Contractul de vanzare-cumpǍrare

CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPǍRARE

Sectiunea I. Sediul materiei

Contractul de vanzare-cumparare este cel mai folosit contract in trecut si in prezent. De aceea, el este contractul a carei reglementare este cea mai extinsa in cuprinsul Codului Civil si al altor acte normative speciale. Astfel, Codul Civil ii aloca un intreg titlu, titlul V din Cartea a II-a (,,Despre diferitele moduri prin care se dobandeste proprietatea''), prin art.1294-1404. Aceste dispozitii se completeaza cu alte reglementari precum: Decretul-lege nr.61/1990 privind vanzarea de locuinte construite din fondurile statului. Legea nr. 85/1992 privind vanzarea de locuinte si spatiu cu alta. destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat.

Legea nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si alte masuri adiacente (titlul X), etc.

Sectiunea II. Notiune

In temeiul art.1294 C. Civ. vanzarea este ,,o conventie prin care doua parti se obliga intre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru si aceasta a platit celei dintai pretul lui''.

Definitia este incompleta deoarece nu numai dreptul de proprietate poate forma obiectul acestui contract si alte drepturi, reale sau de creanta. In acest sens sunt dispozitiile art.534 C.civ. (vanzarea dreptului de uzufruct), art.1391 si 1392 C.civ. (vanzarea creantelor si altor drepturi incorporale), art.1399 (vanzarea unei mosteniri), art.1402 C.civ. (vanzarea de drepturi litigioase), etc.

Numai daca vom considera ca obligatia din art.1294 C.civ. stabileste regula in materie, aceea ca prin vanzare se transmite dreptul de proprietate, ea va fi completa.

Daca vom dori sa elaboram o definitie care sa acopere si cazurile de exceptie, vom spune ca vanzarea-cumpararea este contractul in temeiul caruia o parte, numita vanzator transmite celeilalte parti, numita cumparator, un drept subiectiv civil in schimbul unei sume de bani, numita pret.

Nu pot fi transmise prin vanzare-cumparare drepturile patrimoniale cu caracter strict personal (dreptul de abitatie al sotului supravietuitor etc.) sau cele care au caracter intuituu personae (dreptul de intretinere, dreptul de pensie etc.)

Definitia din art.1294 C.Civ. este inspirata din art. 1410 din Codul Calimach (prin vanzare se da cuiva un lucru pentru o suma de bani stabilita si numarata), art.1447 din C.Civ. italian (prin care vanzatorul se obliga a da un lucru cumparatorului in schimbul platii pretului) si art.1582 din Codul civil francez (vanzatorul se obliga sa predea un lucru iar cumparatorul sa-l plateasca).

Sectiunea III. Caractere juridice

Vanzarea este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual si translativ de drepturi.

a) Este un contract sinalagmatic deoarece da nastere la obligatii reciproce si interdependente intre parti. Obligatiile partilor sunt strans legate intre ele (obligatia vanzatorului de a preda lucrul ii corespunde obligatia cumparatorului de a-l primi, etc.). De aceea, efectele specifice ale contractului sinalagmatic vor fi aplicabile vanzarii.

b) Este un contract cu titlu oneros deoarece fiecare parte urmareste primirea unui echivalent patrimonial in schimbul prestatiei sale. De exemplu, vanzatorul urmareste primirea pretului in schimbul bunului transmis.

c) Este un contract comutativ, intrucat existenta si intinderea obligatiilor sunt stabilite si cunoscute din momentul incheierii contractului. Prin exceptie, vanzarea poate avea un caracter aleator atunci cand intinderea obligatiilor partilor depinde de un eveniment incert, existand sanse de pierdere sau de castig pentru parti (este cazul vanzarii unei recolte viitoare sau a unui drept litigios etc.).

d) In principiu, vanzarea este un contract consensual fiind suficienta exprimarea consimtamantului partilor. Se aplica, si in cazul vanzarii, principiul general al consensualismului.

De la aceasta regula exista exceptii (situatii in care se cer indeplinite anumite formalitati pentru validitatea contractului, pe langa conditia acordului de vointa al partilor). Aceste formalitati pot consta fie in obtinerea unei autorizari prealabile, fie in cerinta formei autentice.

Astfel, dupa 1989, cerinta unei autorizari prealabile o intalnim in legi speciale, precum:

- Legea nr.15/1990 - art.5 alin. (3) stabileste ca instrainarea bunurilor imobile apartinand regiei autonome se face cu aprobarea ministerului de resort;

- Decretul-lege nr. 61/1990 - art.12 alin (2) - in cazul locuintelor proprietate de stat cumparate cu credit, ele nu pot fi instrainate pana la rambursarea integrala a creditului decat cu autorizarea prealabila a Casei de Economii si Consemnatiuni ;

- Legea nr.85/1992 - art.15 alin. (4) - ,,pana la rambursarea integrala a creditului, locuinte cumparate in conditiile prezentei legi nu poate fi instrainata fara autorizarea prealabila a unitatii vanzatoare'' etc.

Conditia formei autentice ceruta ad validitatem este impusa de art.2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr.247/2005 in privinta vanzarii terenurilor. Astfel, terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si in extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate, respectiv dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub conditia nulitatii absolute a contractului. Fiind o dispozitie speciala este de stricta interpretare si aplicare, astfel incat ce nu se aplica in privinta constructiilor sau altor bunuri. Daca printr-un inscris sub semnatura privata s-a vandut un teren si constructia situata pe el, contractul este valabil doar in privinta constructiei, nu si a terenului.

Caracterul consensual al contractului de vanzare-cumparare nu impiedica partile sa convina ca o anumita forma sa afecteze validitatea contractului. O asemenea clauza este o aplicatie a principiului autonomiei de vointa.

e) Este un act translativ de drepturi caci are ca efect transmiterea dreptului patrimonial instrainat din patrimoniul vanzatorului in cel al cumparatorului.

De vreme ce, in mod frecvent, dreptul instrainat este dreptul de proprietate putem spune ca, de regula, vanzarea are un caracter translativ de proprietate.

Datorita caracterului consensual al vanzarii, in principiu, transmiterea proprietatii opereaza in momentul incheierii contractului, fapt stabilit in art.1295 alin. (1) C.civ,, () proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta vanzatorului, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat''.

Conditiile cerute pentru transmiterea dreptului de proprietate in momentul incheierii contractului sunt:

vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului vandut[1];

contractul sa fie valabil incheiat;

bunul ce formeaza obiectul material al contractului este un bun individual determinat (bun cert).

In cazul bunurilor de gen, proprietatea se transmite ulterior incheierii contractului, in momentul individualizarii bunului.

O solutie asemanatoare exista in cazul vanzarii alternative prevazuta de art.1296 alin. (2) C.civ. (acea vanzare ce are ca obiect doua sau mai multe lucruri dintre care se vinde unul sau mai multe, dar nu toate, la alegerea celui indreptatit, cel stabilit in contract iar, in lipsa unei stipulatii exprese, la alegerea vanzatorului, ca debitor al obligatiei de predare.). Proprietatea se va transmite fie in momentul alegerii, daca bunul este cert, fie in momentul individualizarii bunului ales, daca acesta este un bun de gen.

bunul sa existe in momentul incheierii contractului.

Daca obiectul contractului este un bun viitor (art.965 alin. (1) C.civ., dreptul de proprietate se transmite fie in momentul realizarii bunului, daca acesta este un bun cert, fie in momentul individualizarii bunului, daca acesta este un bun de gen.

partile sa nu fi amanat transmiterea dreptului de proprietate, printr-o clauza expresa. O asemenea clauza este valabila, in baza principiului autonomiei de vointa. Transmiterea proprietatii poate fi afectata de un termen suspensiv sau o conditie suspensiva. Partile pot stipula un termen suspensiv care sa amane transmiterea dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator (de exemplu, partile stabilesc ca dreptul sa fie transmis la trei luni de la data incheierii contractului). Daca partile prevad o conditie suspensiva si aceasta se realizeaza, cumparatorul devine retroactiv proprietar de la data incheierii contractului.

Daca in contract este stabilita o conditie rezolutorie, aceasta nu afecteaza transmiterea proprietatii de la vanzator la cumparator in momentul incheierii contractului, dar daca aceasta conditie se realizeaza, vanzatorul va redobandi proprietatea bunului retroactiv.

f) publicitatea dobandirii drepturilor reale imobiliare.

Daca prin contractul de vanzare-cumparare se transmite un drept real imobiliar, efectul sau translativ se produce in momentul incheierii contractului doar intre parti, potrivit principiului relativitatii efectelor actului juridic civil. Pentru a asigura opozabilitatea contractului fata de terti, el trebuie inscris in cartea funciara.

Legea nr.7/1996 a cadastrului funciar si a publicitatii imobiliare reglementeaza, in prezent, sistemul de inscriere in cartea funciara.

Sunt supuse inscrierii definitive in cartea funciara dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil. Inscrierea se face in baza actului prin care s-a constituit sau transmis in mod valabil drepturile reale, care poate fi inlocuit de hotarare judecatoreasca, definitiva si irevocabila sau, in cazurile prevazute de lege, de decizia autoritatii administrative.

In cazul proprietatii imobiliare comune sau in indiviziune vor fi inscrisi in aceeasi carte funciara toti proprietarii. Daca proprietatea este indiviza, se va indica cota fiecarui coproprietar.

Sistemul de publicitate imobiliara constituie o masura de protejare a intereselor tertilor. Sunt terti persoanele care au dobandit, prin acte juridice cu titlu oneros, drepturi pe care si le-au inscris si nu au cunostinta de existenta unui drept netranscris. La aceasta concluzie se ajunge prin interpretarea dispozitiilor legale care stabilesc persoanele care nu au calitatea de terti:

dobanditorul ulterior care a cunoscut existenta instrainarii anterioare, chiar neinscrise;

dobanditorul cu titlu gratuit, chiar de buna-credinta;

succesorii universali sau cu titlu universal ai vanzatorului

Prin ultima modificare aduse Legii nr. 7/1996, prin Legea nr. 247/2005, cuprinsul cartilor funciare, in afara ingradirilor si exceptiilor legale, se considera exact numai in folosul acelei persoane care, in virtutea unui act juridic cu titlu legal a dobandit cu buna-credinta un drept real inscris in cartea funciara. Dobanditorul este considerat de buna-credinta daca la data inregistrarii cererii de inscriere a dreptului in folosul sau, nu a fost notata nici o actiune prin care se contesta cuprinsul cartii funciare sau din titlul transmitatorului si din cuprinsul cartii funciare nu reiese vreo neconcordanta intre aceasta si situatia juridica reala

Sectiunea IV. Conditii de validitate

4.1. Consideratii introductive

Contractul de vanzare-cumparare trebuie sa indeplineasca aceleasi conditii generale de validitate prevazute de art.948 C.civ. : consimtamantul valabil al partii care se obliga, capacitatea de a contracta, un obiect determinat, o cauza licita.

La aceste conditii generale de fond se adauga conditiile de forma, atunci cand acestea sunt cerute de lege pentru validitatea contractului. Vom sublinia cateva particularitati ale acestor conditii in materia contractului pe care il studiem.

4.2. Consimtamantul partilor

Aspecte generale

Consimtamantul este un element esential si al contractului de vanzare-cumparare (potrivit art. 942 C.civ., orice contract reprezinta un acord de vointa intre doua sau mai multe persoane in vederea constituirii sau stingerii unui raport juridic).

In temeiul principiului libertatii actelor juridice civile, incheierea oricarui contract este libera. Limitele acestui principiu sunt cele stabilite de legiuitor in art.5 C.civ.: ordinea publica si bunele moravuri. Altfel spus, daca se respecta legea si regulile de convietuire sociala (morala), subiectele de drept sunt libere sa incheie contracte.

Consimtamantul reprezinta o manifestare exteriorizata de vointa in sensul incheierii unui act juridic civil. Pentru a fi valabil, consimtamantul trebuie sa indeplineasca cumulativ urmatoarele conditii:

sa provina de la o persoana cu discernamant;

sa fi exprimat cu intentie de a produce efecte juridice;

sa fie exteriorizat;

sa nu fie alterat de vreun viciu de consimtamant; 

manifestarile de vointa ale partilor trebuie sa fie

concordante.

S-a exprimat in literatura juridica[2] punctul de vedere ca exista o obligatie generala de informare anterior incheierii contractului de vanzare-cumparare, obligatie ce incumba vanzatorului ce are ca scop lamurirea cumparatorului cu privire la bunul respectiv. Se motiveaza existenta acestei obligatii pe dispozitiile art. 970 C.civ.: conventiile trebuie executate cu buna-credinta; ele obliga nu numai la ceea ce este expres cuprins in ele, dar la toate urmarile ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatia, dupa natura sa.

Nu putem vorbi de existenta distincta a unei asemenea obligatii si, mai ales, de intemeierea ei pe dispozitiile art. 970 C.civ. Aceste text de lege se refera numai la executarea conventiilor si nu la etapele anterioare incheierii conventiilor. De aceea, el figureaza in capitolul III ale Titlului III din Codul civil, capitol intitulat ,,Despre efectul conventiilor''.

Din nefericire, in acest moment, o asemenea obligatie are doar natura morala, nu si juridica, fiind aplicarea concreta a principiului moral al bunei-credinte.

In baza acestui principiu, comportamentul social al omului trebuie sa fie responsabil, obligat sau serios, bazat pe respectul celorlalti membri ai societatii (aceasta presupune, implicit, abtinerea de la inselarea altei persoane, prin orice mijloace.)

Sanctionarea dolului prin reticenta, cu nulitatea relativa a contractului, atunci cand vanzatorul ascunde cumparatorului elemente importante de natura ce-l determina pe cumparator sa incheie contractul, nu reprezinta o confirmare a existentei vreunei obligatii civile de informare (obligatie de natura juridica), ci o consecinta ce se impune ca urmare a faptului ca asemenea fapte dolosive au ca efect producerea unei stari de eroare in care se afla cumparatorul. Este de preferat o consacrare expresa, a principiului incheierii cu buna-credinta a actelor juridice civile (nu numai a principiului executarii cu buna-credinta a conventiilor), principiu care ar ingreuna informarea cumparatorului cu privire la imprejurarile importante ce tin de incheierea contractului de vanzare-cumparare.

Incheierea contractului de vanzare-cumparare nu se realizeaza mereu jos dintr-o data, ci poate fi precedata de alte conventii ale partilor sau limitatii de existenta unor dispozitii legale. Din aceste motive, vom analiza in continuare: promisiunea unilaterala de vanzare sau de cumparare, promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare, pactul de preferinta si dreptul de preemptiune.

Promisiunea unilaterala de vanzare sau de cumparare

Promisiunea unilaterala de vanzare este contractul prin care o parte, numita promitent, se obliga fata de cealalta parte, numita beneficiar sa vanda un anumit bun cand beneficiarul se va hotari sa-l cumpere.

Fiind un act bilateral, promisiunea unilaterala de vanzare se deosebeste de oferta de a contracta care este un act unilateral. Oferta poate fi retrasa inainte de acceptarea ei de catre destinatar, pe cand promisiunea unilaterala de vanzare este irevocabila, fie in cadrul termenului stabilit de parti, fie in termenul general de prescriptie, daca partile nu au stabilit un termen.

Aceasta promisiune da nastere la o obligatie de a face in sarcina promitentului, aceea de a incheia contractul de vanzare-cumparare, obligatie afectata de o conditie pur potestativa in favoarea beneficiarului, creditor al acestei obligatii.

Daca in schimbul promisiunii beneficiarul plateste o suma de bani (numita indemnizatie de asteptare), atunci promisiunea devine un contract sinalagmatic. Aceasta suma de bani se va scadea sau nu din pretul vanzarii (daca beneficiarul opteaza sa cumpere), dupa cum stabilesc partile in continutul conventiei.

Daca in cursul termenului de optiune promisiunea este acceptata, s-a spus ca, in principiu, vanzarea devine perfecta din acel moment, cu exceptia cazului in care pentru validitatea contractului de vanzare-cumparare se cere forma autentica .

Nu este intemeiat acest punct de vedere. Din promisiunea unilaterala de vanzare, beneficiarul dobandeste un drept de optiune, corelativ obligatiei promitentului de a vinde. Incheierea contractului de vanzare-cumparare presupune consimtamantul proprietarului bunului de a-l vinde (de a transmite proprietatea bunului prin incheierea ulterioara a contractului). Manifestarea de vointa a promitentului naste obligatia lui de a incheia in viitor contractul de vanzare-cumparare (obligatia de a face) si nu de a transmite proprietatea (obligatia de a da), pentru a fi interpretata drept consimtamant la incheierea contractului de vanzare-cumparare. A o interpreta astfel inseamna a incalca principiul vointei reale. Din acest motiv, beneficiarul nu devine proprietar dupa exercitarea dreptului de optiune in sensul cumpararii. De aceea, eventualul contract de vanzare-cumparare incheiat ulterior de promitent cu alta persoana, cu privire la acelasi bun este valabil,caci bunul se mai afla in patrimoniul sau iar beneficiarul nu are decat posibilitatea de a obtine daune-interese. Numai daca tertul dobanditor a fost de rea-credinta, cunoscand existenta promisiunii unilaterale de vanzare, contractul de vanzare-cumparare astfel incheiat este nul (fraus omnia corrumpit), cauza sa fiind ilicita. Termenul care afecteaza exercitarea dreptului de optiune poate fi suspensiv sau extinciv. Este extinctiv atunci cand, la implinirea lui, dreptul de optiune se stinge. Este suspensiv atunci cand dreptul de optiune poate fi exercitat incepand de la implinirea termenului.

Ce se intampla atunci cand termenul de optiune incepe sa curga dupa decesul promitentului?

S-a spus[4] ca o asemenea conventie este un pact asupra unei succesiuni viitoare, interzis de lege si, de aceea, este lovit de nulitate.

Socotim ca aceasta opinie face confuzie intre pactul asupra unei succesiuni nedeschise inca (viitoare) si promisiunea unilaterala pe care o analizam.

Pactul asupra unei succesiuni viitoare presupune ca o persoana cu vocatie succesorala si incheie un act juridic civil ce are ca obiect o mostenire nedeschisa inca sau un bun singular din aceasta. In cazul nostru, nu suntem in prezenta unui asemenea pact, caci promitentul (care ulterior a murit la inceputul curgerii termenului de optiune) a inteles sa promita ca va vinde un bun propriu (si nu bunul altei persoane, care inca nu a decedat). Ar fi fost un pact asupra unei succesiuni viitoare, daca promitentul ar fi fost succesorul universal sau cu titlu universal al proprietarului bunului si acesta nu ar fi murit.

Din aceste motive, in cazul analizat, promisiunea va fi valabila iar obligatia promitentului de a vinde se va transmite succesorilor sai.

Din punct de vedere al formei, promisiunea unilaterala de vanzare-cumparare are caracter consensual (chiar daca are ca obiect un teren) putand fi dovedita in conditiile art. 41 din Legea nr. 7/1996, poate fi motivata in cartea funciara intentia de a instraina un imobil, la cererea promitentului-vanzator,ca proprietar.

Promisiunea unilaterala de cumparare este contractul prin care promitentul isi asuma obligatia de a cumpara un anumit bun, daca proprietarul acestuia se hotaraste sa il vanda. Ea are acelasi regim juridic cu promisiunea unilaterala de vanzare.

Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare

Este contractul prin care partile (promitent-vanzator si promitent-cumparator) se obliga sa incheie, in viitor contractul de vanzare-cumparare, in conditiile stabilite de ele.

Promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare este un contract sinalagmatic, ce da nastere la o obligatia de a face in sarcina ambelor parti, aceea de a incheia in viitor contractul de vanzare-cumparare. Nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate. Daca una dintre parti refuza executarea acestei obligatii, in baza art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr.247/2005, instantele pot pronunta o hotarare judecatoreasca care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare sau, la cererea unei parti, cealalta parte, de rea-credinta (refuza executarea propriei obligatii), poate fi obligata sa incheie contractul, sub sanctiunea platii de daune cominatorii. De asemenea, debitorul unei obligatii de a face poate fi obligat la amenzi civile in favoarea statului, intre 20,00 lei si 50,00 lei pe zi de intarziere, pana la executarea obligatiei prevazute in titlul executoriu.

Fiind un contract sinalagmatic, promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare poate fi rezolvita, la cererea partii care si-a executat sau este gata sa-si execute propria obligatie.

Partile pot stipula in continutul promisiunii o clauza de dezicere, fapt ce impiedica executarea contractului, care in acest caz, isi inceteaza efectele.

Pactul de preferinta

Este contractul prin care proprietarul unui bun (promitent) se obliga fata de cealalta parte (beneficiar) sa-i acorde intaietate la cumpararea bunului, la pret egal, daca se va hotari sa-l vanda.

Obligatia de a acorda preferinta este afectata de o conditie potestativa simpla, realizarea ei depinzand de vointa promitentului si de imprejurari exterioare.

Dreptul beneficiarului este un drept de creanta, el nefiind opozabil tertilor. De aceea, daca promitentul isi incalca obligatia, vanzand altei persoane, la acelasi pret sau mai mic, beneficiarul nu poate obtine anularea vanzarii, ci doar daune-interese. Numai daca tertul dobanditor cunostea existenta pactului de preferinta si cumpara in aceste conditii, fiind de rea-credinta, contractul de vanzare-cumparare este nul pentru cauza licita.

Dreptul de preemptiune

Dreptul de preemptiune este dreptul prioritar la cumpararea anumitor bunuri, recunoscut de lege anumitor persoane. Existenta sa limiteaza principiul autonomiei de vointa, caci proprietarul bunului nu-l poate instraina in orice conditii. Ratiunea sa de a exista este de a apara un interes general sau, uneori, privat.

Ca urmare a abrogarii Legii nr.54/1998, prin Titlul X al Legii nr.247/2005, a disparut principala aplicatie a dreptului de preemptiune, in domeniul vanzarii terenurilor agricole situate in extravilan.

In prezent, regasim urmatoarele aplicatii ale dreptului de preemtiune:

- Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica prevede in art.37 ca in cazul in care lucrarile pentru care s-a facut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreste instrainarea terenului, fostul proprietar are un drept privitor la cumparare, la un pret ce nu poate fi mai mare decat despagubirea actualizata. Intentia de vanzare va fi notificata fostului proprietar, care are un termen de 60 de zile pentru a raspunde.

- Legea nr.26/1996 - Codul Silvic - consacra dreptul de preemtiune al statului in cazul vanzarii terenurilor cu vegetatie forestiera, al enclavelor din fondul forestier si al terenurilor limitrofe acestora. Proprietarul este obligat sa anunte in scris unitatea silvica teritoriala in raza caruia se afla terenul, despre situatia de vanzare,iar aceasta isi poate exercita dreptul de preemtiune in 30 de zile.

- O.U.G nr. 40/1999 instituie un drept de preemtiune al chiriasului. Proprietarul locuintei trebuie sa faca o oferta de vanzare (daca doreste sa vanda locuinta), care trebuie sa cuprinda pretul solicitat si care este irevocabila pana la expirarea perioadei de incheiere.

Daca locuinta a fost vanduta unui tert, in conditii sau la un pret mai avantajos decat in oferta de vanzare adresata chiriasului care nu a acceptat-o, acesta se poate subroga in drepturile cumparatorului, platind acestuia pretul vanzarii in termen de 60 de zile de la notificarea contractului de vanzare-cumparare (proprietarul locuintei este obligat sa notifice chiriasului contractul de vanzare-cumparare incheiat). Se asigura astfel repararea in natura a prejudiciului suferit de chirias (art.19).

Aceleasi dispozitii sunt aplicabile si daca proprietarul vinde locuinta inainte de expirarea termenului prevazut in contractul de inchiriere.

- Legea nr.133/1999 - recunoaste un drept de preemtiune in favoarea intreprinderilor mici si mijlocii pentru dobandirea activelor disponibile ale societatilor comerciale si companiilor nationale cu capital majoritar de stat, precum si ale regiilor autonome aflate in imediata lor vecinatate.

- Legea nr.10/2001 consacra un drept de preemtiune pentru chiriasi, daca imobilul este restituit fostului proprietar. Art.17 din lege se refera la imobile ocupate de unitati de invatamant din sistemul de stat, unitati sanitare si de asistenta medico-sociala din sistemul public, de institutiile publice, institutii culturale (teatre, biblioteci, muzee, opere) si imobile care sunt sedii ale partidelor politice legal inregistrate. Acest drept se exercita in termen de 90 de zile de la primirea notificarii privind intentia de vanzare, prin executorul judecatoresc. De acelasi drept beneficiaza si chiriasii din imobilele cu destinatia de locuinte, ca si detinatorii cu titlul valabil ai imobilelor cu alta destinatie decat cea de locuinta, daca imobilele nu se restituie persoanelor indreptatite, ramane in administrarea actualilor detinatori.

- Legea nr.422/2001 prevede in art.4 ca monumentele istorice aflate in proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vandute numai in conditiile exercitarii dreptului de preemtiune al statului roman, prin Ministerul Culturii si Cultelor, sau al unitatilor administrativ-teritoriale. Proprietarii trebuie sa anunte in scris directiile pentru cultura, culte si patrimoniu cultural national, judetean, respectiv a municipiului Bucuresti, care le vor transmite Ministerului Culturii si Cultelor. De la data inregistrarii acestei instiintari, curge un termen de 30 de zile pentru expirarea acestuia, legea prevede un nou termen de 15 zile, pentru exercitarea dreptului de preemtiune de catre autoritatile publice locale, daca statul nu si-a manifestat intentia de cumparare.

- Legea nr.379/2003 - prevede in art. 9 ca imobilele pe care sunt amplasate morminte si opere comemorative de razboi, aflate in proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat, pot fi vandute cu respectarea dreptului de preemtiune al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale care vor transmite Oficiului National pentru Cultul Eroilor, instiintarea in termen de 7 zile de la primirea ei. In termen de 30 de zile de la inregistrarea instiintarii Oficiul isi poate exercita dreptul de preemtiune, iar daca nu doreste sa cumpere, autoritatile administratiei publice locale pot exercita dreptul in termen de 15 zile, de la indeplinirea termenului de 30 de zile, mentionat mai inainte.

4.3. Capacitatea partilor

Capacitatea de a incheia acte juridice civile este aptitudinea unui subiect de drept civil de a dobandi drepturi si obligatii civile, prin incheierea de acte juridice civile. Ea este o componenta a capacitatii juridice civile si cuprinde doua elemente: capacitatea de exercitiu si capacitatea de folosinta.

In principiu, incheierea unui contract de vanzare-cumparare este un act de dispozitie si, de aceea, partile trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu.

Persoanele lipsite de capacitate de exercitiu (minorii si interzisii judecatoresti) pot incheia contracte de vanzare-cumparare numai prin reprezentantul lor legal.

Persoanele care au capacitate restransa de exercitiu pot incheia contracte de vanzare-cumparare personal, dar cu incuviintarea prealabila a ocrotitorilor lor legali si cu autorizatia autoritatii tutelare.

Prin exceptie, in cazul contractului de vanzare-cumparare care are ca obiect bunuri cu o valoare relativa mica (in raport cu patrimoniul minorului), se admite ca el poate fi incheiat personal si singur de catre minor.

In privinta capacitatii de folosinta, art.1306 C.civ. consacra regula capacitatii de a incheia contractul de vanzare-cumparare.

Incapacitatile speciale prevazute de lege sunt:

a) Vanzarea intre soti este interzisa (art.1307 C.civ.). Scopul acestei interdictii este ocrotirea intereselor creditorilor vanzatorului, a mostenitorilor rezervatari ai sotilor si beneficiarilor raportului donatiilor.

Daca vanzarea intre soti ar fi permisa, sotul ar recurge la vanzari simulate, care ar ascunde donatii ajungand astfel:

sa reduca obiectul gajului general al creditorilor chirografari ai vanzatorului (donator) si sa ingreuneze introducerea actiunii pauliene.

sa eludeze dispozitiile care reglementeaza raportul donatiilor;

sa incalce rezerva succesorala a mostenitorilor vanzatorului (donator).

Sanctiunea incalcarii acestei interdictii este nulitatea relativa, deoarece interdictia ocroteste interese particulare.

b) Tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor aflate sub tutela lor atat timp cat socotelile nu au fost date si primite, sub sanctiunea nulitatii relative (art.1308 pct.1 C.civ.) .

c) Mandatarii insarcinati sa vanda un bun nu il pot cumpara (art.1308 pct.2 C.civ.). Interdictia se aplica atat reprezentatilor legali cat si conventionali si urmareste evitarea conflictelor de interese dintre vanzator (care are interesul sa vanda mai scump) si cumparator. Doar daca interesele mandatului sunt suficient aparate (sunt fixate clauzele esentiale ale vanzarii sau daca mandatul l-a autorizat expres pe mandatar sa incheie acel contract.

d) Administratorii bunurilor statului,comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor nu pot cumpara bunurile aflate in administrarea lor (art.1308 pct.3 C.civ.).

e) Functionarii publici si cei din comisiile de licitatie nu pot cumpara bunurile statului sau ale unitatilor administrativ-teritoriale care se vand prin mijlocirea lor (art.1308 pct.4 C.civ.).

f) Judecatorii, procurorii si avocatii nu pot cumpara drepturi litigioase care sunt de competenta Curtii de Apel in a carei raza teritoriala isi exercita functia. In cazul judecatorilor de la instanta suprema si a procurorilor de la Parchetul General de pe langa instanta suprema, interdictia se aplica pe intreg teritoriul tarii. Sanctiunea este nulitatea absoluta.

g) Executorii judecatoresti nu pot dobandi, direct sau prin persoane interpuse, pentru ei sau pentru altii, bunuri ce au facut obiectul activitatii de executare silita.

h) Cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor. In baza art.44 alin. (2) din Constitutia Romaniei, cetatenii straini si apatrizi pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care Romania este parte, pe baza de reciprocitate, in conditiile prevazute prin lege organica, precum si prin mostenire legala.

Daca la data incheierii contractului, cumparatorul avea cetatenia romana si ulterior o pierde, contractul ramane valabil. Daca un cetatean strain incheie un contract de vanzare-cumparare cu privire la un teren si constructia situata pe el, cumparatorul cetateanului strain va deveni proprietarul terenului si va dobandi un drept de folosinta asupra terenului, pe durata existentei constructiei (drept de superficie).

In temeiul anexei VII din Tratatul de aderare a Romaniei la Uniunea Europeana, Romania are posibilitatea de a mentine in vigoare timp de 5 ani de la aderare, restrictiile stabilite de legislatie romana, existente la momentul semnarii tratatului de aderare, cu privire la dobandirea proprietatii asupra terenurilor pentru resedinte secundare, de catre resortisantii statelor membre sau ai statelor care sunt parte in Acordul privind Spatiul Economic European (ASEE), nerezidentii in Romania, precum si de catre societatile construite in conformitate cu legislatia altui stat membru sau a unu stat membru al ASEE si care nu sunt stabilite si nici nu au sucursale sau reprezentanta in Romania. In privinta terenurilor agricole, a padurilor si a terenurilor forestiere, Romania poate mentine restrictiile existente la data semnarii tratatului timp de 7 ani de la data aderarii.

i) Persoanele insolvabile nu pot cumpara bunuri imobile care se vand prin licitatie publica.

4.4. Obiectul contractului de vanzare-cumparare

Obiectul actului juridic civil este ,,conduita partilor stabilita prin acel act juridic civil, respectiv actiunile sau inactiunile la care partile sunt indreptatite sau de care sunt tinute.[5] Daca prestatia partilor se refera la anumite bunuri, acestea sunt obiecte derivate ale contractului.

Fiind un contract sinalagmatic, contractul de vanzare-cumparare au un dublu obiect: lucrul vandut si pretul.

Lucrul vandut

Lucrul vandut trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii: sa existe, sa fie in circuitul civil, sa nu existe o dispozitie legala care sa interzica vanzarea lui, sa fie determinat, posibil, licit si moral, sa fie proprietatea vanzatorului.

a) Lucrul sa existe in momentul incheierii contractului

Aceasta conditie este impusa de art.1311 C.civ., potrivit caruia ,,daca in momentul vanzarii, lucrul vandut era pierit in tot, vanzarea este nula''. Daca in momentul incheierii contractului, lucrul vandut era pierit in parte, cumparatorul poate opta intre a-l cumpara cu un pret mai mic sau a cere rezolutiunea contractului, daca executarea partiala nu poate duce la realizarea scopului pentru care a inteles sa cumpere.

Prin exceptie, lucrurile vandute pot forma obiectul contractului (art.965 C.civ.), cu exceptia succesiunilor nedeschise inca. Nerealizarea lucrului viitor nu afecteaza validitatea contractului, ci poate determina plata unor daune-interese de catre vanzator, care va pierde si pretul, in calitate de debitor al obligatiei imposibil de executat (va suporta riscul contractului).

b) Lucrul trebuie sa fie in circuitul civil, conditie ceruta de art.1310 C.civ. ,,toate lucrurile care sunt in comert pot fi vandute, afara numai daca vreo lege a oprit aceasta''. Sunt scoase din circuitul civil numai lucrurile care prin natura lor nu pot forma obiectul dreptului de proprietate privata (art.647 C.civ.)

c) Sa nu existe vreo dispozitie legala care sa interzica vanzarea lucrului

Cu titlu de exceptie, exista bunuri care nu pot fi vandute, desi se afla in circuitul civil (pot forma obiectul unor acte juridice civile, altele decat cele translative de proprietate, sau de fapte juridice civile).

Prohibitia poate fi absoluta sau temporara.

Interdictia vanzarii este absoluta in cazul bunurilor proprietate publica a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale. In stabilirea bunurilor proprietate publica se au in vedere doua criterii cumulative: titularul acestuia (statul sau unitatea administrativ-teritoriala) si destinatia bunurilor (uzul sau utilitatea publica). Aceste bunuri pot fi date numai in administrare-concesionare sau inchiriere, in conditiile legii. Ele nu pot fi dobandite nici prin acte juridice si nici prin fapte juridice de alte persoane. Daca bunurile apartin statului sau unei unitati administrativ-teritoriale, dar nu sunt de uz sau utilitate publica, fac parte din domeniul privat al statului sau unitatii administrativ-teritoriale, dar nu sunt de uz sau utilitate publica, fac parte din domeniul privat al statului sau unitatii administrativ teritoriale si au acelasi regim juridic cu celelalte bunuri proprietate privata (sunt alienabile, sesizabile si prescriptibile).

Bunurile din domeniul public pot fi trecute in domeniul privat daca nu mai servesc uzului public.

Sunt, de asemenea, inalienabile corpul uman si elementele acestuia (Legea nr.2/1998 privind preluarea si transplantul de tesuturi si organe umane), dreptul de uzufruct, uz si abitatie, drepturile morale ale autorului unei opere literare, artistice, stiintifice sau tehnice.

Prohibitia instrainarii este temporara in scopul protejarii unui interes-general, in cazuri precum: instrainarea terenurilor prin acte intre vii (Legea nr.9/1990, in prezent abrogata); vanzarea locuintelor construite din fondurile statului sau ale unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la restituirea creditului contractat pentru plata pretului; vanzarea, pe timp de 10 ani de la data inscrierii proprietatii, terenului asupra caruia s-a constituit dreptul de proprietate in baza Legii nr.18/1991; instrainarea locuintelor cumparate de chiriasi, locuinte care nu se restituie fostilor proprietari in baza Legii nr. 112/1995; instrainarea locuintelor a caror restituire se solicita in baza Legii nr.10/2001 pana la solutionarea procedurilor administrative sau, dupa caz, judiciare sau a imobilelor cumparate in baza Legii nr.112/1995, pana la solutionarea definitiva si irevocabila a actiunilor formulate de persoanele indreptatite; cazul imobilului ipotecat, care poate fi instrainat numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar.

Prohibitia este relativa in cazul bunurilor care constituie monopol de stat (fabricarea si comercializarea armamentului, munitiilor si explozibilelor; producerea si comercializarea stupefiantelor si a medicamentelor care contin substante stupefiante; extractia, producerea si prelucrarea in scopuri industriale a metalelor pretioase si a pietrelor pretioase; producerea si producerea si emisiunea de marci postale si timbre fiscale; fabricarea si importul, in vederea comercializarii in conditii de calitate, a alcoolului si a bauturilor spirtoase distilate; fabricarea si importul, in vederea comercializarii in conditiile de calitate, a produselor din tutun si a hartiei pentru tigarete; organizarea si exploatarea sistemelor de joc cu miza, directe sau disimulate,organizarea si exploatarea pronosticurilor sportive - Legea nr.31/1996 privind regimul monopolului de stat) si a bunurilor ce face parte din patrimoniul cultural national, care sunt proprietate privata. In cazurile mentionate, bunurile pot fi vandute, doar in conditiile expres prevazute de lege.

In literatura juridica si practica judiciara s-a pus problema validitatii clauzelor de inalienabilitate (clauzele contractului prin care partile indisponibilizeaza, in mainile dobanditorului, bunul respectiv). Pe de o parte, asemenea clauze ar fi permise in baza principiului autonomiei de vointa si ar trebui respectate in principiul fortei obligatorii iar, pe de alta parte, ele lipsesc pe dobanditor de un atribut esential al dreptului de proprietate, atributul dispozitiei.

Fata de dispozitiile art.1310 C.civ. (,,toate lucrurile care sunt in comert, pot sa fie vandute, afara numai daca vreo lege a oprit aceasta"- s.n) si ale art. 480 C.civ. (potrivit caruia doar legea poate limita prerogativele proprietarului), s-a considerat ca doar prin exceptie clauzele de inalienabilitate sunt valabile, daca indeplinesc doua conditii cumulative: sa aiba caracter temporar si existenta lor sa fie justificata de un interes serios si legitim.

Daca aceste doua conditii sunt indeplinite si dobanditorul instraineaza totusi, bunul, stipulantul clauzei poate cere rezolutiunea vanzarii initiale, pentru neexecutarea obligatiei sau/si repararea prejudiciului astfel-cauzat.

d) Lucrul sa fie determinat sau determinabil

Lucrul este determinat atunci cand sunt aratate elementele ce in individualizeaza, si este determinabil, atunci cand sunt aratate elementele cu ajutorul carora lucrul sa fie individualizat in viitor. In caz contrar, contractul este nul, pentru lipsa unui element esential, lucrul vandut.

Contractul este valabil chiar daca in cazul unui imobil nu se precizeaza in contract partile comune ale acestuia si modul lor de folosinta.[6]

e) Lucrul sa fie posibil

Conditia este impusa de regula de drept potrivit caruia nimeni nu poate fi obligat la imposibil (ad impossibilium nulla obligatio), iar nerespectarea ei atrage nulitatea absoluta a contractului. Pentru a atrage nulitatea, imposibilitatea trebuie sa fie absoluta (obiectiva), in sensul ca obiectul sa fie imposibil pentru oricine. Daca obiectul este imposibil doar pentru debitor, contractul va fi valabil.

Imposibilitatea poate fi materiala (atunci cand se datoreaza unei stari de fapt) sau juridica (cand existenta unei dispozitii legale o cauzeaza).

Lucrul trebuie sa fie posibil in momentul incheierii-contractului. Daca ulterior acestui moment a devenit imposibil, contractul ramane valabil.

f) Lucrul sa fie licit - sa fie permis de lege.

g) Lucrul sa fie moral - sa fie permis de normele de convietuire sociala.

h) Vanzatorul sa fie proprietarul lucrului vandut. Daca aceasta conditie nu este indeplinita, suntem in ipoteza vanzarii lucrului altuia.

In lipsa unui text de lege care sa reglementeze expres,problema validitatii vanzarii lucrului altuia, solutiile propuse in literatura de specialitate si practica judiciara au fost diferite.

Codul civil roman nu a preluat dispozitiile art.1599 din Codul civil francez care declara vanzarea lucrului altuia nula.

Daca vanzarea priveste bunuri de gen sau bunuri viitoare, lipsa calitatii de proprietar in momentul incheierii contractului nu determina nulitatea lui, deoarece dreptul de proprietate nu se transmite in acest moment.

Solutiile sunt controversate atunci cand vanzarea priveste un bun individual determinat ce apartine altei persoane decat vanzatorului si dupa cum bunul este imobil sau mobil. In privinta bunurilor imobile, va depinde dupa cum ambele parti au cunoscut ca lucrul nu apartine vanzatorului.

Daca ambele parti au cunoscut aceasta imprejurare, contractul va fi valabil daca, in mod expres, vanzatorul se obliga mai intai sa dobandeasca bunul si apoi, sa transmita proprietatea lui cumparatorului. Daca o asemenea obligatie nu este asumata de vanzator, contractul va fi nul absolut, cauza sa fiind ilicita (fraudarea intereselor proprietarului bunului).

Daca cel putin cumparatorul a crezut ca vanzatorul este proprietarul lucrului sunt posibile mai multe solutii.

Intr-o prima opinie[7], s-a considerat ca vanzarea este nula pentru lipsa cauzei, caci cumparatorul incheie contractul cu scopul de dobandi proprietatea lucrului, pe care nu o obtine, astfel ca obligatia sa de a plati pretul nu are cauza. Cauza actului juridic civil este scopul urmarit la incheierea acestuia. Ea poate fi imediata sau mediata.

Cauza imediata, in cazul contractului de vanzare-cumparare, este reprezentarea mentala, de catre fiecare parte a prestatiei celeilalte parti. In cazul nostru, nu lipseste cauza,caci cumparatorul isi reprezinta in minte prestatia pe care o va primi de la vanzator, de vreme ce el nu stie ca vanzatorul nu este proprietarul lucrului vandut. Faptul ca ulterior, vanzatorul nu poate transmite proprietatea bunului, nu duce la lipsa acestei reprezentari (cauzei).

Intr-o alta opinie[8] s-a exprimat punctul de vedere ca vanzarea lucrului altuia este valabila, dar este rezolubila la cererea la cererea cumparatorului, pentru neexecutare. S-a spus ca transferul proprietatii la momentul incheierii contractului nu tine de esenta vanzarii, ci priveste faza executarii contractului, vanzatorul fiind in imposibilitate sa mai transmita proprietatea. Aceasta solutie este de natura a salva contractul si de a da efecte vointei partilor si nu dauneaza adevaratului proprietar care are actiunea in revendicare. Solutia este confirmata si de existenta art. 972 si art. 1295 C.civ.

Consideram ca aceasta opinie nu este riguros fundamentata pentru urmatoarele motive:

- transmiterea proprietatii nu tine de faza executarii contractului, ci de faza incheierii lui, caci regula o constituie transmiterea proprietatii in momentul incheierii contractului si numai, prin exceptie, proprietatea se transmite ulterior, in cazurile analizate mai inainte.[9]

Existenta calitatii de proprietar a vanzatorului este, in principiu, un aspect ce priveste momentul incheierii contractului.

- nici principiul salvgardarii contractului nu este un argument serios, in cazul analizat caci, acest principiu se aplica sub conditia ca partile contractante sa respecte normele legale imperative in momentul incheierii contractului si drepturile recunoscute de lege altor persoane. Conditia nu este indeplinita caci, prin vanzarea lucrului altuia, se incalca principiul constitutional al garantarii dreptului de proprietate, consacrat in art. 44 din Constitutia Romaniei (principiul este incalcat prin nesocotirea atributului dispozitiei juridice asupra lucrului, atribut pe care doar proprietarul il poate exercita, nu si alte persoane, precum vanzatorul). Se incalca, de asemenea, normele imperative din Codul civil care ocrotesc proprietatea si implicit, dispozitiile art.1295 C.civ., care interpretate teleologic, cer vanzatorului sa fie proprietarul lucrului in momentul incheierii contractului, pentru ca proprietatea ,,sa fie stramutata de drept la cumparator'', in acest moment.

- nu intotdeauna sunt aparate, in mod eficient, interesele adevaratului proprietar, prin actiunea in revendicare, daca se considera valabila vanzarea lucrului altuia. Atunci cand adevaratul proprietar nu si-a inscris dreptul in cartea funciara, inaintea cumparatorului, i se va respinge actiunea in revendicare. Nu putem considera, in acest caz, ca neglijenta sa este de natura a duce la pierderea dreptului de proprietate. Cu atat mai mult in cazul vanzarii bunurilor mobile, adevaratul proprietar va fi in imposibilitate sa-si redobandeasca bunul daca sunt indeplinite conditiile aplicarii art. 1909 C. civ. Chiar daca se admite ca, in toate cazurile, interesele adevaratului proprietar ar fi bine aparate, tot nu s-ar justifica mentinerea vanzarii lucrului altuia, caci aceasta incalca, dupa cum am aratat, norme imperative.

- existenta art. 972 si art. 1295 C.civ. nu confirma validitatea vanzarii lucrului imobil al altuia.

In primul rand, art.972 C.civ. se aplica bunurilor mobile si vom vedea ca in privinta acestora presupunem o alta solutie.

Potrivit art. 1295 alin. (2) C.civ.,, In materie de vindere de imobile, dreptul care rezulta prin vinderea perfecta intre parti, nu pot a se opune, mai inainte de transcriptiunea actului, unei a treia persoane care ar avea si ar fi conservat, dupa lege, oarecare drepturi asupra imobilului vandut. Textul are in vedere si ipoteza in care exista doua contracte prin care doua persoane dobandesc acelasi drept de proprietate imobiliara. Dar premisa de la care se pleaca este ca nici unul nu a fost anulat efectiv, ambele bucurandu-se inca prezumtia de validitate si, in acest caz, va castiga cel care si-a inscris dreptul de proprietate in cartea funciara, chiar daca titlul sau are o data ulterioara.

Daca unul dintre titlurile de proprietate a fost anulat, dobanditorul respectiv nu va mai putea invoca inscrierea dreptul sau de proprietar in cartea funciara, chiar daca inscrierea sa are rang preferential celei facuta de celalalt dobanditor.

Indiferent ca ideea rezolutiunii vanzarii lucrului altuia se intemeiaza se intemeiaza pe ideea nerespectarii obligatiei vanzatorului de a transmite proprietatea sau cea a obligatiei de garantie pentru evictiunea, ea este nejustificata pentru motivele aratate.

Alti autori[10] au considerat ca vanzarea lucrului altuia este lovita de nulitate relativa pentru eroarea cumparatorului asupra calitatii de proprietar a vanzatorului.

Potrivit art. 954 alin. (2) C.civ. ,,eroarea nu produce nu produce nulitate cand cade asupra persoanei cu care s-a contractat, afara numai cand consideratia persoanei este cauza principala, pentru care s-a facut conventia''.

Prin expresia ,,consideratia persoanei", legiuitorul a avut in vedere nu numai calitatile intrinseci ale persoanei ci si pe cele extrinseci. Printre aceste calitati extrinseci este si calitatea de proprietar a vanzatorului la momentul incheierii contractului. La incheierea contractului, cumparatorul vrea sa incheie contractul cu o anumita persoana, anume proprietarul lucrului. Intr-adevar vanzarea nu este un contract intuituu personae, pentru ca nu se au in vedere calitatile intrinseci ale vanzatorului, dar aceasta nu justifica inlaturarea aplicarii art. 954 alin. (2) C.civ., pentru motivele aratate.

Nu impartasim opinia ca vanzarea lucrului altuia este lovita de nulitate relativa pentru eroarea asupra substantei obiectului conventiei (art.954 alin. (1) C.civ), caci apartenenta unui bun unei anumite persoane nu tine de substanta materiala a lucrului.

Alta este situatia vanzarii lucrului mobil al altuia,care in temeiul art.972 si 1909 C.civ. este valabila.

Potrivit art. 972 C.civ. ,, Daca lucrul ce cineva s-a obligat succesiv a da la doua persoane este mobil, persoana pusa in posesiune este preferita si ramane proprietara, chiar cand titlu sau este cu data posterioara, numai posesiunea sa fie de buna-credinta". In acest text, legiuitorul examineaza expres situatia in care o persoana a instrainat acelasi lucru catre doua persoane diferite, caz in care este opozabil celuilalt dobanditor.

Iar in art. 1909 alin. (1) C.civ. ,, Lucrurile miscatoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fara sa fie trebuinta de vreo curgere de timp", instituie o prezumtie absoluta de proprietatea in favoarea celui care poseda cu buna-credinta un bun mobil.

Dupa opinia noastra, este de preferat ca legiuitorul sa prevada expres, sanctiunea nulitatii vanzarii lucrului altuia, precum Codul civil francez.

Este valabil contractul de vanzare-cumparare incheiat, in calitate de vanzator doar de un coindivizar cu privire la intreg bunul aflat in indiviziune?

Opinia majoritara atat in literatura juridica, cat si in jurisprudenta este ca in acest caz, vanzarea este valabila, dar nu ca un contract pur si simplu, ci afectat de conditia rezolutorie, ca la partaj bunul sa cada in lotul altui coindivizar decat vanzatorul. Intrucat partajul are efect declarativ, daca lucrul a fost atribuit coindivizarului care l-a vandut, acesta devine proprietar retroactiv, astfel ca la data vanzarii era proprietar exclusiv. Se invoca ca argument principiul salvgardarii actului juridic civil intemeiat pe art. 978 C.civ.

Consideram aceasta opinie criticabila pentru urmatoarele motive:

Principiul salvgardarii actului juridic civil nu se aplica cand actul incalca norme juridice imperative, la incheierea sa.

Este incalcat principiul constitutional al garantarii dreptului de proprietate, caci cumparatorul, proprietar sub conditie rezolutorie, exercita toate atributele dreptului de proprietate, ca un proprietar pur si simplu, pana la realizarea conditiei rezolutorie.

Ceilalti coindivizari nu pot fi siliti sa introduca actiunea de partaj pentru a li se atribui bunul in proprietate exclusiva si astfel sa exercite atributele dreptului de proprietate.

o conditie, ca modalitate a actului juridic civil nu poate fi subintelesa, ea trebuie prevazuta expres de parti in act.

Se incalca regula unanimitatii aplicabila actelor de dispozitie asupra bunurilor proprietate comuna.

Consideram ca vanzarea incheiata in aceste conditii este lovita de nulitate relativa partiala, in privinta cotei celorlalti coindivizari.

In acest fel sunt respectate principele enumerate mai sus.

Cumparatorul devine coindivizar si pentru a obtine bunul in proprietate exclusiva, poate promova actiunea de partaj.

Faptul ca acel cumparator a urmarit sa dobandeasca intregul bun si nu isi realizeaza acest scop, nu este un motiv pentru validitatea unei asemenea vanzari.

Cumparatorul poate cere rezolutiunea vanzarii daca nu isi poate realiza scopul mediat urmarit la incheierea contractului.

Dar daca unul dintre soti vinde un bun comun fara acordul expres al celuilalt sot, vanzarea va fi valabila?

Daca bunul vandut este mobil, vanzarea va fi valabila in baza art. 35 alin.(1) C.familiei prezumandu-se consimtamantul celuilalt sot (prezumtia de mandat tacit reciproc). Acesta din urma poate rasturna insa, aceasta prezumtie relativa.

Daca bunul vandut este imobil, atunci vanzarea este lovita de nulitate relativa in temeiul art. 35 alin. (2) C.familiei.

Ce se intampla in situatia in care vanzatorul are un titlu aparent valabil asupra lucrului vandut si ulterior acesta este anulat? Daca bunul este mobil, in temeiul art.1909 alin.(1) C.civ. contractul subsecvent se pastreaza.

Daca bunul este imobil, ar trebui sa se aplice principiul potrivit caruia anularea actului initial atrage anularea actului subsecvent (resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis). Cu toate acestea, s-a considerat ca in temeiul ocrotirii principiului bunei-credinte sau/si al principiului validitatii aparentei in drept (error communis facit ius), contractul subsecvent ramane valabil. Pentru a se ajunge la aceasta solutie trebuie ca dobanditorul subsecvent sa nu fi cunoscut sau sa nu fi putut sa cunoasca, cu diligenta minime, viciile titlului al vanzatorului.

Pretul

Este obiectul obligatiei cumparatorului si consta intr-o suma de bani pe care cumparatorul o remite vanzatorului in schimbul lucrului.

Pretul trebuie sa indeplineasca cumulativ urmatoarele conditii:

sa fie stabilit in bani. Este de esenta vanzarii ca pretul sa fie stabilit in bani. Pretul poate consta intr-o suma de bani unica din prestatii periodice. Dar daca aceste prestatii periodice in sume de bani se platesc pana la un termen incert (moartea vanzatorului), contractul va fi de renta viagera. Daca pretul este stabilit in parte intr-o suma de bani iar, in parte, intr-o alta prestatie, contractul este de vanzare-cumparare daca plata sumei de bani este prestatia principala, calificare ce va fi facuta de instanta de judecata,de regula.

sa fie determinat sau determinabil

Pretul este determinat cand partile stabilesc cuantumul lui in contract si determinabil, cand partile arata in contract elementele de determinare ulterioara a pretului. Art. 1304 C.civ. permite partilor sa prevada ca stabilirea pretului se va face de catre un tert, ales de comun acord de parti. Daca pretul nu este determinat sau determinabil, contractul este nul absolut (chiar atunci cand stabilirea lui este lasata la latitudinea unei parti sau cand partile sunt de acord cu efectuarea unei expertize de catre instanta care sa stabileasca pretul).

- sa fie sincer si serios

Pretul este sincer atunci cand este stabilit cu intentia de a fi platit. In caz contrar, suntem in prezenta unei donatii deghizate.

Pretul este serios (art.1303 C.civ.) in sensul ca nu trebuie sa fie vandut disproportionat (derizoriu) in raport cu valoarea lucrului vandut. Daca pretul este inferior valorii bunului, fara a fi foarte mic fata de valoarea lucrului vandut,vanzarea este valabila.

Legea nu stabileste criteriile in functie de care se apreciaza caracterul derizoriu al pretului. Aceasta sarcina ramane instantei de judecata.

Cauza contractului de vanzare-cumparare

Reprezinta scopul urmarit de parti la incheierea contractului. Cuprinde doua elemente: scopul imediat, element comun tuturor contractelor de vanzare-cumparare si scopul mediat ce este motivul concret ce a determinat fiecare parte sa incheie contractul.

Scopul imediat este reprezentarea mentala de catre vanzator a pretului ce trebuie platit de catre cumparator. Scopul imediat al cumparatorului este constientizarea dobandirii bunul in schimbul pretului platit.

Pentru a fi valabila, cauza contractul de vanzare-cumparare trebuie sa indeplineasca trei conditii:

- sa existe. Conditia nu este indeplinita daca una dintre parti nu reprezinta mental contraprestatia celeilalte parti (lipseste scopul imediat) sau atunci cand o parte nu are discernamant.Art.967 alin. (2) C.civ.

- sa fie reala (art.966 C.civ.). Cauza este falsa daca exista eroare asupra motivului determinat al incheierii contractului (asupra scopului imediat). Sanctiunea este nulitatea relativa a contractului.

- sa fie licita si morala.

Este ilicita cauza, cand sunt incalcate dispozitiile imperative ale legii sau ordinea publica.

Cauza este imorala cand incalca regulile moralei. Sanctiunea nerespectarii acestei conditii este nulitatea absoluta. Art.967 alin. (1) C.civ. instituie o prezumtie relativa de validitate a cauzei. Cel care afirma contrariul, trebuie sa rastoarne aceasta prezumtie, prin folosirea oricarui mijloc de proba.

CAPITOLUL II. CONTRACTUL DE SCHIMB

Sectiunea I. Notiune

Contractul de schimb este reglementat in art.1405-1409 C.civ.

Art. 1405 C.civ. defineste schimbul ,,contractul in care partile isi dau respectiv un lucru pentru altul".

Aceasta definitie a fost criticata de catre D. Alexandresco[11] pentru ca este incompleta, deoarece nu subliniaza faptul ca obiectul schimbului nu il poate constitui o suma de bani.

Alt autor[12] arata ca definitia schimbului trebuia sa prevada faptul ca schimbul este valabil prin simplul consimtamant al partilor (este un contract consensual), aceasta tinand cont de natura sa.

In ce ne priveste, vom defini schimbul ca fiind contractul prin care partile numite copermutanti sau coschimbasi, isi transmit reciproc anumite drepturi patrimoniale asupra unor bunuri, cu exceptia banilor.

Deosebirea importanta dintre vanzare si schimb consta in faptul ca in cazul schimbului se da un bun pentru altul, iar in cazul vanzarii se da un lucru contra unei sume de bani. De aceea, sumele de bani nu pot forma obiectul schimbului, decat in cazul in care se schimba o suma de bani de o specie, cu o suma de bani de alta specie.

A doua exceptie de la regula consacrata in definitie (sumele de bani nu pot forma obiectul schimbului) este situatia in care se transmite reciproc proprietatea unor bunuri cu o valoare definita si pentru restabilirea echilibrului patrimonial o parte plateste o suma de bani, numita sulta. Contractul va fi de schimb, numai daca sulta este mica in raport de valoarea lucrului, astfel incat ea nu devine o obligatie principala, ci ramane obligatiei de transmitere a dreptului de proprietate.

Am socotit necesar sa introducem in definitia schimbului faptul ca acesta poate avea ca obiect nu numai dreptul de proprietate asupra unor bunuri, ci si alte drepturi reale sau de creanta, corporale sau incorporale.

Daca in schimbul transmiterii unui drept patrimonial asupra unui bun se asuma o obligatie de a face sau a nu face, contractul nu este de schimb, ci un contract nenumit.

Sectiunea II. Caractere juridice

Contractul de schimb este un contract sinalagmatic,cu titlu oneros,comutativ,consensual,translativ de drepturi.

Contractul de schimb este un contract sinalagmatic deoarece da nastere la obligatii reciproce si interdependente in sarcina partilor. (art.943 C.civ.)

Este un contract cu titlu oneros fiindca ambele parti urmaresc interese patrimoniale (primirea unui echivalent patrimonial in schimbul prestatiei sale ( art.945 C.civ.)

Este un contract comutativ pentru ca existenta si intinderea obligatiilor partilor sunt cunoscute de parti din momentul incheierii contractului.

Este un contract consensual deoarece acordul de vointa al partilor este suficient pentru validitatea contractului, el nu trebuie sa imbrace o anumita forma (art.1405 C.civ.).Forma scrisa este ceruta, in principiu, doar pentru proba schimbului.

De aceea, daca obiect al schimbului il constituie proprietatea unor lucruri, aceasta se transmite, de regula, in momentul incheierii contractului, numai daca se refera la bunuri certe.

Daca cel putin unul dintre lucrurile schimbate este de gen,atunci proprietatea se va transmite in momentul individualizarii lui.

De la aceasta regula, exista o exceptie: cand printre bunurile ce formeaza obiectul schimbului se afla un teren si se transmite, prin schimb, un drept real asupra acestuia, atunci contractul trebuie incheiat in forma autentica,pentru a fi valabil.

Este un contract translativ de drepturi (art.1405 C.civ.) pentru ca are efect transmiterea unor drepturi patrimoniale. Numai dreptul de proprietate poate fi obiect al schimbului, ci si alte drepturi reale sau drepturile de creanta (de ex, se schimba o servitute contra alteia, un drept de uzufruct contra unei servitute etc).

Uneori producerea efectului translativ, fata de terti,este conditionata de repetarea unor formalitati de publicitate:

drepturile reale imobiliare transmise prin schimb trebuie inscrise in cartea funciara (art.1295 C.civ.)

drepturile de creanta transmise prin schimb devin opozabile tertilor,din momentul notificarii debitorului (art.1393 C.civ.).

CAPITOLUL III. CONTRACTUL DE DONATIE

Sectiunea I. Notiune

Potrivit art. 801 C. civ., donatia este "un act de liberalitate prin care donatoarele da irevocabil un lucrul donatarului care-l priveste".

Aceasta definitie este criticabila din doua motive:

- nu prevede ca donatia are caracter solemn, ea trebuind sa imbrace forma autentica pentru a fi valabila;

- nu prevede ca donatia are ca obiect si alte drepturi patrimoniale (reale sau de creanta) decat dreptul de proprietate.

Donatia este contractul solemn prin care o parte, numita donator, transmite, cu titlu gratuit, celeilalte parti, numita donatar, un drept patrimonial.

Sectiunea II. Reglementare

Contractul de donatie este reglementat de Codul civil, in Cartea a III-a, Titlul II intitulat "Despre donatiuni intre vii si despre testamente", art.800-840.

Donatia este reglementata alaturi de testament pentru ca ambele sunt liberalitati.

Este de preferat, de lege ferenda, ca dispozitiile aplicabile donatiei sa faca parte din Titlul III ,,Despre contracte sau conventii'', donatia fiind un contract, fapt care face ca ea sa se deosebeasca in mod esential, de testament.

Sectiunea III. Caractere juridice

Donatia este un contract solemn, cu titlu gratuit, o liberalitate, un contract unilateral, translativ de drepturi.

Este un contract solemn, deoarece art.813 C.civ. impune conditia incheierii lui in forma autentica, pentru a fi valabil. Aceasta forma este ceruta pentru a atrage atentia donatorului asupra consecintelor donatiei, care duce la micsorarea patrimoniului sau si pentru a reduce riscul ca vointa donatorului sa fie viciata (donatia sa exprime vointa libera si constienta a donatorului).

Este un contract cu titlu gratuit.

Donatia nu este valabila decat daca se realizeaza acordul de vointa intre donator si donatar (este un act juridic bilateral).

Caracterul gratuit al donatiei se datoreaza faptului ca transmiterea dreptului este facuta de donator, cu intentia de a asigura un avantaj celeilalte parti (fara a se urmari un echivalent patrimonial).

Donatia isi pastreaza caracterul gratuit chiar daca donatia cuprinde o sarcina (o obligatie impusa donatorului). Doar in mica parte, donatia va avea caracter oneros (pana la limita sarcinilor). Esentiala este existenta intentiei de a gratifica (animus donandi) a donatorului, de a micsora patrimoniul sau, in beneficiul donatarului.

Este o liberalitate, caci are ca efect micsorarea patrimoniului donatorului (cu echivalentul patrimonial al dreptului transmis donatarului).

Este un contract unilateral, deoarece in principiu, da nastere la obligatii doar in sarcina donatorului. Prin exceptie, donatia devine un contract sinalagmatic daca partile stipuleaza o obligatie si in sarcina donatorului (donatie cu sarcina).

Este un contract translativ de drepturi, de vreme ce are ca efect transmiterea unui drept patrimonial din patrimoniul donatorului in cel al donatarului.

Pentru ca obiect al donatiei este, de regula, dreptul de proprietate, donatia este translativa de proprietate. Efectul translativ se produce din momentul incheierii contractului in forma autentica, cu exceptia darului manual.

Este insa, permisa stipularea unei clauze care sa amane transmiterea dreptului la o data ulterioara.

Daca partile nu sunt prezente, in acelasi loc, in momentul incheierii contractului, pentru validitatea sa se cere ca oferta de donatie si actul acceptarii ofertei sa fie incheiat in forma autentica, iar acesta din urma sa fie comunicat donatorului.

Sectiunea IV. Conditii de validitate

Contractul de donatie trebuie sa indeplineasca conditiile generale de validitate, prevazute de art. 948-969 C.civ. (capacitatea de a contracta, consimtamantul, obiectul si cauza), precum si conditia formei autentice, prevazute de art.813 C.civ., conditie speciala.

Asemanator celorlalte acte juridice civile, capacitatea de a contracta este regula, iar incapacitatile (prev. de art.815-818C.civ.) sunt exceptia, fiind de stricta interpretare. Aceste incapacitati exista cu scopul de a-l proteja pe donator. Ele se impart in incapacitati de a dispune si incapacitati de a primi prin donatie.

1. Capacitatea

1.1. Incapacitati de a dispune prin donatie

a) Minorii.

Pentru a ocroti pe minori, art.806 C.civ. si art.133 alin. (3), art.129 alin 1-3, art105 alin.3 si art.147 C.familiei interzic minorilor sa doneze, fie personal, fie prin reprezentant legal, chiar daca ar exista incuviintarea autoritatii tutelare. Doar prin exceptie, minorii pot face daruri marunte, chiar fara incuviintarea sau autorizarea necesara, daca acestea corespund posibilitatilor celui ocrotit.

Daca minora se casatoreste, ea dobandeste capacitatea deplina de exercitiu, avand posibilitatea de a dispune prin donatie.

b) Persoanele puse sub interdictie nu pot face donatii, fara nici o exceptie.

c) Majorul nu poate face donatii in favoarea tutorelui sau, cat timp "socotelile definitive ale tutelei n-au fost prealabil date si primite", cu exceptia cazului in care tutorele este ascendentul minorului, verificarea socotelilor si aprobarea lor, majorul poate face donatii catre fostul sau tutore.

d) Falitul. Potrivit Legii nr.64/1995 stabileste ca sunt anulabile, la cererea administratorului sau a lichidatorului,actele de transfer cu caracter gratuit, efectuate de falit, in timp de trei ani anterior deschiderii procedurii falimentului, cu exceptia sponsorizarilor in scop umanitar.

1.2. Incapacitati de a primi donatii

a) persoanele fizice neconcepute nu pot primi donatii (art.808 C.civ.).

Ele pot primi donatia doar in mod indirect, fie prin intermediul unor donatari capabili (donatia este facuta unei persoane fizice existente cu sarcina de a transmite bunul donat copilului ce se va naste in viitor) sau printr-un contract de asigurare .

b) organizatiile care nu au dobandit personalitate juridica nu pot primi donatii, in principiu. Acestea nu pot dobandi drepturi sau obligatii civile, nici prin donatie.

Prin exceptie, doar daca bunul donat este necesar ca o persoana juridica si isi constituie patrimoniul necesar, pentru a lua fiinta, donatia va fi valabila (art. 33 din Decretul nr. 31/1954).

Dupa infiintarea persoanei juridice, principiul specialitatii capacitatii de folosinta impune ca aceasta sa dobandeasca drepturi si obligatii(inclusiv prin donatie) corespunzatoare realizarii obiectului sau de activitate.

c) strainii si apatrizii nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra unui teren, nici prin donatie decat in conditiile rezultate din aderarea Romaniei la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care Romania este parte pe baza de reciprocitate, in conditiile prevazute de legea organica (art.44 din Constitutie). Aceasta posibilitate va exista doar din momentul adoptarii unei legi speciale care sa prevada conditiile acestei dobandiri de terenuri (art.3 din Titlul X al Legii nr.247/2005).

d) medicii si farmacistii nu pot primi donatii de la persoanele tratate de ei in ultima boala din care acestea au murit (art. 810 C.civ ).

Acest text se intemeiaza pe o prezumtie de viciere a consimtamantului donatorului, prin sugestie sau sugestie.

Conditii:

a) donatia sa fie facuta de catre donator in cursul unei boli;

a)       decesul donatorului sa fi fost cauzat de boala pentru care a fost tratat sau asistat;

b)      donatorul sa fi asistat sau tratat pe donator in cursul ultimei boli;

c)       tratarea sau asistarea sa fi avut un caracter repetat sau continuu.

Exceptie este donatia cu caracter remuneratoriu, reprezentand rasplata serviciilor prestate, daca este proportionala atat cu serviciile prestate, cat si cu starea materiala a donatorului. Daca s-a platit un onorariu pentru serviciul prestat, nu mai are dreptul la o donatie remuneratorie si nici invers.

Medicii si farmacistii pot primi donatii daca ei sunt rude in linie colaterala pana la gradul IV inclusiv cu donatorul, iar acesta nu are mostenitor in linie dreapta, cu exceptia cazului in care donatorul este un asemenea mostenitor.

Aceasta incapacitate priveste si pe preotii care au asistat pe donator, in cursul bolii de care acesta a decedat.

Incapacitatea se aplica si pe persoanele care practica ilegal medicina sau calitatea de preot.

1.3. Limite aduse exercitarii dreptului de a primi donatii

a) minorii sub 14 ani pot primi donatii, dar exercitarea acestui drept se face de reprezentantul lui legal (art.815C.civ.) sau de catre ascendentii de grad mai mare, chiar daca parintii sunt in viata.

b) minorii peste 14 ani pot primi donatii personal, insa cu incuviintarea ocrotitorului legal.

Daca donatia cu sarcina, se cere si autorizarea prealabila a autoritatii tutelare.

c) interzisii judecatoresti pot primi donatii, prin intermediul tutorelui lor si in aceleasi conditii ca minorii sub 14 ani.

d) surdo-mutul care nu stie sa scrie poate primi o donatie, doar daca este asistat de un curator special, numit de autoritatea tutelara (art.816 C.civ.).

Daca surdo-mutul stie sa scrie va putea primi donatia ca orice major (personal si singur).

e) persoanele juridice pot primi donatii doar daca obiectul donatiei corespund scopului (obiectului de activitate) a acestora.

In baza art.7 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia, acceptarea donatiei se face prin hotarare de Guvern, de consiliul judetean sau local, dupa caz (consiliile judetene sau locale hotarasc cu votul a doua treimi din numarul membrilor, in acest caz).

Donatiile facute baroului de avocati sau Uniunii Nationale a Avocatilor se accepta de consiliul baroului, respectiv de comisia de permanenta.

Donatiile facute ministerelor sau altor organe cu institutii care se afla sub directa subordonare a Guvernului, se accepta de catre ministru sau conducatorul organului sau institutiei de stat.

Donatiile facute regiilor autonome sau societatilor comerciale cu capital majoritar de stat se accepta de catre conducatorii acestora, daca aceste persoane juridice sunt de interes local este necesara autorizarea prealabila a consiliului judetean sau al municipiului Bucuresti, iar daca sunt de interes national, este necesara autorizarea prealabila a organului tutelar.

Donatiile facute Uniunii Nationale a Notarilor Publici se accepta de consiliul acesteia (Legea nr.36/1995).

Asociatiile si fundatiile fara scop patrimonial, accepta donatiile prin organele lor de conducere, precum persoanele juridice particulare cu scop patrimonial.

1.4. Momentul cand este ceruta capacitatea

Daca ambele parti sunt prezente la incheierea contractului de donatie, ele trebuie sa fie capabile la momentul incheierii acestuia.

In cazul donatiei intre absenti, ce presupune o oferta de donatie si un act de acceptare a ofertei, lucrurile stau putin diferit.

Donatorul trebuie sa fie capabil din momentul emiterii ofertei pana in momentul primirii actului de acceptare al ofertei.

Donatarul trebuie sa fie capabil din momentul acceptarii ofertei pana in cel al primirii actului de acceptare al ofertei de catre donator.

Credem ca nu se cere ca donatarul sa fie capabil in momentul emiterii ofertei de donatie, caci acest act este unilateral de vointa (exprima doar vointa donatorului).

1.5. Sanctiunea incapacitatilor speciale

Potrivit art. 812 C.civ. "dispozitiile in favoarea unui incapabil sunt nule( . )", sanctiunea incalcarii incapacitatilor speciale ar fi nulitatea absoluta.

Totusi, tinand seama de natura interesului ocrotit prin interdictia respectiva va fi nulitatea absoluta sau relativa, dupa caz.

Nulitatea este absoluta si in cazul donatiilor de terenuri facute unui cetatean strain sau apatrid, persoanelor fizice neconcepute sau organizatiilor fara personalitate juridica, medicilor, farmacistilor dar si preotilor sau al donatiilor facute de minori sau interzisi judecatoresti.

Nulitatea va fi relativa in celelalte cazuri, in principiu.

2.. Consimtamantul

Contractul de donatie presupune manifestarea de vointa a ambelor parti.

Pentru a fi valabil exprimat, consimtamantul trebuie sa indeplineasca conditiile generale: sa provina de la o persoana cu discernamant, sa fie exprimat cu intentia de a produce efecte juridice, sa fie exteriorizat sau sa nu fie afectat de vicii de consimtamant.

In materia donatiilor, intalnim o exceptie de la principiul consensualismului deoarece se cere exprimarea in forma autentica a consimtamantului partilor (art.812 C.civ.).

3. Obiectul contractului

Conditiile generale, prevazute de lege pentru obiectul actului juridic civil,se aplica si in cazul donatiei: sa fie in circuitul civil civil, sa fie determinat sau determinabil, sa fie posibil, sa fie licit si moral, sa existe.

Donatia poate avea ca obiect si bunuri valoare viitoare, cu exceptia succesiunilor nedeschise inca. In cazul darurilor manuale, bunul donat trebuie sa existe la data incheierii contractului, deoarece acest contract fiind real, predarea este o conditie pentru incheierea lui valabila.

4. Cauza contractului

Trebuie sa existe, sa fie reala, licita si morala. De esenta donatiei este existenta intentiei de a gratifica (animus donandi). Este nula donatia facuta unui functionar public cu scopul ca acesta sa faca sau sa nu faca indeplinirea unui act legat de atributiile sale de serviciu.

5. Forma contractului

Prin exceptie, de la principiul consensualismului, art.812 C.civ. impune in cazul donatiei, forma autentica ceruta pentru validitatea contractului (donatia devine, astfel, un contract solemn, in principiu).

Scopul acestei derogari este de a atrage atentia donatorului cu privire la micsorarea irevocabila a patrimoniului sau si pentru a reduce cazurile in care vointa donatorului sa fie constransa.

Daca partile sunt prezente in fata notarului public, acesta trebuie sa ceara partilor exprimarea consimtamintelor lor in momentul autentificarii actului. Oricare dintre parti poate fi reprezentata de un mandatar, in fata notarului public, momentul dat trebuind sa fie special si in forma autentica.

In cazul donatiei intre absenti, atat oferta de donatie, cat si acceptarea ofertei trebuie sa fie incheiate in forma autentica. Momentul incheierii contractului este momentul comunicarii catre donatar a actului de acceptare. Acest moment este important caci, pe de o parte, oferta de donatie poate fi revocata doar anterior lui iar, pe de alta parte, ambele parti trebuie sa fie in viata, inclusiv in acest moment.

De la caracterul solemn al donatiei exista o singura exceptie, in cazul darurilor manuale (donatia ce presupune predarea unui bun corporal mobil cu intentia de a gratifica).

Sanctiunea nerespectarii formei autentice este nulitatea absoluta a donatiei. Aceasta este imprescriptibila, poate fi revocata de orice persoana interesata si chiar din oficiu de instanta judecatoreasca si nu poate fi acoperita prin confirmare (art.1168 C.civ.).

Totusi, daca donatorul moare, mostenitorii sai pot acoperi nulitatea absoluta,prin confirmare, notificare sau executare voluntara (art.1167 alin.3 C.civ.)

Notiunea acestei dispozitii a nascut controverse.

Unii autori[14] sustin ca nulitatea absoluta pentru nerespectarea formei autentice se transforma in nulitate relativa in persoana mostenitorilor donatorului. Nu suntem de acord cu acest punct de vedere pentru ca cauzele de nulitate sunt anterioare sau concomitente momentului incheierii contractului si nu ulterioare (moartea donatorului nu poate influenta cauza de nulitate), iar pe de alta parte, nu se schimba natura interesului ocrotit prin aceasta dispozitie legala.

Alti autori[15] considera ca donatia a carei nulitate absoluta pentru nerespectarea formei autentice, nu a fost invocata in timpul vietii donatorului da nastere, dupa moartea acestuia, la o obligatie naturala in persoana mostenitorilor, care prin executare devine obligatie civila, fara a se mai putea cere restituirea prestatiei executate. Aceasta afirmatie a fost criticata pe motiv ca o confirmare nu este suficienta, fiind nevoie de o novatie.

Consideram ca justificarea existentei art.1167 alin. 3 C.civ. se afla in existenta unui caz in care, prin exceptie, nulitatea absoluta poate fi acoperita prin confirmare, ratificare sau executare voluntara.

In baza art. 812 C.civ., conditia formei autentice este ceruta si prin inzestrarea copiilor de catre parinti, caci textul mentionat nu distinge. Codul civil roman nu consacra o obligatie naturala a parintilor in acest sens.

Numai daca obiectul inzestrarii il constituie bunuri mobile corporale, inzestrarea produce efecte juridice deoarece suntem in prezenta unui dar manual, pentru care nu se cere forma autentica[17].

De asemenea, daca donatia are ca obiect bunuri mobile trebuie intocmit un act estimativ, care sa cuprinda descrierea si evaluarea bunurilor daruite. El poate fi cuprins in contractul de donatie, sau intr-un act separat, (in acest ultim caz, este valabil chiar daca se face sub semnatura privata a celor doua parti). Conditia actului estimativ nu se cere pentru darurile manuale.

Scopul existentei actului estimativ este asigurarea respectarii principiului irevocabilitatii donatiilor, prevenind fapta donatorului de a retine o parte din bunurile donate si de a revoca, cel putin in parte, donatia.

Cu privire la sanctiunea reintocmirii actului extinctiv, parerile sunt impartite.

Unii autori[18] considera ca actul estimativ este cerut doar pentru proba contractului, caci art.772 C.civ. prevede posibilitatea evaluarii bunurilor mobile donate, in lipsa statului estimativ (ceea ce inseamna ca donatia produce efecte).

Consideram, alaturi de alti autori,[19] ca sanctiunea neintocmirii statului estimativ este cea prevazuta de art.827 C.civ., nulitatea absoluta a donatiei.

Art. 772 C.civ. nu sugereaza o alta concluzie caci, potrivit acestuia, raportul mobilelor, in lipsa statului, se face dupa valoarea stabilita prin expertiza si raportul mobilelor presupune tocmai incetarea efectelor donatiei si aducerea bunurilor donate la masa succesorala. Asadar, cele doua texte de lege, art.772 C.civ. si art. 827 C.civ. sunt concordante.

Actul estimativ nu se cere in cazul donatiei indirecte si nici in cel al darurilor manuale.

Daca donatia are ca obiect drepturi reale imobiliare,pentru opozabilitatea acestora fata de terti, trebuie respectate formalitatile de publicitate imobiliara.