Inchirierea bunurilor proprietate publica

Inchirierea bunurilor proprietate publica

1. Aspecte generale

inchirierea de bunuri proprietate publica constituie o modalitate de utilizare a bunurilor apartinand domeniului public al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale recunoscuta de Constitutie si de alte acte normative.

Astfel, la art.136 alin.(4) din Constitutie, republicata, dupa ce se proclama caracterul inalienabil al bunurilor proprietate publica, se precizeaza ca, totusi, acestea pot fi date in administrare sau pot fi concesionate, precum si ca pot fi inchiriate.

De asemenea, art.14 si art.15 din Legea nr.213/1998 se refera la posibilitatea inchirierii bunurilor proprietate publica a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, catre orice persoana fizica sau juridica, romana sau straina, prin licitatie publica.

Legea nr.215/2001 a administratiei publice locale, la art.123, se refera, de asemenea, la posibilitatea inchirierii bunurilor ce apartin domeniului public sau privat, de interes local sau judetean, prin hotarare a consiliilor locale sau judetene, respectiv, a Consiliului General al Municipiului Bucuresti, inchirierea urmand sa se faca prin licitatie publica.

De asemenea, O.G. nr.53/2002 privind Statutul-cadru al unitatii administrativ-teritoriale³⁶ contine dispozitii referitoare la utilizarea bunurilor aflate in proprietatea publica a unitatii administrativ-teritoriale. Astfel, la art.15, se prevede ca "prin statut se stabilesc criteriile pe baza carora bunurile aflate in proprietatea publica a unitatii administrativ-teritoriale si cele din proprietatea privata a acesteia pot fi date in administrare regiilor autonome si institutiilor publice, pot fi concesionate ori inchiriate in conditiile legii sau pot fi atribuite in folosinta gratuita pe termen limitat persoanelor juridice fara scop lucrativ care desfasoara activitate de binefacere sau de utilitate publica ori serviciilor publice'.

2. Procedura administrativa prealabila incheierii contractului de inchiriere

Anterior incheierii contractului de inchiriere, este necesar ca titularii dreptului de proprietate publica asupra bunurilor care urmeaza sa fie inchiriate sa aprobe inchirierea acestora prin emiterea in acest sens, in regim de putere publica, a unor acte administrative.

Astfel, potrivit art.14 din Legea nr.213/1998, inchirierea bunurilor proprietate publica a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale se aproba, dupa caz, prin hotarare a Guvernului, a consiliului judetean, respectiv Consiliului General al Municipiului Bucuresti, sau a consiliului local, dupa caz.

Citam, cu titlu de exemplu, cateva asemenea acte administrative prin care organul competent a aprobat inchirierea unor bunuri proprietate publica.

Astfel, prin H.G. nr.926/1999³⁷, Guvernul a aprobat ca Ministerul Afacerilor Externe sa poata inchiria unor persoane juridice sau fizice spatiile disponibile in misiunile diplomatice de la Moscova, Haga si Beijing, proprietate publica a statului roman, urmand ca 50% din chiria incasata sa ramana la dispozitia ministerului in regim de venituri extrabugetare.

La fel, prin H.G. nr.68/2000 ⁸, Guvernul a aprobat ca Ministerul Apararii Nationale sa inchirieze imobile disponibile sau parti din imobilele aflate in administrarea sa si in proprietatea publica a statului, urmand ca 50% din sumele incasate cu titlu de chirie sa fie retinute ca venituri extrabugetare, iar diferenta sa fie virata la bugetul statului.

Prin H.G. nr.2135/2004³⁹, Guvernul a aprobat Regiei Autonome a Distributiei si Exploatarii Filmelor "Romania film' sa inchirieze bunurile aflate in proprietatea statului si in administrarea acestei regii, prin contracte cu persoane fizice sau juridice, romane sau straine.

Consiliul General al Municipiului Bucuresti, prin Hotararea nr.65 din 21 martie 2002⁴⁰, a aprobat inchirierea, prin licitatie publica, a bunurilor apartinand Regiei Autonome de Salubrizare Urbana Bucuresti.

A doua faza a procedurii anterioare incheierii contractului de inchiriere a bunurilor proprietate publica este aceea a atribuirii prin licitatie a contractului de inchiriere. Astfel, potrivit art.15 din Legea nr.213/1998, inchirierea bunurilor proprietate publica se face prin licitatie publica, in conditiile legii.

3. Contractul de inchiriere a bunurilor proprietate publica

Legea nr.213/1998 nu contine dispozitii referitoare la incheierea, efectele, executarea etc. a contractului de inchiriere a bunurilor proprietate publica, iar in doctrina administrativa s-a aratat, pe drept cuvant, ca, in masura in care nu contravin regimului juridic al proprietatii publice, sunt aplicabile regulile generale ale contractului de locatiune de la art. 1410 si urm. din Codul civil⁴¹.

Contractul de inchiriere reprezinta acordul de vointa care se realizeaza intre titularul dreptului de proprietate publica asupra unui bun care apartine domeniului public al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale, care poarta denumirea de locator, si orice persoana fizica sau juridica, denumita locatar, prin care locatorul se obliga sa asigure locatarului folosinta unui bun proprietate publica, pentru o perioada determinata de timp, in schimbul unei contraprestatii, denumita chirie.

Calitatea de locator o poate avea si titularul unui drept de administrare asupra unui bun apartinand domeniului public al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale, cu exceptia cazurilor in care prin actul de dare in administrare se interzice in mod expres acest lucru.

Calitatea de locatar o poate avea orice persoana fizica sau juridica, romana sau straina.

Contractul de inchiriere a bunurilor proprietate publica va trebui sa cuprinda, in primul rand, datele de identificare a partilor contractului, adica nume, prenume sau denumire, domiciliul sau sediul, cetatenia sau nationalitatea si, respectiv, ale reprezentantilor legali ai partilor.

Obiectul material al contractului de inchiriere il formeaza bunurile proprietate publica detinute in proprietate publica sau in administrare de catre locator, care vor fi specificate in contract prin inserarea elementelor principale ale acestora, asa cum apar mentionate in caietul de sarcini.

Contractul de inchiriere va cuprinde clauze privind regimul juridic al bunurilor care fac obiectul material al contractului. Astfel, contractul de inchiriere a bunurilor proprietate publica trebuie sa cuprinda clauze de natura sa asigure exploatarea bunului inchiriat potrivit specificului acestuia. De asemenea, contractul de inchiriere va trebui sa includa clauze care sa prevada ca bunurile care au facut obiectul contractului, la incetarea inchirierii, vor reveni locatorului in starea in care au fost inchiriate si libere de orice sarcini.

in situatia in care locatarul a efectuat investitii care au augmentat valoarea bunului, iar acestea au fost impuse de necesitatea unei folosinte normale a bunului inchiriat sau au fost prevazute in contractul de inchiriere, locatorul va datora locatarului despagubiri egale cu valoarea investitiilor efectuate, la data restituirii bunului, dupa ce a fost luata in calcul uzura intervenita de la data efectuarii investitiilor.

Suma de bani datorata drept contraprestatie de catre locatar poarta denumirea de chirie si se achita la termenele stabilite prin contract, iar nerespectarea termenelor respective va atrage plata penalitatilor prevazute in contract, care nu pot fi mai mici decat penalitatile legale pentru neplata la termen a oricaror creante bugetare.

Durata contractului de inchiriere a bunurilor proprietate publica nu poate fi mai mare decat aceea stabilita prin actul administrativ de aprobare a inchirierii bunului/bunurilor respective. In cazul in care o astfel de durata nu a fost fixata prin actul administrativ emis de organul competent sa aprobe inchirierea, durata inchirierii va fi stabilita printr-o clauza expresa a contractului. Durata poate fi prelungita prin acordul partilor.

incetarea contractului de inchiriere a bunurilor proprietate publica va interveni:

la expirarea termenului pentru care s-a incheiat, daca locatorul si locatarul nu au decis prelungirea acestuia;

la initiativa locatorului sau a locatarului inainte de expirarea termenului pentru care a fost incheiat;

cand locatarul sau locatorul nu-si respecta obligatiile stabilite prin contract.

in cazurile in care incetarea contractului intervine inainte de expirarea termenului pentru care a fost incheiat, partea din culpa careia inceteaza contractul va datora despagubiri ce vor putea fi stabilite de comun acord sau de catre instanta de judecata.

in privinta instantei competente sa solutioneze litigiile legate de incheierea, executarea si incetarea contractului de inchiriere a bunurilor proprietate publica, in doctrina civila a fost exprimata opinia ca acestea sunt de competenta instantelor de drept comun⁴².

Avand, insa, in vedere reglementarea actuala a Legii contenciosului administrativ, consideram ca instanta competenta sa judece litigiile privitoare la inchirierea bunurilor proprietate publica este instanta de contencios administrativ.

Astfel, in ceea ce priveste litigiile nascute in legatura cu aspectele survenite in faza administrativa prealabila incheierii contractului de inchiriere, care se finalizeaza cu adoptarea unor acte administrative de aprobare a inchirierii si, respectiv, de atribuire a contractului de inchiriere in urma licitatiei, apreciem ca fiind evidenta concluzia ca instanta de contencios administrativ este competenta sa solutioneze asemenea litigii.

in ceea ce priveste litigiile legate de inchirierea, executarea si incetarea contractului de inchiriere a bunurilor proprietate publica, trebuie avute in vedere dispozitiile art.2 lit.c) fraza a Il-a si ale art.8 alin.(2) din Legea nr.554/2004.

Astfel, potrivit art.2 lit.c) fraza a Il-a din Legea nr.554/2004, sunt asimilate actelor administrative, in sensul acestei legi, si contractele incheiate de autoritatile publice care au ca obiect punerea in valoare a bunurilor proprietate publica, executarea lucrarilor de interes public, prestarea serviciilor publice, achizitiile publice, iar potrivit art.8 alin.(29 din aceeasi lege, instanta de contencios administrativ este competenta sa solutioneze litigiile care apar in fazele premergatoare incheierii unui contract administrativ, precum si orice litigii legate de incheierea, modificarea, interpretarea, executarea si incetarea contractului administrativ.

Deci, problema de care depinde raspunsul la intrebarea ce instanta este competenta sa judece asemenea litigii este aceea a naturii juridice a contractului de inchiriere a bunurilor proprietate publica.

Din punctul nostru de vedere, contractul de inchiriere reprezinta un instrument juridic prin care titularul domeniului public si al dreptului de proprietate publica sau titularul dreptului de administrare realizeaza punerea in valoare a bunurilor proprietate publica in sensul art.2 alin.(l) lit.c) fraza a Il-a din Legea nr.554/2004.

De asemenea, contractul de inchiriere reprezinta un act care materializeaza un raport juridic in cadrul caruia pozitia partilor contractante este puternic influentata de posibilitatea locatorului, care, in calitate de titular al dreptului de proprietate publica, poate actiona in regim de putere publica si poate denunta contractul oricand, daca interesul general o va impune.

Astfel, apreciem ca, contractul de inchiriere a bunurilor proprietate publica este un contract supus unui regim juridic mixt, de drept public si privat, dominante fiind normele de drept public, si anume cele ale dreptului administrativ.