organul competent, cealalta parte este indreptatita sa intenteze o actiune in constatarea dreptului de proprietate asupra autoturismului in patrimoniul cumparatorului (reclamant sau pirit), urmind ca radierea-inmatricularea sa se faca pe baza hotaririi judecatoresti.
Bineinteles, pentru pronuntarea unei hotariri in sensul aratat, reclamantul trebuie sa dovedeasca - separat de plata taxei de timbru pentru actiunea in justitie - consemnarea sumei reprezentind taxele de timbru prevazute pentru instrainarea autovehiculelor, care, in urma admiterii actiunii, vor fi trecute la bugetul statului, iar in raporturile dintre parti vor fi suportate definitiv (in lipsa de stipulatie contrara - art. 1305 Cod civil) de catre cumparator, instanta dispunind restituirea acestor cheltuieli reclamantului (vinzator) prin hotarire.
Vinzarea-cumpararea de autoturisme fiind un contract consensual, deci valabil incheiat prin actul sub semnatura privata, rezulta ca pretul real al vinzarii (datorat de cumparator) este cel prevazut in chitanta sub semnatura privata, iar nu cel inferior prevazut in actul incheiat ulterior, daca acest din urma pret este simulat. Tot astfel, dispozitiile referitoare la conditiile de validitate ale contractului (de exemplu conditii de capacitate) trebuie raportate la momentul realizarii acordului de vointa (cind se transmite si dreptul de proprietate, potrivit art. 1295 Cod civil).
Desigur, fiind vorba de un obiect cu valoare de peste 250 lei, ad probationem va fi necesara prezentarea unui inscris sau a unui inceput de dovada scrisa, afara numai daca a existat o imposibilitate, fie si morala, de a preconstitui o dovada scrisa (art. 1197-1198 Cod civil). Numai tertele persoane (nu si partile ori succesorii lor universali sau cu titlu universal) vor putea dovedi (de exemplu un caz de simulatie sau vinzari succesive) cu orice mijloace de proba contractul intervenit intre parti, fiindca pentru terti contractul este un simplu fapt juridic.
Prin efectul realizarii acordului de vointa (solo consensu) si independent de predarea lucrului vindut si de plata pretului, se produce nu numai incheierea cotractului, dar opereaza si transferul dreptului de proprietate de la vinzator la cumparator. Art. 1295 Cod civil prevede ca "proprietatea este de drept stramutata" de la vinzator la cumparator "indata ce partile s‑au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat".
Din momentul dobindirii dreptului de proprietate, cumparatorul suporta si riscul pieirii lucrului, potrivit principiului res perit domino (art. 971, 1156, 1335 si 1358 al. 2 Cod civil), daca vinzatorul - debitor al obligatiei de predare - dovedeste intervenirea unei cauze straine exoneratoare de raspundere (art. 1082-1083 Cod civil), adica natura fortuita, iar nu culpabila, a pieirii lucrului. Daca a fost dovedita cauza straina, vinzatorul va suporta riscurile numai daca a fost pus in intirziere cu privire la executarea obligatiei de a preda lucrul vindut (art. 1074 al. 2 Cod civil) si nu reuseste sa dovedeasca ca lucrul ar fi pierit si la cumparator daca l‑ar fi predat la termen (art. 1156 al. 2 Cod civil).
Principiul transmiterii imediate (automate) a dreptului de proprietate (si a riscurilor) din momentul incheierii contractului opereaza numai daca sint indeplinite anumite conditii:
De exemplu, daca - in mod exceptional - vinzarea-cumpararea este un contract solemn, consimtamintul partilor trebuie sa fie manifestat in forma prevazuta de lege.
In cazul bunurilor determinate numai generic, transferul proprietatii nu se poate produce din momentul incheierii contractului, caci nu se cunosc bunurile care urmeaza sa fie efectiv dobindite de catre cumparator. In consecinta, nu se pune nici problema transferarii riscurilor, iar lucrurile de gen nici nu pot pieri (genera non pereunt). La termenul stipulat sau, in lipsa, la cererea cumparatorului, vinzatorul trebuie sa individualizeze lucrul vindut si sa i‑l predea. In caz contrar, va raspunde pentru neexecutarea obligatiei asumate.
In cazul lucrurilor de gen, transferul proprietatii (si al riscurilor) se produce din momentul individualizarii, ceea ce se face, de regula, prin predarea lucrului vindut cumparatorului (predare care valoreaza, in toate cazurile, individualizare), dar nu se confunda cu aceasta; individualizarea se poate face si prin alte metode care asigura identificarea lucrurilor ca fiind ale cumparatorului (de exemplu: etichetarea coletelor, predarea lor unui caraus pentru a fi transportate la cumparator etc.). Intrucit prin individualizare se produce transferul proprietatii la care s‑a obligat vinzatorul, dovada efectuarii ei este in sarcina lui si se poate face cu orice mijloc de proba (fiind un fapt juridic).
Asemanator lucrurilor de gen se pune problema in cazul obligatiilor alternative. Astfel, daca vinzarea are ca obiect un lucru dintre doua (sau mai multe) determinate (certe), dar numai alternativ, proprietatea se transmite in momentul alegerii, fiindca prin alegere se individualizeaza lucrul care urmeaza sa fie dobindit de cumparator. In consecinta, riscul pieirii fortuite este suportat, pina la alegere, de catre vinzator. Astfel, daca piere unul dintre lucruri, el datoreaza celalalt (art. 1030-1031 Cod civil), fiindca ambele au fost prevazute in obligatione. "Daca amindoua lucrurile au pierit, fara greseala debitorului, obligatia este stinsa" (art. 1032 Cod civil). Rezulta ca vinzatorul suporta paguba pieirii pina la alegere, dar este liberat de obligatia de predare si de plata daunelor-interese pentru neexecutare, deoarece neexecutarea s‑a dovedit a fi fortuita.
Daca cele doua obiecte sint lucruri de gen (ipoteza nevizata de art. 1030-1033 Cod civil), pe linga alegere (de exemplu intre 1000 kg griu sau 1000 kg porumb) - pentru a opera transferul proprietatii si al riscurilor - trebuie sa se procedeze si la individualizarea propriu-zisa a lucrului ales.
In cazul obligatiei facultative, intrucit are ca obiect un singur lucru (in obligatione), al doilea fiind prevazut numai ca o simpla posibilitate de plata (in facultate solutionis), problema transferarii dreptului de proprietate si a riscurilor se rezolva - potrivit regulilor generale - dupa cum unicul obiect este un lucru cert ori de gen.
In cazul vinzarii bunurilor viitoare (emptio-venditio rei futurae, de exemplu lucruri care urmeaza sa fie confectionate, o recolta viitoare etc.), desi pot forma obiectul contractului, transferul proprietatii poate opera numai din momentul in care au fost executate, terminate, in stare de a fi predate cumparatorului, daca sint bunuri determinate (certe), iar daca lucrul executat este de gen, dupa individualizare (de exemplu lucrul fabricat in serie).
In cazul vinzarii unei recolte viitoare, proprietatea se transmite din momentul in care este gata de recoltat, daca lucrul vindut si pretul lui sint determinate (de exemplu griul de pe terenul vinzatorului in schimbul sumei de 100.000 lei). Daca vinzarea recoltei se face pe unitatea de masura, proprietatea se transmite din momentul individualizarii.
Riscurile se transmit asupra cumparatorului odata cu dreptul de proprietate, daca nu si‑a asumat riscul nerealizarii - in tot sau in parte - a lucrului viitor din momentul incheierii contractului si independent de transferul proprietatii (caracter aleatoriu).
Asemenea clauze pot fi prevazute in contract, intrucit regula stabilita in art. 1295 Cod civil potrivit careia transferul proprietatii are loc "indata ce partile s‑au invoit" nu este de ordine publica (imperativa), deci poate fi inlaturata chiar daca lucrul vindut este individual determinat.
Astfel se intimpla daca partile au aminat transferul proprietatii pina la implinirea unui termen suspensiv (de exemplu pina la termenul predarii lucrului vindut ori al platii pretului) sau pina la realizarea unei conditii suspensive. Termenul suspensiv afecteaza transferul proprietatii numai daca partile au prevazut expres aminarea acestui efect al contractului de vinzare-cumparare; daca termenul a fost stipulat pur si simplu, nu afecteaza transferul proprietatii, ci numai executarea obligatiei de predare a lucrului vindut (art. 1022 Cod civil). In schimb, conditia suspensiva, prin ea insasi, amina transferul proprietatii pina la realizarea evenimentului (art. 1017-1018 Cod civil). In ambele cazuri, deoarece vinzatorul ramine proprietar pendente termine, respectiv pendente conditione, continua sa suporte riscul pieirii fortuite (inclusiv in cazul conditiei, care opereaza retroactiv - art. 1015 Cod civil - fiindca riscul este suportat de proprietarul sub conditie rezolutorie - art. 1018 Cod civil).
Un caz special de aminare a transferarii dreptului de proprietate intilnim in cazul cumpararii dintr‑o unitate comerciala cu autoservire. Contractul se incheie, in acest caz, in momentul in care cumparatorul a ales si a preluat marfa (de exemplu a introdus‑o in cosul sau caruciorul pus la dispozitie de vinzator). Intrucit din acest moment lucrurile de gen sint si individualizate (iar pretul stabilit), potrivit regulilor in materie ar trebui sa ajungem la concluzia ca si proprietatea si riscurile s‑au transferat asupra cumparatorului. In consecinta, daca el paraseste magazinul cu intentia de a‑si insusi marfa fara a plati pretul, nu se face vinovat de furt, ci este un simplu debitor care nu si‑a executat obligatia de plata a pretului. Intrucit o asemenea concluzie nu poate fi admisa, se considera ca - in acest caz sau in alte cazuri asemanatoare de vinzare cu pret fix - partile s‑au inteles implicit in sensul ca proprietatea se dobindeste de catre cumparator numai odata cu plata pretului. Pina in acel moment este un simplu detentor al marfii alese (vinovat de furt daca nu plateste pretul), iar vinzatorul suporta riscurile in calitate de proprietar.
In cazul in care, prin conventia dintre parti, transferul proprietatii a fost aminat pentru un moment ulterior incheierii contractului, se amina, in virtutea legii, in mod corespunzator, si transmiterea riscurilor asupra cumparatorului, fie ca partile s‑au referit expres la ambele aspecte, fie numai la unul dintre ele. Dar regula res perit domino (care leaga riscurile de proprietate), la fel ca si regula transferarii proprietatii in momentul incheierii contractului, nu este o regula imperativa. In consecinta, partile pot disocia cele doua aspecte: cumparatorul sa‑si asume riscurile inainte de momentul transferarii dreptului de proprietate (de exemplu in cursul executarii lucrului viitor) sau vinzatorul sa suporte riscurile dupa ce a operat transferul proprietatii (de exemplu in cursul transportului). O asemenea disociere trebuie sa rezulte dintr‑o clauza neindoielnica si expres prevazuta in contract.
Prin Legea cadastrului funciar si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996 s‑a prevazut unificarea sistemelor de publicitate imobiliara, sub forma inscrierii in cartile funciare (publicitate reala), dar numai cu efecte de opozabilitate fata de terti a actului juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare. Dupa cum prevede Codul civil, "in materie de vindere de imobile, drepturile care rezulta prin vinderea perfecta intre parti nu pot a se opune, mai inainte de transcriptiunea (in prezent inscrierea in cartea funciara) actului, unei a treia persoane care avea si ar fi conservat, dupa lege, oarecare drepturi asupra imobilului vindut: (art. 1295 al. 2).
Avind in vedere dispozitiile Legii nr. 7/1996 referitoare la efectele actelor translative (constitutive) de drepturi reale, respectiv la efectele inscrierilor in evidentele de publicitate imobiliara, trebuie sa facem distinctie intre actele incheiate (efectuate) inainte de data intrarii in vigoare a noii legi si, respectiv, dupa aceasta data.
Astfel, inscrierile facute in registrele (cartile) de publicitate imobiliara inainte de intrarea in vigoare a noii legi vor produce efecte (constitutive in sistemul cartilor funciare si de opozabilitate in sistemul de transcriptii), potrivit reglementarilor in vigoare la data efectuarii lor. Tot astfel, actele juridice valabil incheiate anterior intrarii in vigoare a noii legi - dar fara efectuarea formelor de publicitate imobiliara - isi vor produce efectele (constitutive sau de opozabilitate) potrivit regimului juridic de la data incheierii lor, dar numai la data inscrierii in cartea funciara, potrivit dispozitiilor noii legi (art. 58-59).
Dupa intrarea in vigoare a Legii nr. 7/1996, toate actele translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare - pentru a fi opozabile fata de terti - trebuie sa fie inscrise in cartea funciara. Astfel, in judetele cu carte funciara si in judetele in care s‑au finalizat lucrarile cadastrale si ale registrelor de publicitate imobiliara, publicitatea imobiliara se realizeaza, pentru opozabilitate fata de terti, prin inscrierea in cartea funciara, incetind aplicabilitatea dispozitiilor referitoare la publicitatea imobiliara prin sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni, respectiv prin sistemul anterior de carte funciara (art. 22 si urm., art. 72). In unitatile administrativ-teritoriale pentru care nu s‑au definitivat documentele cadastrului general, actele translative de drepturi reale imobiliare se inscriu (tot in conformitate si cu efectele prevazute de noua lege), dar cu caracter nedefinitiv, in cite o carte funciara, urmind ca inscrierea definitiva sa fie efectuata la punerea in aplicare a cadastrului general si pe acel teritoriu (art. 61).
Pentru lucrurile mobile nu exista un sistem de publicitate, caci posesia lor constituie cel mai bun mijloc de publicitate. Astfel, daca vinzatorul a vindut de doua ori lucrul mobil (corporal), va avea preferinta cel care a intrat mai intii cu buna-credinta in posesia lucrului, desi a cumparat mai in urma (posterior tempore, potior iure - art. 972 Cod civil).
Pentru a fi valabil incheiat, contractul de vinzare-cumparare trebuie sa intruneasca diferite elemente care, conform regulilor generale in materie de contracte, sint: consimtamintul, capacitatea, obiectul (lucrul vindut si pretul), o cauza licita si, in contractele solemne, forma.
Vinzarea, ca si orice alt contract, se incheie prin consimtamintul partilor. Acordul de vointa intre parti este totdeauna necesar si totodata suficient - cu exceptiile prevazute de lege - in vederea formarii contractului.
Intrucit problemele juridice privitoare la consimtamint, la principiul autonomiei de vointa si libertatea contractuala, precum si la momentul incheierii contractului sint cunoscute de la teoria generala a actului juridic si de la teoria generala a obligatiilor, iar in materia vinzarii se aplica regulile dreptului comun, urmeaza sa analizam numai anumite probleme specifice vinzarii: promisiunea de vinzare (unilaterala sau bilaterala), pactul de preferinta si dreptul de preemptiune.
Spre deosebire de oferta de a contracta, act juridic unilateral, in cazul promisiunii de vinzare, o persoana, prevazind un eventual interes pentru ea de a dobindi proprietatea unui bun, primeste promisiunea de proprietarului de a vinde acel bun, rezervindu‑si facultatea de a‑si manifesta ulterior - de obicei inlauntrul unui termen - consimtamintul sau de a‑l cumpara. De exemplu locatorul-proprietar se obliga fata de locatar sa‑i vinda, la un pret stabilit, lucrul dat in locatiune, daca locatarul isi va manifesta vointa de a‑l cumpara.
O promisiune de vinzare acceptata cu aceasta rezerva constituie, neindoielnic, un contract (si nu un act unilateral de vointa care devine caduc in caz de moarte sau daca persoana devine incapabila), dar nu constituie o vinzare - fiind distincta de ea - si nu poate produce efectele unei vinzari. Promisiunea de vinzare este de fapt un antecontrat, care da nastere la un drept de creanta, una dintre parti fiind obligata (obligatie de a face) fata de cealalta sa vinda in viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii putind opta in sensul de a‑l cumpara ori nu.
Daca beneficiarul va opta in sensul cumpararii bunului, dar promitentul, prin incalcarea obligatiei asumate, va refuza vinzarea - eventual a si vindut lucrul unei alte persoane - contractul proiectat nu se va mai incheia, beneficiarul avind dreptul la daune-interese potrivit regulilor aplicabile obligatilor de a face (art. 1075 Cod civil).
Rezulta ca promisiunea de vinzare este un contract unilateral,
intrucit creaza obligatii numai pentru una dintre parti (promitent). Este insa
posibil ca, in schimbul dreptului de optiune ce i se confera, beneficiarul
promisiunii sa se oblige la plata unei sume de bani (pretul dreptului de
optiune), caz in care promisiunea unilaterala de a vinde va fi un antecontract
sinalagmatic, dar, evident, fara sa se fi transformat intr‑o promisiune
bilaterala de vinzare-cumparare, caci beneficiarul nu isi asuma obligatia de a
cumpara, ci numai aceea de a plati pretul optiunii ce i se confera. Tot astfel,
daca beneficiarul se obliga
Dovada promisiunii de vinzare se face conform regulilor generale (art. 1191 si urm. Cod civil) aplicabile creantelor, chiar daca vinzarea proiectata ar fi un contract solemn (de exemplu are ca obiect un teren).
Obligatia promitentului nascuta din promisiunea de vinzare se stinge la expirarea termenului prevazut sau, daca nu s‑a prevazut un termen, la expirarea termenului general de prescriptie, care incepe sa curga de la data incheierii promisiunii de vinzare (art. 3 si art. 7 al. 2 din Decretul nr. 167/1958).
Mentionam ca, desi nu se intilneste in practica, promisiunea unilaterala poate fi asumata de cumparator (promisiune unilaterala de cumparare), fiind guvernata de aceleasi reguli ca si promisiunea de vinzare.
Promisiunea de vinzare poate fi si bilaterala - de a vinde si cumpara - in care caz ambele parti se obliga sa incheie in viitor, la pretul stabilit, contractul de vinzare-cumparare. Promisiunea bilaterala, la fel ca si cea unilaterala, este un antecontract, cu singura deosebire ca in acest caz oricare din parti poate cere incheierea contractului. Daca, de exemplu, partile s‑au obligat sa vinda, respectiv sa cumpere un teren, contractul de vinzare-cumparare nu este incheiat cit timp contractul nu se intocmeste in forma prevazuta de lege (autentica) si cu respectarea dreptului de preemptiune (daca este cazul). Dar solutia trebuie sa fie aceeasi, chiar daca contractul nu este solemn si nu exista nici alte conditii legale. Intrucit vinzatorul nu a vindut, iar cumparatorul nu a cumparat, ci ambii s‑au obligat numai sa incheie contractul, desi s‑au inteles asupra lucrului si asupra pretului, vinzarea-cumpararea nu poate fi considerata incheiata. In schimb, obligatia de a incheia contractul in viitor (si cu respectarea dispozitiilor speciale, daca este cazul), este valabila.
Daca promitentul-vinzator nu‑si respecta obligatia si vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul-cumparator nu poate cere predarea lucrului, intrucit nu a devenit proprietar, iar vinzarea incheiata cu o alta persoana este - cu rezerva fraudei (fraus omnia corrumpit) - valabila. Prin urmare, beneficiarul cumparator nu poate cere decit daune-interese. Daca insa lucrul se mai gaseste in patrimoniul vinzatorului si nu exista alte impedimente legale - pe linga posibilitatea acordarii daunelor-interese sau obligarii promitentului, sub sanctiunea daunelor cominatorii, la incheierea contractului - nu este exclus ca instanta, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a pagubelor, sa pronunte, in baza art. 1073 si 1077 Cod civil, o hotarire care sa tina loc de contract de vinzare-cumparare si care va avea caracter constitutiv de drepturi, operind transferul proprietatii de la data cind ramine definitiva.
Este o varianta a promisiunii de vinzare prin care proprietarul unui bun se obliga ca, in cazul cind il va vinde, sa acorde preferinta unei anumite persoane, la pret egal. Subliniem ca in acest caz proprietarul bunului nu se obliga sa‑l vinda, ci numai sa acorde preferinta in cazul in care se va hotari in acest sens. O asemenea promisiune, desi afectata de o conditie potestativa, este totusi valabila, deoarece conditia este numai simpla potestativa, realizarea ei depinzind de imprejurari externe vointei promitentului, care l‑ar putea determina sa vinda bunul.
Intrucit pactul de preferinta - la fel ca si promisiunea de vinzare - nu transmite dreptul de proprietate, nu confera partii lezate dreptul de a intenta actiunea in revendicare sau in anularea vinzarii facute cu nesocotirea acestei promisiuni, afara de cazul cind se dovedeste ca vinzarea s‑a facut in frauda beneficiarului promisiunii cu complicitatea la frauda din partea tertului achizitor (fraus omnia corrumpit). In lipsa fraudei, beneficiarul pactului va avea actiune numai impotriva promitentului pentru daune-interese, conform regulilor generale privitoare la raspunderea pentru prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligatiei de a face.
Daca nu s‑a prevazut altfel in conventia dintre parti, dreptul beneficiarului rezultind din promisiunea de vinzare (unilaterala sau bilaterala), inclusiv pactul de preferinta, se poate transmite prin acte intre vii (cu respectarea formalitatilor prevazute de lege pentru cesiunea de creanta) sau prin mostenire. Intrucit legislatia noastra nu cunoaste cesiunea de datorie, obligatia promitentului se transmite numai prin mostenire (mortis causa).
In cazul in care proprietarul unui teren agricol din extravilan intentioneaza sa‑l vinda, legea confera un drept preferential de cumparare la pret egal (drept de preemptiune) coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasului (art. 5-11 din Legea nr. 54/1998).
Natura juridica a dreptului de preemptiune. Spre deosebire de pactul de preferinta - care are natura contractuala, intrucit dreptul prioritar la cumpararea al beneficiarului pactului se naste pe baza consimtamintului dintre parti - dreptul de preemptiune are natura legala, fiind instituit printr‑o norma imperativa; vointa proprietarului-vinzator nu are nici un rol in nasterea si exercitarea dreptului de catre titularul lui. In masura in care s‑a hotarit sa vinda terenul, trebuie sa respecte dreptul de preemptiune, sub sanctiunea prevazuta de lege.
Rezulta ca instituirea acestui drept reprezinta o derogare de la principiul liberei circulatii a bunurilor si, mai ales, de la principiul potrivit caruia proprietarul dispune liber (exclusiv si absolut) de bunul sau (art. 480 Cod civil). Fiind conceputa de legiuitor ca o derogare de la aceste principii, se impune concluzia ca textele care reglementeaza dreptul de preemptiune urmeaza sa fie interpretate restrictiv. Pe de alta parte, in cazurile si in conditiile prevazute de lege, dreptul de preemptiune trebuie ocrotit, ca orice drept patrimonial, indiferent de titularul lui sau de persoana celui obligat sa‑l respecte.
In sfirsit, asemanator drepturilor reale, dreptul de preemptiune - fiind un drept absolut - este opozabil erga omnes; deci daca proprietarul vinde terenul cu nerespectarea lui, se poate cere anularea contractului indiferent de buna sau reaua credinta a tertului cumparator.
Domeniul si conditiile de aplicare ale dreptului de preemptiune se determina in functie de bunul care formeaza obiectul lui, de actul juridic care urmeaza sa fie incheiat si de dreptul care se instraineaza pe baza contractului proiectat.
Dreptul de preemptiune are ca obiect numai terenurile agricole (de exemplu terenuri arabile, pasuni, finete, vii etc.) situate in extravilan. Daca terenul nu este agricol (de pilda padure) sau, fiind agricol, este situat in intravilan (inlauntrul vetrei localitatii), dreptul de preemptiune nu exista. Textele in materie sint de stricta interpretare si domeniul lor de aplicare nu ar putea fi extins, prin analogie, la alte ipoteze.
Dreptul de preemptiune este prevazut de lege numai daca instrainarea se face "prin vinzare" (art. 5). Intrucit vinzarea se face cu titlu oneros si comutativ, pentru o suma de bani platibila cu titlu de pret, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut daca instrainarea se face fie cu titlu gratuit (de exemplu donatie), fie cu caracter aleatoriu (de exemplu contract de intretinere sau de renta viagera), fie prin contractul de schimb, chiar si cu sulta. Neexistind un pret ca echivalent al terenului care se instraineaza, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut, el putind opera numai la pret egal.
De vreme ce nu exista pret si nici contract de vinzare-cumparare, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut nici in cazul aducerii terenului ca aport intr‑o societate comerciala sau civila. Tot astfel, dreptul de preemptiune nu poate fi recunoscut in caz de tranzactie. Concesiile facute, care caracterizeaza in principal tranzactia, nu pot fi echivalate cu un pret pentru a deschide calea invocarii dreptului de preemptiune.
A treia conditie de aplicabilitate a dreptului de preemptiune se refera la dreptul care se instraineaza; actul juridic proiectat trebuie sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului. Notiunea si, respectiv, expresia de "instrainare prin vinzare" vizeaza transmiterea proprietatii, iar nu si dezmembramintele ei (de exemplu dreptul de uzufruct) sau folosinta terenului (arendarea).
In schimb, in cazul in care se instraineaza proprietatea, dreptul de preemptiune trebuie sa fie respectat, chiar daca se transmite numai nuda proprietate si indiferent de persoana titularului dreptului de uzufruct (o terta persoana sau proprietarul-vinzator care isi rezerva acest drept). Evident, daca titularul dreptului de preemptiune intelege sa‑l exercite, va fi obligat sa respecte drepturile reale ca orice dobinditor al dreptului de proprietate dezmembrat (sau grevat).
In concluzie, dreptul de preemptiune are un domeniu de aplicare bine determinat, si anume: trebuie sa priveasca un teren agricol din extravilan, actul juridic proiectat sa fie o vinzare-cumparare si sa aiba ca obiect transmiterea dreptului de proprietate. Daca aceste trei conditii sint indeplinite, dreptul de preemptiune trebuie sa fie recunoscut, indiferent de persoana proprietarului-vinzator, legea nefacind nici o distinctie in aceasta privinta, iar ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus. Prin urmare, dreptul de preemptiune poate fi exercitat si in cazul in care terenul agricol din extravilan face parte din domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale, terenuri care se pot vinde (de exemplu, in conformitate cu art. 26 din Legea nr. 18/1991 republicata in 1998). Solutia se impune si in lumina art. 41 al. 2 din Constitutie, care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata, indiferent de proprietar, si in temeiul art. 6 din Legea nr. 18/1991, potrivit caruia domeniul privat al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale "este supus dispozitiilor dreptului comun, daca prin lege nu se prevede altfel".
Titularii dreptului de preemptiune sint:
coproprietarii terenului agricol (daca unul - unii - dintre ei se hotaraste sa vinda cota-parte din dreptul de proprietate);
proprietarii vecini (proprietarii terenurilor agricole invecinate cu terenul agricol care se vinde);
arendasul - in cazul instrainarii prin vinzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate.
Spre deosebire de reglementarea anterioara (Legea nr. 18/1991), potrivit noii reglementari (Legea nr. 54/1998), statul - in aceasta calitate - nu mai are drept de preemptiune in cazul vinzarii terenurilor agricole extravilane. Statul are drept de preemptiune numai daca este coproprietar sau daca este proprietarul terenului agricol invecinat cu terenul agricol care se vinde (problema calitatii de arendas nu se pune). Daca au calitatea prevazuta de lege (art. 5 din Legea nr. 54/1998), statul, precum si unitatile administrativ-teritoriale sau societatile cu capital integral sau majoritar de stat, vor avea drept de preemptiune, legea nefacind vreo distinctie in aceasta privinta, iar ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus. Solutia se impune si in lumina art. 41. Al. 2 din Constitutie, care prevede un tratament egal pentru orice proprietate privata.
Spre deosebire de reglementarea anterioara a materiei analizate (Legea nr. 18/1991), in noua reglementare nu se prevede (in orice caz, nu se prevede in terminis) o ordine de preferinta intre titularii dreptului de preemptiune, astfel incit - daca mai multi titulari isi exercita dreptul de preemptiune - "vinzatorul are dreptul de a alege pe unul dintre ofertanti" (art. 8 din Legea nr. 54/1998).
Potrivit unei alte opinii, vinzatorul are libertatea de alegere numai intre titularii din aceeasi categorie (art. 8 folosind termenul de "categorie" la singular); in caz contrar, enumerarea titularilor din art. 5 (coproprietari, vecini, arendasi) statorniceste rangul lor.
Intrucit prin noua reglementare s‑a renuntat la consacrarea expresa a unei ordini de prioritate, nu excludem posibilitatea optiunii intre titularii din categorii diferite (de exemplu incheierea contractului cu arendasul, desi proprietarul vecin a oferit si el acelasi pret). Cit timp contractul s‑a incheiat cu un titular al dreptului de preemptiune, nu mai poate fi aplicata sanctiunea prevazuta de art. 14 din Legea nr. 54/1998 "pentru nerespectarea dispozitiilor art. 5".
Nu se exclude nici posibilitatea incheierii contractului de vinzare-cumparare cu mai multi titulari ai dreptului de preemptiune ofertanti, daca toti sint de acord in acest sens (de exemplu mai multi coproprietari ai terenului agricol in cauza). Este adevarat ca textul prevede dreptul vinzatorului de a alege "pe unul dintre ofertanti", dar "unul" nu are semnificatie de numeral, ci aceea de articol nehotarit.
Alegerea vinzatorului intre ofertantii titulari ai dreptului de preemptiune este libera, neconditionata de lege. Prin urmare, el poate face alegerea luind in considerare si criterii subiective (de exemplu sa‑l aleaga pe arendas, desi proprietarul terenului invecinat ofera un pret mai mare sau conditii de plata a pretului mai avantajoase). Numai optiunea in favoarea unui cumparator care nu este titular al dreptului de preemptiune deschide calea actiunii in anulare, daca vreun titular a oferit un pret cel putin egal.
Modul de exercitare a dreptului de preemptiune. In scopul exercitarii dreptului de preemptiune, "vinzatorul va inregistra oferta de vinzare a terenului agricol situat in extravilan la consiliul local in raza caruia este situat terenul. In aceeasi zi, secretarul unitatii administrativ-teritoriale va afisa oferta, sub semnatura si cu aplicarea stampilei, la sediul primariei. Oferta va cuprinde numele si prenumele vinzatorului, suprafata si categoria de folosinta, precum si locul unde este situat terenul" (art. 6 din Legea nr. 54/1998).
Ca natura juridica - contrar textului expres al legii - "oferta" vinzatorului este o simpla declaratie de intentii, iar nu oferta de a contracta (in sens juridic), deoarece - potrivit unei reguli elementare de drept - oferta de a contracta trebuie sa cuprinda toate elementele necesare pentru incheierea contractului prin simpla aceptare. Or, din "oferta" vinzatorului lipseste unul din elementele esentiale ale vinzarii, si anume pretul cerut, care urmeaza sa fie "oferit" abia de titularul care intelege sa‑si exercite dreptul de preemptiune (art. 7 si 9 din Legea nr. 54/1998). In consecinta, declaratia vinzatorului inregistrata la consiliul local nu produce efectele unei oferte de vinzare-cumparare, putind servi numai ca temei pentru eliberarea actului necesar vinzatorului la autentificarea contractului de vinzare-cumparare de catre notarul public, act care poate fi eliberat dupa 45 zile de la data afisarii "ofertei" vinzatorului (art. 11). Insa vinzatorul poate revoca "oferta" si inainte de expirarea acestei perioade (oricind), numai ca in acest caz secretarul unitatii administrativ-teritoriale nu va putea elibera actul necesar pentru autentificarea contractului de vinzare-cumparare. In orice caz, vinzatorul poate reveni asupra intentiei de vinzare si prin neacceptarea pretului oferit de catre titularii dreptului de preemptiune (pret "neconvenabil", potrivit art. 9 din Legea nr. 54/1998). Numai daca vinzatorul a prevazut in oferta de vinzare si pretul cerut (desi art. 6 nu prevede acest element), prin derogare de la prevederile art. 37 al. 1 Cod comercial, ea devine irevocabila in cadrul termenului de 45 zile prevazut in art. 7. Potrivit acestui articol, din momentul afisarii "ofertei" de vinzare, titularii dreptului de preemptiune au la dispozitie 45 zile pentru exercitarea acestuia.
Oferta de cumparare, in care urmeaza sa fie aratat si pretul oferit (acceptat), trebuie sa fie facuta in scris si inregistrata (in cadrul acestui termen) la primarie (art. 7). Prin urmare, daca "oferta" vinzatorului nu contine pretul cerut, oferta de cumparare reprezinta o veritabila oferta de a contracta, fiind determinate elementele necesare pentru incheierea contractului prin acceptare (terenul si pretul), destinatarul ofertei fiind vinzatorul.
Intrucit Legea nr. 54/1998 nu stabileste reguli speciale, oferta de cumparare urmeaza regulile adoptate in dreptul comun (ofertantul-cumparator este obligat sa mentina oferta pina la expirarea termenului prevazut in oferta, iar in lipsa de termen, timpul necesar vinzatorului pentru a delibera si a se pronunta, sub sanctiunea suportarii pagubei cauzate vinzatorului in caz de revocare intempestiva a ofertei; in caz de moarte a ofertantului inainte de acceptarea ofertei, ea devine caduca).
Daca in termenul de 45 zile prevazut de lege nici unul dintre titularii dreptului de preemptiune nu a facut oferta de cumparare a terenului, acesta se vinde liber (art. 10), notarul public putind autentifica contractul de vinzare-cumparare pe baza actului eliberat vinzatorului de catre secretarul unitatii administrativ-teritoriale, act care reprezinta dovada publicitatii "ofertei" de vinzare prevazuta de lege (art. 11).
Cit priveste acceptarea de catre vinzator a ofertei de cumparare facuta de catre unul (sau mai multi) titulari ai dreptului de preemptiune, nu se pun probleme daca vinzatorul este de acord, neconditionat, cu oferta de cumparare facuta de titularul dreptului de preemptiune, in caz de pluralitate vinzatorul avind dreptul de a alege liber pe unul dintre ofertanti (art. 8) in conditiile aratate, chiar daca pretul oferit de un alt titular ar fi mai mare. Nu se exclude nici posibilitatea unei contraoferte, potrivit dreptului comun, acceptata de un titular al dreptului de preemptiune.
In general, daca vinzatorul se prezinta la biroul notarial cu un cumparator care dovedeste ca este titular al dreptului de preemptiune (de exemplu arendasul prezinta dovada inregistrarii contractului de arendare la consiliul local, potrivit Legii nr. Arendarii nr. 16/1994 modificata si completata prin Legea nr. 65/1998), contractul de vinzare-cumparare a terenului agricol din extravilan poate fi autentificat si va fi perfect valabil in raport de prevederile legale referitoare la dreptul de preemptiune.
Mai dificila este problema daca vinzatorul nu accepta oferta (nici una din ofertele) de cumparare. Potrivit legii, "daca pretul oferit de titularii dreptului de preemptiune . nu este convenabil vinzatorului, acesta poate sa vinda terenul oricarei alte persoane" (art. 9 din Legea nr. 54/1998).
Pentru ca dreptul de preemptiune sa nu fie transformat intr‑un drept iluzoriu, lasat la aprecierea discretionara a vinzatorului, consideram ca textul citat trebuie sa fie interpretat in sensul ca vinzatorul poate sa nu fie de acord cu pretul oferit de titularul (titularii) dreptului de preemptiune si poate sa vinda terenul unei alte persoane (care nu are drept de preemptiune), dar numai daca pretul oferit si platit de acest cumparator este mai mare decit cel oferit de titularul dreptului de preemptiune. Prin urmare, notarul public va putea autentifica contractul de vinzare-cumparare numai daca pretul din contract este mai mare decit pretul oferit de titularul dreptului de preemptiune, pret rezultat din actul eliberat de catre secretarul unitatii administrativ-teritoriale unde s‑a inregistrat "oferta" de cumparare (art. 6-7), act care conditioneaza autentificarea contractului de catre notarul public (art. 11).
Efectele acceptarii. Prin acceptarea ofertei de cumparare de catre vinzator (sau a contraofertei de vinzare de catre titularul dreptului de preemptiune), potrivit dreptului comun intre parti s‑a incheiat un contract, oferta devenind irevocabila. Se pune intrebarea ce contract este incheiat - contractul de vinzare-cumparare a terenului sau numai un antecontract de vinzare-cumparare? Problema se pune intrucit terenurile pot fi instrainate si dobindite "prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica" (art. 2 al. 1 din Legea nr. 54/1998).
Daca forma autentica ar fi prevazuta de lege numai ad probationem, contractul incheiat cu titularul dreptului de preemptiune ar fi de vinzare-cumparare. Dar fiindca forma autentica este prevazuta ad validitatem, actul incheiat urmeaza sa fie calificat antecontract, urmind ca partile sa se prezinte la notar pentru autentificare (si sa efectueze publicitatea imobiliara, dupa plata taxelor fiscale).
Sanctiuni. Instrainarea terenului cu incalcarea dreptului de preemptiune (neinregistrarea "ofertei" de vinzare la consiliul local, vinzarea terenului inainte de expirarea termenului prevazut pentru exercitarea dreptului sau la pret inferior - nesimulat - fata de cel prevazut in oferta comunicata etc.) se sanctioneaza cu nulitatea relativa a contractului incheiat (art. 14 din Legea nr. 54/1998), anularea putind fi ceruta potrivit dreptului comun in materie, dar - tinind seama de opozabilitatea erga omnes a dreptului de preemptiune - indiferent de persoana ori de buna sau reaua credinta a cumparatorului si cu toate ca titularul dreptului de preemptiune nu este parte in contractul a carui anulare se cere.
In cazul in care vinzarea s‑a facut prin simulatie (de exemplu donatie, contract de intretinere, de arendare, pret declarat mai mare decit cel platit in realitate), persoanele interesate pot intenta actiunea in declararea simulatiei - potrivit dreptului comun - dublata de actiunea in anulare a vinzarii-cumpararii (contract secret) incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune. Termenul de prescriptie (de 3 ani) curge de la data cind cel indreptatit a cunoscut sau trebuia sa cunoasca incheierea contractului de vinzare-cumparare cu nerespectarea dreptului de preemptiune (si a simulatiei, daca este cazul).
Daca s‑a obtinut anularea contractului de vinzare-cumparare incheiat cu incalcarea dreptului de preemptiune, terenul reintra - cu efect retroactiv - in proprietatea vinzatorului, care il va putea vinde cu respectarea procedurii de exercitare a dreptului de preemptiune. In dreptul nostru nu se prevede posibilitatea substituirii titularului dreptului de preemptiune in locul cumparatorului.
Dupa expirarea termenului de prescriptie a actiunii in anulare, vinzarea se consolideaza, cu toate ca s‑a incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune.
Potrivit art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, "In cazul in care lucrarile pentru care s‑a facut exproprierea nu s‑au realizat, iar expropriatorul doreste instrainarea imobilului, expropriatul - fost proprietar - are un drept prioritar la dobindire, la un pret ce nu poate fi mai mare decit despagubirea actualizata. In acest scop, expropriatorul se va adresa in scris fostului proprietar, iar daca acesta nu opteaza pentru cumparare sau daca nu raspunde expropriatorului in termen de 60 de zile de la primirea notificarii, acesta din urma poate dispune de imobil".
Avind in vedere claritatea textului referitor la acest drept prioritar - asemanator, dar nu identic cu dreptul de preemptiune - este de subliniat:
a) Fostul proprietar al imobilului expropriat se bucura de dreptul prioritar la dobindire in toate cazurile in care expropriatorul (statul, respectiv unitatile administrativ-teritoriale) intentioneaza sa "instraineze" imobilul, deci nu numai in caz de vinzare.
b) Chiar daca instrainarea s‑ar face cu titlu oneros, prin vinzare (fie si la licitatie), fostul proprietar se bucura de dreptul prioritar nu la un pret egal (oferit de alti cumparatori), ci la un pret ce nu poate depasi despagubirea actualizata.
c) Procedura exercitarii dreptului prioritar este simpla, constind in notificarea intentiei de instrainare expropriatului si manifestarea vointei acestuia de a redobindi proprietatea imobilului expropriat in termen de 60 de zile de la primirea notificarii.
Conform art. 1306 Cod civil, pot cumpara toti cei carora nu le este oprit prin lege. Deci regula este capacitatea, iar incapacitatea este exceptia. De aceea, cazurile de incapacitate sint expres si limitativ prevazute de lege si sint de stricta interpretare.
Cit priveste capacitatea de exercitiu, in materia contractului de vinzare-cumparare se aplica regulile generale. Vinzarea-cumpararea este, in principiu, un act de dispozitie atit pentru vinzator, cit si pentru cumparator. In consecinta, partile trebuie sa aiba capacitatea de exercitiu deplina, iar persoanele lipsite de capacitate sau cu capacitate de exercitiu restrinsa trebuie sa incheie contractul prin ocrotitorul legal, respectiv cu incuviintarea acestuia si, in toate cazurile, cu autorizatia autoritatii tutelare. Dar vinzarea-cumpararea este intotdeauna act de dispozitie numai raportat la lucrul vindut si pretul care formeaza obiectul contractului; in schimb, raportat la patrimoniul partii contractante, vinzarea-cumpararea mijloceste si efectuarea de acte de conservare sau de administrare a patrimoniului (de exemplu cumpararea de materiale pentru repararea casei, instrainarea bunurilor supuse pieirii ori stricaciunii sau a celor de mica valoare devenite nefolositoare - art. 129 Codul familiei). In aceste cazuri va fi suficient ca partea sa aiba capacitatea de a face acte de conservare sau de administrare si, respectiv, sa aiba incuviintarea necesara incheierii unor astfel de acte.
Pentru contractul de vinzare-cumparare legea prevede anumite incapacitati speciale, care sint interdictii (prohibitii) de a vinde si cumpara sau de a cumpara. Interdictiile (numai) de a vinde (inalienabilitatea), intrucit sint stabilite de lege in functie de natura (destinatia) bunurilor, iar nu in consideratia persoanei (intuitu personae), urmeaza a fi analizate in legatura cu obiectul contractului de vinzare-cumparare.
Vinzarea intre soti este interzisa (art. 1307 Cod civil).
Care este scopul acestei interdictii?
Potrivit legii, donatia intre soti este revocabila (art. 937 Cod civil). Daca vinzarea intre soti ar fi valabila, s‑ar putea ocoli aceasta dispozitie imperativa a legii prin incheierea unor contracte de vinzare-cumparare simulate. Scopul interdictiei este de a impiedica realizarea intre soti a unor donatii irevocabile sub aparenta unor vinzari simulate (donatarul abuzind de influenta pe care o are asupra sotului donator).
Prin aceasta interdictie se apara si interesele mostenitorilor (rezervatari sau care beneficiaza de raportul donatiilor). Daca vinzarea intre soti n‑ar fi interzisa, prin vinzari simulate unul dintre soti ar putea face celuilalt liberalitati care sa exceada cotitatea disponibila sau care sa fie sustrase raportului donatiilor.
Prin aceasta interdictie se mai apara interesele creditorilor, care ar putea sa fie fraudati prin incheierea unor contracte de vinzare-cumparare simulate (inclusiv fictive).
Nerespectarea interdictiei cu privire la vinzarea intre soti duce la nulitatea relativa a contractului, anularea putind fi ceruta de oricare dintre soti, de mostenitorii ocrotiti sau de creditori, fara a fi obligati sa dovedeasca fraudarea drepturilor. Fiind o nulitate relativa, ea poate fi confirmata dupa desfacerea casatoriei de catre parti sau de catre mostenitori dupa moartea vinzatorului.
Vinzarea intre concubini este valabila, afara de cazul cind contractul s‑a incheiat pentru a determina pe una din parti sa mentina starea de concubinaj (cauza imorala).
Tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor de sub tutela lor (art. 1308 pct. 1 Cod civil) cit timp socotelile definitive ale tutelei n‑au fost date si primite (art. 809 Cod civil).
Mandatarii - atit conventionali, cit si legali - imputerniciti de a vinde un lucru, nu pot sa‑l cumpere (art. 1308 pct. 2 Cod civil), intrucit - de regula - nu se poate admite ca o persoana sa cumuleze si rolul de vinzator si cel de cumparator. Legea a stabilit aceasta prohibitie (precum si prohibitia de pentru functionari) pentru ca mandatarul (functionarul) sa nu fie pus in situatia de a alege intre interesul sau (de a cumpara cit mai ieftin) si interesul pe care trebuie sa‑l apere (obtinind pretul cel mai ridicat).
Persoanele care administreaza bunuri ce apartin statului, comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor nu pot cumpara bunurile aflate in administrarea lor (art. 1308 pct. 3 Cod civil).
Functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau unitatilor administrativ-teritoriale care se vind prin mijlocirea lor (art. 1308 pct. 4 Cod civil). In cazul bunurilor destinate vinzarii si pentru care exista preturi fixe, astfel incit aprecierile subiective sint excluse, cumpararea poate fi recunoscuta ca valabila, daca nu intervin alte cauze de nulitate.[2]
Judecatorii, procurorii si avocatii nu pot deveni cesionari (cumparatori) de drepturi litigioase[3] care sint de competenta curtii de apel in a carei circumscriptie isi exercita functia sau profesia (art. 1309 Cod civil). In cazul judecatorilor de la Curtea Suprema de Justitie si al procurorilor de la Parchetul General de pe linga Curtea Suprema de Justitie, interdictia se intinde pe tot teritoriul tarii.
O incapacitate speciala de cumparare (de dobindire prin acte intre vii) exista in privinta terenurilor agricole (art. 46 al. 2 din Legea nr. 18/1991), in prezent reglementata prin Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor: conform art. 2 al. 2, proprietatea funciara a dobinditorului si a familiei sale (sotii si copii necasatoriti, daca gospodaresc impreuna cu parintii lor) nu poate depasi 200 ha teren agricol in echivalent arabil.
Fiind o derogare de la regula capacittaii (art. 1306 Cod civil), textul este de stricta interpretare; sub incidenta reglementarii initiale, limitarea se aplica numai in privinta terenurilor agricole (nu intra in calcul terenurile cu constructii sau destinate constructiilor), dar indiferent de locul situarii lor (intravilan sau extravilan) si numai in cazul dobindirii prin acte intre vii (nu si mortis causa sau prin faptul posesiunii), dar indiferent de caracterul oneros sau gratuit al actului.
Limita de 200 ha este stabilita cumulativ; terenul detinut in proprietate (nu si cu alt titlu, de exemplu de arendare) impreuna cu cel dobindit tot in proprietate, fie si nuda proprietate, nu poate depasi limita prevazuta de lege. Daca terenul dobindit se incadreaza in parte in aceasta limita, in parte o excede, urmeaza ca - in conformitate cu regula nulitatii partiale - actul sa fie considerat valabil in partea care se situeaza in limita a 200 ha si nul absolut in partea care depaseste aceasta suprafata. Potrivit noii reglementari, sanctiunea este "reductiunea actului juridic pina la limita suprafetei legale" (art. 2 al. 3 din Legea nr. 54/1998), cu consecinta desfiintarii actului juridic in masura depasirii limitei legale: total, daca terenul agricol proprietatea dobinditorului are 200 ha, si partial, daca si in masura in care terenul dobindit se incadreaza in limita legala.
Cu toate ca noua lege foloseste impropriu termenul de "reductiune", regimul juridic aplicabil este cel al nulitatii absolute (totale sau partiale), iar nu al reductiunii liberalitatilor excesive pentru incalcarea rezervei succesorale (care poate sa nu fie ceruta de persoanele indreptatite si actiunea in reductiune este prescriptibila in termenul general de prescriptie).
Reductiunea (nulitatea) partiala nu poate fi aplicata - impunindu‑se desfiintarea totala a actului - daca una din parti, mai ales vinzatorul (care, eventual, nici nu cunostea exact intinderea terenului detinut de dobinditor si membrii familiei acestuia), dovedeste ca nu ar fi incheiat actul fara partea lovita de nulitate, acea parte fiind cauza determinanta a actului (de exemplu partea de teren ce ar ramine nu poate fi valorificata in mod corespunzator).
In masura desfiintarii actului, vinzatorul ramine proprietar si obligat sa restituie pretul (restitutio in integrum, respectiv partim restitutio). Pe de alta parte, intrucit actul este nul absolut, nu poate fi validat prin retransmiterea terenului catre o alta persoana (nulitatea primei instrainari atragind si nulitatea celei de‑a doua, instrainatorul neavind calitatea de proprietar) si nici deghizat sub forma de arendare sau dobindit printr‑o persoana interpusa. In caz de simulatie, actul secret este desfiintat in temeiul art. 2 din Legea nr. 54/1998, iar cel aparent nu poate produce efecte intre parti intrucit nu corespunde vointei lor reale. Dar se poate angaja raspunderea lor fata de tertii care, cu buna credinta, isi intemeiaza pretentiile pe actul public (de exemplu cumparatorul viitoarei recolte de la "arendas").
Persoanele insolvabile nu pot cumpara bunurile imobile care se vind prin licitatie publica (art. 535 Cod procedura civila).
Cetatenii straini si apatrizii, potrivit Constitutiei, nu pot dobindi dreptul de proprietate asupra terenurilor (art. 41 al. 2), indiferent ca au sau nu domiciliul in Romania. Intrucit legea nu distinge, spre deosebire de leguirile rom#ne care prevedeau interdictia numai in privinta imobilelor rurale, textul vizeaza terenurile de orice fel, situate in localitati sau in extravilan. Pe de alta parte insa, strainii sau apatrizii pot dobindi dreptul de proprietate asupra constructiilor prin acte intre vii sau prin mostenire. In acest caz li se poate recunoaste numai un drept de superficie asupra imobilului, ceea ce implica dreptul de proprietate asupra constructiei si dreptul de folosinta (de concesiune) asupra terenului aferent.
Prin urmare, posibilitatea dobindirii dreptului de proprietate asupra terenurilor este un atribut exclusiv al calitatii de cetatean rom#n (chiar daca mai are si o alta cetatenie). Contractul prin care o persoana care nu are calitatea de cetatean rom#n ar cumpara un teren este lovit de nulitate absoluta (virtuala, interdictia fiind de ordine publica) si aceasta nulitate nu ar putea fi acoperita prin revinzarea terenului unui cetatean rom#n. Daca cumparatorul ar dobindi (redobindi) cetatenia rom#na, numai din acel moment va putea dobindi si dreptul de proprietate asupra terenului.
Terenurile nu pot fi dobindite in proprietate nici de persoanele juridice care nu au nationalitate rom#na. In schimb, investitorii straini pot dobindi dreptul de proprietate si orice alte drepturi reale asupra terenurilor in cadrul realizarii investitiei in Romania.
Vinzarea-cumpararea - fiind un contract sinalagmatic - da nastere la doua obligatii (reciproce); obligatia vinzatorului are ca obiect lucrul vindut, iar obligatia cumparatorului are ca obiect pretul. In lipsa acestor elemente sau daca ele nu indeplinesc conditiile prevazute de lege, contractul de vinzare-cumparare nu poate fi considerat valabil incheiat.
Lucrul vindut trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:
sa fie in comert (in circuitul civil);
sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata exista in viitor;
sa fie determinat sau determinabil, licit si posibil;
sa fie proprietatea vinzatorului.
Art. 1310 Cod civil - care prevede ca pot fi vindute toate lucrurile care sint in comert (in commercio), afara daca legea opreste aceasta - face aplicatia unei reguli generale prevazute in art. 963 Cod civil - conform careia numai lucrurile aflate in comert (in circuitul civil) pot forma obiectul unui contract.
Stabilind principiul liberei circulatii a lucrurilor susceptibile de apropiere, de a forma obiectul dreptului de proprietate sau al altor raporturi juridice, art. 1310 Cod civil prevede si o derogare importanta de la acest principiu pentru materia contractului de vinzare-cumparare (si alte contracte translative de proprietate, de exemplu schimbul); nu pot forma obiectul acestui contract lucrurile care - potrivit legii - nu sint in comert, in circuitul civil (extra commercium).
Prohibitia poate fi:
absoluta - vizind bunurile care prin natura lor sau printr‑o declaratie a legii sint de uz sau interes public si care, ca atare, sint inalienabile;
relativa - referitoare la bunurile care, nefiind inalienabile, pot fi vindute-cumparate, dar numai de catre anumite persoane sau numai in anumite conditii.
Rezulta ca notiunea de "lucruri care sint in comert" (art. 963 si 1310 Cod civil), respectiv scoase din comert (din circuitul civil) vizeaza, in realitate, fie numai inalienabilitatea unor bunuri - dar care pot forma obiectul unor acte juridice netranslative de proprietate (de exemplu locatie, comodat etc.) - fie numai regimul juridic special (restrictiv) al circulatiei anumitor bunuri. In sensul propriu-zis al cuvintului, sint scoase din circuitul civil numai lucrurile care, prin natura lor, nu sint susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate si al actelor juridice (asa-numitele lucruri comune - res communis - aerul, razele soarelui, apa marii sau a riului etc.) care - fiind inepuizabile - "nu apartin nimanui si al caror uz e comun tuturor" (art. 647 Cod civil), in conditiile si limitele prevazute de lege.
Legea declara inalienabile (imprescriptibile si insesizabile) bunurile care fac parte din domeniul public al statului (de interes national) sau al unitatilor administrativ-teritoriale (de interes local). In conditiile legii, bunurile proprietate publica pot fi date in administrare (regiilor autonome sau institutiilor publice) sau pot fi concesionate ori inchiriate (art. 135 din Constitutie; art. 11 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia; art. 74 din Legea administratiei publice locale nr. 69/1991; art. 1844 Cod civil), dar nu pot fi instrainate-dobindite (de exemplu prin vinzare-cumparare) cit timp fac parte din domeniul public.
Terenurile sau alte bunuri din domeniul privat al statului si al unitatilor administrativ-teritoriale - cit timp, prin schimbarea destinatiei, nu sint trecute in domeniul public, potrivit art. 7-8 din Legea nr. 213/1998 - sint supuse dispozitiilor de drept comun, daca prin lege nu se prevede altfel (art. 41 din Constitutie, art. 5 din Legea nr. 213/1998, art. 6 din Legea nr. 18/1991, art. 1 din Legea nr. 54/1998, art. 72-74 din Legea nr. 69/1991, art. 1845 Cod civil). In caz de instrainare se aplica dispozitiile prevazute pentru contractul de vinzare-cumparare, in masura in care prin legea speciala nu se prevede altfel; de exemplu, in privinta bunurilor din domeniul privat al unitatilor administrativ-teritoriale trebuie sa fie respectate, sub sanctiunea nulitatii absolute, prevederile Legii nr. 69/1991 (in special art. 76), care sint de ordine publica (art. 475 Cod civil).
Un caz de inalienabilitate temporara este prevazut de art. 32 din Legea nr. 18/1991 (republicata in 1998): "terenul atribuit conform art. 19 al. 21 si art. 43[5] nu poate fi instrainat prin acte intre vii timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s‑a facut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare".
In acest caz este vorba nu de o simpla incapacitate de instrainare (stabilita intuitu personae), ci de o inalienabilitate prevazuta propter rem; in cadrul termenului prevazut de lege, terenul in cauza nu poate fi instrainat prin acte intre vii. Deosebirea de calificare prezinta importanta in caz de moarte a titularului improprietarit (sau al unuia dintre ei); terenul ramine inalienabil prin acte intre vii pentru perioada ramasa, mostenitorii (legali sau testamentari) neavind dreptul sa‑l instraineze, in tot sau in parte (cota mostenita). In general, inalienabilitatile sint prevazute de lege in consideratia bunurilor (intuitu rei), iar nu a persoanei titulare a dreptului.
Tot temporara este si inalienabilitatea prevazuta de art. 9 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatia de locuinte trecute in proprietatea statului. Este vorba de apartamentele ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora si care pot fi cumparate de chiriasii titulari de contract de inchiriere ai apartamentelor in cauza, dar cu interdictia instrainarii timp de 10 ani de la data cumpararii (indiferent de plata integrala sau in rate a pretului).
Interdictia vizeaza numai instrainarea prin acte intre vii, cu titlu oneros sau gratuit, nu si transmisiunile prin mostenire legala sau testamentara.
O derogare relativa la principiul liberei circulatii a bunurilor este prevazuta de lege in privinta bunurilor care constituie monopolul statului si care pot fi vindute, respectiv cumparate, in conditiile prevazute de lege, numai de persoane juridice sau fizice autorizate pe baza de licenta (de exemplu tutun, arme, stupefiante etc.). In acest sens, Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale prevede: "Statul isi poate rezerva activitati economice pe care sa le desfasoare in mod exclusiv cu titlul de monopoluri de stat. Asemenea monopoluri, precum si modul lor de administrare, se stabilesc prin legi speciale" (art. 40 din Legea nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat).
Exista si bunuri care, de asemenea, sint in circuitul civil, dar din motive de ordine publica sau economico-sociale, pot fi cumparate numai cu respectarea unor prevederi legale speciale; acestea sint:
armele, munitiile si materiile explozive (Legea nr. 17/1996 privind regimul armelor de foc si munitiilor; Regulamentul armelor de foc si al munitiilor, aprobat prin H.G. nr. 679/1997; Legea nr. 116/1997 pentru ratificarea Conventiei europene cu privire la controlul achizitionarii si detinerii armelor de foc de catre particulari, adoptata la Strasbourg in 1978);
produsele si substantele stupefiante (Legea nr. 73/1969);
produsele si substantele toxice (Decretul nr. 466/1979).
Bunurile din patrimoniul cultural national nu sint scoase din circuitul civil, deci pot fi instrainate-dobindite (daca nu fac parte din domeniul public al statului sau unitatilor adminstrativ-teritoriale), insa scoaterea din tara a bunurilor culturale mobile - temporar sau definitiv, de catre persoane fizice sau juridice - se poate face numai cu prezentarea la unitatile vamale a adeverintei eliberate de oficiul local pentru patrimoniul cultural national.
Nici metalele si pietrele pretioase nu sint scoase din circuitul civil, putind fi detinute si instrainate-dobindite, legea prevazind numai anumite limitari, mai ales in legatura cu operatiunile avind ca obiect aceste bunuri.
In principiu, un bun nu poate fi declarat inalienabil (scos din circuitul civil) prin vointa omului (de exemplu, clauza contractuala sau testamentara prin care se interzice vinzarea bunului cumparat, donat, lasat legat etc.), intrucit o asemenea clauza (pactum de non alienando) contravine principiului liberei circulatii a bunurilor (art. 1310 Cod civil) si dreptului proprietarului de a dispune liber si absolut de bunul sau (art. 480 Cod civil), drept garantat, in limitele prevazute de lege, de Constitutie (art. 41). Astfel fiind, in practica judiciara se invalideaza o asemenea interdictie, daca este lipsita de interes, impiedica inutil libera circulatie a bunurilor, daca este consimtita pur si simplu, fara a fi fost luata in garantarea unui drept.
Rezulta indirect ca inalienabilitatea conventionala poate fi recunoscuta valabila numai daca se justifica printr‑un interes serios si legitim, cum ar fi garantarea executarii unei obligatii (de plata a pretului, a unei rente viagere in favoarea unui tert etc.) sau alt interes (de exemplu interdictia instrainarii bunului transmis minorului pina la majoratul lui). Interesul determina si caracterul temporar al inalienabilitatii (de exemplu pina la stingerea obligatiei garantate sau incetarea in alt fel a interesului). Clauza de inalienabilitate nu poate avea caracter perpetuu.
In aceste conditii (interes si caracter temporar), clauza de inalienablitate poate fi recunoscuta valabila, intrucit art. 1310 Cod civil are caracter imperativ numai in sensul interzicerii instrainarii bunurilor declarate de lege inalienabile, iar prerogativelor proprietarului prevazute de art. 480 Cod civil i se pot aduce limitari, in masura in care limitarea nu contravine unei dispozitii imperative sau ordinei publice si bunelor moravuri (art. 5 Cod civil).
Daca clauza de inalienabilitate nu intruneste conditiile aratate, numai clauza urmeaza sa fie considerata nula, daca nu este cauza determinanta a incheierii actului, iar daca este cazul proprietarului imobilului sau persoana interesata poate cere radierea interdictiei de instrainare din cartea funciara.
Daca clauza de inalienabilitate este valabila, dar cu respectarea ei bunul este instrainat, stipulantul clauzei (succesorii in drepturi) pot cere rezolutiunea (revocarea) instrainarii initiale (cu daune-interese) pentru neexecutare de obligatii (art. 1021 Cod civil) sau repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei, potrivit regulilor generale. In caz de rezolutiune tertul dobinditor de buna credinta se va putea apara prin invocarea art. 1909 Cod civil, in cazul lucrurilor mobile, si prin lipsa publicitatii, in cazul imobilelor.
A doua conditie prevazuta de lege pentru validitatea contractului este ca lucrul sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata exista in viitor.
Daca partile (sau cel putin cumparatorul) au avut in vedere un lucru existent, dar acel lucru era pierit total in momentul incheierii contractului (sau nici n‑a existat in realitate), vinzarea este nula absolut (art. 1311 Cod civil), intrucit obligatia vinzatorului este lipsita de obiect, ceea ce antreneaza si lipsa cauzei obligatiei cumparatorului.
Daca lucrul exista in momentul incheirii contractului, dar era pierit in parte anterior, inclusiv ipoteza in care mai multe lucruri formeaza obiectul vinzarii si numai unele au pierit, cumparatorul poate alege: fie sa renunte la contract (rezolutiune), fie sa ceara executarea asupra partii ramase din lucru cu o reducere proportionala din pret (art. 1311). Alegerea facuta de cumparator nu trebuie sa fie abuziva (de exemplu renuntare la contract, desi partea pierita este neinsemnata sau cele doua sau mai multe lucruri cumparate, chiar la un pret global, nu sint interdependente, cum ar fi o pereche de cai de tractiune). In principiu, cumparatorul poate renunta la contract cind executarea partiala nu poate duce la realizarea scopului pentru care a inteles sa cumpere.
Rezulta ca riscul pieirii totale sau partiale - deoarece se situeaza inainte de momentul inchierii contractului, deci inaintea momentului transferarii dreptului de proprietate - este suportat de vinzator (res perit domino). Face exceptie ipoteza in care operatiunea are caracter aleatoriu: la incheierea contractului cumparatorul este constient de riscul pieirii (totale sau partiale), dar cumpara sperind sa nu fi intervenit (emptio spei).
Vinzarea este valabila daca are ca obiect un lucru viitor (res futura), care nu exista in momentul incheierii contractului, dar poate existain viitor (de exemplu lucrul ce se va confectiona). Dintre bunurile viitoare, numai mostenirea nu poate forma obiectul unui contract (art. 702 si 965 Cod civil).
Nerealizarea lucrului viitor nu afecteaza validitatea
contractului; in acest caz vinzatorul - pe linga pierderea pretului - va fi
obligat
Coproprietatea fortata asupra partilor comune din cladirile cu mai multe apartamente, avind caracter accesoriu potrivit destinatiei, formeaza obiectul contractului, chiar daca aceste parti nu sint specificate expres (accesorium sequitur principale), afara numai daca coproprietatea a incetat cu acordul tuturor coproprietarilor (mentinerea ei nefiind impusa cu necesitate).
Intrucit contractul este translativ de proprietate, vinzatorul trebuie sa fie titularul dreptului ce se instraineaza. In caz contrar, el nu poate transmite dreptul care face obiectul contractului: nemo dat quod non habet sau nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse habet.
Se pune intrebarea: ce se intimpla daca vinzatorul instraineaza un bun individual determinat care apartine altuia? Este problema cunoscuta sub denumirea de vinzare a lucrului altuia. Solutiile adoptate sint diferite, dupa cum consimtamintul partilor a fost afectat de viciul erorii sau incheierea contractului a avut loc in cunostinta de cauza.
Daca partile sau cel putin cumparatorul a fost in eroare, socotind ca lucrul vindut apartine vinzatorului, se admite ca vinzarea este anulabila pentru eroare (viciu de consimtamint) asupra calitatii esentiale a vinzatorului, care a fost socotit de cumparator proprietar al lucrului.
Aceasta nulitate relativa a contractului poate fi invocata pe cale de actiune (cind pretul s‑a platit) sau pe cale de exceptie (cind pretul nu s‑a platit), dar numai de catre cumparator si succesorii lui; vinzatorul nu poate cere anularea, chiar daca a fost de buna credinta (s‑a crezut proprietar), caci eroarea comisa de un contractant asupra propriei sale persoane nu poate vicia contractul; eroarea trebuie sa cada "asupra persoanei cu care s‑a contractat" (art. 954 al. 2 Cod civil). Anularea nu poate fi ceruta nici de catre cumparator sau succesorii lui daca vinzatorul a devenit proprietarul lucrului dupa vinzare sau vinzarea este ratificata de adevaratul proprietar (aplicindu‑se regulile mandatului tacit sau ale gestiunii de afaceri).
Daca cumparatorul nu a cerut sau inainte de a fi cerut anularea este evins de catre adevaratul proprietar, obligatia de garantie a vinzatorului pentru evictiune subzista. Adevaratul proprietar nu poate cere anularea (fiind tert fata de contract), in schimb poate intenta actiune in revendicare, daca bunul se afla in posesiunea cumparatorului (iar daca stapineste bunul, poate opune cu succes dreptul sau de proprietate actului incheiat cu un neproprietar). In acest proces cu adevaratul proprietar, cumparatorul se poate apara prin invocarea uzucapiunii sau prin exceptia trasa din art. 1909-1910 Cod civil. Contractul incheiat cu vinzatorul neproprietar poate fi invocat de catre cumparator ca just titlu pentru uzucapiunea de 10-20 ani si pentru dobindirea fructelor.
Daca partile au incheiat contractul in cunostinta de cauza, stiind ca lucrul vindut este proprietatea unei alte persoane (deci nu se pune problema anularii pentru eroare), solutia este controversata:
Intr‑o parere se considera ca vinzarea este, in acest caz, perfect valabila; acordul de vointa trebuie sa fie interpretat in sensul ca partile n‑au urmarit imediat stramutarea proprietatii lucrului, ci vinzatorul s‑a obligat numai a‑l procura mai tirziu cumparatorului, in caz de neexecutare fiind pasibil de plata daunelor interese.
Dupa alta opinie - dominanta - vinzarea-cumpararea lucrului altuia in cunostinta de cauza, reprezentind o operatiune speculativa, are o cauza ilicita - deci este nula absolut in baza art. 984 Cod civil (cu eventuala exceptie a savirsirii actului in cadrul exercitarii legale a comertului), iar daca contractul s‑a incheiat de catre vinzator "in frauda dreptului proprietarului . cu complicitatea si, in orice caz, pe riscul cumparatorului . constituie un caz tipic de nulitate absoluta in virtutea cunoscutului adagiu clasic fraus omnia corrupit (frauda corupe totul)".
Daca bunul instrainat face parte din domeniul public al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale, contractul este nul absolut in toate cazurile, chiar daca cumparatorul a fost de buna credinta (art. 135 din Constitutie).
In cazul indiviziunii - avind ca obiect o universalitate de bunuri (indiviziune propriu-zisa) sau un bun determinat (proprietate comuna indiviza pe cote-parti) - daca unul dintre coindivizari, fara acordul celorlalti, instraineaza in natura, in materialitatea sa, bunul (bunurile) aflate in indiviziune, parerea dominanta in literatura de specialitate si practica judiciara - intrucit vinzatorul are o cota-parte ideala din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor indivize (este proprietar pro parte) - este ca nu se aplica regulile privitoare la vinzarea lucrului altuia, ci regulile propii starii de indiviziune, soarta contractului de vinzare-cumparare depinzind de rezultatul partajului.
In timpul starii de indiviziune, oricare dintre coindivizari poate sa dispuna liber, fara acordul celorlalti coindivizari, de cota sa ideala de drept asupra bunului determinat sau asupra universalitatii; dreptul asupra cotei-parti (ideale) este un drept de proprietate individual, absolut si exclusiv al fiecarui coindivizar, transmisibil inter vivos si mortis causa (mostenire legala sau testamentara, inclusiv legate cu titlu particular). Astfel fiind, in caz de instrainare a cotei ideale de proprietate din bunul determinat sau din universalitate ori dintr‑un bun determinat din universalitate, cumparatorul se substituie in drepturile coindivizarului vinzator, fiind fara relevanta rezultatul partajului care va interveni ulterior si la care va participa cumparatorul in calitate de coindivizar.
Daca vinzatorul, in loc sa dispuna de cota sa parte ideala de drept, instraineaza in natura, in materialitatea sa, bunul (bunurile) aflate in indiviziune sau o portiune determinata material din acel bun, desi nu are drept de proprietate exclusiva asupra lucrului vindut sau asupra unei parti materiale din acest lucru (de exemplu mostenitorul unei cote succesorale de 1/2 vinde toata casa ce face parte din masa succesorala, fara acordul celuilalt mostenitor), o asemenea instrainare nu poate aduce atingere drepturilor coindivizarului (coindivizarilor) ce nu au consimtit la incheierea contractului si nici nu l‑au ratificat ulterior.
Pentru salvgardarea drepturilor proprii asupra bunului instrainat, oricare dintre coindivizari poate cere iasirea din indiviziune, iar soarta contractului de vinzare-cumparare (validitatea lui) va depinde de rezultatul partajului:
daca bunul este atribuit la partaj copartasului instrainator, contractul ramine valabil si dreptul cumparatorului se consolideaza retroactiv, deoarece imparteala are caracter declarativ, deci produce efecte retroactive (art. 786 Cod civil), vinzatorul devenind proprietar exclusiv in mod retroactiv;
daca bunul instrainat este atribuit (cade in lotul) altui copartas, actul de instrainare va fi ineficace (desfiintat) retroactiv pentru lipsa calitatii de proprietar a vinzatorului, aplicindu‑se regulile care guverneaza vinzarea lucrului altuia (nulitatea relativa a contractului); in acest caz se va putea angaja raspunderea lui pentru evictiune in calitate de vinzator al lucrului altuia (cu exceptia cazului in care cumparatorul a cumparat pe risc propriu).
In cazul vinzarii bunului indiviz de catre unul dintre coindivizari, ceilalti coindivizari nu pot cere constatarea nulitatii sau anularea actului de instrainare in timpul starii de indiviziune si nici nu pot intenta o actiune in revendicare daca cumparatorul a intrat in posesia bunului. Drepturile lor indivize asupra bunului urmeaza sa fie aparate pe calea actiunii in partaj.
Pretul este obiectul prestatiei cumparatorului si corespunde valorii lucrului vindut. El trebuie sa fie:
fixat in bani;
determinat sau determinabil;
sincer;
serios.
Daca aceste conditii nu sint indeplinite, contractul este nul (ii lipseste un element esential asupra caruia trebuie sa se realizeze acordul de vointa (art. 1295 Cod civil).
Stabilirea pretului sub forma unei sume de bani este de esenta vinzarii. Daca instrainarea unui lucru se face nu pentru bani, ci in schimbul unui alt lucru, pentru stingerea unei obligatii sau in schimbul uneialte prestatii, contractul nu mai poate fi calificat vinzare-cumparare, ci un schimb, o dare in plata sau alt contract, eventual un contract nenumit. Astfel, nu poate fi calificat vinzare-cumparare contractul prin care proprietatea unui lucru se transmite in schimbul intretinerii pe viata (obligatia de intretinere a dobinditorului este o obligatie de a face, care nu echivaleaza cu un pret). Tot astfel, daca drept echivalent s‑a stipulat o prestatie periodica in bani, dar care se plateste pina la moartea creditorului, contractul nu mai este vinzare, ci renta viagera.
Pretul este determinat (art. 1303 Cod civil) daca cuantumul lui este hotarit de parti in momentul incheierii contractului. Determinarea pretului nu presupune stabilirea modalitatii de plata (de exemplu printr‑o singura prestatie sau in rate) ori a termenului platii, aceste elemente urmind a fi determinate - in lipsa de stipulatie - potrivit legii (de exemplu art. 1101 si 1362 Cod civil).
Este insa posibil ca partile sa precizeze in contract numai elementele cu ajutorul carora pretul va putea fi determinat in viitor - cel tirziu la data exigibilitatii obligatiei de plata (de exemplu in functie de calitatea produselor, cursul zilei la termenul prevazut pentru predarea lucrului, cotatia la bursa etc.), in care caz pretul este determinabil (art. 964 al. 2 Cod civil).
Pretul este determinabil si atunci cind stabilirea lui este lasata la aprecierea unui tert (art. 1304 Cod civil) ales de comun acord de catre parti sau de catre persoana desemnata de parti. Tertul ales in aceste conditii nu este un arbitru (desi art. 1304 vorbeste de "arbitrariu"), fiindca nu este chemat sa solutioneze un litigiu, o neintelegere, dar nu are calitatea de expert (in sens procedural), fiindca avizul expertului este la aprecierea instantei, insa pretul stabilit de expert - si care face parte din contract de la incheierea lui - este obligatoriu atit pentru parti, cit si pentru instanta. El este, in realitate, mandatarul comun al partilor (dubla reprezentare), imputernicit sa stabileasca pretul, mandat care - prin derogare de la dreptul comun in materie - nu poate fi revocat decit prin acordul comun al partilor.
In nici un caz determinarea pretului nu poate ramine la aprecierea ulterioara a partilor sau sa depinda de vointa uneia dintre ele (de exemplu pretul care va fi practicat de vinzator la data licrarii). In aceste din urma cazuri, contractul nu poate fi considerat incheiat decit in momentul in care partile s‑au inteles cu privire la pret, respectiv una dintre ele accepta pretul cerut de cealalta parte. Tot astfel, daca tertul desemnat nu poate sau nu vrea sa determine pretul - desi art. 1304 Cod civil nu contine precizari in aceasta privinta - vinzarea este nula in lipsa de pret, iar intelegerea ulterioara dintre parti cu privire la pret sau cu privire la persoana unui alt tert are semnificatia unui nou contract incheiat in momentul realizarii acordului de vointa. In nici un caz instanta nu este competenta sa determine pretul sau persoana tertului in lipsa acordului dintre parti.
In cazurile in care exista preturi legale obligatorii, partile trebuie sa se conformeze (de exemplu in cazul vinzarii de locuinte construite din fondurile statului), respectiv se subintelege ca partile au avut in vedere pretul legal (deci este determinat), chiar daca contractul nu contine precizari in aceasta privinta, caci numai conventiile legal facute au putere obligatorie intre parti (art. 969 Cod civil). Daca partile au stabilit un alt pret, acesta se inlocuieste de drept cu cel legal, iar daca contractul a fost executat cu plata unui alt pret, diferenta urmeaza sa fie platita (vinzatorul avind o actiune contractuala in acest scop), respectiv restituita in temeiul art. 992 Cod civil (plata nedatorata).
Daca partile au prevazut un pret legal care, insa, s‑a modificat in timpul executarii contractului, modificarea de pret se aplica de la data indicata in actul normativ sau, in lipsa unei atare prevederi, cu incepere de la data actului normativ, care este de imediata in aplicare.
Daca pretul legal este numai maximal, partile trebuie sa‑l respecte ca atare, stabilind concret pretul, nefiind suficienta trimiterea la pretul oficial. Totusi, in functie de imprejurari, se poate prezuma ca partile au avut in vedere pretul legal maxim.
Pentru ca pretul sa existe el trebuie sa fie sincer si serios.
Prin pret sincer se intelege un pret real, pe care partile sa‑l fi stabilit nu in mod fictiv, ci in scopul de a fi cerut si platit in realitate.
Pretul este fictiv cind din intentia partilor (exprimata in actul secret) rezulta ca nu este datorat. In cazul in care pretul este fictiv (simulat), contractul este nul ca vinzare-cumparare, caci ii lipseste pretul (sine pretio nulla est venditio), dar daca partile au urmarit in realitate instrainarea bunului - deci numai pretul, nu si contractul este fictiv - el poate fi recunoscut valabil ca o donatie deghizata (deghizare totala), daca "vinzatorul" a avut intentia de a face o liberalitate si daca sint indeplinite toate conditiile cerute pentru validitatea donatiei.
Daca simulatia consta numai in deghizarea partiala a pretului, dar fara ca pretul sa devina derizoriu, contractul este valabil ca vinzare-cumparare, devenind aplicabile regulile simulatiei si cele fiscale (deghizarea partiala se face, de regula, pentru fraudarea fiscului).
Potrivit O.G. nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notariala (modificata prin Legea nr. 122/1998 pentru aprobarea O.G. nr. 12/1998; vezi si Normele metodologice nr. 618/1998 pentru aplicarea O.G. nr. 12/1998, aprobate de ministrul justitiei), in cazul autentificarii actelor intre vii translative ale dreptului de proprietate si ale altor drepturi reale care au ca obiect bunuri imobile si in cazul autentificarii actelor de instrainare intre vii a mijloacelor de transport cu tractiune mecanica ori alte acte de instrainare al caror obiect este evaluabil in bani, in cazul simularii pretului intervine sanctiunea nulitatii: "Este nula vinzarea prin care partile se inteleg, printr‑un act secret, sa se plateasca un pret mai mare decit cel care se declara in actul autentic" (art. 6 al. 1). Prin urmare, in cazul contractului autentic de vinzare-cumparare (si de inchiriere de imobile - art. 6 al. 3) - nu si alte contracte (de exemplu de renta viagera, de intretinere, de donatie, de comodat etc.) - deghizarea partiala a valorii (subevaluarea bunului vindut, respectiv a chiriei) pentru fraudarea fiscului se sanctioneaza cu nulitatea absoluta a contractului - atit a actului secret, cit si a actului public autentic, potrivit art. 6 al 2 - nulitatea putind fi constatata de instanta competenta oricind, la cererea oricarei persoane interesate, a procurorului sau din oficiu (art. 17 din Normele metodologice nr. 618/1998).
Conform art. 1303 Cod civil, aceasta inseamna sa nu fie derizoriu (infim), atit de disproportionat in raport de valoarea lucrului vindut (de exemplu un teren instrainat cu 500 lei) incit sa nu existe pret, sa nu poata constitui obiectul obligatiei cumparatorului si deci o cauza suficienta a obligatiei asumate de vinzator de a transmite dreptul de proprietate. Seriozitatea fiind o chestiune de fapt, este lasata la aprecierea instantei.
{i in cazul pretului derizoriu, contractul este nul ca vinzare-cumparare, dar poate subzista ca donatie (nu deghizata, ci directa, fiindca nu exista act secret), daca s‑a incheiat cu intentia de a face o liberalitate si cu respectarea conditiilor de fond si de forma prevazute pentru donatii.
Daca pretul este sincer si serios (nu fictiv si derizoriu), contractul de vinzare-cumparare este, in principiu, valabil, chiar daca pretul este mult inferior (sau superior) valorii reale a lucrului vindut, intrucit partile sint libere sa determine pretul sub (sau peste) valoarea lucrului, iar echivalenta este relativa, fiind raportata nu numai la valoarea lucrului vindut, dar si la subiectivismul partilor (de exemplu datorita raportului de rudenie).
Prin derogare de la principiul validitatii contractului chiar si in cazul lipsei de echivalenta intre pret si valoarea reala a lucrului, daca in momentul incheierii contractului exista o disproportie vadita intre cele doua obiecte (de exemplu minorul cu capacitate de exercitiu restrinsa vinde bicicleta care valoreaza 1850 lei cu 500 lei), se poate cere anularea pentru leziune, dar numai daca lezatul este un minor intre 14-18 ani care incheie singur, fara incuviintarea ocrotitorului legal, un contract pentru a carui validitate se cere autorizarea prealabila a autoritatii tutelare (art. 1157 Cod civil si art. 25 din Decretul nr. 32/1954) si numai daca nu l‑a ratificat expres sau tacit (prin executare voluntara) dupa ce a devenit major (art. 1163 si 1167 Cod civil). Contractul incheiat de o persoana incapabila (sub 14 ani sau pusa sub interdictie) este anulabil chiar si fara leziune; tot astfel, contractul care - raportat la patrimoniul persoanei incapabile sau cu capacitate de exercitiu restrinsa - reprezinta un act de dispozitie si care s‑a incheiat fara incuviintarea autoritatii tutelare (art.105, 129, 133 si 147 Codul familiei).
Daca partea lezata este un major, indiferent de marimea leziunii de care a suferit, nu are deschisa calea actiunii in resciziune (art. 1165 Cod civil). In mod cu totul exceptional, daca un contract profita de nestiinta, ignoranta, starea de contringere in care se afla celalalt, spre a obtine avantaje disproportionate, contractul poate fi considerat nul absolut (nu anulabil pentru leziune), intrucit s‑a intemeiat pe o cauza ilicita (art. 968 Cod civil), leziunea fiind doar un indiciu al imprejurarii ca s‑a profitat de starea de constringere in care se afla cealalta parte. In conditiile economiei de piata este preferabila aplicarea art. 968 Cod civil (in conditiile aratate) decit calificarea nejustificata a unui pret lezionar drept derizoriu (pentru a ocoli inadmisibilitatea actiunii in resciziune intre majori).
dreptul real de uz - art. 571 Cod civil; dreptul de abita]ie ale so]ului supravie]uitor - art. 4 din Legea nr. 319/1944; dreptul de clientel` n cazul liberilor profesioni[ti etc.
|n cazul tutorilor, mandatarilor, administratorilor [i func]ionarilor publici sanc]iunea este nulitatea relativ` (de[i textul art. 1308 sugereaz` sanc]iunea nulit`]ii absolute).
Prin "drepturi litigioase" se n]eleg nu numai drepturi care formeaz` obiectul unui proces nceput [i neterminat, dar [i cele n privin]a c`rora se poate na[te o contesta]ie serioas` [i viitoare (dubius eventus litis) [i indiferent de natura dreptului [i de inten]ia cump`r`torului de a‑l revinde.
|ntruct aceast` interdic]ie este ntemeiat` pe un motiv de ordine public` (ap`rarea prestigiului justi]iei), nc`lcarea ei se sanc]ioneaz` cu nulitatea absolut` a actulu i[i cu suportarea cheltuielilor vnz`rii [i plata daunelor-interese.
Acest document nu se poate descarca
| E posibil sa te intereseze alte documente despre: |
| Copyright © 2024 - Toate drepturile rezervate QReferat.com | Folositi documentele afisate ca sursa de inspiratie. Va recomandam sa nu copiati textul, ci sa compuneti propriul document pe baza informatiilor de pe site. { Home } { Contact } { Termeni si conditii } |
Cauta document |