Teoria generala a proprietatii

TEORIA GENERALA A PROPRIETATII

1. Definitia si continutul dreptului de proprietate

Doctrina moderna a definit proprietatea ca fiind "acel drept real care confera titularului atributele de posesie, folosinta si dispozitie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita in plenitudinea lor, in putere proprie si in interes propriu, cu respectarea legislatiei in vigoare" Plecand de la aceasta definitie, aratam ca proprietatea este dreptul cel mai deplin, fiind singurul drept subiectiv care confera titularul sau trei atribute: posesia, folosinta si dispozitia, in deplinatatea lor.

Posesia consta in posibilitatea proprietarului de a stapani bunul ce ii apartine in materialitatea sa, comportand-se fata de ceilalti ca fiind titularul dreptului de proprietate.

Folosinta confera proprietarului facultatea de a intrebuinta bunul sau, culegand sau percepand in proprietate toate fructele naturale, industriale sau civile pe care acesta le produce.

Dispozitia, ca atribut al proprietatii, comporta doua elemente: dreptul de dispozitie materiala si dreptul de dispozitie juridica.

- Dreptul de dispozitie materiala este posibilitatea proprietarului de a dispune de substanta bunului, adica de a-l transforma, de a-l consuma sau distruge, cu respectarea reglementarilor legale in vigoare.

- Dreptul de dispozitie juridica se concretizeaza in facultatea proprietarului de a instraina dreptul de proprietate, cu titlu oneros sau gratuit, prin act intre vii sau pentru cauza de moarte si de a-l greva cu drepturi reale derivate, principale sau accesorii in favoarea altor persoane, cu respectarea regimului juridic instituit de lege.

2 Caracterele dreptului de proprietate

2.1. Caracterul absolut si inviolabil.

Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului sau in raporturile cu toti ceilalti, care sunt obligati sa se abtina de a face ceva de natura a impiedica exercitarea sa. Proprietarul are la indemana actiunea in revendicare pentru a-si recupera bunul din mana oricui, dreptul de proprietate fiind opozabil erga omnes, adica tuturor.

Inviolabilitatea dreptului sustine caracterul sau absolut. Potrivit articolului 136 punctul 5 din Constitutie, "Proprietatea privata este inviolabila, in conditiile legii organice", singurele exceptii fiind:

1) Exproprierea pentru cauza de utilitate publica (art. 44 pct (3) Constitutie Nimeni nu poate fi expropriat decat pentru o cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta si prealabila despagubire" si art. 481 C. Civ.) reglementata de Legea nr. 33/1994 ce se aplica bunurilor imobile aflate in proprietatea privata a persoanelor fizice sau juridice, precum si a celor aflate in proprietatea privata a comunelor, oraselor, municipiilor si judetelor.

2) Rechizitiile de bunuri, reglementate prin Legea 132/1997 privind rechizitiile de bunuri si  prestarile de servicii in interes public.

3) Subsolul oricarei proprietati mobiliare poate fi folosit si exploatat pentru lucrari de interes general, potrivit art. 44 pct. 5 Constitutie "Pentru lucrari de interes general, autoritatea publica poate folosi subsolul oricarei proprietati imobiliare, cu obligatia de a despagubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantatiilor sau constructiilor, precum si pentru alte daune imputabile autoritatii".

2.2. Caracterul deplin si exclusiv.

Dreptul de proprietate este deplin deoarece confera titularului sau "plena in re potestas", adica toate cele trei atribute: posesia, folosinta si dispozitia. Acest caracter dispare in momentul in care asupra bunului, obiect al dreptului de proprietate, se constituie dezmembraminte ale proprietatii.

Dreptul de proprietate este in acelasi timp un drept exclusiv, in intelesul ca atributele sau puterile inerente acestui drept sunt nu numai depline, ci si independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, in afara de cazurile in care proprietatea este dezmembrata.

2.3. Caracterul perpetuu si transmisibil

Dreptul de proprietate este nelimitat in timp, fiind perpetuu si dureaza atata vreme cat exista bunul care face obiectul sau. De asemenea, el nu se pierde prin neexercitare, adica prin neuz, actiunea in revendicare fiind imprescriptibila. Dreptul de proprietate se stinge in patrimoniul titularului sau doar in cazul in care sunt indeplinite conditiile prescriptiei achizitive (uzucapiunea) de catre posesorul bunului.

Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte intre vii, in conditiile legii. Chiar mai mult, transmisiunea lui este inevitabila si obligatorie pentru cauza de moarte. Transmisiunea dreptului de proprietate nu contravine caracterului sau perpetuu, fiind corolarul logic al perpetuitatii sale. La baza transmisiunilor dreptului de proprietate prin acte intre vii sta principiul consensualismului consacrat in art. 971 C. Civ si cu aplicare in materia vanzarii, in art. 1295 alin.1 C. Civ., conform caruia contractul se incheie in momentul realizarii acordului de vointa, iar transferul dreptului de proprietate are loc in momentul incheierii valabile a contractului.

De la acest principiu exista exceptii, cand transferul dreptului de proprietate are loc intr-un alt moment decat cel al intalnirii vointelor partilor.

Astfel:

a) transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor viitoare are loc cand acestea sunt realizate.

b) asupra bunurilor de gen proprietatea se transmite doar in momentul individualizarii lor prin numarare, cantarire sau masurare.

c) dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite numai in momentul incheierii contractului in forma inscrisului autentic.

d) potrivit dispozitiilor D.L.115/1938 privind cartile funciare, proprietatea se transmitea de la vanzator la cumparator doar in momentul inscrierii (intabularii) dreptului in cartea funciara.

In unele situatii, bunurile din proprietatea privata pot fi scoase temporar si/sau partial din circuitul civil fie prin prin lege, fie prin acordul de vointa intervenit intre proprietarul bunului si o terta persoana. Astfel, intr-un contract, partile au posibilitatea de a stipula clauze de inalienabilitate, prin care proprietarului bunului ii este interzisa instrainarea sau grevarea bunului in favoarea unei terte persoane. Clauzele de inalienabilitate se regasesc destul de rar in actele juridice cu titlu oneros, fiind insa intalnite mai frecvent in contractele de ipoteca si in cele de gaj fara deposedare in care se stipuleaza interdictia de instrainare si grevare cu alte sarcini a bunului ipotecat sau gajat. Asemenea clauze sunt mai frecvente in actele cu titlu gratuit, in cazul donatiilor si a testamentelor, donatorul sau testatorul stipuland ca persoana gratificata nu poate sa instraineze bunul respectiv. Opinia majoritara a doctrinei moderne este ca astfel de clauze contractuale sunt permise, dar numai in cazul in care clauza este justificata de un interes legitim si serios, iar inalienabilitatea este temporara. Interesul serios si legitim care justifica o astfel de clauza poate fi patrimonial sau moral. De asemenea, interesul poate fi al dispunatorului, al dobanditorului sau al unui tert sau chiar un interes public. Dupa cum am aratat mai sus, numai clauzele de inalienabilitate temporara sunt valabile. Clauzele de inalienabilitate perpetua sunt lovite de nulitate absoluta. Inalienabilitatea stabilita pe timpul vietii proprietarului poate fi considerata perpetua.

3. Exproprierea pentru cauza de utilitate publica

Prin expropriere se intelege trecerea fortata in proprietatea publica, prin hotarare judecatoreasca, a unor imobile aflate in proprietate privata, cu o dreapta si prealabila despagubire, pentru cauza de utilitate publica.

Exproprierea este, dupa cum am aratat, o exceptie de la caracterul absolut si inviolabil al dreptului de proprietate. Pe langa dispozitiile constitutionale cuprinse in art. 136 pct. 5 si art. 44 pct. 3, in materia exproprierii sunt incidente prevederile Legii 33/1994 in care se arata: bunurile imobile care pot face obiectul exproprierii, solutionarea cererilor de expropriere de catre instantele de judecata, modul si criteriile de calcul ale despagubirilor cuvenite proprietarului imobilului, plata acestor despagubiri, efectele juridice ale exproprierii.

Sunt expropriabile numai bunurile imobile aflate in proprietatea privata a persoanelor fizice si juridice, cat si in aceea a unitatilor administrativ-teritoriale. In ceea ce priveste bunurile imobile proprietate publica, ele sunt si pot fi oricand afectate unei utilitati publice prin acte administrative de putere ale autoritatii competente, astfel incat exproprierea nu li se aplica.

Potrivit art. 3 din L. 33/1994, exproprierea poate fi hotarata de instantele de judecata numai dupa ce utilitatea publica a fost declarata potrivit normelor legale in materie. Utilitatea publica se declara pentru lucrari de interes national sau pentru lucrari de interes local. Daca lucrarile sunt de interes national, utilitatea publica se declara prin Hotarare de Guvern, iar daca sunt de interes local de catre consiliile judetene sau de catre Consiliul Local al Municipiului Bucuresti. In cazul in care urmeaza sa fie expropriate lacasuri de cult, monumente, ansambluri si situri istorice, cimitire, alte asezari ori localitati urbane sau rurale in intregime, utilitatea publica se declara prin lege.

Solutionarea cererilor de expropriere este de competenta tribunalului in raza caruia este situat imobilul propus pentru expropriere. Tribunalul este sesizat de catre expropriator. Vor fi citati in cauza: proprietarul, titularii altor drepturi reale, posesorul si orice alte persoane care pot justifica un interes legitim in legatura cu imobilul. Solutionarea cererii de expropriere se face cu participarea obligatorie a procurorului. Daca sunt intrunite conditiile prevazute de lege pentru expropriere, instanta va stabili intinderea despagubirilor la care are dreptul proprietarul, precum si sumele care se cuvin posesorului sau titularilor altor drepturi reale, in functie de situatia juridica a imobilului. Intinderea acestor despagubiri poate fi stabilita pe baza invoielii partilor sau, in cazul in care aceasta nu se poate realiza, pe baza unei expertize tehnice care va fi efectuata de o comisie formata din trei experti (unul desemnat de expropriator, unul desemnat de instanta si unul desemnat de partile afectate de expropriere). Expertii vor avea in vedere valoarea de circulatie a imobilului, precum si prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane prin expropriere, evidentiind in raportul lor despagubirile cuventite proprietarului separat de cele care se cuvin titularilor altor drepturi reale asupra imobilului. Instanta va compara rezultatul expertizei cu oferta expropriatorului si cu pretentiile formulate de proprietar sau, cand este cazul, de alte persoane, si va stabili o despagubire care nu poate fi mai mica decat oferta expropriatorului, si nici mai mare decat suma solicitata de proprietar sau de alte persoane interesate. Aceste determinari valorice au menirea de a asigura o dreapta despagubire.

Exproprierea are urmatoarele efecte

1. Imobilul expropriat trece in proprietate publica si intra in patrimoniul expropriatorului liber de orice sarcini, in temeiul unei hotarari judecatoresti ramasa definitiva si irevocabila.

2. Se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate - uzufruct, uz, abitatie si superficie, precum si servitutile stabilite prin fapta omului (in masura in care, acestea din urma, devin incompatibile cu situatia naturala si juridica a obiectivului urmarit prin expropriere).

3. Dreptul de ipoteca si privilegiul imobiliar special care greveaza bunul imobil expropriat se stramuta de drept asupra despagubirii stabilite de catre instanta sau prin acordul partilor.

4. Se sting orice drepturi personale dobandite de alte persoane asupra imobilului expropriat, cum ar fi cele nascute din contractul de locatiune sau din contractul de comodat. Daca exproprierea are ca obiect cladiri cu destinatia de locuinta, evacuarea persoanelor care o ocupa legal nu se va putea face decat dupa ce expropriatorul va asigura persoanelor respective, la cererea acestora, un spatiu de locuit.

5. Ca urmare a pronuntarii hotararii judecatoresti de expropriere se naste un drept de creanta in favoarea persoanelor expropriate asupra despagubirilor acordate ca urmare a exproprierii imobilului. Dreptul de creanta se naste de la data ramanerii definitive a hotarari judecatoresti si devine exigibil la data stabilita de parti sau la termenul stabilit de instanta, in acest din urma caz neputand depasi 30 de zile de la data ramanerii definitive a hotararii de expropriere.

Eliberarea titlului executoriu si punerea in posesie a expropriatorului se realizeaza numai pe baza unei incheieri a tribunalului prin care se constata indeplinirea obligatiilor privind plata despagubirilor (asigurandu-se astfel un caracter prealabil despagubirii, raportat la momentul din care expropriatorul poate folosi bunul expropriat).

Legea nr.33/1994 reglementeaza in favoarea proprietarului expropriat urmatoarele drepturi:

1) Un drept prioritar la inchirierea imobilului expropriat daca expropriatorul s-ar hotari sa-l inchirieze in perioada de timp dintre punerea sa in posesie si momentul utilizarii lui in scopul pentru care a fost expropriat;

2) Dreptul de a cere si obtine retrocedarea imobilului expropriat in cazul in care acesta nu a fost utilizat in termen de un an pentru realizarea scopului propus si nu s-a facut o noua declarare de utilitate publica (art. 35-36 L. 33 /1994).

Cererea de retrocedare se introduce de catre fostul proprietar la tribunalul care a hotarat exproprierea. Daca cererea este intemeiata, tribunalul dispune retrocedarea imobilului, obligandu-l pe fostul proprietar la plata unui pret, care va fi determinat in mod similar cu felul in care s-a determinat despagubirea la expropriere si care nu poate fi mai mare decat aceasta despagubire actualizata.

3) Dreptul de preemtiune la cumpararea imobilului in ipoteza in care expropriatorul s-ar hotari sa il instraineze. Pretul de cumparare nu poate fi mai mare decat despagubirea actualizata. Expropriatorul este obligat sa comunice in scris fostului proprietar oferta sa de instrainare, care poate fi acceptata de catre acesta in termen de 60 de zile de la data primirii comunicarii. Comunicarea facuta de expropriator fostului proprietar are valoarea unei oferte ferme de vanzare, fiind irevocabila in termenul de 60 de zile stabilit de lege. Contractul de vanzare-cumparare incheiat de expropriator cu un tert cu incalcarea dreptului de preemtiune a fostului proprietar este lovit de nulitate relativa.