Efectele contractului de vinzare-cumparare

Efectele contractului de vinzare-cumparare

Prin efectele unui contract se inteleg obligatiile pe care contractul le creaza in sarcina partilor contractante. Pentru stabilirea acestor obligatii, Codul civil contine o dispozitie in legatura cu interpretarea clauzelor vinzarii.

De regula, daca intelesul unui contract este indoielnic, interpretarea se face in favoarea debitorului (art. 983 Cod civil). In materie de vinzare art. 1312 Cod civil contine o regula speciala si derogatorie: vinzatorul - care stabileste, de regula, conditiile contractului - trebuie sa explice clar obligatiile sale, iar daca intelesul actului ar fi indoielnic, clauzele necesare "se interpreteaza in contra vinzatorului" (in dubio contra stipulantem). Inseamna ca in materie de vinzare nu numai clauzele referitoare la propriile obligatii, dar si cele referitoare la obligatiile vinzatorului se interpreteaza in favoarea cumparatorului.

I.1.1.   Obligatiile vinzatorului

Vinzatorul are doua obligatii: sa predea lucrul vindut cumparatorului si sa‑l garanteze contra evictiunii si contra viciilor. Bineinteles, partile pot stipula si alte obligatii, legiuitorul prevazind numai obligatiile "principale" (art. 1313 Cod civil), asa cum ele sint in drept sa modifice chiar si obligatiile reglementate de lege.

Intre obligatiile vinzatorului, Codul civil nu prevede obligatia de a transmite proprietatea lucrului vindut, deoarece transferul proprietatii (si al riscurilor) se produce, de regula, prin insasi incheierea contractului. In cazurile in care proprietatea nu se transmite prin efectul incheierii contractului, vinzatorul este obligat sa efectueze acele acte sau fapte care sint necesare pentru a opera transferul dreptului de proprietate (de exemplu individualizarea lucrurilor de gen).

A.      Predarea lucrului vindut

Obligatia principala de predare

Prin predare se intelege punerea lucrului vindut la dispozitia cumparatorului (reglementata de art. 1314-1334 Cod civil, care contin norme cu caracter dispozitiv). Deoarece proprietatea se transmite, de regula, din momentul incheierii contractului, predarea nu are semnificatia transferarii dreptului de proprietate si nici chiar a posesiei, ci numai a detentiei, cumparatorul posedind - din momentul in care a devenit proprietar - corpore alieno (formularea art. 1314 Cod civil fiind criticata).

In ce priveste modul de executare, predarea presupune, in unele cazuri, numai o atitudine pur pasiva din partea vinzatorului (lasarea lucrului la dispozitia cumparatorului, de exemplu cind lucrul se afla in detentia lui - ca depozitar, comodatar etc. - sau exista posibilitatea preluarii fara concursul vinzatorului), iar in alte cazuri indeplinirea unor acte sau fapte pozitive necesare pentru intrarea in stapinirea efectiva a lucrului cumparat (de exemplu predarea cheilor cladirii, remiterea titlului de proprietate sau de creanta - art. 1315, 1316, 1318 Cod civil; eliberarea cladirii de catre vinzator si persoanele care nu au un drept opozabil cumparatorului etc.).

Cu privire la termenul si dovada predarii, se aplica regulile generale referitoare la executarea obligatiilor.

Predarea se face la locul unde se afla lucrul vindut in momentul contractarii (ibi dari debet ubi est - art. 1319 Cod civil). Aceasta regula se aplica in cazul in care lucrul vindut poate fi localizat din momentul incheierii contractului (este individualizat). In celelalte cazuri, potrivit regulilor generale (art. 1104 Cod civil), predarea trebuie sa se faca la domiciliul debitorului (vinzatorului). Rezulta ca (in lipsa de stipulatie contrara si daca lucrul nu poate fi localizat) obligatia de predare a lucrului vindut este cherabila, iar nu portabila.

Cheltuielile de predare (cintarire, masurare, numarare) sint in sarcina vinzatorului, iar cele ale ridicarii de la locul predarii (incarcare, transport, descarcare etc.) in sarcina cumparatorului, daca nu este stipulatie contrara (art. 1317 Cod civil). De exemplu daca s‑a stabilit ca loc al executarii domiciliul cumparatorului, cheltuielile de transport sint in sarcina vinzatorului.

In ce priveste obiectul predarii, vinzatorul este obligat sa predea lucrul vindut "in masura determinata prin contract" (art. 1326 Cod civil). In cazul unui lucru individual determinat si existent in momentul incheierii contractului "in starea in care se afla in momentul vinzarii" (art. 1324 Cod civil), iar in cazul lucrurilor de gen si viitoare in cantitatea si calitatea ori alte criterii determinate in contract (mostre, esantioane, standarde etc.), fiind aplicabile regulile generale referitoare la obiectul platii (art. 1100-1103 Cod civil).

Cu privire la obiectul predarii, reguli speciale sin prevazute in materie de vinzare de imobile (in special terenuri), aplicabile in lipsa de stipulatie (expresa sau tacita) contrara in contract (art. 1330 Cod civil) si in caz de frauda, chiar daca intelegerea intre parti este diferita (fraus omnia corrumpit) - pentru ipoteza in care vinzatorul preda imobilul prevazut in contract, dar intinderea lui este diferita fata de aceea specificata in contract).

Daca imobilul s‑a vindut "cu aratare de cuprinsul sau si pe atit masura" (art. 1327 Cod civil) - de exemplu un teren de 500 m² pe un pret de 10.000 lei/m², iar la predare sau ulterior se constata ca intinderea nu corespunde celei aratate in contract, diferenta va fi luata in consideratie dupa cum urmeaza:

daca intinderea este mai mica, cumparatorul poate cere completarea (daca vinzatorul mai are alaturi teren) sau o reducere din pret proportionala cu intinderea gasita lipsa; rezolutiunea contractului poate fi ceruta numai daca imobilul nu poate fi folosit pentru destinatia avuta in vedere la incheierea contractului;

daca intinderea este mai mare, cumparatorul este obligat sa plateasca in plus pretul excedentului sau - daca excedentul dovedit prin masuratoare depaseste a 20‑a parte a intinderii aratate in contract - el poate cere rezolutiunea contractului (art. 1328 Cod civil).

Daca vinzarea este facuta "altfel decit pe atit masura", adica pe un pret global (de exemplu locul de casa situat in . cu pretul de . lei), diferenta - in plus sau in minus - intre intinderea declarata si cea reala nu se ia in consideratie; ea poate insa provoca un spor sau o micsorare a pretului daca valoreaza cel putin a 20‑a parte din pretul total al vinzarii (art. 1329 Cod civil). In caz de excedent peste a 20‑a parte, cumparatorul poate opta si pentru rezolutiunea vinzarii (art. 1331 Cod civil). In caz de intindere lipsa, cumparatorul nu poate cere completarea terenului sau rezolutiunea contractului.

Daca s‑au vindut doua (sau mai multe) imobile (cu aratarea intinderii) printr‑un singur contract si pret, iar intinderea unuia este mai mare si a celuilalt mai mica, diferentele de pret datorate potrivit regulilor aratate se compenseaza (art. 1333 Cod civil).

In toate cazurile cind cumparatorul cere rezolutiunea vinzarii, el are dreptul, pe linga pret, la restituirea cheltuielilor vinzarii (art. 1332 Cod civil) si la daune-interese, conform regulilor generale, fiindca vinzatorul este in culpa. Daca cumparatorul pastreaza imobilul, este obligat sa plateasca dobinda la suplimentul de pret (art. 1331 Cod civil). Dreptul la actiune pentru majorarea sau scaderea pretului ori rezolutiunea vinzarii se prescrie intr‑un an de la data incheierii contractului (art. 1334 Cod civil).

In lipsa de stipulatie contrara (expresa sau tacita), vinzatorul este obligat sa predea, odata cu lucrul vindut, si fructele percepute dupa momentul transferarii dreptului de proprietate (art. 1324 Cod civil). Daca partile nu s‑au inteles altfel, se considera ca vinzatorul (sau alta persoana care nu are drept de folosinta opozabil cumparatorului) are dreptul la restituirea cheltuielilor facute pentru producerea fructelor, daca este cazul.

Cumparatorul are dreptul, de asemenea, la accesoriile lucrului vindut si la tot ce a fost destinat la uzul sau perpetuu (art. 1325 Cod civil), de exemplu imobile prin destinatie, actiunea in revendicare sau in garantie (dar nu si actiunea personala in anulare a contractului de locatiune pentru incapacitate), precum si la accesoriile convenite (de exemplu ambalajul).

Obligatia accesorie predarii

In cazul in care lucrul vindut nu se preda in momentul incheierii contractului, vinzatorul este obligat sa‑l conserve pina in momentul predarii (art. 1074 Cod civil), deoarece lucrul trebuie sa fie predat in starea in care se afla in momentul incheierii contractului (art. 1324 Cod civil), chiar daca, potrivit conventiei, proprietatea se transmite ulterior, dar lucrul exista in acel moment si este individualizat.

In caz de deteriorare sau pieire a lucrului, vinzatorul raspunde ca un depozitar (voluntar sau remunerat - art. 1600 Cod civil), culpa lui fiind prezumata cit timp nu dovedeste o cauza straina exoneratoare de raspundere (art. 1082-1083 Cod civil), caz fortuit sau forta majora, inclusiv fapta cumparatorului sau a unui tert pentru care nu are a raspunde.

Daca cumparatorul a devenit proprietar din momentul incheierii contractului (intrucit conservarea se face in numele si pe seama lui), el trebuie sa suporte cheltuielile ocazionate de pastrarea lucrului (art. 1618 Cod civil).

Sanctiunea nerespectarii obligatiei de a preda lucrul

In caz de neexecutare (totala sau partiala) datorata culpei vinzatorului, potrivit regulilor generale, cumparatorul poate invoca exceptia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus) sau poate cere fie rezolutiunea vinzarii cu daune-interese, fie executarea in natura a contractului (punerea sa in posesie - art. 1320 Cod civil), iar daca executarea in natura nu este posibila, daune-interese (art. 1075 Cod civil), nefiind exclusa nici posibilitatea procurarii lucrurilor de gen de la terti pe seama vinzatorului (art. 1077 Cod civil).

In cazul executarii cu intirziere a obligatiei de predare, cumparatorul are dreptul la daune-interese (art. 1321 Cod civil), dar numai de la data punerii in intirziere a vinzatorului (art. 1081 si 1079 Cod civil).

B.       Obligatia de garantie

Obligatia de garantie a vinzatorului decurge din principiul ca el trebuie sa faca tot ce‑i sta in putinta pentru a asigura cumparatorului stapinirea - linistita si utila - a lucrului vindut. Rezutla ca obligatia de garantie are o dubla infatisare (art. 1336 Cod civil): vinzatorul trebuie sa‑l garanteze pe cumparator de linistita folosinta a lucrului (contra evictiunii) si de utila folosinta a lucrului (contra viciilor).

Garantia contra evictiunii

Se numeste evictiune pierderea proprietatii lucrului (in total ori in parte) sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar. In acest sens, Codul civil prevede ca vinzatorul este de drept obligat sa‑l garanteze pe cumparator de evictiunea totala sau partiala a lucrului vindut, precum si de sarcinile care n‑au fost declarate la incheierea contractului (art. 1337).

Obligatia de garantie a vinzatorului contra evictiunii exista nu numai fata de cumparator, dar si fata de subdobinditori, chiar daca acestia sint succesori cu titlu particular si cu titlu gratuit (de exemplu donatar) si cu toate ca cumparatorul initial (donatorul) nu raspunde de evictiune fata de dobinditorul cu titlu gratuit (art. 828 Cod civil). Solutia se justifica prin faptul ca odata cu lucrul - ca accesoriul lui - se transmit asupra subdobinditorului si toate drepturile legate de acel lucru, aflate in strinsa conexiune cu lucrul care formeaza obiectul contractului (cum omni causa). Daca contractul s‑a incheiat printr‑un intermediar (de exemplu mandatar), acesta nu raspunde de evictiune. Daca intermediarul s‑a comportat ca vinzator aparent (mandat simulat prin interpunere de persoane), el raspunde de evictiune fata de cumparator.

a)       Garantia contra evictiunii rezultind din fapte personale

Reglementind obligatia de garantie pentru evictiune, Codul civil vizeaza in special evictiunea provenind de la un tert. Este evident ca obligatia de garantie opereaza cu atit mai puternic daca evictiunea provine dintr‑un fapt personal al vinzatorului. Se numeste fapt personal (art. 1339 Cod civil) orice fapt sau act - anterior vinzarii, dar tainuit fata de cumparator, ori ulterior vinzarii, dar neprevazut in contract - savirsit de catre vinzator sau succesorii sai universali ori cu titlu universal de natura a‑l tulbura pe cumparator in linistita folosinta a lucrului, indiferent ca este vorba de o tulburare de fapt (de exemplu deposedarea cumparatorului de o parte din terenul vindut) sau de o tulburare de drept (de exemplu vinzatorul invoca un drept de uzufruct sau de abitatie - nerezervat prin contract - asupra lucrului vindut).

In cazul tulburarilor din partea vinzatorului, cumparatorul se poate apara prin invocarea unei exceptii personale numita "exceptie de garantie"; cine trebuie sa garanteze pentru evictiune, nu poate sa evinga (quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio). Vinzatorul nu poate evinge nici in urma dobindirii unei noi calitati, pe care nu o avea in momentul incheierii contractului; daca a vindut lucrul altuia (sau coproprietate cu altul) si apoi l‑a mostenit pe adevaratul proprietar (coproprietar, coindivizar), nu‑l poate evinge pe cumparator, acesta putindu‑i opune exceptia de garantie.

Deoarece obligatia de garantie a vinzatorului este o obligatie patrimoniala, dupa moartea lui ea se transmite asupra succesorului universal sau cu titlu universal. Astfel fiind, exceptia de garantie poate fi invocata si in ipoteza inversa, cind adevaratul proprietar il mosteneste pe vinzator, daca tulburarea provine din partea mostenitorului, caci "acela care are obligatia garantarii de evictiune nu poate, tot el, sa evinga pe dobinditorul cu titlu oneros" (inclusiv coproprietarul care il mosteneste pe vinzator).

In schimb, exceptia de garantie nu poate fi opusa succesorilor cu titlu particular ai vinzatorului, ei nefiind tinuti de obligatiile autorului lor. Astfel, de exemplu, daca proprietarul (sau mostenitorul lui) a vindut imobilul la doua persoane diferite si primul cumparator il revendica de la cel de‑al doilea, procesul nu poate fi solutionat prin invocarea exceptiei de garnatie. Ea poate fi invocata (de al doilea cumparator) numai daca reclamantul (primul cumparator) cumuleaza si calitatea de vinzator (de succesor universal sau cu titlu universal al vinzatorului).

Obligatia de garantie a vinzatorului pentru fapte proprii - indiferent ca au fost savirsite inainte sau dupa incheierea contractului de vinzare-cumparare - vizeaza nu numai tulburarea directa a cumparatorului, dar si evictiunea care se realizeaza prin intermediul unui tert (indirect); daca proprietarul vinde lucrul de doua ori, el raspunde de evictiune fata de primul cumparator, daca cel de‑al doilea si‑a inscris titlul de dobindire a imobilului in cartea funciara inaintea primului cumparator sau a intrat cu buna credinta in posesiunea lucrului mobil; la fel, daca dupa vinzare fostul proprietar constituie o ipoteca asupra imobilului vindut si creditorul ipotecar trece la realizarea garantiei (vinzatorul raspunde in asemenea cazuri - desi cauza evictiunii este ulterioara vinzarii - deoarece evictiunea rezulta din faptul sau personal).

Obligatia negativa a vinzatorului de a nu‑l tulbura pe cumparator in linistita folosinta a lucrului este de esenta vinzarii; orice conventie contrara este nula (art. 1339 Cod civil), spre deosebire de obligatia de garantie pentru evictiunea rezultind din fapta unui tert, care este numai de natura vinzarii, putind fi inlaturata sau modificata prin conventia dintre parti.

b)       Garantia contra evictiunii rezultind din fapta unui tert

Daca tulburarea provine din partea unei terte persoane, vinzatorul este obligat sa‑l apere pe cumparator, iar daca nu reuseste sa‑l apere, va fi obligat sa suporte consecintele evictiunii, indiferent ca a fost de buna sau de rea credinta.

Obligatia de garantie a vinzatorului exista daca sint indeplinite urmatoarele conditii:

a) sa fie vorba de o tulburare de drept;

b) cauza evictiunii sa fie anterioara vinzarii;

c) cauza evictiunii sa nu fi fost cunoscuta de cumparator.

La acestea se mai adauga, uneori, necesitatea unei actiuni in justitie intentata de catre tert impotriva cumparatorului. Pentru existenta obligatiei de garantie a vinzatorului nu este suficienta o simpla temere a cumparatorului de a fi evins sau o reclamatie oarecare din partea tertului; in majoritatea cazurilor, evictiunea este rezultatul unei actiuni in justitie. In literatura de specialitate se arata insa si cazuri de evictiune care nu sint consacrate printr‑o hotarire judecatoreasca (de exemplu daca dreptul tertului asupra lucrului este atit de evident, incit cumparatorul renunta la lucru fara judecata; cumparatorul plateste creanta ipotecara pentru a degreva imobilul si pentru a‑l pastra; cumparatorul de la neproprietar devine proprietarul lucrului pe cale de mostenire etc.). Pe de alta parte, evictiunea poate fi consecinta unei actiuni in justitie intentata de cumparatorul insusi (de exemplu impotriva tertului care a pus stapinire pe lucru sau care contesta dreptul de servitute al cumparatorului, actiuni respinse de instanta). In consecinta, obligatia de garantie contra evictiunii nu poate fi conditionata de actiunea in justitie a tertului.

a) Vinzatorul este garant numai daca tulburarea din partea tertului este o tulburare de drept

El nu raspunde pentru simpla tulburare de fapt, care nu are un temei juridic. Impotriva tulburarilor de fapt, cumparatorul se poate apara singur, prin mijloace legale, de exemplu prin actiunile posesorii.

Dreptul invocat de catre tertul evingator poate sa fie un drept real (cum ar fi dreptul de proprietate, sau dreptul de uzufruct). Vinzatorul raspunde, de asemenea, pentru existenta unor servituti nedeclarate si care sint neaparente (art. 1337 si 1349 Cod civil), deoarece se presupune ca cele aparente (ca si asa-numitele servituti naturale si legale, de exemplu, art. 616 Cod civil) sint cunoscute si acceptate de cumparator.

Daca imobilul a fost vindut ca fond dominant, vinzatorul raspunde daca servitutea nu exista, intrucit micsoreaza valoarea imobilului.

In cazul ipotecilor si privilegiilor, obligatia de garantie se declanseaza numai daca debitorul principal nu‑si plateste datoria si creditorul trece la realizarea creantei.

Daca vinzarea a avut ca obiect bunuri mobile, luate in posesiune de catre cumparatorul de buna credinta, problema garantiei contra evictiunii se pune numai daca adevaratul proprietar le poate revendica in conditiile art. 1909-1910 Cod civil.

In afara drepturilor reale asupra lucrului, evictiune poate exista si in cazul invocarii de catre tert a unui drept de creanta. De exemplu: ipoteza contractului de locatiune incheiat de catre vinzator, care - in anumite conditii - este opozabil cumparatorului; cazul imbunatatirilor aduse de locatar, pe care cumparatorul este obligat sa le plateasca. Daca cumparatorul nu cunostea existenta locatiunii sau a imbunatatirilor, iar vinzatorul nu i le comunica la incheierea contractului, va fi obligat sa raspunda pentru evictiune)

b) Vinzatorul este garant numai daca tulburarea din partea tertului are o cauza anterioara vinzarii.

Vinzatorul nu poate raspunde de imprejurari ivite dupa incheierea contractului si transmiterea lucrului in patrimoniul cumparatorului, afara numai daca evictiunea provine dintr‑un fapt personal.

Deoarece cauza evictiunii trebuie sa fie anterioara vinzarii, pentru uzucapiunea, chiar inceputa inainte, dar desavirsita ulterior, vinzatorul nu raspunde. In acest caz cumparatorul, devenit proprietar, avea posibilitatea sa intrerupa prescriptia achizitiva.

c) Necunoasterea cauzei evictiunii de catre cumparator.

Daca el a avut cunostinta de pericolul evictiunii, inseamna ca a acceptat riscul si problema raspunderii vinzatorului in caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul avind caracter aleatoriu. Sarcina probei cunoasterii cauzei de catre cumparator incumba vinzatorului.

c)       Natura si modul de functionare a obligatiei de garantie

Cit timp evictiunea nu s‑a produs, vinzatorul este tinut sa se abtina de la orice fapt sau act ce ar putea avea drept consecinta tulburarea cumparatorului (obligatie de a nu face).

Daca evictiunea este pe cale sa se produca, vinzatorul este obligat sa‑l apere pe cumparator impotriva pretentiilor tertului (obligatie de a face). In acest scop, daca cumparatorul este actionat in justitie de catre tert, trebuie sa‑l introduca in proces pe vinzator printr‑o cerere de chemare in garantie pentru a‑l apara contra eventualei evictiuni.

Daca cumparatorul nu‑l introduce in proces pe vinzator, aparindu‑se singur, si pierde procesul, se poate intoarce impotriva lui pe cale principala, printr‑o actiune in garantie pentru evictiune. In aceasta actiune, insa, vinzatorul poate opune cumparatorului exceptia procesului rau condus (exceptio mali processus), cu consecinta pierderii garantiei de catre cumparator (art. 1351 Cod civil), daca dovedeste ca, fiind introdus in proces cu tertul, ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretentiile tertului.

Daca evictiunea s‑a produs, se angajeaza raspunderea vinzatorului pentru pagubele suferite de cumparator (obligatie de a da).

Dintre aceste trei obligatii, primele doua sint indivizibile (de exemplu intre mostenitorii vinzatorului sau intre mai multi vinzatori coproprietari). Obligatia de a da - plata sumelor de bani datorate cu titlu de despagubire - este divizibila.

d)       Efectele obligatiei de garantie in caz de evictiune consumata

Daca cumparatorul (sau succesorul lui in drepturi, fie si cu titlu particular) a fost evins, drepturile lui impotriva vinzatorului sint stabilite dupa cum evictiunea a fost totala sau partiala.

Evictiunea totala

a) In primul caz, vinzatorul este obligat sa restituie integral pretul primit (ca la rezolutiune pentru neexecutare sau nulitate pentru vinzarea lucrului altuia), chiar daca valoarea lucrului s‑a micsorat din cauze fortuite ori din neglijenta cumparatorului, cu singura exceptie a foloaselor realizate de cumparator din stricaciunile aduse lucrului (art. 1341-1343 Cod civil).

In conditii identice vinzatorul este obligat sa restituie pretul primit si in ipoteza exercitarii actiunii (directe) in garantie de catre un subdobinditor, indiferent daca a dobindit lucrul la un pret mai mic sau mai mare ori cu titlu gratuit. Aceasta solutie se impune, odata ce se recunoaste ca drepturile cumparatorului legate de lucru se transmit asupra subdobinditorului.

b) Cumparatorul mai are dreptul la valoarea fructelor pe care a fost obligat sa le inapoieze tertului evingator (art. 1341 pct. 2 Cod civil). Deoarece posesorul de buna credinta dobindeste fructele (art. 485 Cod civil), textul vizeaza fructele pe care cumparatorul le‑a perceput dupa ce a devenit de rea credinta (a luat cunostinta de drepturile tertului asupra lucrului, cel tirziu de la data intentarii actiunii de catre tert). Dar fata de vinzator el ramine cumparator de buna credinta, ceea ce justifica dreptul lui la valoarea fructelor restituite.

c) Cumparatorul are dreptul sa ceara restituirea cheltuielilor de judecata, atit ale procesului din care a rezultat evictiunea, cit si, daca este cazul, ale actiunii in regres contra vinzatorului. La aceste cheltuieli se adauga si cheltuielile contractului (autentificare, taxe de timbru etc. - art. 1341 pct. 3-4 Cod civil).

d) Cumparatorul are dreptul la daune-interese (art. 1341 pct. 4 Cod civil) potrivit dreptului comun (art. 1350 Cod civil), insa cu observarea urmatoarelor reguli speciale:

Vinzatorul este obligat sa plateasca cumparatorului diferenta intre pret si sporul de valoare dobindit de lucru intre momentul incheierii contractului si data producerii evictiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau daca sporul a fost sau nu previzibil ori vinzatorul de buna sau de rea credinta (art. 1344 Cod civil).

In afara sporului de valoare (si in masura in care nu sint restituite cu acest titlu, de exemplu, cheltuielile utile), vinzatorul este obligat sa restituie cumparatorului cheltuielile necesare (facute pentru conservarea lucrului) si utile (care sporesc valoarea lui), iar daca vinzatorul a fost de rea credinta, chiar si cheltuielile voluptorii (facute in scop de lux sau de placere - art. 1345-1346 Cod civil).

Deoarece aceste cheltuieli profita tertului evingator, el va fi in primul rind obligat sa‑l despagubeasca pe cumparator, iar vinzatorul va fi garant numai in subsidiar. Insa tertul poate fi obligat numai la restituirea cheltuielilor necesare (daca nu se compenseaza cu valoarea fructelor culese si pastrate de cumparatorul evins) si utile (acestea din urma in limita sporului de valoare). Pentru restul cheltuielilor raspunde numai vinzatorul.

Evictiunea partiala

Daca evictiunea este numai partiala - are ca obiect fie o fractiune din lucru sau o cota ideala din dreptul de proprietate (lit. a si b) fie valorificarea sau negarea unui alt drept cu privire la lucru (lit.c) - cumparatorul are alegerea intre a cere rezolutiunea vinzarii sau mentinerea ei cu despagubiri.

a) Daca evictiunea unei parti a lucrului este atit de importanta incit cumparatorul n‑ar fi cumparat daca ar fi putut sa o prevada, poate cere rezolutiunea vinzarii (art. 1347 Cod civil). In acest caz, cumparatorul trebuie sa restituie lucrul asa cum a ramas dupa evictiune, primind in schimb pretul si despagubiri la fel ca in cazul evictiunii totale.

b) Daca cumparatorul nu cere sau nu obtine rezolutiunea vinzarii, are dreptul la valoarea partii pierdute prin efectul evictiunii, valoare socotita in momentul evictiunii. Vinzatorul nu se poate libera oferind o parte din pret si nici cumparatorul nu poate cere o parte din pret, proportionala cu partea evinsa, indiferent de scaderea sau urcarea valorii lucrului de la vinzare si pina la evictiune.

c) In cazul servitutilor (active sau pasive) ori altor drepturi, daca nu intervine rezolutiunea potrivit celor aratate (lit. a), cumparatorul are dreptul la daune-interese in conditiile dreptului comun (art. 1349-1350 Cod civil).

Prescriptia

Actiunea in garantie pentru evictiune a cumparatorului impotriva vinzatorului se prescrie in termenul general de prescriptie.

Termenul prescriptiei incepe sa curga de la data producerii evictiunii. Pina in acest moment obligatia vinzatorului este conditionala si cumparatorul nu poate sa actioneze, iar contra non valentem agere non currit praescriptio (prescriptia nu curge impotriva celui care este impiedicat sa actioneze).

e)       Modificari conventionale ale garantiei contra evictiunii

Regimul legal al garantiei - numita garantie de drept - nefiind stabilit cu caracter imperativ, poate fi modificat prin conventia partilor (art. 1338 Cod civil). Garantia agravata, micsorata sau inlaturata complet prin conventia dintre parti se numeste garatie conventionala (de fapt).

In privinta clauzelor de agravare a raspunderii vinzatorului - pentru fapte proprii, ale tertilor (de exemplu pentru tulburari de fapt) sau chiar pentru evenimente fortuite (de exemplu inundatie, expropriere etc.) - legea nu prevede limitari, insa ele trebuie sa fie expres prevazute si clar exprimate, deoarece sint de stricta interpretare; in caz de indoiala, se aplica regulile garantiei de drept.

In ceea ce priveste clauzele de exonerare de raspundere (inlaturare sau micsorare a garantiei), legea prevede doua limitari:

Obligatia negativa de garantie a vinzatorului pentru fapte personale nu poate fi nici inlaturata si nici micsorata prin conventia dintre parti, sanctiunea fiind nulitatea clauzei (art. 1339 Cod civil). Clauza nu poate fi considerata cauza determinanta a contractului, pentru a atrage sanctiunea nulitatii totale (a contractului).

In literatura de specialitate se precizeaza ca exonerarea de garantie pentru fapte personale se admite, totusi, daca vizeaza fapte anume determinate, savirsite anterior incheierii contractului si aduse la cunostinta cumparatorului (de exemplu un contract de locatiune incheiat, o servitute constituita etc.). In realitate, clauza este valabila in aceste cazuri, pentru ca nu reprezinta clauze de exonerare propriu-zise, ci clauze menite a determina continutul si limitele dreptului transmis.

Exonerarea totala sau partiala pentru fapta unui tert este permisa, dar nu poate scuti pe vinzator de a restitui pretul (fara despagubiri) in caz de evictiune (art. 1340 Cod civil), el fiind detinut fara cauza, afara numai daca cumparatorul a cunoscut la incheierea contractului pericolul evictiunii sau daca a cumparat pe riscul sau (caracter aleatoriu).

Garantia contra viciilor lucrului

Vinzatorul trebuie sa asigure cumparatorului nu numai folosinta linistita, dar si utila a lucrului. Astfel fiind, vinzatorul raspunde de viciile ascunse ale lucrului, daca din cauza lor lucrul este impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau daca viciile micsoreaza intr‑atit valoarea de intrebuintare incit cumparatorul, in cunostinta de cauza, nu ar fi cumparat sau ar fi platit un pret mai redus (art. 1352 Cod civil).

Cind lucrul vindut este afectat de un viciu in sensul art. 1352 Cod civil, situatia prezinta asemanare cu viciul de consimtamint al erorii (sau dolului) asupra substantei obiectului contractului (art. 954 al. 1 Cod civil). Intre aceste doua situatii exista insa deosebiri esentiale: in cazul erorii asupra substantei obiectului (error in substantiam), din cauza acestui viciu de consimtamint, cumparatorul nu a putut cumpara, in substanta sa, lucrul voit si poate cere anularea contractului; in cazul viciilor vizate de art. 1352 Cod civil, cumparatorul a cumparat lucrul voit, numai ca acesta este impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau din cauza viciilor se micsoreaza valoarea de intrebuintare - deci eroarea se refera numai la calitatea lucrului - si cumparatorul nu poate cere anularea contractului, ci are o actiune in garantie (redhibitorie sau estimatorie) contra vinzatorului. De exemplu daca se vinde o casa despre care vinzatorul afirma ca este construita din caramida, iar in realitate este din material lemnos, se poate cere anularea; daca casa este construita din caramida, dar este afectata de vicii, va intra in functie obligatia de garantie pentru vicii.

Deoarece in cazul viciilor vizate de art. 1352 Cod civil cumparatorul - daca nu se multumeste cu reducerea pretului - poate cere rezolutiunea contractului printr‑o actiune in garantie numita redhibitorie[1], aceste vicii s‑au numit redhibitorii.

a)       Conditii

a) Trebuie ca viciul sa fie ascuns (art. 1352 Cod civil).

Vinzatorul nu raspunde "de viciile aparente si despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga" (art. 1353 Cod civil). Deci viciul poate fi considerat ascuns numai daca cumparatorul nu l‑a cunoscut si - dupa imprejurari, printr‑o verificare normala, dar atenta - nici nu putea sa‑l cunoasca, nefiindu‑i comunicat nici de catre vinzator. Viciul pe care vinzatorul dovedeste ca l‑a adus la cunostinta cumparatorului nu poate fi considerat ascuns, indiferent de natura sa.

In practica judiciara posibilitatea cumparatorului de a lua cunostinta de viciul lucrului se apreciaza in abstracto, avindu‑se in vedere un cumparator prudent si diligent. "Lipsa de informare, de experienta, cit si nepriceperea cumparatorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le‑a putut constata singur sa fie considerat vicii ascunse".

b) Trebuie ca viciul (cauza defectiunilor manifestate ulterior) sa fi existat in momentul incheierii contractului (chiar daca predarea lucrului se face ulterior). Pentru viciile ivite ulterior contractarii - cind lucrul se strica, se defecteaza sau isi pierde calitatea din cauza viciilor ivite dupa vinzare - vinzatorul nu raspunde, deoarece prin efectul incheierii contractului riscurile trec asupra cumparatorului odata cu dreptul de proprietate. In cazurile in care proprietatea nu se transmite din momentul incheierii contractului, vinzatorul raspunde si pentru viciile ivite ulterior vinzarii, dar pina in momentul transferarii dreptului de proprietate.

c) Viciul trebuie sa fie grav, adica din cauza lui lucrul sa fie impropriu intrebuintarii la care este destinat dupa natura sa ori potrivit conventiei sau sa se micsoreze intr‑atit valoarea de intrebuintare, incit cumparatorul, in cunostinta de cauza, n‑ar fi cumparat sau ar fi platit un pret mai redus. Nu se cere insa ca viciul sa se refere la substanta, la esenta lucrului (ca la anularea pentru eroare).

Toate cele trei elemente care conditioneaza obligatia de garantie a vinzatorului pentru vicii trebuie sa fie dovedite de cumparator.

Raspunderea nu este conditionata de cunoasterea viciului de catre vinzator (art. 1354 Cod civil); numai intinderea raspunderii lui difera dupa cum a avut sau nu cunostinta de existenta viciului (art. 1356-1357).

Obligatia de garantie pentru vicii se aplica la orice vinzare (vinzare sub conditie, cu plata pretului in rate, de drepturi litigioase etc.), inclusaiv antecontractul de vinzare, indiferent ca lucrul vindut este un imobil sau un bun mobil, in stare noua sau uzata (de ocazie), cu doua exceptii:

nu exista obligatia de garantie in cazul vinzarii prin licitatie publica (art. 1360 Cod civil) care se face prin intermediul justitiei;

in cazul vinzarii de drepturi succesorale - daca nu s‑a obligat sa garanteze continutul universalitatii - vinzatorul raspunde numai de calitatea sa de mostenitor (art. 1399 Cod civil), nu si de calitatea bunurilor din mostenire.

b)       Efectele si intinderea raspunderii vinzatorului pentru vicii

Daca conditiile aratate sint intrunite, cumparatorul are facultatea de a cere fie rezolutiunea vinzarii, fie o reducere a pretului (art. 1355 Cod civil), iar daca vinzatorul a fost de rea credinta - si daune-interese (art. 1356-1357 Cod civil), inclusiv beneficiul nerealizat (lucrum cessans).

Dreptul de optiune al cumparatorului intre actiunea redhibitorie si actiunea estimatorie

Actiunea prin care cumparatorul cere rezolutiunea vinzarii se numeste redhibitorie (actio redhibitoria). Ea este admisibila chiar daca natura viciului n‑ar face lucrul absolut impropriu destinatiei sale normale. Totusi, instanta poate aprecia ca dreptul de optiune a fost exercitat abuziv si sa acorde numai o reducere de pret, daca viciul este de mica importanta.

In caz de admitere a actiunii redhibitorii, vinzatorul este obligat ca, reprimind lucrul, sa restituie pretul si cheltuielile vinzarii suportate de cumparator (art. 1355 si 1357 Cod civil). Daca cumparatorul a instrainat lucrul, actiunea redhibitorie poate fi exercitata de subdobinditor.

In loc de rezolutiune, cumparatorul poate cere o reducere din pret proportionala cu reducerea valorii lucrului datorita viciului. Actiunea speciala de reducere se numeste estimatorie (actio estimatoria sau quanti minoris), deoarece deprecierea valorii lucrului se estimeaza prin expertiza.

Cu toate ca legea reglementeaza numai optiunea intre cele doua actiuni, in literatura de specialitate si practica judiciara se intrevede posibilitatea "remedierii defectiunilor" (inlaturarea viciilor) de catre sau in contul vinzatorului, "cind aceasta reparare e posibila si cind ea n‑ar ocaziona cheltuieli disproportionate cu valoarea lucrului"; o asemenea solutie nu contravine intereselor cumparatorului (mai ales in cazul cumpararii unui lucru in stare noua).

Acordarea de daune-interese

Spre deosebire de materia evictiunii, in care si vinzatorul de buna credinta poate fi obligat la plata daunelor-interese, in cazul viciilor ascunse vinzatorul este obligat sa plateasca daune-interese numai daca cumparatorul dovedeste, cu orice mijloace de proba (inclusiv prezumtii), ca vinzatorul a fost de rea credinta (a cunoscut viciile lucrului - art. 1356 Cod civil), considerindu‑se ca aceste daune sint imprevizibile si deci datorate numai in caz de dol (art. 1085 Cod civil). Daca el nu cunoaste viciul lucrului, poate fi obligat numai la restituirea pretului si cheltuielilor vinzarii (art. 1357 Cod civil).

Potrivit dreptului comun, dovada prejudiciului (de exemplu majorarea pretului, paguba suferita de cumparator sau despagubirea platita tertilor pentru paguba cauzata prin accidentul survenit datorita viciului lucrului etc.) trebuie sa fie facuta de cumparator.

Desi art. 1356 Cod civil vizeaza plata daunelor numai in cadrul actiunii redhibitorii, ea se admite totusi si in cazul actiunii estimatorii.

Riscul pieirii lucrului afectat de vicii

Daca lucrul a pierit din cauza viciilor, vinzatorul este obligat sa restituie pretul si cheltuielile vinzarii, iar daca a fost de rea credinta poate fi obligat si la plata daunelor-interese (art. 1358 al. 1 Cod civil). In schimb, daca lucrul afectat de viciu a pierit fortuit (sau datorita culpei cumparatorului), vinzatorul nu raspunde pentru vicii (art. 1358 al. 2 Cod civil).

c)       Termenul de intentare a actiunilor

Conform art. 5 din Decretul nr. 167/1958: "dreptul la actiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis . se prescrie prin implinirea unui termen de 6 luni, in cazul in care viciile nu au fost ascunse cu viclenie". Rezulta ca actiunile redhibitorii sau estimatorii (ori in remedierea viciilor) pot fi intentate intr‑un termen de 6 luni, iar daca viciile au fost ascunse cu viclenie (ceea ce presupune ca vinzatorul a fost de rea credinta, cunoscind viciile) in termenul general de prescriptie extinctiva.

Termenele de prescriptie mentionate incep sa curga de la data descoperirii viciilor, insa cel mai tirziu de la implinirea unui an de la predarea lucrului de orice natura, cu exceptia constructiilor, iar in cazul constructiilor cel mai tirziu de la implinirea a trei ani de la predare (art. 11 al. 1-2 din Decretul nr. 167/1958).

In practica, aceste termene de 1 an, respectiv 3 ani, sint privite ca perioade limita in care viciile ascunse trebuie sa fie descoperite, deci ca termene legale generale de garantie pentru descoperirea viciilor ascunse si, ca atare, nesusceptibile de intrerupere sau de suspendare. Astfel, de exemplu, s‑a precizat ca "dreptul material la actiune privind viciile ascunse ale unei constructii se prescrie intr‑un termen de 6 luni, socotit de la data descoperirii viciilor, care trebuie constatate cel mai tirziu in 3 ani de la predarea constructiei". Tot astfel, termenul de 1 an "nu trebuie interpretat ca legiuitorul ar fi stabilit un al doilea termen de prescriptie pe linga cel prevazut de art. 5 din Decretul nr. 167/1958 - respectiv 6 luni de la descoperirea viciilor ascunse - ci ca descoperirea acestora, de la care curge prescriptia, trebuie sa aiba loc cel mai tirziu intr‑un an de la predarea lucrului".

Daca viciile nu au fost invocate (pe cale de actiune sau pe cale de exceptie) in cadrul termenului de prescriptie, ele nu pot fi invocate pe cale de exceptie in cadrul actiunii neprescrise (termenul fiind de trei ani) intentate de vinzator pentru plata pretului; principiul quae tempolia sunt agendum, perpetua sunt ad excipiendum nu este aplicabil, datorita caracterului imperativ al normelor care reglementeaza prescriptia extinctiva.

d)       Modificari conventionale ale garantiei pentru vicii

Dispozitiile de drept comun analizate privind existenta, conditiile, efectele si intinderea obligatiei de garantie pentru vicii au caracter supletiv, partile fiind libere sa limiteze sau chiar sa inlature ori, dimpotriva, sa agraveze prin conventia lor aceasta obligatie a vinzatorului printr‑o clauza expresa.

In ce priveste clauza de limitare sau de inlaturare a garantiei pentru vicii, ea este valabila si produce efecte numai daca vinzatorul a fost de buna credinta (nu a cunoscut viciile (art. 1354 Cod civil). Dovada cunoasterii viciilor de catre vinzator trebuie facuta de cumparator, cu orice mijloace de proba (inclusiv prezumtii, de exemplu in cazul vinzatorului profesionist). In caz de rea credinta a vinzatorului, rezultind din tainuirea viciilor la incheierea contractului, clauza de exonerare - totala sau partiala - nu ar putea fi invocata fata de cumparatorul de buna credinta, care nu cunostea aceste vicii.

Cu respectarea acestei conditii (necunoasterea viciilor), clauzele de inlaturare sau de limitare a garantiei pentru vicii pot fi foarte variate (suprimarea totala a garantiei, posibilitatea intentarii numaia actiunii estimatorii, asigurarea numai a pieselor de schimb sau a reparatiilor necesare etc.). Limitarea garantiei poate fi stipulata si sub forma scurtarii termenului de un an, respectiv de trei ani in care viciile ascunse pot fi descoperite (de exemplu vicii descoperite intr‑o luna de la data vinzarii autoturismului folosit). In acest sens, Decretul nr. 167/1958 precizeaza ca prin dispozitiile cu privire la data inceperii prescriptiei nu se aduce nici o atingere termenelor de garantie legale sau conventionale (art. 11 al. 3). In schimb, termenul de prescriptie insusi (de 6 luni sau de 3 ani) nu poate fi modificat prin conventia partilor, o asemenea clauza fiind nula.

Clauzele de agravare a obligatiei de garantie nu comporta limitari (raspundere si pentru vicii aparente, pentru vicii aparute ulterior vinzarii, pentru buna functionare a motorului o perioada determinata etc.). Stipularea unei clauze de agravare pentru orice vicii, inclusiv cele aparente, sau de buna functionare in cadrul unui termen mai scurt decit cel prevazut pentru descoperirea viciilor ascunse, nu atrage dupa sine - la expirare - incetarea garantiei pentru viciile ascunse, daca termenul legal stabilit pentru descoperirea acestora nu a expirat inca. Clauza de agravare nu poate fi transformata, prin interpretare, in contrariul ei. Pentru ca, odata cu raspunderea pentru orice vicii sau de buna functionare in cadrul unui termen de garantie mai scurt de 1 an, respectiv de 3 ani, sa inceteze si raspunderea de drept comun pentru vicii ascunse, trebuie sa fie stipulata o clauza expresa in acest sens, care va fi, deodata, de agravare a garantiei (si pentru vicii aparente sau calitati convenite) si de limitare a ei in timp (la o perioada mai scurta pentru descoperirea viciilor ascunse).

I.1.2.   Obligatiile cumparatorului

Cumparatorul are doua obligatii principale: de a plati pretul si de a lua in primire lucrul vindut. Daca nu s‑a prevazut altfel in contract, el suporta si cheltuielile vinzarii. Partile pot stipula si alte obligatii pentru cumparator (de exemplu de a asigura pentru vinzator sau pentru alte persoane folosinta lucrului in conditiile prevazute in contract), asa cum ele singure sint in drept sa modifice si obligatiile reglementate de lege.

A.      Plata pretului

Locul si data platii

Daca nu s‑a prevazut altfel in contract (art. 1361 Cod civil), cumparatorul este obligat sa plateasca pretul la locul si in momentul in care i se face predarea lucrului vindut (art. 1362 Cod civil). Acest text este derogatoriu de la regulile generale sub doua aspecte:

conform regulilor generale in materie de obligatii, plata se face, in lipsa de stipulatie contrara, la domiciliul debitorului (art. 1104 Cod civil), iar in materie de vinzare la locul unde se face predarea lucrului vindut (fie locul unde se afla in momentul vinzarii, fie domiciliul vinzatorului). Deci obligatia de plata a pretului este portabila. Daca, insa, partile au derogat de la regula executarii concomitente a celor doua obligatii (de exemplu au prevazut ca plata pretului sa iaba loc ulterior predarii), art. 1362 "nu‑si mai are ratiune si isi reia aplicatiunea art. 1104 Cod civil, astfel ca plata trebuie sa fie facuta la domiciliul debitorului"[2] (cumparatorului). Ubi cessat ratio legis, ibi cessat lex.

in dreptul comun, in lipsa de termen, plata se poate cere imediat, iar in materie de vinzare numai in momentul predarii lucrului vindut, astfel incit - in lipsa de stipulatie expresa contrara - termenul prevazut pentru predarea lucrului profita si cumparatorului. In schimb, termenul prevazut numai pentru plata pretului nu afecteaza obligatia vinzatorului de a preda lucrul vindut, potrivit regulilor generale.

Daca partile au stabilit un termen pentru plata pretului - vinzare pe credit - la scadenta cumparatorul trebuie sa plateasca datoria in intregime (principiul indivizibilitatii platii - art. 1101 Cod civil), afara numai daca intelegerea dintre parti a fost ca pretul sa fie platit la diferite termene in mod fractionat, prin prestatii succesive (vinzare pe credit cu termene esalonate de plata a ratelor de pret).

In toate cazurile de vinzare pe credit, cumparatorul are dreptul sa plateasca cu anticipatie (se prezuma ca termenul a fost convenit in favoarea sa), insa dobinda stipulata va fi calculata si datorata pina la termenul prevazut in contract, daca vinzatorul nu consimte la recalcularea ei in functie de data platii sau daca prin actul normativ aplicabil nu s‑a prevazut altfel (de exemplu art. 11 al. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990 privind vinzarea de locuinte construite din fondurile statului catre populatie prevede recalcularea dobinzii in cazul platii anticipate a creditului).

Cind cumparatorul are motive de a se teme de vreo evictiune, el are dreptul, (art. 1364 Cod civil) sa suspende plata pretului pina ce vinzatorul va face sa inceteze tulburarea sau ii va da o cautiune, afara de cazul in care s‑ar fi stipulat ca pretul se va plati si in astfel de imprejurari.

Dobinda pretului

Potrivit art. 1363 Cod civil, cumparatorul este obligat sa plateasca dobinda pina la efectiva achitare a pretului in urmatoarele trei cazuri:

daca exista conventie in acest sens;

daca lucrul vindut si predat este producator de fructe (civile sau naturale);

in toate celelalte cazuri numai daca si din momentul in care cumparatorul a fost pus in intirziere printr‑o notificare (iar nu neaparat prin chemare in judecata, cum prevede art. 1988 Cod civil ca regula generala pentru obligatii banesti).

Sanctiunea neplatii pretului

In caz de neexecutare, totala sau partiala, a obligatiei de plata a pretului de catre cumparator, vinzatorul poate alege intre mai multe posibilitati:

Vinzatorul poate cere obligarea cumparatorului la executarea in natura a obligatiei - ceea ce este intotdeauna posibil (daca debitorul este solvabil), deoarece are ca obiect o suma de bani. Actiunea in plata pretului - avind un asemenea obiect - are caracter personal si se prescrie in termenul general de 3 ani.

Vinzatorul nu este insa obligat sa ceara executarea silita. El poate, renuntind la aceasta posibilitate, fie sa invoce exceptia de neexecutare (daca lucrul vindut nu a fost predat cumparatorului), fie - daca a predat sau este gata sa predea lucrul vindut si nu intelege sa invoce exceptia - sa ceara rezolutiunea contractului pentru neplata pretului (inclusiv a dobinzilor), ambele aceste sanctiuni fiind indivizibile (de exemplu in caz de transmitere a obligatiei de plata a pretului asupra mostenitorilor cumparatorului sau a creantei asupra mostenitorilor vinzatorului).

Vinzatorul poate invoca exceptia de neexecutare (confundata cu dreptul de retentie daca cumparatorul a devenit proprietar inainte de invocarea ei), refuzind sa predea lucrul vindut daca cumparatorul nu plateste pretul si nu beneficiaza de un termen suspensiv (art. 1322 Cod civil). Daca vinzatorul a acordat un termen pentru plata pretului, se considera ca a renuntat la acest drept si nu va putea refuza predarea decit daca cumparatorul a decazut din beneficiul termenului (art. 1205 Cod civil), intrucit intre timp a cazut in faliment sau a devenit insolvabil, cazuri in care vinzatorul va fi obligat la predarea lucrului vindut numai daca cumparatorul va da cautiune ca va pati la termen (art. 1323 Cod civil).

Rezolutiunea contractului - poate fi ceruta de vinzator (art. 1323 Cod civil) potrivit regulilor generale (art. 1020-1021 si 1101 Cod civil), cu urmatoarele precizari:

In materia vinzarii de imobile instanta nu poate acorda un termen de gratie daca vinzatorul este in pericol de a pierde lucrul si pretul. Daca un asemenea pericol nu exista, instanta poate acorda un singur termen de gratie la expirarea caruia, daca cumparatorul nu plateste, se produce rezolutiunea de drept a contractului (art. 1366 Cod civil), fara punere in intirziere.

Daca printr‑un pact comisoriu expres s‑a prevazut rezolutiunea de drept a contractului pentru neplata pretului (care opereaza numai in favoarea vinzatorului), ea se va putea produce fara interventia justitiei (care, in caz de litigiu, constata doar indeplinirea conditiilor), insa numai dupa punerea in intirziere a cumparatorului (art. 1367 Cod civil), afara daca, printr‑o clauza expresa, partile ar fi renuntat si la necesitatea punerii in intirziere (pact comisoriu de ultim grad).

Potrivit legii, "actiunea vinzatorului pentru rezolutiunea vinzarii este reala" (art. 1368 Cod civil), ceea ce inseamna ca urmareste nu persoana cumparatorului, ci chiar bunul vindut, intrucit rezolutiunea se produce cu efect retroactiv, deci se rasfringe si asupra tertilor dobinditori de drepturi asupra lucrului vindut. La acest principiu, legea aduce trei restrictii (art. 1368-1369 Cod civil):

rezolutiunea ramine fara efect in contra autoritatilor publice (de exemplu in caz de expropriere sau rechizitie);

fata de tertul adjudecatar in vinzari silite;

dreptul de a cere rezolutiunea pentru neplata pretului nu este opozabil tertilor dobinditori de drepturi reale asupra lucrului vindut (care au indeplinit actele necesare pentru ca dreptul lor sa fie opozabil tertilor) decit daca vinzatorul a indeplinit cerintele legii pentru conservarea privilegiului sau de vinzator si anume:

daca lucrul vindut este un imobil - prin inscrierea privilegiului in cartea funciara inainte de a se fi inscris titlul tertului dobinditor (art. 1369 Cod civil si art. 21 lit. C din Legea nr. 7/1996);

daca lucrul vindut este un bun mobil - prin intentarea actiunii in rezolutiune in termen de 8 zile de la predare (art. 1730 pct. 5 Cod civil), prevazut pentru exercitiul actiunii derivind din privilegiu.

A.      Luarea in primire a lucrului vindut

Corelativ cu obligatia de predare a vinzatorului, cumparatorul este obligat sa ia in primire lucrul vindut la locul si la termenul la care vinzatorul este obligat sa‑l predea, suportind si cheltuielile ridicarii de la locul predarii.

In caz de neexecutare, dupa punerea in intirziere a cumparatorului, vinzatorul poate cere instantei obligarea cumparatorului la luarea in primire a lucrului, la nevoie sub sanctiunea de daune cominatorii, sau poate cere autorizarea instantei sa‑l depuna in alt loc, daca are nevoie de locul unde se gaseste (art. 1121 Cod civil), cheltuielile (de transport, de depozitare etc.) fiind in sarcina cumparatorului.

Vinzatorul mai are posibilitatea sa opteze pentru rezolutiunea contractului cu daune-interese, potrivit regulilor generale (art. 1010-1021 Cod civil). Daca partile nu au stipulat un pact comisoriu expres care sa aiba ca efect rezolutiunea de drept a contractului, ea se produce pe cale judecatoreasca.

Prin derogare de la regula rezolutiunii judiciare, in cazul produselor (care se deterioreaza repede) si al altor lucruri mobile (in special efecte si actiuni supuse fluctuatiilor de valoare), avind in vedere importanta deosebita a respectarii termenului de luare in primire, Codul civil prevede rezolutiunea de drept a contractului si chiar fara punerea in intirziere a cumparatorului, dar numai daca in contract s‑a stabilit termenul ridicarii si numai in favoarea vinzatorului (art. 1370 Cod civil), daca nerespectarea termenului de ridicare nu se datoreaza faptei sale. Deci aceasta rezolutiune - cu efecte asemanatoare pactului comisoriu de ultim grad - opereaza numai daca in contract s‑a stipulat termenul ridicarii (cu care se asimileaza conventia tacita rezultind din uzuri) si numai in favoarea vinzatorului (care poate renunta la beneficiul lui cerind executarea). Cumparatorul nu ar putea invoca aceasta rezolutiune pentru a se libera de obligatia de a plati pretul. In schimb, nici vinzatorul - daca a valorificat lucrul, vinzindu‑l unui tert - nu ar putea retine pretul incasat de la primul cumparator, ca urmare a rezolutiunii restitutio in integrum. El are insa dreptul la daune-interese potrivit regulilor generale (de exemplu diferenta dintre pretul obtinut si cel initial). In schimb, cumparatorul nu ar putea pretinde diferenta daca vinzatorul a valorificat lucrul dupa rezolutiunea de drept a contractului la un pret mai mare; rezolutiunea opereaza numai in folosul vinzatorului.

B.       Suportarea cheltuielilor vinzarii

Intre parti

In afara de obligatia de a plati pretul si cea de a lua in primire lucrul, conform art. 1305 cumparatorul mai este obligat - in lipsa de stipulatie contrara - sa plateasca, ca accesoriu al pretului, cheltuielile vinzarii (cheltuielile propriu-zise ale actului, taxele de timbru si de autentificare - onorariul notarial - sau de publicitate imobiliara etc.). Daca cumparatorul pretinde ca, desi in actul ce constata conditiile vinzarii nu s‑a stipulat nimic in aceasta privinta, totusi intelegerea a fost ca vinzatorul sa plateasca parte din cheltuieli, el va trebui sa faca dovada acestei intelegeri netrecuta in actul de vinzare. Cheltuielile vinzarii nu pot fi puse in sarcina vinzatorului pe baza de simple prezumtii.

In raporturile cu tertii

Regulile aratate cu privire la suportarea cheltuielilor vinzarii vizeaza numai raporturile dintre parti (vinzator-cumparator si succesorii lor in drepturi). In raport cu tertii, dispozitiile art. 1305 Cod civil nu sint aplicabile. Astfel, raporturile partilor sau ale uneia dintre ele cu terte persoane sint guvernate de reglementarile in cauza, potrivit dreptului comun, iar nu de reglementarile care guverneaza materia vinzarii-cumpararii. De exemplu daca avocatul care a redactat contractul si a efectuat alte acte este mandatarul ambelor parti, ele vor raspunde solidar pentru plata onorariului (art. 1551 Cod civil).

Asemenea reguli, care guverneaza raporturile vinzatorului si cumparatorului cu tertii, nu modifica insa reglementarea aplicabila intre parti. In consecinta, daca una dintre parti (contrar obligatiilor contractuale dintre ele) plateste, in parte sau integral, anumite cheltuieli, va avea actiune in regres impotriva celeilalte parti, caci obligatia ambelor parti (de exemplu obligatia solidara a mandantilor) este prevazuta numai in favoarea tertului. Relatiile dintre parti sint carmuite numai de clauzele contractuale si de art. 1305 Cod civil.