Contractul de sublocatiune si de cesiune a locatiunii

Contractul de sublocatiune si de cesiune a locatiunii

I.1.1.   Sublocatiunea

In conceptia Codului civil, in principiu, locatiunea nu este un contract incheiat intuitu persoane; drepturile partilor contractante se pot transmite mortis causa (art. 1440 Cod civil) sau prin acte inter vivos (de exemplu locatorul poate transmite dreptul la chirie printr‑o cesiune de creanta). Legea prevede expres si posibilitatea pentru locatar de a transmite dreptul de folosinta asupra unui tert, in tot sau in parte, in baza unui contract de sublocatiune (art. 1418 Cod civil).

Sublocatiunea este permisa cu respectarea a doua conditii (prima prevazuta expres de lege, a doua subinteleasa):

a) Transmiterea folosintei sa nu fie interzisa prin contractul principal

Aceasta interdictie transforma locatiunea intr‑un contract incheiat intuitu personae. Interzicerea sublocatiunii (in total sau in parte), reprezentind o exceptie de la dreptul locatarului de a subinchiria, nu se prezuma, ci trebuie sa fie stipulata expres (art. 1418 Cod civil). Pe de alta parte, clauza de interzicere a sublocatiunii este supusa unei interpretari restrictive; de exemplu, daca i s‑a interzis sublocatiunea totala, este permisa cea partiala, iar daca interdictia este imprecisa ("nu se poate subinchiria") ea se interpreteaza in sensul unei locatiuni totale, cea partiala fiind permisa.

Desi legea nu prevede expres, validitatea sublocatiunii poate fi conditionata (printr‑o clauza din contractul principal de locatiune) si de consimtamintul locatorului la incheierea contractului de sublocatiune. Acest consimtamint poate fi dat in scris, dar si verbal (nu se aplica art. 1416 Cod civil, care vizeaza proba contractului de locatiune sau sublocatiune) ori sa rezulte din acte sau fapte concludente. Refuzul locatorului de a consimti la incheierea contractului de sublocatiune nu trebuie sa fie motivat, dar nici sa fie abuziv.

Locatarul nu poate aduce ca aport social intr‑o societate civila sau comerciala dreptul de folosinta daca sublocatiunea (sau cesiunea) a fost interzisa, intrucit aducerea ca aport echivaleaza cu o sublocatiune (sau cesiune). Daca sublocatiunea (cesiunea) a fost permisa numai cu consimtamintul locatorului, aducerea ca aport va fi valabila numai daca locatorul consimte.

b) Sublocatiunea sa nu fie convenita in conditii care sa contravina conditiilor din contractul principal (de exemplu casa de locuit sa fie subinchiriata cu destinatie de local public sau atelier ori autoturismul pentru a fi folosit la curse de intrecere).

In aceste limite, sublocatiunea poate fi convenita in conditii diferite fata de contractul principal (de exemplu chirie mai mare sau mai mica, durata mai scurta etc.).

Daca locatarul a incheiat contractul de sublocatiune (de cesiune) cu nerespectarea conditiilor aratate, locatorul va putea cere prin justitie executarea obligatiilor (ceea ce poate avea ca efect, de exemplu, expulzarea sublocatarului) sau rezilierea contractului principal de locatiune (cu daune-interese) pentru neexecutare de obligatii (art. 1429-1430 si 1439 al. 2 Cod civil), instanta putind acorda locatarului un termen pentru a executa conditiile contractului, prin reluarea lucrului sau a folosintei potrivit destinatiei.

Sublocatiunea incheiata cu respectarea conditiilor aratate este valabila si produce efecte intre parti ca orice contract de locatiune. Intrucit locatorul nu este parte contractanta, sublocatiunea nu produce efecte fata de el (fiind o res inter alios acta); drepturile si obligatiile dintre locator si locatarul principal ramin neatinse. Rezulta ca locatorul si sublocatarul n‑au nici actiune directa unul impotriva celuilalt; ei pot actiona numai pe calea indirecta a actiunii oblice (art. 974 Cod civil).

Desi Codul civil nu confera locatorului o actiune directa, in virtutea privilegiului sau de locator (art. 1730 Cod civil) el poate sechestra mobilele sublocatarului aduse in imobilul inchiriat, dar numai in limita chiriei datorate de sublocatar pentru trecut si pentru chiria viitoare, chiar daca chiria pentru viitor a fost platita de sublocatar anticipat (art. 591-592 Cod procedura civila). Aceste dispozitii se explica prin faptul ca existenta privilegiului nu presupune existenta unor raporturi juridice directe (deci nu pot servi nici ca temei pentru recunoasterea unei actiuni directe intre locator si sublocatar).

I.1.2.       Cesiunea contractului de locatiune

In conditiile in care poate interveni sublocatiunea, poate interveni si cesiunea contractului de locatiune de catre locatar. Art. 1418 Cod civil permite, deopotriva, cesiunea si sublocatiunea (nu distinge, din acest punct de vedere, intre cele doua institutii juridice).

Cu toate acestea, in baza principiilor care guverneaza cele doua institutii, se admite ca - spre deosebire de sublocatiune, care este un nou contract de locatiune (avind ca obiect asigurarea folosintei temporare, totale sau partiale, a unui lucru) - cesiunea constituie o vinzare a dreptului de folosinta (adica o cesiune de creanta cu titlu oneros - art. 1391 si urm. Cod civil), de unde urmatoarele consecinte:

Pentru opozabilitatea contractului fata de terti (intre care si locatorul), cesiunea trebuie sa fi notificata locatorului sau acceptata de el printr‑un act autentic (art. 1393 Cod civil).

Intrucit Codul civil nu cunoaste cesiunea obligatiilor, obiectul cesiunii il formeaza nu contractul de locatiune in intregul sau, ci numai drepturile locatorului, care ramine obligat in continuare fata de locator, pentru acesta contractul de cesiune fiind o res inter alios acta (ca si sublocatiunea), chiar daca partile s‑au conformat obligatiei de notificare a cesiunii sau ea a fost acceptata de locator. Locatorul il poate libera pe locatar, caz in care se dubleaza cu o delegatie perfecta, confundata cu o novatie prin schimbare de debitor. Daca cesiunea este insotita de o stipulatie pentru altul in favoarea locatorului avind ca obiect pretul cesiunii (sau o parte din ea), locatorul va avea actiune directa impotriva cesionarului in calitate de tert beneficiar.

Intrucit contractul de cesiune este cu executare dintr‑o data (iar nu succesiva, ca sublocatiunea), locatarul-cedent garanteaza numai existenta dreptului de folosinta in conditiile din momentul incheierii contractului (art. 1392 Cod civil), dar nu si executarea obligatiilor de catre locator. In schimb, potrivit regulilor de la cesiunea de creanta, cesionarul are actiune directa impotriva locatorului pentru a cere executarea contractului de locatiune sau rezilierea lui pentru neexecutare cu daune-interese. In cazul sublocatiunii, sublocatarul poate cere executarea sau rezilierea contractului de sublocatiune numai in raport cu locatarul principal, care la rindul sau poate actiona impotriva locatorului.

Spre deosebire de sublocatiune, care poate fi dovedita potrivit regulilor prevazute de lege pentru cotractul de locatiune, cesiunea este supusa regulilor vinzarii-cumpararii de creante.

Prin intermediul cesiunii cesionarul ia locul cedentului (in privinta drepturilor); in schimb, sublocatarul poate dobindi drepturi diferite fata de drepturile locatarului principal, fara a contraveni conditiilor din contractul principal.

Cedentul, fiind un vinzator, nu are privilegiul locatorului de imobile, de care se bucura locatarul principal care a consimtit o sublocatiune.

Regulile analizate se aplica si in cazul in care dreptul de folosinta se transmite in schimbul unui alt drept de folosinta (dubla cesiune); astfel, de exemplu, fiecare copermutant (cedent) ramine obligat fata de locatorul initial, daca acesta a consimtit la liberarea debitorului (delegatie perfecta). Asa cum in cazul contractului de schimb se aplica regulile vinzarii (in completarea regulilor prevazute pentru contractul de schimb), in cazul schimbului de drepturi de folosinta se aplica regulile cesiunii locatiunii.

Daca schimbul drepturilor de folosinta este reglementat prin norme speciale, se aplica aceste norme (lex specialis generalibus derogant); de exemplu in materia schimbului de locuinte (art. 33 din Legea nr. 114/1996) chiriasii sint liberati fata de locatorii initiali, realizindu‑se nu numai o dubla cesiune, dar - ope legis - si o dubla delegatie perfecta (novatie cu schimbare de debitor), insa numai cu avizul autoritatii care a aprobat inchirierea sau, dupa caz, al proprietarului locuintei.