Contractul de arendare

CONTRACTUL DE ARENDARE

Sectiunea I. Definitie

Contractul de arendare este contractul prin care arendatorul transmite arendasului folosinta unor bunuri agricole, pe o perioada determinata, in schimbul unui pret, numit arenda.

Sectiunea II. Sediul materiei

Contractul de arendare este reglementat de Legea nr. 16/1994 privind arendaerea cu modificarile ulterioare (Legea nr. 58/1995, Legea nr. 65/1998 si OUG nr. 157/2002 aprobata prin Legea nr. 350/2003 si modificata prin Legea nr. 276/2005), Legea nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente.

Aceste norme speciale se completeaza cu normele din Codul civil privitoare la arendare (art.1454-1469),cu cele privitoare la locatiune si cele referitoare la obligatiile civile.

Sectiunea III. Caractere juridice

Ca urmare a faptului ca este o specie a contractului de locatiune, contractul de arendare are, in principiu, caracterele juridice ale acestuia:

- caracter bilateral (sinalagmatic), deoarece da nastere la obligatii reciproce intre parti;

- caracter oneros, ambele parti urmarind dobandirea  unui folos patrimonial in schimbul propriei prestatii;

- caracter oneros, ambele parti urmarind dobandirea unui folos patrimonial in schimbul propriei prestatii;

- caracter comutativ - existenta si intinderea obligatiilor sunt cunoscute de ambele parti din momentul incheierii contractului;

- caracter strict personal in privinta persoanei arendasului, deoarece sunt impuse anumite conditii legale in privinta arendasului si sunt interzise subarendarea si intermedierea in motive de arendare;

- caracter solemn deoarece, potrivit art. 6 din Legea nr. 16/1994, arendarea trebuie incheiata in forma scrisa;

- este un contract cu executare succesiva, presupunand prestatii permanente pe durata arendarii;

- este un contract translativ de drepturi (dreptul transmis este dreptul de folosinta).

Sectiunea IV. Conditii de validitate

. Conditii de forma

In privinta formei contractului de arendare, pornind de la art.6 din Legea nr.16/1994, s-au formulat mai multe opinii.

Intr-o opinie[1], s-a aratat ca arendarea este un contract consensual care are si caracterele unui contract solemn. Un contract nu poate fi calificat consensual daca legea conditioneaza nulitatea lui de anumite forme.

Alt autor[2], sustine ca arendarea este un contract real deoarece art. 8 alin.1 arata ca "cel care da in arenda este obligat sa predea bunurile arendate si in conditiile stabilite."

Autorul a ignorat insa cerinta impusa de art. 6 din lege, cu o forma scrisa, ceruta pentru validitatea contractului.

Majoritatea autorilor considera ca arendarea este un contract solemn, deoarece art.6 alin. final prevede ca sunt valabile si opozabile numai contractele de arendare incheiate in scris si inregistrate la consiliul local.

S-a formulat si opinia[3] ca arendarea este un contract solemn, dar numai forma scrisa este ceruta ad validitatem, ci si inregistrarea lui la consiliul local. Nu impartasim aceasta opinie, caci din interpretarea teleologica si sistematica a textului mentionat reiese ca inregistrarea contractului la consiliul local este ceruta pentru opozabilitatea lui fata de terti.

De aceea, sanctiunea neincheierii arendarii in forma scrisa este nulitatea absoluta, iar cea a neinregistrarii lui la consiliul local este inopozabilitatea.

3.2.. Conditii de fond

Capacitatea

Contractul de arendare este un act de administrare. Poate fi arendator, proprietarul, uzufructuarul sau titularul altui drept real sau de folosinta asupra bunurilor agricole.

Daca bunul agricol arendat se afla in proprietate comuna pe cote parti obisnuita sau temporara este necesar, in principiu, acordul tuturor coproprietarilor.

Totusi, prin exceptie, daca un coproprietar incheie contractul de arendare, pe o perioada de pana la 5 ani, fiind un act de administrare, arenda va fi mentinuta, daca aceasta nu i-a prejudiciat pe ceilalti coproprietari.

Art. 2 din Legea nr. 16/1994 prevede ca poate fi arendator si un alt detinator legal de bunuri agricole. Intra in aceasta categorie persoanele carora li s-au reconstituit dreptul de proprietate in baza Legii nr. 18/1991, printr-o adeverinta de proprietate si procesul verbal de punere in posesie. Nu pot fi arendatori insa, persoanele carora li s-au constituit dreptul de proprietate in baza Legii nr.18/1991, caci acestea au obligatia legala de a cultiva terenurile primite.

De asemenea, nu pot fi arendatori:

- arendasul;

- regiile autonome, institutele de cercetare si productie agricola care au in administrare terenuri proprietate publica.

Poate fi arendas o persoana fizica sau juridica.

Persoanele fizice care au pregatire de specialitate agricola si prezinta garantiile solicitate de arendator pot fi arendas, indiferent daca sunt cetateni romani sau straini sau daca au domiciliul in Romania sau strainatate.

Atestatul de cunostinte agricole se elibereaza de organele abilitate de Ministerul Agriculturii.

Poate fi arendas chiar si un coproprietar.

Arendasii persoanele juridice trebuie sa aiba ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole si sa prezinte garantiile solicitate de arendator, indiferent daca sunt de nationalitate romana sau straina.

Nu pot fi arendasi functionarii publici si salariati cu functii de conducere din cadrul regiilor autonome cu profil agricol, al institutelor de cercetare si productie agricola care au in administrare terenuri agricole proprietate publica.

Obiectul contractului de arendare

Fiindca este un contract sinalagmatic, arendarea are un dublu obiect: bunurile arendate si arenda.

a)       Bunurile arendate

Obiectul arendarii este reprezentat de bunurile agricole; terenuri agricole (arabile, vii, livezi, pepiniere viticole, arbusti fructiferi, plantatii de hamei si duzi), pasuni impadurite, terenuri ocupate de constructii si instalatii agrozootehnice, amenajari piscicole si de imbunatatiri funciare, drumuri tehnologice, platforme si spatii de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole  si terenuri reproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola, constructii de orice fel, masini, utilaje si alte bunuri destinate exploatarii agricole.

Observam ca bunurile agricole pot fi imobile prin natura lor (terenuri, constructii) sau prin destinatie (animale, etc.).

In temeiul regulii generale, pot fi arendate si bunuri agricole viitoare.

Potrivit art. 5 lit. b din Legea nr. 16/1994 trebuie ca bunurile agricole sa fie complet si precis determinate, prin descrierea lor amanuntita, inventarul lor sau planul de situatie al terenurilor. Daca nu se arendeaza toate bunurile agricole detinute de arendator, trebuie sa se specifice in contract suprafata de teren sau orice alt bun agricol ce se retine de acesta (art. 5 lit. f din lege).

Bunurile agricole arendate trebuie sa fie destinate exploatarii agricole de catre arendas. Daca scopul transmiterii folosintei acestora este altul, atunci contractul va fi de locatiune.

b)       Arenda

In reglementarea Codului Civil, arenda putea fi o suma de bani sau o cantitate de fructe. Legea nr. 16/1994 stabilea initial arenda in natura, in bani si mixt. In prezent, ca urmare a modificarii Legii nr. 16/1994 prin Legea nr. 65/1998 nu mai exista nici o dispozitie legala care sa stabileasca pretul arenzii. De aceea, potrivit principiului libertatii de vointa, partile il pot stabili dupa vointa lor.

Se stabilesc: potentialul de productie, relieful si gradul de accesibilitate a mecanizarii, posibilitatile de acces este pentru terenuri sau tipul de plantatie, varsta, soi, starea tehnica si biologica pentru plantatiile de vita-de-vie, pomi, arbusti fructiferi, hamei si duzi sau specia, rasa,varsta, starea biologica, potential de productie si starea sanitara veterinara pentru animale etc.).

Alte aspecte

Termenul arendarii

In prezent legea, ca urmare a abrogarii dispozitiilor din Legea nr.16/1994, ce stabileau o durata minima, prin Legea nr. 65/1998,nu mai reglementeaza o durata minima sau sau maxima. Ramane la libera alegere a partilor termenul arendarii, el trebuind sa fie indicat in contract. Din interpretarea gramaticala a art. 12 din lege "fiecare parte este obligata sa incunostinteze in scris cealalta parte, cu cel putin un an inainte de expirarea contractului, despre intentia sa de a reinnoi contractul de arendare", tragem concluzia ca arendarea trebuie incheiata pe termen de cel putin 1 an.

Inregistrarea contractului de arendare

Aceasta formalitate este ceruta pentru opozabilitatea contractului de arendare fata de terti. Inregistrarea contractului trebuie facuta in termen de 15 zile de la data incheierii lui, intr-un registru special, tinut de secretarul consiliului local, depasirea acestui termen nu atrage nici o sanctiune.