Contractul de subinchiriere

Contractul de subinchiriere

I.1.1.       Conditii

Prin derogare de la dreptul comun in materie de locatiune (art. 1418 Cod civil), chiriasul poate subinchiria locuinta detinuta numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar (art. 26 al.1), respectiv locator. Legea mai adauga ca subinchirierea este posibila (cu acordul proprietarului) numai daca nu a fost "interzisa prin contractul de inchiriere principal". Acordul proprietarului la subinchiriere reprezinta o revenire (modificare) a clauzei din contractul de inchiriere principal.

Deoarece inhchirierea locuintelor se face prin contract scris (art. 21), iar acordul proprietarului la subinchiriere trebuie sa fie dat in forma scrisa (art. 26 al. 1), contractul de subinchiriere trebuie sa fie incheiat tot in forma scrisa. Legea prevede si necesitatea inregistrarii contractului de subinchiriere la organul fiscal teritorial (art. 26 al. 3), ceea ce este posibil numai daca a fost incheiat in forma scrisa.

Daca chiriasul subinchiriaza fara acordul proprietarului (locatorului) sau cu nerespectarea conditiilor stabilite (de exemplu pentru alta destinatie decit locuinta), locatorul poate cere prin justitie executarea obligatiilor din contractul principal (ceea ce poate avea ca efect inclusiv expulzarea sublocatarului) sau rezilierea contractului de inchiriere cu daune-interese, potrivit dreptului comun. In caz de subinchiriere fara acordul proprietarului, chiriasul nu beneficiaza de reinnoirea contractului de inchiriere (art. 14 al. 2 lit. d din O.U.G. nr. 40/1999).

Regulile aratate privitoare la subinchiriere nu vizeaza ipoteza in care chiriasul, fara a incheia un contract de subinchiriere, permite - dar fara a‑si asuma sau a avea vreo obligatie juridica - ca alte persoane (rude, prieteni etc.) sa se foloseasca temporar de locuinta ce ocupa. Intrucit persoanele tolerate nu au nici un titlu locativ si pot fi evacuate oricind la cererea chiriasului, folosinta exercitata de catre ele nu aduce atingere obligatiilor contractuale. In orice caz, persoanele tolerate urmeaza sa fie evacuate daca locatarul a pierdut dreptul de a mai folosi locuinta.

I.1.2.       Efecte

Sublocatiunea incheiata cu respectarea conditiilor aratate este valabila si produce efecte intre locatarul principal si sublocatar, ca orice contract de locatiune, fiind aplicabile inclusiv dispozitiile dreptului comun referitoare la tacita relocatiune sau la incetarea contractului prin desfiintarea sau desfacerea titlului locatarului principal.

Intrucit contractele de subinchiriere sint guvernate de dispozitiile dreptului comun privind incetarea contractului de locatiune, sublocatarul nu beneficiaza de eventuala prorogare legala sau reinnoire a contractelor de inchiriere. El poate fi evacuat la expirarea termenului prevazut in contract sau dupa denuntarea contractului (cu respectarea termenului de preaviz) daca sublocatiunea s‑a incheiat fara stipularea termenului ori daca a operat relocatiunea tacita (care este tot pe timp nedeterminat); neplata chiriei da dreptul locatarului principal de a cere rezilierea contractului de subinchiriere in conditiile dreptului comun, iar nu ale Legii nr. 114/1996 (art. 24 lit. b).

Cu toate ca sublocatiunea se incheie cu acordul proprietarului (locatorului), contractul nu produce efecte fata de el. Nefiind parte contractanta, in privinta lui contractul de sublocatiune este o res inter alios acta; drepturile si obligatiile dintre locator si locatarul principal ramin neatinse. In acest sens, legea prevede ca "beneficiarul contractului de subinchiriere nu se poate prevala de nici un drept impotriva proprietarului si nici asupra oricarui alt titlu de ocupare" (art. 26 al. 2); pe de alta parte, "obligatiile chiriasului cu privire la intretinerea si repararea spatiului inchiriat se pastreaza si in cazul subinchirierii locuintei" (art. 29 al.ult.). Desi legea nu prevede expres, este evident ca locatarul ramine obligat sa plateasca chiria si sa execute toate celelalte obligatii contractuale.

Deoarece subinchirierea nu creaza raporturi contractuale intre locator si sublocatar, ei nu au actiune directa unul impotriva celuilalt, putind actiona numai pe calea indirecta a actiunii oblice (art. 974 Cod civil), de exemplu pentru incasarea chiriei datorata locatorului.

Intrucit sublocatarul nu dobindeste un drept propriu la folosinta locuintei (deci un titlu locativ propriu), ci numai un drept derivat din drepturile locatarului principal, odata cu desfacerea sau desfiintarea titlului celui ce a consimtit subinchirierea inceteaza si dreptul sublocatarului de a folosi locuinta, care poate fi evacuat odata cu locatarul principal (locator in contractul de subinchiriere), chiar daca termenul subinchirierii n‑a expirat inca. Subinchirierea nu constituie o exceptie de la regula consecintelor desfacerii (desfiintarii) titlului locatorului.

In toate cazurile, evacuarea sublocatarului se poate face numai prin hotarire judecatoreasca.