Efectele contractului de arendare

Efectele contractului de arendare

I.1.1.       Dreptul de preemptiune al arendasului

Potrivit art. 9 din Legea nr. 16/1994 si art. 5 din Legea nr. 54/1998, arendasul persoana fizica are drept de preemptiune, in cazul instrainarii prin vinzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate.

Arendasul are drept de preemptiune numai daca:

este persoana fizica;

arendarea are ca obiect terenuri agricole situate in extravilan

Daca contractul are ca obiect alte bunuri agricole (animale, masini, utilaje etc.) sau terenuri agricole situate in intravilan ori terenuri neagricole, arendasul nu are drept de preemptiune, iar daca, pe linga terenul agricol situat in extravilan, contractul are ca obiect si alte bunuri agricole, dreptul de preemptiune poate fi exercitat numai cu privire la acel teren (daca partile nu au incheiat un pact de preferinta avind ca obiect alte bunuri arendate);

instrainarea terenului agricol de catre arendator (proprietar) se face prin vinzare, iar nu prin alte acte translative de proprietate (schimb, donatie, contract de intretinere etc.) ori prin mostenire.

Legea mai precizeaza ca dreptul de preemptiune al arendasului "se exercita in conditiile legii" (art. 9 al. 2). Se au in vedere dispozitiile Legii nr. 54/1998 art. 5-11 si art. 14, ca drept comun in materia dreptului de preemptiune exercitat cu ocazia vinzarii de terenuri agricole situate in extravilan. De remarcat o deosebire de natura juridica: dreptul de preemptiune reglementat de Legea nr. 54/1998 are natura legala, vointa proprietarului-vinzator neavind nici un rol in nasterea si exercitarea dreptului de catre titularul lui. In schimb, dreptul de preemptiune al arendasului are natura contractuala, desi rezulta dintr‑o dispozitie imperativa a legii. Dreptul de preemptiune al arendasului este grefat pe contratul de arendare incheiat cu consimtamintul proprietarului-arendator; convenind arendarea, el accepta dreptul de preemptiune al arendasului prevazut imperativ de lege. Insa legea prevede dreptul de preemptiune in favoarea arendasului neconditionat de incheierea contractului de arendare, in calitate de arendator, de catre proprietarului-vinzator al terenului. Inseamna ca dreptul de preemptiune al arendasului poate avea si natura legala (de exemplu cind arendatorul este uzufructuarul, iar vinzatorul terenului nudul proprietar).

I.1.2.       Suportarea riscurilor

A.      Reglementare

Potrivit art. 21 din Legea nr. 16/1994: "In contractul de arendare, de comun acord, partile pot stabili cazurile si limitele suportarii daunelor produse de calamitati naturale.

De asemenea de comun acord pot sa prevada suportarea pierderilor total sau patiale ale bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forta majora".

Prin cele doua dispozitii citate, legea nu a rezolvat nimic in problema suportarii riscurilor in materia contractului de arendare, prevazind numai posibilitatea partilor de a se intelege in aceasta privinta, iar aceasta posibilitate ar fi existat si in lipsa textului. Pentru rezolvarea problemei, trebuia sa se precizeze (prin norme supletive) cine suporta riscurile daca contractul nu contine clauze in aceasta privinta. In lipsa unor asemenea norme in Legea nr. 16/1994, problemele urmeaza sa fie solutionate in lumina principiilor si reglementarilor legislatiei civile, care completeaza dispozitiile legii speciale (art. 26).

O precizare terminologica: in art. 21 al. 1 se face referire la calamitati naturale, iar in al. 2 la cazuri foruite si de forta majora, ca si cum ar fi doua notiuni distincte din punct de vedere juridic; in realitate, calamitatile naturale reprezinta si ele cazuri fortuite sau de forta majora, in prezenta carora se pune problema suportarii riscurilor, iar aceasta problema vizeaza, in ambele cazuri, suportarea pagubelor (daunelor) rezultind din pieirea totala sau partiala a unor bunuri datorata cazului fortuit ori fortei majore (deci fara ca una din parti sa savirseasca vreo fapta culpabila care sa‑i angajeze raspunderea).

Folosind o terminologie imprecisa, legiuitorul a avut in vedere cele doua aspecte ale problematicii riscurilor: riscul lucrului (pieirea "bunurilor arendate") si, in parte, riscul contractului de arendare (pieirea recoltei, a produselor agricole datorata "calamitatilor naturale"), in ambele cazuri in mod fortuit.

B.       Riscul lucrului

Riscul lucrului, adica paguba rezultata din pieirea fortuita a bunurilor arendate (animale, constructii, masini si utilaje etc.) se suporta, potrivit regulilor generale, de catre proprietarul-arendator (res perit domino). Daca contractul a fost incheiat in calitate de arendator de catre un al titular de drepturi reale asupra lucrului arendat (de exemplu uzufructuar), va suporta si el riscul lucrului, corespunzator cu dreptul pe care il are asupra lucrului.

Deoarece bunurile arendate se gasesc in detentiunea arendasului, obligat sa ia masurile necesare pentru pastrarea lor in bune conditii si sa le restituie la incetarea contractului, el va fi tinut sa faca dovada ca pieirea s‑a produs fara culpa din partea sa (art. 1431, 1434 Cod civil) - adica o cauza straina, care nu‑i poate fi imputata (caz fortuit sau forta majora).

Daca s‑a dovedit ca pieirea este fortuita, arendasul nu suporta riscul lucrului, cu exceptia cazului in care lucrul a pierit dupa ce a fost pus in intirziere pentru neexecutarea obligatiei de restituire la incetarea contractului si nu reuseste sa dovedeasca ca lucrul ar fi pierit si la arendator, daca i s‑ar fi restituit (art. 1074, 1082-1083 si 1156 Cod civil).

C.      Riscul contractului

In materie de arendare, problema privind riscul contractului (soarta obligatiei arendasului de a plati arenda) se pune sub doua aspecte (spre deosebire de alte contracte sinalagmatice cu executare succesiva, ca de exemplu antrepriza).

In caz de pieire fortuita a bunurilor arendate, riscul contractului este suportat de arendator, in calitate de debitor al obligatiei (de a asigura folosinta) imposibil de executat, care nu mai poate cere arendasului executarea obligatiei corelative (plata arendei).

Practic, in caz de pieire totala contractul se desface de drept, iar in caz de pieire partiala arendasul poate cere, dupa imprejurari, fie o reducere proportioonala din arenda, fie rezilierea judiciara a contractului daca scopul pentru care s‑a incheiat contractul nu mai poate fi realizat (art. 1423 Cod civil).

In caz de pieire fortuita, totala sau partiala, a recoltei, a productiei, daca contractul nu contine clauze in aceasta privinta si dat fiind ca Legea nr. 16/1994 nu reglementeaza problema, ea urmeaza sa fie solutionata tot in lumina legislatiei civile care completeaza materia (art. 26), respectiv dispozitiile Codului civil referitoare la contractul de arendare.

Daca arenda a fost stipulata sub forma unei cote-parti din productie, din recolta realizata (arenda procentuala), pierderea recoltei (neculese) se suporta proportional de ambele parti (art. 1469, 1467 Cod civil); deoarece arenda este procentuala, orice nerealizare (pieire) fortuita a recoltei se suporta proportional de ambele parti.

Daca recolta a fost culeasa - deci pieirea vizeaza nu recolta, ci produsele agricole culese - riscul va fi suportat de proprietarul produselor, respectiv de catre ambele parti, proportional, daca arenda reprezinta o parte din productie, in natura, deoarece si arendatorul este coproprietarul produselor, atit inainte, cit si dupa culegerea lor.

Daca arenda se plateste nu in natura, ci in bani, arendatorul nu suporta riscul pieirii produselor dupa recoltare, pentru ca nu are calitatea de proprietar (coproprietar) al produselor culese, fiind creditorul unei creante banesti.

Daca arenda a fost prevazuta de parti intr‑o cantitate determinata de produse agricole (arenda fixa, determinata in cifre absolute) ce urmeaza a fi prestata de arendas in natura, potrivit Codului civil, riscul pieirii fortuite a recoltei este suportat, de regula, de arendas, deoarece cuantumul arendei (indiferent ca se plateste in natura sau in echivalent banesc) nu depinde de marimea recoltei).

Prin derogare de la regula, daca contractul s‑a incheiat pe un an si, inainte de a fi fost culeasa, a pierit cel putin jumatate din recolta (in raport de o recolta mijlocie), arendasul are dreptul sa ceara o reducere proportionala din arenda (art. 1458-1459). Daca contractul a fost incheiat pe mai multi ani si a pierit, inainte de a fi clueasa, cel putin jumatate din recolta unui an, Codul civil a adoptat sistemul compensatiei intre anii buni si cei rai: arendasul nu poate cere o scadere din arenda daca pierderea s‑a compensat prin precedentele recolte, iar daca anii precedenti n‑au produs excedente suficiente si contractul ramine in vigoare pentru viitor, instanta poate acorda numai un scazamint provizoriu, compensatia (regularizarea) urmind a se face la sfirsitul contractului (art. 1457).

A.      Clauze contractuale privind suportarea riscurilor

Partile sint libere sa stabileasca in contract clauze referitoare la suportarea riscurilor (art. 21 din Legea nr. 16/1994), de exemplu arendasul sa‑si asume riscul cazurilor fortuite.

Asemenea clauze trebuie sa fie expres prevazute si clar exprimate, fiind de stricta interpretare; de exemplu, daca una din parti si‑a asumat riscul cazurilor fortuite, clauza urmeaza sa fie interpretata in favoarea ei (art. 983 Cod civil) ca referindu‑se la cazuri fortuite ordinare (grindina, bruma etc.), nu si la cele extraordinare (art. 1461 Cod civil).

I.1.3.       Obligatiile partilor

Legea nr. 16/1994 a consacrat putine texte reglementarii obligatiilor partilor in contractul de arendare. In completarea lor se aplica regulile de drept comun privind locatiunea, tinind seama de specificul raporturilor din materia arendarii.

A.      Obligatiile arendatorului

Potrivit art. 8 al. 1, "arendatorul este obligat sa predea bunurile arendate in termenul si in conditiile stabilite, sa garanteze pe arendas de evictiune totala sau partiala si sa execute toate celelalte obligatii asumate prin contract".

Daca la predare se constata ca imobilul (terenul) arendat are o intindere mai mica sau mai mare decit cea prevazuta in contract, se va putea cere micsorarea sau majorarea arendei numai in cazurile si in conditiile prevazute de Codului civil la materia vinzarii (art. 1454 Cod civil).

Bunurile arendate trebuie sa fie predate in stare corespunzatoare folosintei, exploatarii agricole, iar dupa predare arendatorul este obligat sa efectueze acele reparatii (lucrari) care nu sint in sarcina arendasului (de exemplu reparatiile capitale la constructiile si instalatiile agrozootehnice), fiind aplicabile dispozitiile art. 1425 Cod civil.

Desi legea speciala nu prevede, arendatorul este garant nu numai de evictiune, dar si pentru viciile ascunse ale bunurilor arendate care impiedica intrebuintarea (art. 1422 Cod civil).

Impozitele si taxele datorate, potrivit legii, pentru bunurile agricole arendate sint in sarcina arendatorului (art. 10).

B.       Obligatiile arendatului

Potrivit art. 8 al. 2, "arendasul are obligatia de a folosi bunurile arendate, ca un bun proprietar, in conditiile stabilite, de a mentine potentialul productiv al bunurilor arendate, de a le restitui la incetarea contractului, de a plati arenda la termenele si in modalitatile stabilite, precum si de a executa toate obligatiile contractuale". (Nu exista diferente semnificative fata de obligatiile locatarului.)

Obligatia de a intrebuinta bunurile arendate ca un bun proprietar se apreciaza dupa tipul abstract al omului prudent si diligent (culpa levis in abstracto), tinind seama si de faptul ca arendasul este un profesionist (agricultor). El trebuie sa foloseasca bunurile arendate la destinatia determinata in contract sau prezumata dupa circumstante (art. 1429 pct. 1 Cod civil), in astfel de conditii incit sa mentina potentialul lor productiv. Arendasul poate schimba categoria de folosinta a terenului arendat numai cu acordul prealabil dat in scris de catre proprietar (chiar daca arendatorul este un uzufructuar sau alt detinator legal) si cu respectarea dispozitiilor legale (art. 20).

Plata arendei. Arendasul trebuie sa plateasca arenda, in natura si/sau in bani, la termenele si la locul de plata prevazute in contract. Daca locul platii nu este prevazut, plata se face la domiciliul arendasului, fiind cherabila, iar nu portabila (art. 1104 Cod civil).

Restituirea bunurilor arendate. La incetarea contractului arendasul trebuie sa restituie bunurile arendate in starea in care le‑a primit conform inventarului (procesului-verbal) facut la predare, iar in lipsa se prezuma (iuris tantum) ca le‑a primit in buna stare (art. 1431-1432 combinat cu 1421 al. 1 Cod civil). Riscul pieirii fortuite se suporta de arendator. In caz de incendiu, arendasul raspunde de pagubele cauzate cladirilor arendate daca nu dovedeste o cauza exoneratoare de raspundere, potrivit regulilor aplicabile locatiunii (art. 1435 Cod civil).

Daca arendasul a facut cheltuieli cu conservarea, intretinerea sau imbunatatirea bunurilor arendate care, potrivit raporturilor contractuale dintre parti, sint in sarcina arendatorului, instanta poate recunoaste arendasului un drept de retentie (art. 8 al.4) - adica dreptul de a refuza restituirea bunurilor arendate la incetarea contractului, cit timp arendatorul nu va plati sumele datorate.

Alte obligatii. Legea mai precizeaza ca taxele de redactare si inregistrare a contractului de arendare sint in sarcina arendasului (art. 6 al. 3).

Pe plan financiar, fiind considerat agricultor, el este obligat sa plateasca impozitele datorate pe veniturile realizate din exploatarea bunurilor agricole arendate, beneficiind de facilitatile de creditare si impozitare prevazute de lege (art. 11).

Sint aplicabile si dispozitiile Codului civil privind obligatia locatarului de a apara lucrul dat in arenda contra uzurparilor.

C.      Sanctiunea neexecutarii obligatiilor

In caz de nerespectare culpabila a obligatiilor de catre arendator sau arendas se aplica dreptul comun. Legea speciala precizeaza ca oricare dintre parti poate cere in justiitie, "in conditiile legii", rezilierea contractului pentru neexecutare de obligatii (principale - art. 1439 al. 2 Cod civil) si are la dispozitie toate mijloacele juridice pentru apararea drepturilor si intereselor contractuale in legatura cu bunurile arendate (art. 24). Deoarece legea prevede rezilierea prin justitie, pactele comisorii exprese (care ar avea ca efect rezilierea de drept, fara interventia justitiei) nu pot produce efecte.