Contractul de inchiriere a locuintei

CONTRACTUL DE INCHIRIERE A LOCUINTEI

Sectiunea I. Notiune

Contractul de inchiriere a locuintei este contractul prin care o persoana, numita locator, se obliga sa transmita celeilalte parti, numita chirias, folosinta temporara totala sau partiala, a unei locuinte, in schimbul unei sume de bani, numita chirie.

Contractul de inchiriere a locuintei este o specie a contractului de locatiune, diferit de aceasta din urma prin obiectul sau, locuinta. De aceea, normele speciale aplicabile inchirierii locuintei se completeaza cu normele de drept comun aplicabile locatiunii.

Sectiunea II. Sediul materiei

Normele speciale ce reglementeaza inchirierea locuintelor sunt cuprinse in Legea nr. 114/1996  si H.G nr.1275/2000 (principalele acte normative in aceasta materie), O.U.G. nr.40/1999 modificata prin Legea nr.241/2001, Legea nr.10/2001, H.G nr.498/2003, Legea nr. 247/2005 etc.

Sectiunea III. Incheierea contractului de inchiriere

1. Partile contractante

Din definitia formulata, reiese ca partile contractului de inchiriere sunt: locatorul si chiriasul. Locator este persoana fizica sau juridica care se obliga, in principal, sa transmita folosinte locuintei. Legislatia inchirierii il numeste proprietar. Insa, nu numai proprietarul unei locuinte poate avea calitatea de locator, ci si titularul altui dreptul real sau chiar de creanta (locatarul) deoarece prin locatiune nu se transmite dreptul de proprietate, ci de folosinta asupra locuintei. Pentru locuintele apartinand statului si unitatilor administrativ-teritoriale, calitatea de locator revine persoanei juridice care le administreaza.

Chirias este persoana care, in urma incheierii contractului de inchiriere, dobandeste dreptul de folosinta asupra locuintei.

Drepturi locative proprii pot dobandi si alte persoane daca sunt mentionate in contract, la o rubrica speciala (aceste persoane sunt, de regula, membrii familiei locatorului).[1]

Persoanele tolerate sa locuiasca impreuna cu titularul contractului de inchiriere,nu dobandesc drepturi locative.[2]

2. Forma contractului

Contractul de inchiriere a locuintei trebuie sa imbrace forma scrisa si sa fie inregistrat la organele fiscale teritoriale, in vederea impozitarii. Dar forma scrisa este ceruta doar pentru proba contractului, nu pentru validitatea lui (de aceea, contractul de inchiriere ramane un contract consensual).

3. Obiectul contractului

Obiectul inchirierii este reprezentat de locuinta inchiriata si chirie.

a) locuinta inchiriata

Conform art. 2 lit. a si art. 21 lit. b din Legea nr.114/1996, locuinta este o constructie compusa din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface nevoile de locuit ale unei persoane sau familii, inclusiv curtea si gradina aferenta.

Imobilul inchiriat trebuie descris in contract, inclusiv anexele si dotarile aferente, precizandu-se si partile aflate in proprietatea indiviza a locatorului cu alte persoane (art.21 lit. h si j din Legea nr.114/1996).

Nu pot forma obiectul contractului de inchiriere locuintele care fac obiectul unei incunostintari scrise, notificari sau cereri in constatarea sau realizarea dreptului de proprietate din partea unor persoane fizice sau juridice carora li s-au preluat abuziv locuintele.

b) chiria

Cuantumul chiriei trebuie aratat in contract. Art. 31 din Legea nr.114/1996 stabileste ca "chiria practicata pentru locuinte va acoperi cheltuielile de administrare, intretinere si reparatii, impozitele pe cladiri si teren, precum si recuperarea investitiei, in functie de durata normata stabilita potrivit prevederilor legale, precum si un profit supus negocierii intre parti".

Aceasta lege nu stabileste o limita maxima sau minima a chiriei.

Ulterior, prin acte normative speciale s-au adus unele limitari.

Pentru locuintele proprietate publica a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale, precum si pentru locuintele de serviciu, locuintele de interventie si caminele pentru salariati ale societatilor comerciale, companiilor si societatilor nationale si regiilor autonome, O.U.G nr. 40/1999 prevede un tarif de baza lunar, diferentiat pe categorii de localitati si pe zone, ce se poate actualiza anual prin hotarare de guvern.

Pentru aceleasi locuinte, familiile cu un venit mediu net lunar pe membru de familie ce nu depaseste salariul mediu net lunar pe economia nationala, nu pot fi obligate sa plateasca o chirie mare de 15% din venitul net lunar pe familie. Daca venitul mediu net lunar pe membru de familie se situeaza intre venitul mediu net lunar pe economie dublul  acestuia, chiria nu poate depasi 25% din venitul net lunar pe familie.

Pentru locuintele sociale, nivelul  maxim al chiriei este de 10% din venitul net lunar al familiei calculat pe ultimele 12 luni.

Salariul mediu net pe economie se publica trimestrial in Monitorul Oficial al Romaniei, fiind comunicat de Institutul National de Statistica si Studii Economice.

In cazul locuintelor proprietate particulara a persoanelor fizice si juridice, inclusiv a celor redobandite de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora, chiria se stabileste, in principiu, prin negociere.

Prin exceptie, chiriasii care obtin un venit mediu net lunar inferior salariului mediu pe economie, nu pot fi obligati sa plateasca o chirie mai mare de 15% din venitul net lunar pe familie (O.U.G nr. 40/1999, astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 241/2001). Prin familie se intelege sotul, sotia, copiii, parintii sotilor, precum si ginerii, nurorile si copii acestora, daca locuiesc si gospodaresc impreuna.

Chiriasii din imobile preluate abuziv de stat si restituite fostilor proprietari, ale caror venituri nete lunare pe familie se situeaza intre salariul mediu net lunar pe economie si dublul acestuia, nu pot fi obligati sa plateasca o chirie mai mare de 25% din venitul net lunar pe familie (art.15 alin.3 din Legea nr.10/2001). Daca nivelul chiriei astfel calculata, potrivit celor doua reguli anterioare, este mai mic decat cel stabilit pentru locuintele proprietate de stat, proprietarul va fi scutit de impozitul pe cladire si teren, fiind, de asemenea, exonerat de raspundere pentru obligatiile ce ii revin pe durata contractului respectiv (obligatie de efectuare a reparatiilor).

4. Dreptul de preemtiune al chiriasului

Acest drept exista atat in cazul vanzarii locuintei la implinirea termenului inchirierii, cat si inainte de acest moment. (art.18 din OUG nr.40/1999)

Fiind o norma speciala, acest text de lege este de stricta interpretare si aplicare. El nu se aplica decat vanzarilor voluntare (nu si silite), ce au ca obiect locuinte (nu si spatiu comercial), privite ut singuli; nu ca o componenta a unei universalitati juridice (cazul vanzarii unei mosteniri).

Notificarea adresata chiriasului in care i se face cunoscuta intentia proprietarului de a vinde locuinta, trebuie sa contina si pretul vanzarii. Aceasta notificare este irevocabila pana la expirarea perioadei de inchiriere si produce efectele juridice ale unei oferte de vanzare.

Atunci cand chiriasul accepta aceasta oferta, contractul de vanzare-cumparare se considera incheiat.

Pentru chiriasii care notifica proprietarului intentia de cumparare, sub conditia obtinerii unui imprumut pentru plata pretului; legea prevede posibilitatea  prelungirii contractului de inchiriere cu maxim 1 an. Daca la sfarsitul acestui termen, vanzarea nu s-a perfectat, chiriasul pierde dreptul de preemtiune.

Cand chiriasul nu doreste sa cumpere locuinta, proprietarul o poate vinde oricarei persoane in conditii mai avantajoase decat cele mentionate in oferta adresata chiriasului. Contractul de vanzare-cumparare trebuie notificat chiriasului, prin scrisoare recomandata, cu confirmare de primire, aceasta avand obligatia de a comunica proprietarului noua adresa, cu ocazia mutarii din imobil.

Daca dreptul de preemtiune al chiriasului este incalcat, acesta se poate subroga in drepturile cumparatorului, platindu-i pretul vanzarii in termen de 60 de zile de la primirea notificarii. In ipoteza in care cumparatorul refuza restituirea, de catre chirias, a pretului vanzarii sunt aplicabile normele ce reglementeaza oferta de plata urmata de consemnarea sumei de bani la dispozitia cumparatorului.

Prin efectul subrogarii, chiriasul devine proprietarul locuintei, iar contractul de vanzare-cumparare initial este desfiintat retroactiv. De aceea, drepturile reale constituite de cumparator asupra locuintei, in favoarea unei terte persoane sunt desfiintate.

Totusi, intre vanzator si cumparatorul initial, raporturile juridice raman neschimbate.

Dreptul de preemtiune al chiriasului este reglementat de Legea nr.10/2001 in doua cazuri:

- cazul detinatorilor actuali pentru imobilele nerestituite in natura;

- cazul statului, institutiilor publice, institutiilor de invatamant si asezamintelor social-culturale la cumpararea imobilului ocupat.