la evaluarea intreprinderii - “abordarea bazata pe active”

 

EVALUAREA INTREPRINDERII

“Abordarea bazata pe active”

ABORDAREA BAZATA PE ACTIVE

8.1. ESENTA ABORDARII

Abordarea bazata pe active, cunoscuta si sub denumirile de abordarea patrimoniala, abordarea pe baza de costuri si abordarea prin costul de inlocuire, consta in corectarea (ajustarea) valorilor contabile ale activelor individuale si datoriilor intreprinderii in sensul transformarii acestora in valori de piata.

In aceasta abordare sunt incluse doua metode de evaluare:

▪ metoda activului net corectat (ANC) si

▪ metoda valorii de lichidare sau activului net de lichidare (ANL).

Conform IVS GN 6 – “Evaluarea intreprinderii”, abordarea bazata pe active consta in “estimarea valorii unei intreprinderi si/sau participatii la capital utilizand metode bazate pe valoarea de piata a activelor individuale ale iintreprinderii, minus datoriile”.

Definitia de mai sus corespunde cu esenta metodei ANC. Ca urmare:

Aplicarea metodei ANC presupune parcurgerea urmatoarelor etape:

▪ obtinerea bilantului sau balantei de verificare, la data evaluarii;

▪ verificarea existentei faptice a activelor si a datoriilor inregistrate in bilant;

▪ evaluarea activelor si datoriilor, care poate sa insemne:

fie preluarea valorii contabile daca nu sunt justificate corectii asupra acestei valori;

fie transformarea valorii contabile a unor active si datorii in valoare de piata.

▪ evaluarea activelor si datoriilor neinregistrate in bilant, depistate la data evaluarii;

▪ elaborarea “bilantului economic” si calcularea Activului Net Corectat.

Aplicarea metodei ANC presupune angajarea unui volum foarte mare de munca

din partea echipei de evaluare, deoarece necesita divizarea unei intreprinderi in fractiuni distincte, care trebuie sa fie evaluate in mod individual.

In continuare sunt prezentate modalitatile de evaluare a principalelor clase de active din bilantul intreprinderii, respectiv terenuri, constructii, echipamente, stocuri, creante, echipamente in leasing si active necorporale precum si a datoriilor.

8.2. EVALUAREA TERENURILOR

8.2.1. Principii si metode de evaluare

Legea  nr. 54/1998 reglementeaza “circulatia juridica a terenurilor”. In acest cadru a inceput sa functioneze piata pamantului. Se impune ca evaluarea terenului sa fie facuta de persoane cu calificare si experienta in domeniu.

Pamantul constituie o parte importanta din avutia lumii. Pamantul este baza tuturor, este un bun si o sursa de bunastare.

Valoarea pamantului este un concept economic:

▪ fiecare parcela este unica in felul ei prin localizare si compozitie;

▪ terenul este imobil din punct de vedere fizic;

▪ oferta de pamant este finita;

▪ pamantul este util oamenilor.

In practica curenta, evaluatorul poate fi solicitat pentru evaluarea terenului neamenajat (cu utilizare agricola, cu destinatie de dezvoltare sau nu), evaluarea terenului care constituie un amplasament (deci cu amenajari interioare si exterioare, pregatit pentru dezvoltare) sau pentru evaluarea componentei teren dintr-o proprietate construita.

In toate cazurile este necesara o descriere completa a terenului de evaluat. Aceste informatii in detaliu sunt cuprinse in fisa de date anexata si care trebuie insotita de planul de incadrare in zona si planul general al terenului de evaluat. Informatiile selectate in descrierea terenului sunt utilizate pentru determinarea celei mai bune utilizari.

Planurile de referinta reprezinta o descriere prin desen a proprietatii.

Informatiile de titlu se iau din documentele de proprietate (inclusiv cadastru si extras de carte funciara).

In acest fel evaluatorul pune in evidenta drepturile de proprietate ce trebuie evaluate si orice restrictie sau drept special asociat proprietatii.

Dreptul de proprietate constituie obiectul legii, in timp ce valoarea acestor drepturi constituie obiectul evaluarii.

La evaluare se vor avea in vedere, in functie de situatiile concrete, si urmatoarele eventuale restrictii, dupa caz:

▪ servitutile;

▪ dreptul de traversare;

▪ reglementari de acces;

▪ restrictii de folosinta;

▪ standarde de dezvoltare.

Evaluatorul trebuie sa cunoasca aceste restrictii pentru a tine cont de ele la evaluare.

O prezentare a principalelor performante fizice ale terenului de evaluat trebuie sa ia in considerare dimensiunea si forma, influenta coltului, terenul in exces, topografia, pachetul de retele de utilitati, amenajarile, localizarea, factori fizici si de mediu, fatada si raportul fatada-adancime. De asemenea, trebuie puse in evidenta vecinatatile, calitatea acestora, posibilitatile de extindere, care conduc la o unitate economica functionala.

Trebuie puse in evidenta si cuantificate caracteristicile solului si subsolului pentru terenuri agricole, iar pentru terenuri destinate constructiei cladirilor, panta, sistemul de drenaj si conditiile de fundare sunt esentiale.

Terenurile se vor evalua in varianta celei mai bune utilizari.

Pentru a avea de-a face cu cea mai buna utilizare (CMBU) a terenului liber, trebuie sa fie indeplinite simultan 4 conditii:

▪ permisa legal;

▪ posibila fizic;

▪ fezabila financiar;

▪ maxim profitabila (sa rezulte cea mai mare valoare).

Scopul determinarii celei mai bune utilizari a terenului liber sau considerat liber este de a identifica utilizarea potentiala a amplasamentului care impune valoarea cea mai mare.

Dintre utilizarile permise legal, posibile fizic, fezabile financiar, cea care produce valoarea maxima este utilizarea cea mai productiva, deci cea mai buna utilizare.

La prima vedere, evaluarea terenului apare ca cea mai simpla parte a evaluarii; in fapt, solicita analiza unei complexitati de factori.

Anticiparea, schimbarea, cererea si oferta, substitutia si echilibrul sunt principii ale evaluarii care influenteaza valoarea terenului.

Valoarea terenului este data de utilizarea economica a amplasamentului.

Principiul substitutiei, conform caruia nici un cumparator prudent nu va plati mai mult pentru un amplasament decat pentru altul cu aceeasi utilitate si cu aceeasi atractivitate in aceleasi conditii de risc, arata ca cea mai mare cerere va fi pentru cele mai ieftine amplasamente similare.

Evaluarea se concentreaza pe evaluarea drepturilor de proprietate asupra terenului.

Caracteristicile fizice ale terenului, utilitatile disponibile si amenajarile amplasamentului influenteaza utilizarea si valoarea terenului.

Forma, dimensiunea la fatada, topografia, localizarea, orientarea sunt caracteristici si particularitati ale terenului care influenteaza valoarea acestuia.

Un lot de teren devine amplasament daca i se fac amenajari interioare si exterioare, pregatindu-l astfel pentru a fi utilizat pentru dezvoltare.

Valoarea terenului trebuie considerata in conditiile celei mai bune utilizari.

Standardele de evaluare definesc, utilizeaza si recomanda sase metode (proceduri) de estimare a valorii terenurilor, reprezentand in acelasi timp si cea mai buna practica.

Toate cele sase proceduri sunt derivate din cele trei abordari ale valorii recunoscute de standardele profesionale de evaluare: comparatia directa, metode bazate pe venituri (randament) si metoda bazata pe costuri.

Conform IVS GN 1 – Evaluarea proprietatii imobiliare (paragraful 5.25), metodele de evaluare a terenurilor sunt:

→ tehnica comparatiei vanzarilor;

→ repartizarea (alocarea);

→ extractia (abstractia);

→ tehnica parcelarii;

→ tehnica reziduala a terenului;

→ capitalizarea rentei financiare.

Metoda comparatiei directe (vanzarilor)

Este cea mai recomandata metoda si se preteaza la evaluarea tuturor tipurilor de proprietati (terenuri), cu conditia existentei:

• unui numar suficient de tranzactii recente; si

• unor informatii suficiente si relevante de piata.

Ca si celelalte metode, metoda comparatiei directe este guvernata de principiul substitutiei.

Valoarea de piata a unei proprietati (teren) este in relatie directa cu preturile unor proprietati (terenuri) comparabile (similare) si competitive.

Metoda comparatiei directe se utilizeaza la evaluarea terenurilor libere, sau care se considera libere pentru scopul evaluarii.

Metoda se utilizeaza cand exista vanzari de terenuri comparabile.

Preturile si alte informatii referitoare la loturi similare de teren sunt analizate, comparate, corectate si ajustate, in functie de asemanari sau diferentieri.

Corectiile se fac intr-o anumita ordine. Corectiile pentru drepturile de proprietate, conditiile de finantare, conditiile de piata si de vanzare se fac inaintea corectiilor pentru localizare si pentru caracteristicile fizice.

Ajustarile datorate “unei diferente” se fac o singura data.

Informatiile, materia prima cu care lucram, pentru a putea fi utilizate trebuie sa parcurga patru etape extrem de importante:

▪ investigare, - cercetare, - acumulare;

▪ verificare, - selectare;

▪ analiza de finete;

▪ control si explicatii.

Informatiile utilizate trebuie sa mai indeplineasca o conditie esentiala si anume de a fi in cantitate suficienta, astfel incat sa sustina celelalte doua criterii de baza (adecvarea si precizia), cu care evaluatorul ajunge la estimarea valorii finale.

Datele necesare evaluarii si sursele de informatii pentru aplicarea metodei comparatiei sunt informatiile necesare, criteriile de comparatie si elementele de comparatie.

a) Informatiile necesare sunt:

- descrierea corecta si completa a proprietatii (terenului) de evaluat (conform fisei de date anexate);

- date despre tranzactii (contracte), oferte de proprietati (terenuri) comparabile si competitive cu proprietatea (terenul) de evaluat: preturile si data tranzactiei; drepturile de proprietate transmise; motivatia participantilor pe piata; amplasament, localizarea, orientarea; caracteristicile fizice; utilitatile disponibile; zonarea; utilizarea.

b) Criteriile de comparatie sunt componente adecvate ale proprietatii (terenului), definite in scopul comparatiei:

- pret/mp;

- pret/arie;

- pret/pogon;

- pret/hectar.

c) Elementele de comparatie utilizate in aceasta metoda sunt:

- dreptul de proprietate transmis;

- conditiile de finantare;

- conditiile de vanzare;

- conditiile pietei;

- restrictiile legale;

- localizare-zonare-orientare;

- caracteristicile economice;

- utilitatile disponibile;

- utilizare.

In aplicarea metodei comparatiei directe se parcurg urmatoarele etape de baza:

▪ cercetarea pietei pentru a obtine informatii;

▪ verificarea riguroasa a informatiilor;

▪ alegerea criteriului de comparatie;

▪ compararea proprietatilor similare cu cea de evaluat, pe baza elementelor de comparatie, utilizand grila de date;

▪ ajustarea adecvata a pretului de tranzactie (oferta) a proprietatilor comparabile;

▪ analiza rezultatelor;

▪ alegerea si estimarea valorii finale.

Corectiile pot fi de doua feluri:

• corectie absoluta se determina in unitati monetare si se ajusteaza pretul tranzactiilor in plus sau in minus.

• corectie procentuala se utilizeaza pentru a ajusta diferentele de localizare sau de modificari in conditiile pietei.

Un exemplu concret de aplicare a metodei (tehnicii) comparatiei directe este prezentat in subcapitolul 8.2.2 (Studiu de caz).

Metoda repartizarii (alocarii)

Are la baza principiul echilibrului care spune ca, in mod normal exista un raport tipic intre valoarea terenului si valoarea proprietatii, lucru valabil pentru anumite localizari.

Metoda alocarii poate fi utilizata la estimarea valorii terenurilor atunci cand numarul de tranzactii este foarte mic sau nu se fac tranzactii.

Metoda extractiei

Este o varianta a metodei alocarii, valoarea terenului fiind estimata prin deducerea valorii constructiei (determinata prin costuri si depreciere) din valoarea totala a proprietatii.

Astfel valoarea ramasa reprezinta valoarea terenului.

Metoda parcelarii

Parcelarea se identifica cu divizarea terenului in vederea vanzarii ca atare, inchirierii sau efectuarii de constructii individuale pe fiecare parcela.

Aceasta metoda se recomanda la evaluarea terenurilor pentru care cea mai buna utilizare este parcelarea si este caracteristica loturilor mari de teren.

Dezvoltarea imobiliara prin parcelare creeaza o valoare suplimentara peste valoarea terenului agricol.

Se face apoi o analiza comparativa cu loturi (parcele) de teren construite si, dupa corectiile necesare, se va estima care este valoarea de vanzare probabila, durata de construire si rata de absorbtie a parcelelor de catre piata.

Estimarea se face in conditiile celei mai bune utilizari.

Parcelele respective se vand esalonat, in masura in care se construiesc. Pentru aceasta este nevoie de investitii de capital in infrastructura, inainte de a se obtine venituri din vanzari.

Componentele metodei parcelarii:

• terenul;

• costurile de dezvoltare (amenajare);

• veniturile intreprinzatorului (investitorului).

Abordarea prin aceasta metoda este credibila daca se pot estima cat mai aproape de realitate randamentul lotului (parcelei), rata de absorbtie de catre piata a parcelelor respective, preturile de vanzare, costurile de dezvoltare, mai ales cele indirecte.

Metoda valorii reziduale

Metoda se utilizeaza atunci cand nu exista date si informand nu exista date si informatii suficiente referitoare la terenuri similare libere si are la baza principiul echilibrului si contributiei (echilibrul dintre factorii de productie: teren-capital investit-management-forta de munca).

Pentru aplicarea metodei se parcurg urmatoarele etape procedurale:

▪ se determina mai intai valoarea constructiei (actuala sau ipotetica), care reprezinta cea mai buna utilizare (CMBU);

▪ se estimeaza apoi venitul net din exploatare (VNE), obtinut din chiria de pe piata si cheltuielile de operare la data evaluarii;

▪ se estimeaza ce parte din venituri se atribuie constructiilor (cladirilor), pe baza valorii nete a acestora si ratei de capitalizare pentru cladire, extrase de pe piata, la data evaluarii;

▪ prin diferenta rezulta partea de venit atribuit terenului;

▪ venitul atribuit terenului se capitalizeaza cu o rata de capitalizare de pe piata, aferenta terenului si se obtine astfel valoarea acestuia.

Metoda capitalizarii rentei funciare

Renta funciara reprezinta suma platita pentru dreptul de ocupare si utilizare a terenului, in conformitate cu termenii contractului de inchiriere/arendare.

Metoda se aplica cand exista informatii de pe piata inchirierilor imobiliare (terenurilor) privind chiria si rata de capitalizare.

Metoda capitalizarii rentei funciare este adecvata in special in cazul evaluarii terenurilor agricole si celor inchiriate.

In afara celor sase metode si proceduri recunoscute de standardele profesionale de evaluare, pentru evaluarea terenurilor, la nivel national, s-au utilizat si se utilizeaza si tehnici statistice.

Se apreciaza ca atata timp cat aceste tehnici de evaluare a terenurilor utilizeaza elemente statistice, extrase de pe piata sau comparate si ajustate motivat, rezultatele pot fi luate in calcul pentru selectarea si propunerea valorii finale.

8.2.2 Date necesare pentru evaluarea unui teren

Adresa si informatii generale

• situare geografica (distanta fata de resedinta de judet);

• populatie (rata de crestere);

• somaj (rata);

• activitati economice principale.

Amplasare:

• intravilan (extravilan);

• localizare – artera principala sau secundara;

• distanta fata de centrul orasului si orientarea (N, S, V, E);

• distanta fata de principalele iesiri din localitate;

• acces la proprietate (teren);

• acces la mijloacele de transport in comun dupa caz (auto, tramvai, metrou, etc.) ;

• analiza si perspectiva zonei :

→ dezvoltare, declin, stationare ;

→ constructii si institutii existente ;

→ probleme de urbanism.

Utilitati :

• retelele publice ale localitatii si accesul (distanta) proprietatii (terenului) la ele:

→ energie electrica;

→ telefonie;

→ apa;

→ canalizare;

→ gaze;

→ termoficare;

→ drumuri si calitatea acestora;

→ cai ferate.

Caracteristici:

• fizice:

→ topografie (plat, panta, etc.);

→ dimensiuni si forma, deschiderea la strada principala;

→ stare (liber, ocupat cu constructii);

→ drenaj;

→ poluare;

→ imprejmuiri;

→ vecinatati;

→ caracteristici geotehnice;

→ probleme: inundabil, traversat de retele magistrale supra sau subteran;

→ utilizare (locuinte, comercial, sedii administrative, industrie, depozite);

• economice (ex.: - pentru terenurile agricole)

→ gradul de fertilitate;

→ natura culturilor.

Detinere:

• dreptul de proprietate

» documente juridice originale;

» documente de carte funciara si cadastru.

• sarcini asupra proprietatii (terenului).

NOTA:

Fisa terenului de evaluat va fi insotita de planuri de situatie si de incadrare in zona.

8.2.3 Studiu de caz

Studiul de caz de mai jos se refera la evaluarea prin metoda comparatiei directe, a unui “teren” aflat in intravilanul municipiului Bucuresti, Zona 1.

FISA DE DATE

TEREN DE EVALUAT

Adresa : Bucuresti, sector 3, intersectia a doua strazi de mare circulatie, Zona 1 – Corp – B ;

Suprafata : 2537 mp ;

Proprietar : persoana fizica ;

Sarcini asupra proprietatii : nu sunt ;

Data ultimei tranzactii: 1952;

Utilizare: comercial;

Data evaluarii: 15 decembrie 2002;

Scopul evaluarii: vanzare;

Categorie de valoare adecvata scopului: valoarea de piata

▪ rata de crestere a populatiei:  lenta;

▪ rata somajului: in crestere;

▪ raportul cerere-oferta: echilibrat;

▪ functii economice ale localitatii:    complexe.

Amplasare:

▪ intravilanul localitatii Bucuresti;

▪ localizare: intersectia a doua artere (strazi) principale;

▪ distanta fata de centrul orasului: cca. 3 km – EST;

▪ acces la proprietate (teren): colt la doua strazi principale;

▪ acces la mijloacele de transport in comun: autobuze, tramvai, metrou ;

▪ perspectiva zonei : in dezvoltare ;

▪ poluare : sonora si gaze esapare ;

▪ gradul seismic al zonei: 8.

Utilitati:

▪ retelele publice ale localitatii si acces la ele:

energie electrica;

telefonie;

apa;

canalizare;

gaze;

termoficare;

drumuri asfaltate;

linii tramvai;

metrou.

Caracteristici:

▪ fizice

topografie: teren plat;

suprafata: 2537 mp;

forma si dimensiuni: neregulata (trapezoidala); deschidere foarte favorabila la doua strazi principale;

stare: liber;

drenaj: bun;

poluare: sonor si reziduuri gazoase;

nu este imprejmuit;

vecinatati: civilizat;

nu are posibilitati de extindere;

normal la fundare;

▪ economice: utilizare comerciala.

Detinere:

▪ proprietar: persoana fizica;

▪ document proprietate: act de vanzare cumparare, documente de carte    funciara si cadastru;

▪ sarcini: nu sunt, liber la vanzare.

In tabelul de mai jos sunt prezentate sintetic date si caracteristici ale terenurilor comparabile (informatii lunare de pe piata imobiliara locala).

NOTA:

TEREN 2,    a fost vandut cu un an inainte de data evaluarii cu suma de 2.755.000 lei/mp, cu o finantare mai favorabila decat conditiile pietei, ceea ce a condus la un pret cu 396.000 lei/mp mai mare.

TEREN 3,    cumparator (investitor) constrans (dependent) de apropierea de casa familiei si a platit mai mult decat pretul pietei cu 342.000 lei/mp.

Instrumentul de lucru pentru efectuarea corectiilor este “grila datelor de piata”care are pe verticala linii cu elementele de comparatie, pe prima coloana proprietatea (terenul) de evaluat, iar pe celelalte coloane terenurile comparabile. In partea de jos a grilei exista sectiunea de analiza a rezultatelor, care cuprinde total corectii exprimate in valoare absoluta si in procente din pretul de vanzare.

Tranzactiile care au necesitat cele mai mici corectii vor avea ponderea cea mai mare in alegerea valorii finale.

Criteriul de comparatie ales: pret/mp.

METODA COMPARATIEI DIRECTE

Grila datelor de piata (Analiza datelor pe perechi)

-mii lei-

Valoarea terenului estimata prin aceasta metoda este de 6.020 mil. lei sau ~178.000 USD (2.373.000 lei/mp sau ~70 USD/mp), avand ca baza comparabila 1, care a necesitat numarul minim de corectii (ajustari) cu valoarea absoluta totala cea mai mica.

Alegerea valorii finale ca valoare de piata pentru terenul de evaluat se va face prin reconcilierea rezultatelor estimate si prin utilizarea altor metode de evaluare adecvate.

Criteriile cu care evaluatorul ajunge la estimarea finala a valorii sunt:

* adecvarea;

* precizia;

* cantitatea suficienta a informatiilor.

8.3. EVALUAREA CONSTRUCTIILOR

8.3.1 Etapele analizei constructiilor

Evaluarea constructiilor existente in incinta unei intreprinderi depinde, in cea mai mare masura, de utilitatea lor pentru activitatea productiva.

Analiza constructiilor, in scopul evaluarii, se desfasoara in 5 etape, astfel incat rezultatul sa conduca la valoarea rezonabila.

Prima etapa este o analiza a situatiei scriptice a mijloacelor fixe din grupa 1 – Constructii, cu incadrarile codificate de HG nr. 964/1998. Aceasta prima etapa a procesului de evaluare ofera evaluatorului imaginea volumului de munca si duratei evaluarii.

A doua etapa consta in verificarea starii constructiilor, proces in care echipa de evaluare studiaza caracteristicile fizice ale fiecarei constructii, iar in urma analizei caracteristicilor acestora, se trag concluzii si asupra deprecierii.

A treia etapa consta in evaluarea constructiilor prin metoda costurilor, a comparatiei, sau de randament, scopul analizei fiind selectarea metodei/metodelor de evaluare care determina valoarea de piata.

Prin metoda costurilor, evaluatorul va trebui sa determine costul de inlocuire sau de reconstructie al constructiei, apoi sa o analizeze din punct de vedere al deprecierii fizice si functionale.

Prin metoda comparatiei pot fi analizate constructiile asemanatoare pentru care se cunosc date de piata privind preturile de tranzactie si data tranzactiei, precum si caracteristicile pietei la data tranzactiei.

Metodele de randament, pe care le poate aborda evaluatorul, sunt strans legate de pozitia constructiei in cadrul intreprinderii. Culegerea datelor referitoare la veniturile realizate din exploatarea acesteia, la vanzarile unor proprietati  asemanatoare, permit evaluatorului sa aprecieze ratele de capitalizare sau de actualizare si, in final, sa stabileasca valoarea de piata.

A patra etapa o reprezinta descrierea constructiilor, reprezentand un capitol important prin informatiile pe care le prezinta, informatii utile pentru toate metodele de evaluare.

Descrierea unei constructii poate demonstra estimarea utilizarii optime, deoarece caracteristicile fizice, care afecteaza utilizarea probabila corespunzatoare, pot fi dezvoltate, astfel ca estimarea utilizarii optime sa urmareasca tipul constructiei descrise.

A cincea etapa consta in concluziile evaluarii constructiilor, prezinta date referitoare la motivatia selectarii metodei de evaluare pentru evaluarea fiecarei constructii din intreprindere, decizie operationala pentru data la care a fost intocmit raportul de evaluare, conjunctura pietei, vecinatatile si deprecierea externa.

Abordarea practica a evaluarii constructiilor este detaliata, in continuare, pentru fiecare dintre etapele prezentate anterior.

8.3.2 Verificarea situatiei scriptice

In activitatea de evaluare a intreprinderii, evaluatorul  sau echipa de evaluatori solicita, de la beneficiarul raportului de evaluare, datele referitoare la constructiile existente, date care se regasesc in balanta trimestriala a mijloacelor fixe si de natura obiectelor de inventar.

Din balanta de mijloace fixe, evaluatorul extrage datele necesare evaluarii, respectiv anul de punere in functiune (PIF), codul de clasificare care certifica durata normala de functionare (utilizare) in ani, valoarea de inventar de la ultima reevaluare, iar, in final, valoarea ramasa actualizata.

Fiecare intreprindere are, in cadrul serviciului de contabilitate, persoane pregatite sa ofere astfel de informatii, persoane care detin date primare despre mijloacele fixe grupa 1, date care se afla inscrise in cartoteci, cunoscute sub denumirea de “fisa mijlocului fix”.

De asemenea, echipa de evaluatori trebuie sa solicite beneficiarului si planul cadastral al incintei sau incintelor intreprinderii, planurile cladirilor (planuri pe baza carora au fost executate lucrarile de constructii si instalatii functionale) si planul de retele din incinta (acesta cuprinde amplasamentul retelelor de apa, de canalizare menajera si pluviala, lichide tehnologice, termoficare, gaze, etc.).

Echipa de evaluatori trebuie sa solicite sprijin din partea conducerii intreprinderii pentru a se efectua verificarea situatiei reale din teren, prin numirea unei persoane competente si capabile sa ofere informatii privind derularea investitiei, de la punerea in functiune si pana la data evaluarii, sa ofere informatii privind interventiile efectuate asupra constructiilor care au o durata de viata medie sau scurta. De asemenea, sunt necesare informatii referitoare la constructiile neutilizate sau aflate in conservare, la data evaluarii.

8.3.3 Verificarea situatiei din teren

In practica de evaluare a constructiilor se impune ca evaluatorul sa verifice intreaga incinta sau incintele intreprinderii.

Se recomanda ca verificarea sa inceapa cu constructia care are valoarea contabila cea mai mare. Evaluatorul va solicita insotitorului, reprezentant al intreprinderii, sa prezinte numarul sau numerele de inventar aferente constructiei si va nota numarul sau numerele de inventar aferent(e) numarului cadastral inserat pe dreptunghiul care reprezinta, la scara, amprenta la sol a constructiei supuse inspectiei.

Specialistul echipei de evaluatori in probleme de constructii va nota tot ce este necesar privind sistemul constructiv al structurii de rezistenta, dimensiuni de stalpi si grinzi, tipuri si dimensiuni ale elementelor de inchidere ale cladirii, dimensiunile deschiderilor si ale traveelor, precum si numarul acestora.

Verificarea constructiei se va extinde si asupra instalatiilor functionale, electrice, sanitare si de incalzire si ventilatii, instalatii cu pondere insemnata in costul constructiei, cu durate de viata fizica medii sau scurte, cu variate si multiple deficiente.

Pentru instalatiile electrice functionale se vor verifica instalatiile de iluminat si prize monofazate, instalatiile de curenti slabi precum si instalatiile de protectie si impamantarea.

Instalatiile sanitare functionale cuprind instalatiile de alimentare cu apa, canalizare menajera si pluviala, instalatii de preluare a apelor pluviale de pe terasa.

Instalatiile de incalzire si ventilatii se vor verifica ca amplasare, tip de corpuri statice, sisteme de alimentare, precum si tipul materialelor folosite.

Operatiunea de verificare a situatiei din teren se efectueaza la fiecare dintre constructiile din incinta, timpul afectat in scopul verificarii fiind determinat de marimea constructiei si de diversitatea de instalatii si de constructii speciale ce se pot regasi in interiorul ei.

Dupa efectuarea verificarilor cladirilor, echipa de evaluatori trebuie sa efectueze verificarea constructiilor specializate din incinta cum sunt drumurile, platformele betonate sau nebetonate, retelele de cale ferata, gospodariile de apa si combustibil, traseele de alimentare cu apa, de evacuare a apelor menajere si pluviale, de termoficare si transport a lichidelor tehnologice, de hidranti exteriori. Mai exista si pot avea valori mari retelele de iluminat exterior, imprejmuirile, depozitele de materii prime si usor inflamabile, silozurile si castelele de apa.

Verificarea acestora consta in vizualizarea lor, aprecierea starii fizice si functionale, analiza comparativa cu proiectele tip specifice si gradul de utilizare.

Experienta profesionala a echipei de evaluatori joaca un rol foarte important in stabilirea costurilor de inlocuire, deprecierii efective si valorilor ramase actualizate.

Este indicat ca echipa de evaluatori sa organizeze o discutie cu personalul specializat pentru a cunoaste starea fizica reala a retelei edilitare, termoficare sau transport al lichidelor tehnologice, starea de colmatare a unor trasee de canalizare, starea fizica a unor rezervoare de apa. Starea generala a acestora permite o apreciere reala a costurilor de reutilizare.

Finalizarea activitatii de verificare a situatiei din teren, implica echipa de evaluatori in preluarea planurilor de constructii si instalatii pentru fiecare dintre cladiri si a planurilor de executie pentru retelele edilitare din incinta. Pe baza acestora se vor verifica suprafetele construite si desfasurat construite, cantitatile de lucrari efectiv executate, solutiile de amplasare si fixare a instalatiilor tehnologice pe structura cladirii, extinderile cladirilor executate fara corespondent intr-un numar de inventar.

NOTA:

Evaluarea terenurilor este de competenta expertului evaluator de proprietati imobiliare.

8.3.4 Evaluarea constructiilor

Abordarea evaluarii este o cale de estimare a valorii. Si evaluarea constructiilor se poate face prin metodele inscrise in cele trei abordari: abordarea prin costuri, abordarea pe baza de venit si abordarea prin comparatie de piata.

8.3.4.1 Abordarea prin costuri

La evaluarea prin metoda costurilor, evaluatorul incearca sa estimeze diferenta pe care un cumparator o percepe intre proprietatea evaluata si o cladire nou construita, cu utilitate optima si cu aceeasi depreciere fizica.

Evaluatorul trebuie sa calculeze costul de reconstructie al unei cladiri, la data evaluarii, apoi sa estimeze si sa scada toate tipurile de depreciere. Costul de reconstructie este costul de realizare a unor constructii noi, identice cu cele supuse evaluarii, la data evaluarii.

Evaluatorul poate, de la bun inceput, sa calculeze costul de inlocuire al unui substitut modern pentru cladirea existenta, iar apoi sa identifice si sa cuantifice formele de depreciere.

Abordarea prin costuri obliga evaluatorul:

● sa determine costul de reconstructie sau costul de inlocuire, la data evaluarii, iar aceasta implica estimarea costurilor directe si indirecte;

● sa determine marimea formelor de depreciere, respectiv: fizica, functionala si externa, toate trei formand deprecierea cumulata;

● sa scada din costul de reconstructie sau de inlocuire deprecierea cumulata sau forme ale deprecierii cumulate, obtinandu-se valoarea ramasa actualizata (sau costul de inlocuire net).

Pentru estimarea costurilor de reconstructie sau de inlocuire se pot utiliza trei metode si anume:

a.  metoda comparatiilor unitare, pret barem;

b. metoda costurilor segregate;

c.  metoda devizelor.

Cheltuielile legate direct de constructia cladirilor (de exemplu, costurile de  contract pentru structura, finisaj, instalatii functionale) se numesc costuri directe sau costuri fixe (daca exista contract pentru un pret ferm). Cheltuielile de capital legate indirect de constructia cladirilor (de exemplu, finantarea, asigurarea, onorarii, taxe, etc.) sunt numite costuri indirecte.

Diferenta dintre costul constructiei si valoarea acesteia dupa finalizare, este profitul intreprinzatorului imobiliar care o realizeaza.

Costuri directe

Costurile directe sunt cheltuielile cu materialele utilizate pentru construirea cladirilor, cu manopera, cheltuielile pentru utilajele si mijloacele de transport, de regie si profitul antreprenorului general si al diferitilor subantreprenori.

Costurile directe includ si costul pentru :

▪ materialele, produsele si echipamentul functional;

▪ manopera calificata sau necalificata folosita in constructie;

▪ autorizatia de constructie;

▪ echipamentul utilizat in constructii;

▪ protectia muncii pe timpul construirii;

▪ organizarea de santier;

▪ spatii de depozitare a materialelor;

▪ instalarea retelei electrice si a utilitatilor aferente cladirii;

▪ profitul si cheltuielile de regie ale antreprenorului, inclusiv supravegherea muncii; compensatiile muncitorilor si asigurari in caz de incendiu, obligatii si contributia pentru fondul de somaj;

▪ garantiile de buna executie.

Costuri indirecte

Costurile indirecte sunt cheltuielile necesare pentru constructie, dar nu sunt parte integranta a contractului de construire. Costurile indirecte pot include:

▪ cheltuielile contractuale platite pentru studiile de obtinere a certificatului de urbanism, pentru planurile de arhitectura, structura si instalatii functionale, pentru verificarea proiectelor, care alcatuiesc documentatia necesara pentru obtinerea autorizatiei de constructie;

▪ plati pentru analiza lunara a situatiilor de lucrari, consultanta, alta decat asistenta proiectantilor, contabilitate si asistenta tehnica conform Legii nr. 10/1995;

▪ taxele pentru costul derularii investitiei in teren si platile contractuale pe durata de realizare a constructiei (daca proprietatea este finantata, punctele, onorariile sau taxele si dobanda pentru creditele pentru constructie sunt costuri indirecte);

▪ asigurari impotriva tuturor riscurilor si taxele de bransamente electrice, sanitare, gaze;

▪ investitia in proprietate, dupa finalizarea constructiei, dar inainte de atingerea gradului de ocupare stabilit (cheltuielile de exploatare suplimentare);

▪ investitii suplimentare de capital in imbunatatirile facute de chiriasi sau comisioane pentru inchiriere;

▪ marketing, comisioane pentru vanzari sau transferuri de titlu;

▪ cheltuieli administrative ale intreprinzatorului ;

▪ costul transferului de proprietate.

Unele costuri indirecte, cum ar fi onorariile pentru proiectare si impozitele pe proprietate, sunt legate de dimensiunea si costul proiectului ; acestea sunt estimate, de obicei, ca procent din costurile directe, iar cele pentru impozitare in functie de pretul pietei.

Deprecierea efectiva

Deprecierea efectiva se poate considera o pierdere valorica fata de costul de reconstructie  sau de inlocuire, iar forma deprecierii poate fi fizica, functionala si externa.

Deprecierea fizica este evidentiata prin uzura din utilizare, vechime, defecte structurale, fisuri, degradari ale structurii materialelor. Aceasta uzura se apreciaza in procente si este strans legata de calitatea mediului in care se desfasoara activitatile.

Deprecierea functionala este cauzata de supradimensionarea cladirii, sau a unora dintre elementele constructiei, de sistemul constructiv inadecvat cu desfasurarea activitatii interioare, de costurile de intretinere mult prea mari.

Deprecierea externa numita si economica este cauzata de influenta factorilor externi ca de exemplu modificari in structura populatiei, in activitatea economica, in reteaua de utilitati, de schimbarea conditiilor de mediu, aparitia de noi reglementari legislative si de standarde sau restrictii locale.

In analiza deprecierii se regasesc termeni specifici care trebuie cunoscuti si intelesi precum: depreciere contabila, durata de viata economica, durata de viata economica ramasa, vechimea efectiva, vechimea reala, durata de viata fizica.

Deprecierea contabila poarta numele de amortizare si reprezinta alocarea sistematica a valorii amortizabile a unui activ pe durata de viata utila a acestuia. Aceasta acceptiune este identica atat pentru constructii si celelalte mijloace fixe cat si pentru active necorporale.

Durata de viata economica este perioada in care se estimeaza ca un bun este utilizabil economic. In Romania, duratele normale de functionare ale constructiilor au fost stabilite prin HG nr. 964/1998.

Durata de viata economica ramasa, reprezinta perioada de timp pentru care constructiile mai participa la amortizarea capitalului investit, fiind apte sa genereze beneficii viitoare pentru proprietar. Aceasta perioada de timp este diferenta, in ani, dintre durata de viata economica si vechimea scriptica, respectiv durata de viata scursa de la punerea in functiune.

Vechimea (varsta) efectiva, este indicata de starea tehnica si de utilitatea constructiei.

Durata de viata fizica este, de obicei, mai mare decat durata de viata economica deoarece sistemul structural, durata de viata fizica a materialelor componente, reparatiile si intretinerea corespunzatoare si reparatiile capitale maresc durata de viata economica.

Metode de determinare a deprecierii efective

Literatura de specialitate promoveaza cateva metode de estimare a deprecierii ca:

▪ metoda bazata pe durata de viata economica;

▪ metoda bazata pe durata de viata economica modificata;

▪ metoda segregarii;

▪ tehnicile de comparare a vanzarilor;

▪ tehnicile de capitalizare a venitului;

▪ metoda duratei de viata fizica.

Determinarea deprecierii pe baza duratei de viata economica presupune cunoasterea vechimii efective si duratei de viata economica. Aceasta metoda este considerata ca fiind cea mai simpla.

Metoda duratei de viata economica modificata, presupune analiza deprecierii recuperabile si determinarea marimii acesteia.

Metoda segregarii da posibilitatea ca fiecare tip de depreciere ca si efectul acestora asupra costului constructiei sa fie exprimate in mod distinct. Literatura de specialitate mentioneaza existenta a cinci tipuri de depreciere, pe care metoda segregarii le poate lua in considerare. Acestea sunt:

▪ deprecierea fizica recuperabila;

▪ deprecierea fizica nerecuperabila;

▪ deprecierea functionala recuperabila;

▪ deprecierea functionala nerecuperabila; si

▪ deprecierea din cauze externe.

Deprecierea fizica recuperabila se refera la elementele constructiei care necesita reparatii si pot fi reparate, la data evaluarii.

Deprecierea fizica nerecuperabila se refera la uzura fizica a elementelor, uzura care nu poate fi recuperata. Estimarea deprecierii fizice nerecuperabile se face dupa ce din costul de reconstructie sau de inlocuire a fost scazuta deprecierea (uzura) fizica recuperabila. Deprecierea fizica nerecuperabila se calculeaza prin inmultirea raportului dintre vechimea scriptica si durata de viata fizica a elementului de constructie cu costul de reconstructie sau de inlocuire a elementului cu viata scurta sau cu viata lunga.

Exemplificam acest gen de uzura fizica nerecuperabila prin tabelul de mai jos.

Deprecierea functionala recuperabila se refera la pierderea din valoare, rezultata din schimbarile in timp la aspectul constructiei sau din proiectare.

Deprecierea functionala recuperabila se poate regasi sub trei aspecte, si anume:

→ depreciere recuperabila, care necesita adaugiri, care este suma suplimentara datorata instalarii unui element nou, dupa executia cladirii si nu in timpul construirii acesteia;

→ depreciere recuperabila care necesita inlocuire sau modernizare si se masoara ca un cost al elementului nou, din care se scade cuantumul de uzura fizica si valoarea ramasa, adaugandu-se costul demontarii si costul instalarii;

→ deprecierea recuperabila din supradimensionare, care exista numai atunci cand valoarea adaugata prin inlaturarea deficientei este mai mica decat costul acesteia.

Deprecierea functionala nerecuperabila se refera la o depreciere cauzata de deficiente incluse sau neincluse in costul de reconstructie sau la supradimensionare.

Sa presupunem un centru comercial care are un spatiu de depozitare mai mare decat cel necesar. Din acest motiv, pierderea din venitul net de exploatare (VNE) este de 1.900 $.

Rata de capitalizare este de 12%, deci pierderea din valoare este de 1.900:0,12 adica 15.833 $. Din aceasta pierdere de valoare a proprietatii, se scade costul deficientei de supradimensionare daca ar fi fost introdus in costul de nou, sa zicem 12.000 $.

Deprecierea functionala datorata deficientei este de 15.833-12.000=3.833 $

Deprecierea din cauze externe poate fi cauzata din influente negative externe, atribuite fie amplasamentului fie constructiei.

Daca deprecierea externa este atribuita constructiei, se analizeaza pierderea de venit aferenta constructiei prin rata de capitalizare pe constructie.

Daca deprecierea se datoreaza amplasamentului, aceasta se determina prin ajustarea localizarii; in acest caz deprecierea nu se aplica valorii terenului, dar trebuie utilizata pentru a testa pierderea din valoare din localizarea terenului.

Determinarea deprecierii prin comparatia vanzarilor similare presupune experienta, specializare si o cunoastere amanuntita a proprietatilor vandute, in scopul identificarii corecte a diferentelor intre proprietatea ce se evalueaza si proprietatile comparabile tranzactionate, pe care evaluatorul trebuie sa le cuantifice.

Metoda duratei de viata fizica presupune cunoasterea, pe baza experientei, a duratei in timp pe care o are un material pentru a-si pastra, in exploatare, caracteristicile fizice, stabilite prin proiectare.

Se cunoaste ca in Romania s-a editat normativul P135/1999 care apreciaza in procente uzura fizica (%) la un interval de 5 ani, in conditii de exploatare in mediu normal, agresiv sau foarte agresiv.

a. Metoda comparatiilor unitare, pret barem

Metoda comparatiilor unitare foloseste principiul recunoasterii costurilor de reconstructie pentru constructii similare, ajustate de diferente fizice, de amplasament sau de conditiile specifice zonei (zonarea seismica, orase mari, distanta de transport). Se preiau costurile cunoscute pentru cladiri similare si se stabileste un cost pe unitatea de masura (mp) in suma absoluta.

Metoda este simpla, practica si des folosita, dar actualizarea la data efectiva a evaluarii trebuie luata in calcul, pentru a se putea efectua comparatia.

Simplitatea metodei, impune evaluatorului o verificare suplimentara comparativa cu informatiile actuale ale pietei, ceea ce exclude riscul unor erori.

Un exemplu de evaluare prin metoda comparatiilor unitare va fi prezentat pentru o cladire de tip “Corp principal de fabricatie conserve”.

Datele se extrag din catalogul de reevaluare nr. 114, fisa nr. 6.

Datele ce caracterizeaza cladirea :

▪ aria desfasurata construita – Adc    1.200 mp

▪ inaltimea medie 6,00 m

▪ suprafata pardoselii de mozaic  320 mp

▪ suprafata compartimentelor  300 mp

▪ suprafata tamplariei metalice    200 mp

▪ suprafata placata cu faianta   400 mp

Corp fabricatie conserve de carne PIF 1982 ADC = 1.200 MP

Coeficient de reactualizare (exclusiv TVA) la 30.09.2002:

8.481,432

Valoare de inlocuire la 30.09.2002:

8.481,432 x 1.158.700 lei = 9.827.435.300 lei

Valoarea de inlocuire pentru 1 mp este costul de 8.190.000 lei. La un curs de schimb valutar de 33.200 lei/$ rezulta un pret de 247 $/mp.

Din analiza preturilor de executie a lucrarilor de constructii similare, pentru a construi o hala de fabricatie, exclusiv instalatia sanitara, ce are pondere foarte mare ca instalatie tehnologica, se constata un minus de circa 45$/mp, iar cu instalatia tehnologica inclusa un spor de 139 $/mp. Rezulta ca poate fi acceptat un pret de reconstructie de 292$/mp.

Pentru intreaga cladire valoarea de reconstructie devine :

290,0 $/mp x 1.200 mp x 33.200 lei/1 $ = 11.633.300.000 lei

Preluand informatiile din Normativul P135/1999 privind uzura fizica, se apreciaza ca pentru o exploatare in mediu normal si pentru o intretinere considerata buna, coeficientul de uzura fizica este de 17%. Uzura fizica aferenta corpului de fabricatie este de:

0,17 x 11.633.300.000 = 1.977.657.000 lei

In final, valoarea ramasa actualizata pentru corpul de fabricatie conserve din carne, este:

11.633.300.000 – 1.977.657.000 = 9.655.643.000 lei

b. Metoda costurilor segregate

Metoda costurilor segregate este mai buna ca precizie fata de metoda comparatiilor unitare, deoarece se bazeaza pe costurile normate pentru componentele structurale considerate instalate.

Aceasta metoda ofera posibilitatea ca evaluatorul sa determine si ponderea valorica a unui element din totalul lucrarilor de constructii si instalatii.

Avantajul deosebit oferit de aceasta metoda consta in usurinta combinatiilor, exprimate pe elemente cu durate de viata fizica diferita, sau cu deficiente semnificative, astfel incat, in urma scaderii deprecierii efective a fiecarui element rezulta valoarea ramasa a acestuia; prin insumarea valorilor ramase ectualizate ale fiecarui element se obtine valoarea ramasa actualizata a cladirii.

Aplicatie cu metoda costurilor segregate

Se evalueaza un depozit de produse finite, cu o deschidere, cu un nivel, cu platforma de descarcare, stalpi prefabricati fixati in fundatii pahar, cu grinzi precomprimate si chesoane de acoperis, cu luminatoare, cu hidroizolatie de tip necirculabila. Inchiderea halei este realizata din blocuri b.c.a. de 20 cm grosime, iar pardoseala este din beton si este slab armata. Tamplaria este metalica, avand ferestre metalice cu ochiuri fixe, iar usile sunt pline. Hala de depozitare are instalatie de iluminat fluorescent si instalatie de spriklere.

Suprafata construita este de 480 mp, iar rampa de incarcare-descarcare are suprafata de 90 mp.

Depozit produse finite – costuri segregate

Valoarea actualizata dupa 20 ani de la punerea in functiune este de 3.471.854.000 lei, ceea ce la cursul de schimb de 33.400 lei/1$, inseamna 103.947$, adica 216,55 $/mp.

In continuare trebuie stabilita ponderea elementelor de constructie in costul total, respectiv in cheltuielile directe + cheltuielile indirecte.

Se va analiza apoi uzura fizica pentru elementele de constructie si de instalatie in functie de durata de viata a materialelor ce compun aceste elemente.

In tabelul de mai jos este prezentata aceasta analiza, din care rezulta costurile de inlocuire, uzurile si valorile ramase actualizate.

Tabel cu ponderea si starea tehnica de uzura a elementelor de costructii si instalatii

Se poate observa ca evaluatorul a selectat si cumulat elementele constructiei pe baza duratelor de viata lunga, medie si scurta, atribuind acestora coeficienti de uzura fizica in functie de aceste durate de viata. Procentele de uzura fizica mici sunt specifice elementelor constructiei care au inglobate materiale cu durate de viata fizica mare si implicit procente de uzuri mari pentru elementele cladirii care contin materiale cu durate de viata scurta.

Deprecierea cumulata, la data evaluarii, se calculeaza prin insumarea valorii de 2.641.382.300 lei cu valoarea insumata din restul sumei de amortizat. Conform HG nr. 964/1998, durata de viata economica este de 50 ani deci 600 luni. (315.622.700 = 110.468.100* + 126.249.200* + 78.905.400*).

Valoarea ramasa actualizata, la data efectiva a evaluarii, este de:

2.641.382.300 +189.373.700 = 2.830.756.000 lei

Metoda costurilor segregate permite obtinerea unor valori cu acuratete si o precizie mai buna; de aceea in literatura tehnica de specialitate se considera ca se impune si o analiza mai laborioasa pentru stabilirea valorii de piata, utilizandu-se si tehnica deprecierii segregate.

c. Metoda devizelor

Aceasta metoda este considerata cea mai precisa dintre toate metodele de evaluare cunoscute, deoarece este sustinuta de antemasuratori pentru lucrarile efectiv realizate la o cladire, are incadrari pe articole simple de deviz, pentru care, in indicatoarele republicane de deviz, sunt stabilite consumuri specifice pentru materiale, manopera si utilaje pentru constructii. Metoda este laborioasa, persoanele care o aplica avand nevoie de o pregatire speciala.

Prezentam, in cele ce urmeaza, un model de deviz analitic pe categorii de lucrari.

NOTA

Pentru persoanele fizice se inregistreaza si TVA, iar pentru persoanele juridice inscrierea in balanta mijloacelor fixe se efectueaza fara TVA.

Pentru stabilirea deprecierii efective, evaluatorul va trebui sa recunoasca structura categoriilor de lucrari, sa aprecieze care dintre acestea conduc la finalizarea unui element de constructie si apoi sa aprecieze care este uzura elementului.

Analiza se desfasoara laborios chiar pentru un inginer constructor. De aceea, de multe ori, devizele analitice pe categorii de lucrari sunt intocmite numai pentru lucrarile de structura (betoane si zidarii), pentru lucrarile de finisaj interior si exterior si separat pentru instalatiile functionale electrice, sanitare, de incalzire si ventilatie. Valorile finale ale acestor devize, corectate prin adaugarea cheltuielilor indirecte, vor putea fi corectate mai usor pentru analiza deprecierii dat fiind duratele diferite de viata ale materialelor folosite. Deci si uzura fizica (apreciata in procente) va fi diferita. Insumarea valorilor ramase, dupa diminuarea procentuala a devizelor (corespunzator uzurii), va fi considerata ca valoarea ramasa actualizata.

8.3.4.2 Abordarea pe baza de venit

Metoda de evaluare pe baza de venit este utilizata in special pentru cladirile generatoare de venit, cum ar fi cladirile comerciale, industriale cu destinatie generala, sau depozitele.

In evaluarea pe baza de venit, evaluatorul ia in considerare conditiile concrete de utilizare a cladirilor si veniturile posibil a fi realizate.

Metoda de evaluare a constructiilor pe baza de venit elimina timpul necesar pentru ca evaluatorul sa obtina amanuntele pentru costurile cladirii, masurarea deprecierii si estimarea ei sau de comparare a caracteristicilor cladirii cu cele ale cladirilor comparabile recent vandute.

Documentarea pentru evaluarea pe baza de venit face ca estimarea valorii sa fie mai convingatoare, demonstrandu-se ca la baza ei nu stau informatiile despre piata (auzite, presupuse, verificate la un anumit nivel), ci o analiza a venitului brut, a cheltuielilor si a ratei de capitalizare.

Literatura de specialitate promoveaza tehnica reziduala pentru cladiri, pornind de la premisa ca valoarea terenului (amplasamentului) poate fi apreciata independent. Evaluatorul va determina venitul net anual pentru remunerarea valorii terenului. Din venitul net anual total al proprietatii (teren si constructie) se scade venitul net anual alocabil terenului si se obtine astfel venitul net din exploatarea cladirii. Acesta se capitalizeaza cu rata de capitalizare aferenta cladirii pentru a se calcula valoarea cladirii.

Se poate spune ca tehnica reziduala, aplicata pentru cladiri, stabileste aportul valoric al cladirii la valoarea totala a proprietatii, stabilind daca respectiva cladire este fezabila economic.

8.3.4.3 Abordarea prin metoda comparatiei

Numita si metoda comparatiei directe sau metoda comparatiei de piata, aceasta metoda de evaluare duce la cea mai credibila valoare a unei constructii, cu conditia existentei unor informatii de piata suficiente asupra tranzactiilor cu constructii similare. Dar intreprinderile detin constructii industriale foarte diferite, care nu sunt tranzactionate, in mod frecvent, ca active individuale.

Din cauza numarului mare de corectii, pentru diferentele dintre doua cladiri industriale tranzactionate, se poate ajunge la punctul in care comparatia devine lipsita de validitate si nefolositoare. Pentru comparatie este bine sa fie selectate numai vanzarile efective intre doua parti independente, in care pretul a fost stabilit in mod obiectiv.

Daca analiza este efectuata corect si avand informatii suficiente si concludente se pot aprecia diferentele dintre cladiri prin corectii asupra preturilor de tranzactionare.

In concluzie, evaluarea presupune selectarea tranzactiilor cele mai concludente, verificarea lor, alegerea celor care sunt comparabile in timp, in ceea ce priveste conditiile de vanzare si zona geografica. Se vor prezenta analize referitoare la modul cum au fost stabilite preturile de vanzare, pentru a putea fi comparate trasaturile esentiale ale tranzactiilor selectate pentru comparatie.

8.3.5 Evaluarea constructiilor speciale

Constructiile speciale, sau specializate, sunt definite ca fiind constructiile care se vand rar sau niciodata. Astfel de constructii specializate se regasesc atasate cladirilor rezidentiale, comerciale sau indusctriale participand la desfasurarea activitatilor productive sau functionale.

Standardele de evaluare recomanda, pentru acest gen de constructii, aprecierea costurilor necesare pentru a se construi un substitut modern, care sa asigure aceleasi functiuni cu cele ale constructiei specializate evaluate; deci aplicarea metodei cunoscuta sub denumirea Costul de inlocuire net (CIN).

Pentru teren evaluarea se face pe principii de piata, dar pentru constructie se foloseste metoda costurilor, evaluatorul selectand dintre procedee pe acela care considera ca poate promova valoarea cea mai reala.

NOTA

Evaluarea constructiilor este de competenta expertului evaluator de proprietati imobiliare.

8.4. EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE MOBILE (INSTALATII TEHNICE, MIJLOACE DE TRANSPORT, MOBILIER, APARATURA BIROTICA, ECHIPAMENTE DE PROTECTIE SI ALTE MIJLOACE FIXE MOBILE)

8.4.1 Clasificare. Descriere

In acest subcapitol se trateaza evaluare mijloacelor fixe cuprinse in grupele 2 si 3, cu exceptia subgrupelor animale si plantatii, cuprinse in Catalogul din 30.11.2005, denumite generic mijloace fixe mobile, care reprezinta o parte a activelor imobilizate corporale din bilantul contabil al unei societati comerciale.

In legislatia romaneasca, mijloacele fixe sunt definite in Legea nr. 15/1994 (republicata in 1999) privind amortizarea capitalului imobilizat in active corporale si necorporale, iar Catalogul din 30.11.2004 prevede clasificarea si duratele normale de fuctionare a mijloacelor fixe, care corespund cu duratele de amortizare in ani, aferente regimului de amortizare liniar.

Durata normala de fuctionare reprezinta durata de utilizare in care se recupereaza, din punct de vedere fiscal, valoarea de intrare a mijloacelor fixe, pe calea amortizarii.

Mijloacele fixe amortizabile au fost clasificate in trei grupe principale si anume:

- Grupa 1 – Constructii;

- Grupa 2 – Instalatii tehnice, mijloace de transport, animale si plantatii;

- Grupa 3 – Mobilier, aparatura birotica, echipamente de protectie a valorilor umane si materiale si alte active corporale.

Din punct de vedere metodologic, Standardul International de Practica in Evaluare GN 3 – Evaluarea masinilor si echipamentelor, adoptat de IVSC in anul 2005, trateaza abordarile valorii, principiile si bazele de evaluare ale acestei categorii de active aflate atat in proprietatea privata, cat si in cea publica.

Alte standarde de evaluare, care pot fi utile in evaluarea echipamentelor, sunt:

IVA 1 – Evaluarea pentru raportarea financiara;

IVA 3 – Evaluarea activelor din sectorul public;

GN 5 – Evaluarea bunurilor mobile;

GN 6 – Evaluarea intreprinderii;

GN 7 – Consideratii privind substantele periculoase si toxice in evaluare;

GN 8 – Abordarea prin cost pentru raportarea financiara – (CIN).

De asemenea, daca scopul evaluarii este includerea valorii mijloacelor fixe mobile in situatiile financiare, este absolut necesara respectarea cerintelor unor IFRS/IAS, respectiv:

IAS 2 – Stocuri;

IAS 16 – Imobilizari corporale;

IAS 17 – Contracte de leasing;

IAS 36 – Deprecierea activelor;

IFRS 3 – Combinari de intreprinderi;

IFRS 5 – Active imobilizate detinute pentru vanzare si activitati intrerupte.

Identificarea mijloacelor fixe mobile se face in doua etape:

▪ macroidentificarea;

▪ microidentificarea.

Macroidentificarea consta in evidentierea rolului tehnico-functional si economic al categoriilor de mijloace fixe mobile, ce contribuie la capacitatea proiectata a intreprinderii, retinand pentru evaluare analiza procesului tehnologic, in vederea identificarii echipamentelor conducatoare. Prin aceasta metoda, evaluatorul va efectua investigatii privind:

• tipul productiei;

• fluxul tehnologic;

• capacitatea de productie.

Microidentificarea este procesul de identificare a caracteristicilor individuale ale mijloacelor fixe, prin evidentierea specificatiilor tehnice. Datele importante se vor referi la:

→ fabricantul, marca, modelul, tipul constructiv;

→ seria de fabricatie;

→ capacitatea sau caracteristica functionala principala;

→ caracteristici tehnico-functionale;

→ componenta;

→ vechimea/varsta (cronologica si efectiva);

→ starea tehnica.

Microidentificarea se focalizeaza pe descrierea unui singur mijloc fix mobil si identifica caracteristicile sale specifice.

De prima importanta in microidentificare sunt, dupa caz: marca de fabrica, codul modelului, seria, tipul de energie/actionare folosit si dimensiunile.

8.4.2 Abordarea evaluarii

Evaluarea mijloacelor fixe mobile are la baza, in primul rand, datele cuprinse in diagnosticul operational, referitoare la identificarea, starea tehnica si utilitatea acestora in activitatea de exploatare. In completarea acestora, evaluatorul va utiliza propriile informatii privind piata secundara, detinute in baza de date proprie sau accesate de acesta din diverse surse de informare, inclusiv de la producatori si comercianti. Evaluatorul de mijloace fixe mobile trebuie sa fie un foarte bun cunoscator al activitatilor in care acestea sunt sau pot fi utilizate, in caz contrar fiind obligat sa solicite asistenta de la o persoana competenta (expert tehnic) in domeniu.

Faza preliminara a abordarii evaluarii consta in urmatoarele activitati:

▪ punerea la dispozitia evaluatorului, de catre client, a balantei analitice si a listei de inventar a mijloacelor fixe, care sa contina: numarul de inventar, data punerii in functiune (PIF), denumirea, valoarea la PIF, valoarea de intrare, amortizarea scriptica la data evaluarii, si daca este posibil, evolutia scriptica a valorii de intrare conform reevaluarilor;

▪ identificarea si inventarierea fizica a mijloacelor fixe mobile ce urmeaza a fi evaluate si compararea cu lista de inventar;

▪ compararea valorii de inventar totale, continuta in lista de inventar, cu valorile inregistrate in documentele contabile (balanta, bilant);

▪ verificarea aspectelor legate de dreptul de proprietate asupra mijloacelor fixe si sesizarea unor aspecte deosebite sau limitari;

▪ identificarea mijloacelor fixe mobile ce nu mau sunt utilizate in activitatea societatii sau a celor ce pot fi disponibilizate prin reorganizarea activitatii;

▪ identificarea mijloacelor fixe mobile ce nu sunt exploatate direct de intreprindere, ci sunt inchiriate tertilor.

In urma acestor investigatii, baza de date cu mijloacele fixe mobile va fi separata, cele necesare exploatarii si din afara exploatarii, care vor fi evaluate la tipurile de valori corespunzatoare.

8.4.3 Metode de evaluare

Ca si in cazul evaluarii altor active, metodele de evaluare a mijloacelor fixe mobile sunt inscrise in cele trei abordari, respectiv prin :

▪ comparatie;

▪ venit;

▪ cost.

Abordarea prin comparatie se bazeaza pe informatii de piata pentru a determina valoarea de piata a mijlocului fix mobil supus evaluarii. Scopul este determinarea pretului acestuia pe baza unei analize a preturilor de vanzare sau a preturilor cerute (cotatii) pentru mijloace fixe similare, pentru a ajunge la o estimare a celui mai probabil pret de vanzare pentru mijlocul fix evaluat.

Principalele elemente de comparatie sunt:

• originea si varsta efectiva;

• starea (conditia);

• capacitatea;

• caracteristici (accesorii);

• locatia;

• producatorul;

• motivatia partilor;

• conditiile de finantare;

• calitatea;

• cantitatea;

• data vanzarii;

• tipul de vanzare.

8.4.3.1 Metode inscrise in abordarea prin comparatie de piata

a) Metoda identificarii stabileste valoarea unui mijloc fix mobil, prin comparatie cu un mijloc fix mobil identic inlocuitor, care are un pret de vanzare cunoscut.

b) Metoda asimilarii stabileste valoarea de piata pe baza analizei unor mijloace fixe mobile asemanatoare, dar nu identice, folosind o masura a utilitatii (marimea, capacitatea etc.) drept criteriu de comparatie.

c) Metoda procentajului din cost consta in stabilirea raportului procentual dintre pretul de vanzare si costul brut curent (de nou) al unui mijloc fix mobil asemanator, proprietati la data vanzarii.

Exemplu simplificat cu metoda comparatiei

Elemente de comparatie  Subiect Comp.A Comp.B Comp.C

Pretul de licitatie 20.000€ 22.000€ 14.000€

Varsta (ani) 5 7 4 10

Conditie    Excelent Bun Excelent Slab

Productie/minut (buc)   1.000 750 600 500

Corectii

Varsta cronologica 10%/an    +20% - 10% + 50%

Conditie 5%/grad + 5% 0% 15%

Unitati/minut 10%/100buc + 25% +40% + 50%

Corectii totale   + 50% + 30% + 115%

Corectia totala aplicata pretului 1,50 1,30 2,15

Pret de vanzare corectat   30.000€ 28.600€ 30.100€

Valoarea de piata indicata este 30.000€ (excluzand instalarea).

NOTA

O metoda de obtinere a preturilor de vanzare recente sau preturilor curente solicitate, este contactarea dealerilor de echipamente folosite, care cunosc tipul de mijloc fix mobil evaluat. Este de preferat ca relatia sa fie facuta cu mai multi dealeri, in acest mod putandu-se asigura o coerenta intre informatii.

8.4.3.2 Metode inscrise in abordarea prin venit

In abordarea prin venit sunt inscrise doua metode:

A.    Metoda capitalizarii venitului;

B.    Metoda fluxului de numerar actualizat (cash-flow net actualizat –DCF)

A. Metoda capitalizarii venitului consta in convertirea veniturilor viitoare previzionate (asteptate) in valoare fie prin impartirea venitului, de obicei anual, cu o rata de capitalizare, fie prin inmultirea venitului cu un coeficient multiplicator (care este inversul ratei de capitalizare).

Daca este cunoscut pretul de vanzare al unui mijloc fix se poate construi un multiplicator, prin raportarea venitului generat de acesta la pretul lui de vanzare.

Cele doua etape ale aplicarii metodei capitalizarii sunt:

▪ Estimarea venitului anual

▪ Determinarea ratei de capitalizare.

Pentru a estima venitul anual, trebuie analizate veniturile generate de mijloace fixe mobile asemanatoare inchiriate. Venitul este in mod normal un venit net anual din exploatare (VNE). VNE este egal cu venitul brut minus cheltuielile de exploatare.

Rata de capitalizare poate fi calculata prin impartirea venitului anual (de obicei cel obtinut din inchirierea mijlocului fix mobil), la pretul de vanzare al acestuia.

Formula de baza pentru capitalizarea venitului este:

sau

NOTA

Valoarea calculata prin aceasta formula este fie valoarea de piata, fie valoarea de investitie, in functie de natura informatiilor utilizate.

Aplicatie

Mijlocul fix mobil X genereaza un venit anual de 20.000 € si a fost vandut cu 80.000 €.

Mijlocul fix mobil Y genereaza un venit anual de 10.000 €.

Se cere valoarea de piata a mijlocului fix mobil Y.

Rezolvare :

▪ Rata de capitalizare = 20.000/80.000 = 0,25 sau 25%

▪ Multiplicatorul venitului anual este 1/0,25 = 4

Deci, valoarea mijlocului fix mobil Y se poate calcula astfel:

▪ 10.000 € / 0,25 = 40.000 €

sau

▪ 10.000 € x 4 = 40.000 €

B. Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF)

Metoda DCF incearca sa estimeze VNE anual alocat mijlocului fix mobil, intr-o perioada de previziune viitoare, pe baza informatiilor curente.

In metoda DCF, VNE este previzionat pentru o perioada de ani (sau pentru lunile, trimestrele, semestrele din anii viitori). Dupa aceea, VNE periodice previzionate vor fi convertite in valoare actualizata prin intermediul unei rate de actualizare, aplicata asupra VNE din fiecare an al perioadei previzionate.

Aplicatie

Sunt multe situatii cand in metoda DCF se calculeaza si o valoare terminala (reziduala) la sfarsitul perioadei de previziune (in exemplul de mai sus, sfarsitul anului 4). In acest caz, presupunerea este ca mijlocul fix mobil va fi vandut la sfarsitul anului 4. Pentru estimarea valorii reziduale (terminale, pretului de vanzare), de cele mai multe ori se foloseste o rata de capitalizare aplicata asupra VNE din anul 5 viitor, dupa care valoarea terminala astfel estimata este actualizata cu factorul de actualizare aferent anului 4.

Etapele aplicarii metodei fluxului de numerar actualizat sunt:

Determinarea marimii si periodicitatii veniturilor brute anuale previzionate (cifra de afaceri);

Determinarea marimii si periodicitatii cheltuielilor asociate cu realizarea veniturilor brute previzionate (in etapa 1);

Scaderea cheltuielilor anuale de exploatare, previzionate din veniturile brute anuale previzionate;

Determinarea ratei de actualizare;

Estimarea valorii terminale (de recuperare);

Calcularea valorii actualizate a fluxului de numerar net anual si a valorii terminale (de recuperare);

Calcularea valorii adecvate a mijlocului fix.

NOTA

Deoarece metoda DCF de evaluare a mijloacelor fixe mobile are un grad de complexitate si dificultate ridicat, ea poate fi aplicata in mod corespunzator de catre expertii evaluatori de bunuri mobile.

8.4.3.3. Metode inscrise in abordarea prin cost

Abordarea prin cost consta in stabilirea valorii mijloacelor fixe mobile prin estimarea costului de achizitie sau de productie al acestuia. Pentru mijloacele fixe mobile folosite, abordarea prin cost presupune si o estimare a deprecierii, care include deteriorarea fizica, deprecierea functionala si deprecierea economica (din cauze externe).

Principala metoda de evaluare a mijloacelor fixe necesare exploatarii este costul de inlocuire net (CIN). Metoda CIN se aplica numai pentru evaluarea mijloacelor fixe mobile specializate, care se vand rar/deloc sau pentru cazul in care mijloacele fixe respective se vand impreuna cu intreprinderea (afacerea) ori intr-un ansamblu functional.

Cele doua etape ale acestei abordari sunt:

A.    Estimarea costului de inlocuire/reproductie

B.    Estimarea deprecierii cumulate (pe tipuri de depreciere)

A.    Estimarea costului de inlocuire/reproductie

Costul de inlocuire reprezinta costul curent al subiectului asemanator, care are cea mai apropiata utilitate echivalenta cu cea a mijlocului fix mobil nou, in timp ce costul de reproductie reprezinta costul curent de constructie a unei copii identice a mijlocului fix mobil evaluat, utilizand aceleasi sau aproape aceleasi materiale.

Exista mai multe metode de determinare a costului curent de inlocuire / reproductie (de nou) al unui mijloc fix mobil, respectiv:

a1) metoda devizului;

a2) indexarea;

a3) metoda cost - capacitate.

a1) Metoda devizului, consta in estimarea costurilor tuturor componentelor individuale ale unui mijloc fix mobil, respectiv toate costurile directe si indirecte.

NOTA

Atunci cand se estimeaza costul (de nou), se includ numai acele costuri, directe si indirecte, care sunt tipice sau normale; costurile neobisnuite, atipice sau extraordinare trebuie excluse.

a2) Metoda indexarii este o metoda de estimare a costului de reproductie (de nou), in care costul istoric al unui mijloc fix mobil este inmultit cu un indice de cost sau de pret, pentru a transforma acel cost istoric cunoscut, intr-un cost curent, la data evaluarii.

a3) Metoda cost-capacitate. Costurile de productie ale mijloacelor fixe mobile asemanatoare, dar de diferite dimensiuni, variaza exponential in functie de dimensiunea lor. Aceasta relatie poate fi exprimata matematic astfel:

in care:

reprezinta costul necunoscut al mijlocului fix mobil cu o capacitate care este subiectul evaluarii si

reprezinta costul cunoscut al unui mijloc fix mobil asemanator de capacitatea .

Exponentul “x” este un factor de scala si are o valoare uzuala de 0,6 – astfel ca relatia este adesea exprimata ca regula factorului sase zecimi, care reflecta realitatea economica ca nu toate costurile de productie se modifica in aceeasi proportie cu dimensiunea unui mijloc fix mobil.

B.    Estimarea deprecierii cumulate

Deprecierea unui mujloc fix mobil reprezinta pierderea de valoare din mai multe motive, incluzand factori de natura fizica, functionala, de exploatare si din exteriorul acestuia.

Deprecierea poate fi:

- recuperabila

- nerecuperabila

In acceptiunea evaluarii, tipurile (formele) de depreciere a mijloacelor fixe mobile, sunt:

b1) Uzura (deteriorarea) fizica;

b2) Deprecierea functionala/tehnologica;

b3) Deprecierea economica;

b1) Uzura fizica reprezinta pierderea de valoare sau de utilitate cauzata de utilizare, deteriorari, actiunea diversilor agenti atmosferici, suprasolicitare si de alti factori similari.

Metoda uzuala de cuantificare a uzurii fizice este raportul dintre varsta efectiva si durata de viata utila normala, conform formulei:

sau

Deoarece:

iar,

VEf = DVUN – DVUR

sau

DVUR = DVUN – Vef

in care:

• VEf (varsta efectiva) este varsta estimata a unui mijloc fix mobil, in comparatie cu un mijloc fix mobil de acelasi fel.

• DVUN (durata de viata utila normala) este numarul de ani estimati, in care un mijloc fix mobil nou este asteptat a fi utilizat, la sfarsitul carora mijlocul fix va fi retras din exploatare; este stabilita la data PIF.

• DVUR (durata de viata utila ramasa) este numarul de ani estimati in care un mijloc fix mobil, cu o anumita varsta efectiva se asteapta sa mai fie utilizat in intreprindere, la sfarsitul carora mijlocul fix mobil va fi retras din exploatare.

Uzura fizica poate fi calculata si prin raportul procentual dintre varsta efectiva, exprimata in ore si durata totala de viata utila normala, exprimata tot in ore.

Uz. fizica % =

b2) Depreciere functionala / tehnologica reprezinta pierderea de valoare sau de utilitate a unui mijloc fix mobil, cauzata de ineficiente sau neadecvari in insasi calitatea mijlocului fix cand acesta este comparat cu un mijloc fix inlocuitor mai eficient si/sau mai putin costisitor, produs prin tehnologia moderna.

Cauza deprecierii functionale din exploatare o constituie functionarea unor mijloace fixe mobile cu cheltuieli de exploatare mai mari decat substitutele moderne ale acestora.

Cheltuielile de exploatare excedentare pot fi:

- cheltuieli cu combustibil si/sau energie;

- cheltuieli salariale;

- rebuturi;

- pierderi tehnologice.

Etapele necesare pentru cuantificarea marimii deprecierii functionale din exploatare sunt:

• estimarea marimii anuale absolute, brute si nete, a cheltuielilor de exploatare excedentare ale mijlocului fix mobil evaluat, in comparatie cu un substitut modern;

• estimarea duratei de viata utila ramasa (in numar de ani)

• estimarea ratei de actualizare necesara pentru calcularea valorii actualizate a cheltuielilor nete excedentare de exploatare, pe durata de de viata utila ramasa si calcularea astfel a penalitatii pentru deprecierea functionala din exploatare.

b3) Deprecierea economica(numita si depreciere din cauze externe) reprezinta pierderea din valoarea sau din utilitatea deplina a unui mijloc fix mobil, cauzata de factori din exteriorul acestuia. Acesti factori includ:

• costul majorat al materiilor prime, fortei de munca sau utilitatilor (fara cresterea corespunzatoare a pretului de vanzare a produsului);

• cererea scazuta inregistrata pentru produsul respectiv;

• concurenta sporita;

• legislatia de mediu mai restrictiva.

Exista mai multe metode de estimare a deprecierii economice, din care doua metode sunt mai des utilizate:

→ Metoda actualizarii/ capitalizarii cheltuielilor excedentare, cauzate de factori externi (de ex. Cresterea preturilor materiilor prime), care se aplica in mod asemanator cu calculele aferente estimarii deprecierii functionale din exploatare.

→ Metoda inutilitatii (exprimata procentual). Conceptul cost-capacitate, prezentat anterior, in acest capitol, poate fi utilizat pentru estimarea unei forme de depreciere economica. De cate ori volumul productiei unei entitati economice sau unui mijloc fix mobil, este semnificativ mai scazut decat capacitatea lor cotata sau proiectata, si aceasta situatie se va mentine in viitor, activul respectiv este mai putin valoros decat ar fi fost in conditii normale. Se poate utiliza o penalitate pentru inutilitate, in scopul cuantificarii pierderii de valoare.

Penalitatea pentru inutilitate poate fi calculata, pe o baza procentuala, prin compararea nivelului actual de exploatare, cu capacitatea cotata, utilizand urmatoarea formula:

In care:

• capacitatea A = capacitatea cotata sau proiectata;

• capacitatea B = capacitatea utilizata;

• x = factorul exponent sau factor de scala.

Aceasta formula se bazeaza pe conceptul cost-capacitate, prezentat anterior, conform caruia, costul mijloacelor fixe mobile de capacitati diferite variaza mai degraba exponential , decat liniar, din cauza economiilor de scala.

Cu alte cuvinte, daca capacitatea, creste si costul, insa  intr-o proportie diferita.

8.4.4 Aplicatie simplificata

Informatiile necesare pentru evaluarea unei instalatii de prelucrare au fost colectate, analizate si sintetizate de evaluator, astfel:

• data evaluarii: 31/09/2005;

• data PIF a instalatiei (ca noua): 31/09/1987;

• durata de viata utila normala: 20 ani;

reparatia capitala, efectuata in august 2002, a restabilit 85% din durata de viata utila normala a instalatiei;

• capacitatea de productie proiectata: 6.000 tone/an;

• capacitatea de exploatare curenta si viitoare: 4.000 tone/ an;

• cheltuielile de exploatare cu combustibil sunt mai mari fata de un substitut modern cu 10 tone motorina pe an, la un pret de 2.500 lei/tona;

• cota impozitului pe profit: 16%;

• pretul de vanzare al unei instalatii moderne substitut, de 9.000 tone/an, este 550 mii lei (RON) ;

• factorul exponent adecvat este 0,5;

• rata de actualizare adecvata este 14%.

Rezolvare

Determinarea CIN se va face in secventele urmatoare:

a) costul de inlocuire de nou, pe baza metodei cost-capacitate:

adica

Rezulta ca: C2 = 550.000 x 0,81649658 = 449073,119 lei

Deci, costul de inlocuire al instalatiei este 449073,119 lei.

b) uzura fizica:

• durata de viata utila normala: 20 ani;

• durata de viata utila restabila prin RK (85%): 18 ani;

• numarul de ani de la RK: 5 ani;

• durata de viata utila ramasa: 13 ani ( 18 ani – 5 ani);

• varsta efectiva: 7 ani (20 ani – 13 ani);

• uzura fizica procentuala: (7/20) x 100 = 35%

→ uzura fizica valorica: 35% x 449073,119 = 157175,5917

c) deprecierea functionala:

• cheltuieli de exploatarea excedentare:

10 tone x 2.500 lei/tona = 25.000 lei/an

• cheltuieli cu exploatarea excedentare nete:

25.000 lei/an x (1 – 0,16) = 21.000 lei/an

• factorul de capitalizare @ 14% si n = 13 ani (durata de viata utila ramasa) este 5,842

→ cheltuieli cu exploatarea excedentare nete actualizate (depreciere functionala):

21.000 x 5,842 = 122.682 lei

d) deprecierea economica procentuala:

(1 – 0,81649658 ) x100 = 18,35%

Secventele calculelor de mai sus sunt ordonate astfel:

Costul de inlocuire de nou 449073,119 lei

minus uzura fizica    157175,5917 lei

minus deprecierea functionala 122.682 lei

169215,5273 lei

minus deprecierea economica (12,53%)    31051,04926 lei

egal costul de inlocuire net (CIN) 138.164,478 lei

rotunjit 138.000 lei

NOTA

Evaluarea mijloacelor fixe mobile ale unei intreprinderi este de competenta expertului evaluator de bunuri mobile.

8.5 EVALUAREA STOCURILOR SI DISPONIBILITATILOR BANESTI

In suficiente cazuri,ponderea activelor circulante in activul bilantier este semnificativa, motiv pentru care evaluarea corecta a acestora devine importanta. Conform ideii de baza a evaluarii intreprinderii, si in evaluarea activelor circulante se incearca estimarea celei mai veridice valori (de piata) a acestora.

In ceea ce priveste tipologia stocurilor, in functie de tipul de activitate desfasurata de intreprindere, se pot intalni stocuri de materii prime, produse in curs de executie si de produse finite (pentru entitatile industriale) si stocuri de marfuri (pentru entitatile comerciale). Conform Standardului International de Contabilitate IAS 2, stocurile sunt active:

• detinute pentru a fi vandute pe parcursul desfasurarii normale a activitatii;

• in curs de productie in vederea unei vanzari in aceleasi conditii ca mai sus;

• sub forma de materii prime, materiale si alte consumabile ce urmeaza a fi folosite in procesul de productie sau pentru prestarea de servicii.

In contabilitate, conform IAS 2. art.6, stocurile trebuie evaluate la valoarea cea mai mica dintre cost si valoarea realizabila neta.

In ceea ce priveste evaluarea pe baza de cost, costul stocurilor trebuie sa cuprinda toate costurile aferente achizitiei si prelucrarii, precum si alte costuri suportate pentru a aduce stocurile, in forma si in locul in care se gasesc in prezent:

• Costurile de achizitie cuprind pretul de cumparare, taxe de import si alte taxe, costuri de transport, manipulare s.a;

• Costurile de prelucrare includ costurile directe aferente unitatilor produse;

• Alte costuri sunt incluse numai in cazul in care constituie costuri suportate pentru a aduce stocurile in forma si locul unde se gasesc in prezent.

Valoarea realizabila neta constituie pretul estimat ce ar putea fi obtinut pe parcursul desfasurarii normale a activitatii, mai putin costurile estimate pentru finalizarea bunului si a costurilor aferente vanzarii.

Pentru evaluatorul de intreprindere, este foarte important de cunoscut care este metoda de evaluare a stocurilor utilizata de intreprindere. In cazul in care evaluarea din contabilitatea intreprinderii este realizata la cost, este necesar in plus sa se cunoasca metoda specifica utilizata, in cuantificarea acestor costuri. Sub incidenta IFRS, singurele doua metode acceptate de stabilire a costurilor stocurilor sunt:

• metoda costului mediu (prin care se porneste de la ipoteza conform careia costul stocului se determina pe baza costului mediu al tuturor bunurilor disponibile spre vanzare);

• metoda primul intrat – primul iesit (“FIFO: first-in, first-out”) (bazata pe ipoteza conform careia costurile primelor articole achizitionale trebuie alocate primelor articole vandute).

O alta tehnica de evaluare o constituie utilizarea sistemul de inventariere continua, prin care este tinuta o evidentta a stocurilor, prin inregistrarea continua a cumpararilor si vanzarilor de articole de stoc, care evidentiaza mai corect situatia existenta la nivelul intreprinderilor.

Chiar daca pe baza informatiilor din contabilitate evaluatorul isi poate crea o imagine asupra realitatii faptice, este necesara si parcurgerea etapelor specifice activitatii de evaluator. Astfel, printre etapele ce trebuie parcurse sunt: inventarierea fizica; ierarhizarea stocurilor din punctul de vedere al rotatiei si identificarea stocurilor cu rotatie slaba sau stagnanta; identificarea metodei de evaluare la estimarea valorii stocurilor ca si persistenta acesteia in timp.

Creantele (clientii, facturile de incasat) reprezinta active lichide curente ce rezulta in urma vanzarilor pe credit cu ridicata sau cu amanuntul.

Creantele fac obiectul unei reevaluari separate daca exista riscul unor clienti incerti. In aceste situatii se realizeaza o grupare si ordonare a clientilor pe baza criteriului ,,data platii” pentru a detecta riscul de neplata.

In ceea ce priveste creantele (ca de altfel si a datoriilor) din cadrul gruparilor, spre exemplu intre intreprinderea-mama si filialele sale, in cazul in care se doreste evaluarea intregii entitati, trebuie eliminate atat sumele de incasat, cat si sumele de platit, pentru ca din punctul de vedere al entitatii consolidate nu are sens ca o companie sa isi datoreze bani siesi.

In ceea ce priveste disponibilitatile, se considera ca acestea sunt inregistrate in contabilitate la nivelul preturilor de pe piata.

8.6 EVALUAREA BUNURILOR LUATE IN LEASING

In functie de tipul de contract de leasing, bunurile inchiritae au un tratament diferit atat din perspectiva contabilizarii lor, a impozitelor percepute cat si a modului de evaluare a acestora.

Echipamentele luate in leasing financiar vor figura in activul bilantier al intreprinderii, la pretul de achizitie a acestora, specificat in contractul de leasing.

In cazul activelor luate in leasing financiar se poate observa cel mai bine impactul modului de finantare asupra valorii intreprinderii; nu trebuie uitat insa faptul ca toate activele din patrimonial intreprinderii presupun in contrapartida existenta unor resurse necesare finantarii achizitiei lor. Astfel, valoarea patrimoniala a intreprinderii depinde nu numai de valoarea activelor sale ci si de valoarea obligatiilor pe care aceasta le are pentru activele respective.

In ceea ce priveste valoarea echipamentelor luate in leasing operational, aceasta nu este luata in calcul pentru calcularea Activului Net Corectat, deoarece aceste active nu fac parte din patrimoniul intreprinderii. Conform HG nr. 403/2000 privind reevaluarea imobilizarilor corporale, activele luate in leasing operational sunt reevaluate de catre proprietarul acestora, adica societatile de leasing.

Activele luate in leasing operational nu vor influenta valoarea patrimoniala a intreprinderii utilizatoare, insa beneficiile rezultate din exploatarea acestora se regasesc in suma profiturilor rezultate din desfasurarea activitatii intreprinderii.

Ca rezultat, valoare intreprinderii estimata prin abordarea pe baza de venit va include si plusul de valoare obtinut prin exploatarea echipamentelor luate in leasing operational, in timp ce activul corectat nu va cuprinde in valoarea sa aceste active.

In aceasta situatie, problema ce poate apare este lipsa de comparabilitate a celor doua valori estimate pentru intreprinderea utilizatoare de bunuri luate in sistem de leasing operational. Din perspectiva evaluarii afacerii, pe care intreprinderea respectiva o dezvolta, este recomandabila luarea in considerare a tuturor cash flow-urilor ce rezulta din exploatarea sa, deci inclusiv a celor rezultate din utilizarea unor echipamente inchiriate in sistem de leasing operational sau prin alt tip de contract de inchiriere.

In concluzie, valoarea activului net corectat, estimata in cazul unei intreprinderi ce utilizeaza echipamente luate in leasing , va fi influentata numai daca aceasta opteaza pentru leasing financiar. Ambele tipuri de leasing au insa impact asupra valorii intreprinderii estimata prin abordarea de baza de venit. Ca urmare, se recomanda o analiza atenta a valorii acestor active si a influentei pe care acestea o au asupra valorii intreprinderii.

8.7. EVALUAREA INSTRUMENTELOR FINANCIARE

Instrumentele financiare (IF) sunt considerate in IAS 32 ca fiind diverse tipuri contracte ce conduc la crearea si inregistrarea unui activ in bilantul unei intreprinderi, concomitent cu crearea si inregistrarea unui pasiv (de natura unui instrument de capitaluri proprii sau a unei datorii financiare) in bilantul altei intreprinderi. Din aceasta definitie decurge o prima modalitate de clasificare a IF, in active financiare (AF) si respectiv pasive financiare (PF). Schema de mai jos reflecta pozitia in bilant a IF:

AF se regasesc in bilant, partea de activ, fie la pozitia imobilizari financiare, situatie in care sunt incluse in categoria activelor imobilizate, reprezentand o investitie pe termen lung a intreprinderii, fie la pozitia titluri de plasament, situatie in care sunt incluse in categoria activelor circulante, reprezentand o investitie pe termen scurt (sub un an) a intreprinderii.

PF se regasesc in bilant, partea de pasiv, fie la pozitia de capital social, situatie in care sunt incluse in categoria capitaluri proprii, reprezentand participatii ale unei alte intreprinderi/persoane fizice la capitalul eminentului, fie la pozitia datorii purtatoare de dobanda (ex.obligatiuni), situatie in care sunt incluse in categoria datoriilor pe termen lung, reprezentand obligatii cu scadenta mai mare de un an a intreprinderii, fie in categoria datorii curente reprezentand obligatii cu scadenta sub un an a intreprinderii.

In procesul evaluarii intreprinderii, IF prezinta un interes distinct deoarece, in majoritatea cazurilor, se inscriu in randul activelor din afara exploatarii (redundante), necesitand un tratament special.

In abordarea bazata pe active, metoda ANC, se evalueaza fiecare instrument financiar la standardul de valoare cel mai adecvat (ex.valoarea de piata), valoarea sa de realizare neta adunandu-se la valoarea celorlalte pozitii de activ.

In abordarea bazata pe venituri, daca se evalueaza intreaga intreprindere, o participatie majoritara sau o pozitie de control, veniturile si cheltuielile aferente acestor instrumente se elimina din situatiile previzionale. In continuare vom trece in revista modalitatile de evaluare a principalelor tipuri de instrumente financiare asa cum se regasesc in pozitiile de activ.

8.7.1 Evaluarea imobilizarilor financiare

Imobilizarile financiare sunt constituite din titluri de participare, titluri imobilizate ale activitatii de portofoliu, creante imobilizate, alte titluri imobilizate etc.

(1) Titlurile de participare reprezinta titluri de coproprietate (actiuni sau parti sociale) la alte societati comerciale, achizitionate in scop investitional pe termen mediu/lung, mai mare de un an. Principiul evaluarii lor este simplu. Daca reprezinta un pachet de drepturi de control sau majoritare se evalueaza intreaga societate emitenta dupa cea mai adecvata metodologie, valoarea participatiei rezultand ca un procent din valoarea totala a capitalului propriu.

Daca reprezinta un pachet minoritar, se evalueaza pe o baza minoritara. De exemplu, in cazul intreprinderilor cotate, se multiplica cotatia cu numarul de actiuni detinute.

Principiile abordarilor pe baza de active, pe baza de venituri si pe baza comparatiei de piata sunt binecunoscute si sunt prezentate pe larg in aceasta carte. Aceste principii trebuie aplicate si in cazul evaluarii participatiilor intreprinderii la alte societati comerciale.

In ipoteza continuarii activitatii normale de exploatare a intreprinderii, abordarea patrimoniala este insotita obligatoriu si de abordarea pe baza veniturilor si, daca sunt date credibile, si de cea de baza comparatiilor de piata.

Abordarea bazata pe venituri este recomandabila in special in ipoteza de evaluare a unei intreprinderi ce va continua sa functioneze si in perioada previzionata, sursa valorii intreprinderii constituind-o activitatile de exploatare, la data evaluarii. Aceasta valoare include contributiile tuturor categoriilor de active de exploatare: teren, constructii, echipamente, stocuri, creante. Continuarea activitatii presupune, in mod obligatoriu, si contributia activelor necorporale la valoarea intreprinderii.

Evaluarea participatiilor in societati cotate are la baza analiza indicatorilor bursieri si a multiplilor (ratelor de piata). Acesti tip de abordarea trebuie corelata atat cu lichiditatea si volatilitatea titlurilor emise de societatile comparabile si respectiv de titlul evaluat, daca este cazul, cat si cu structura existenta a actionariatului in aceste firme. Se vor lua in considerare: volumul general al tranzactiilor, volumul si preturile tranzactiilor in afara pietei, fluctuatiile pretului si situatiile de stabilizare a controlului in mana unui singur actionar ori respectiv existenta unui echilibru care permite jocuri ulterioare de preluare a controlului.

In orice situatie, in care estimarea valorii are la baza asteptarile de rentabilitate si risc ale investitorului mediu, reflectate larg in piata, iar ratele si coeficientii sunt extrasi din datele de piata, rezultatul evaluarii va fi valoarea de piata a capitalului actionarilor sau respectiv a intreprinderii. In situatia in care previziunile reflecta asteptarile unui anumit investitor, politicile sale de firma (de investiti, de dividente, de marketing, de resurse umane, de structura a finantarii etc.) si sinergiile pe care acesta le asteapta intre afacerea evaluata si propriile afaceri, valoarea rezultata poate sa se abata de la standardul valorii de piata si sa corespunda altor definitii, cum ar fi valoarea speciala sau valoarea de investitie (speciala).

Aspecte privind prima de control si discountul pentru pachet minoritar

Prima de control este adecvata in cazurile unor baze minoritare de evaluare (valoare stabilita prin modelul actualizarii dividentelor sau prin capitalizarea dividentelor). Daca valoarea a fost stabilita prin capitalizarea/actualizarea cash flow-ului net previzionat pe baza contului de profit necorectat, prima de control este adecvata. Prima de control reflecta, in acest caz, posibilitatea actionarului ce va detine pachetul de control sau majoritar de a modifica structura cheltuielilor si veniturilor, in principal a pachetului de beneficii de care dispune, dar si de alte elemente cum ar vanzarea activelor din afara exploatarii, modificarea structurii si salarizarii personalului, schimbarea sau completarea obiectului de activitate etc.

Prima de control nu este adecvata daca valoarea a fost stabilita prin capitalizarea/actualizarea cash flow-ului net previzionat pe baza contului de profit corectat. Corectiile luate in considerare in acest caz, includ, in scenariile previzionale, eventualele modificari ale structurii cheltuielilor si veniturilor solicitate de actionarul ce va detine pachetul de control sau majoritar.

Prima de control nu este adecvata daca valoarea a fost stabilita prin metoda Activului Net Corectat (ANC) sau a Activului Net de Lichidare (ANL) deoarece ANC si ANL sunt valori de control iar cumparatorul poate dispune vanzarea unora sau tuturor activelor intreprinderii, respectiv poate decide asupra modalitatii de lichidare a creantelor. Discountul maxim este dat de diferenta dintre ANC si Activul Net de Lichidare DMAX = ANC – ANL, deoarece valoarea firmei in abordarea bazata pe active nu poate fi mai mica decat valoarea de lichidare.

Discountul pentru pachet minoritar este adecvat daca valoarea stabilita este una pe baza de control si nu este adecvat daca valoarea este stabilita pe baza minoritara.

Discountul de lichiditate scazuta a titlului evaluat este adecvat daca intreprinderea evaluata este necotata sau este cotata dar volumul de tranzactii este nesemnificativ sau nu au  fost vanzari/ cumparari recente. Aplicarea discountului la aceste societati se recomanda mai ales in cazurile in care nu exista acordurile de exit ce pot prevedea, de exemplu, angajamentul grupului de actionari majoritari de a lista compania pe o piata de valori reglementata.

Ordinea de aplicare a corectiilor este: intai se aplica discountul pentru pachet minoritar si apoi discountul pentru nelichiditate, deoarece un discount de lichiditate scazuta a titlului aplicat valorii pachetului de control, este mai scazut decat cel aplicabil valorii pachetului minoritar.

Aplicatie

Un evaluator estimeaza valoarea societatii comerciale SC TOTALNET SA folosind abordarea bazata pe active, metoda Activului Net Corectat.

Data evaluarii este 31.01.2003. Compania SC TOTALNET SA detine urmatoarele doua participatii in capitalul social al altor societati comerciale, identificate ca fiind active in afara exploatarii, si a caror valoare va trebui apreciata pe baza urmatoarelor informatii:

(a) 100 000 de actiuni ordinare, nominative, materializate ale companiei ALPHA, avand o valoare nominala de 5.000 lei, reprezentand 9% din capitalul social al acesteia.

- o alta grupare financiara detine pachetul de control in firma ALPHA restul actiunilor fiind disipate intre detinatori de pachete minoritare;

- estimarile dividendelor pe actiune ale firmei in urmatorii ani sunt: in anul 1 – 600 de lei, in anul 2 – 850 de lei, in anul 3 – 950 de lei si din anul 4cu o crestere constanta g = 3%;

- rata de rentabilitate (k) asteptata de investitori pentru companii care prezinta caracteristici similare de risc si rentabilitate este de 17%;

- prima pentru pachetul de control practicata in industrie in ultimii 3 ani este situata intre 20 si 25%;

- discounturile uzuale pentru necotare sunt cuprinse intre 5 si 10%;

- actionarul majoritar intentioneaza listarea firmei ALPHA, la BVB in cursul anului 2003.

Rezolvare:

Se estimeaza valoarea unei actiuni ALPHA (P0) pe baza fluxului previzionat al dividentelor viitoare (actualizarea fluxurilor viitoare) si pe baza formulei Gordon-Shapiro (capitalizarea unui flux estimat la perpetuitate care creste cu o rata constanta g):

Nu se aplica prima de control deoarece pachetul evaluat este minoritar si controlul

companiei ALPHA este detinut de un alt actionar iar valoarea actiunii ordinare ALPHA a fost stabilita pe baze minoritare.

Se aplica discountul pentru nelichiditate la valoarea minima, de 5%, deoarece se

intentioneaza in viitorul apropiat cotarea firmei:

P0 = 6090,8 x 0,95 = 5786,2 lei

Valoarea pachetului de actiuni ordinare ALPHA = 5.786,2 x 100.000 = 578,62 mil lei.

(b) 40 000 de actiuni ordinare, nominative, materializate ale companiei necotate THETA, reprezentand 51% din capitalul social al acesteia. Cash-flow-ul la dispozitia capitalului investit (CFNI0) estimat de evaluator la 31.12.2002 este de 5 miliarde lei, previziunile sunt pentru un singur stadiu de crestere, pe situatiile corectate fiind proiectat un flux de baza de control. Rata estimata de crestere “g” este 2%, costul mediu ponderat al capitalului firmei THETA () estimat este 20%, valoarea de piata a datoriilor financiare () la 31.12.2002 este de 3,5 miliarde lei iar valoarea de realizare neta a activelor din afara exploatarii () este de 1,1 miliarde lei. Discountul uzual in industrie  aplicat pentru pierderea unei persoane cheie este de 5%.In estimarea marimii s-a luat in considerare si riscul pierderii managerilor cheie, prin afectarea corespunzatoare a costului capitalului aferent actiunilor ordinare. Discountul mediu pentru necotare practicat la tranzactiile cu titluri emise de firme din domeniul din care face parte THETA in ultimii 3 ani este de 10%.

Rezolvare:

Valoarea capitalurilor proprii ale firmei THETA:

miliarde lei

miliarde lei

Nu se aplica discountul pentru pierderea unei persoane cheie deoarece in

estimarea s-a luat in considerare acest risc.

Se aplica discountul pentru nelichiditate:

= 25,9 mld x 0,9 = 23,31 mld lei

Daca valoarea pachetului de actiuni ordinare THETA este 51% din

(2) Actiunile preferentiale, detinute de intreprindere in scop investitional, pentru incasarea dividentelor preferentiale, pot fi evaluate considerandu-le un titlu cu venit anual fix, incasat de perpetuitate.

unde:

= valoarea actiunilor preferentiale;

= dividentul total aferent pachetului de actiuni preferentiale detinut la un emitent;

c = rata adecvata de capitalizare.

(3) Titlurile de credit ( sub forma certificatelor de depozit, a obligatiunilor

corporatiste sau a obligatiunilor emise de autoritatile centrale si locale, cu scadenta mai mare de un an, etc.), achizitionate in scop investitional, pentru detinere in vederea realizarii unor venituri financiare sub forma dobanzilor si cupoanelor, se evalueaza folosind tehnica de actualizare.

Un tip de titlu de credit frecvent intalnit in reprezinta Certificatele de depozit

(CD) emise de diverse banci comerciale. Estimarea valorii CD, la un moment T, in intervalul dintre data emisiunii si scadenta, se poate face cu relatia:

unde:

• TS este perioada in zile a scadentei certificatelor (in cazul considerat 180 de zile);

• TA este perioada in zile intre scadenta si momentul (T) la care se calculeaza valoarea TA = TS – T.

Aplicatie:

Care este valoarea a 10 certificate de depozit (CD) la 31.01.2005 (data evaluarii), aflatein portofoliul de instrumente financiare ale companiei ALPHA, in valoare nominala

VN = 100.000.000 lei si o dobanda fixa = 17%, platita la scadenta, emise de banca PROSPERA la 1.12.2004 si scadente in 6 luni ( TS = 6 luni = 180 zile), cu comision zero la rascumparare si valoare la scadenta VS = 108 milioane lei. Aceste certificate au fost achizitionate la data emisiunii lor.

Rezolvare:

Cum momentul calculului este 31.01.2005: TA = 180 – 62 = 118 zile;

= rata dobanzii CD;

este rata dobanzii la momentul calculului (T), in acest caz

lei

Daca la momentul T rata medie a dobanzilor pe piata scade la 14% atunci :

lei

(4) Obligatiunile sunt valori mobiliare de tipul titlurilor de creanta sau de credit ce exprima o promisiune de plata pe un anumit termen (de obicei egal sau mai mare de un an) al emitentului (o societate comerciala sau o autoritate locala sau centrala) fata de finantator, cel care a achizitionat titlul respectiv.

Principalele elemente caracteristice ale unei obligatiuni sunt:

a)Valoarea nominala (VN) reprezinta raportul dintre imprumutul obligatar total si numarul de obligatiuni emise.

Valoarea nominala poate fi, in unele cazuri, egala cu suma ce va fi achitata investitorului sau scadenta emisiunii.

In alte conditii, marimea sumei de rambursare poate fi legata de cursul bursier al obligatiunii la data rascumpararii.

unde:

IOT este imprumutul obligatar total,

NO este numarul de obligatiuni emise.

b) Valoarea de maturitate (VM) reprezinta suma de rambursare a obligatiunii achitata la rascumpararea acesteia.

c) Pretul de emisiune (PE) este valoarea obligatiunii la subscriere sau pretul achitat de investitor la achizitia obligatiunii la momentul emisiunii acesteia. Diferenta dintre valoarea nominala si pretul de emisiune o reprezinta prima de emisiune ().

d) cuponul obligatiunii reprezinta suma periodica pe care se obliga emitentul sa o achite la anumite intervale de timp investitorului, pana la scadenta sau perpetuu. Perioada la care se achita cuponul poate fi de un an sau uneori sub un an (de regula la 6 luni).In cazul obligatiunilor cu discount, cuponul este de regula zero.

e) Rata cuponului () reprezinta dobanda obligatiunii, calculata prin impartirea sumei de plata achitate periodic (cuponul) la valoarea nominala.

f) Durata de viata a obligatiunii sau termenul de rambursare reprezinta perioada dintre momentul emisiunii obligatiunii si momentul de rascumparare a acesteia.

g) Data scadentei sau data maturitatii obligatiunii reprezinta momentul de la sfarsitul duratei de viata a obligatiunii, cand are loc rascumpararea acesteia.

h) Valoarea de piata a obligatiunii reprezinta pretul curent al obligatiunii in orice moment si este elementul care ne intereseaza in evaluare. In timp, valoarea de piata a obligatiunii poate varia in mod semnificativ fata de valoarea de emisiune. Factorii principali ai variatiei pretului curent al obligatiunii sunt:

- rata dobanzii obtenabila pe piata pentru instrumente financiare de risc comparabil;

- riscul specific, nesistematic, de afacere al emitentului;

- lichiditatea obligatiunii, respectiv posibilitatea de tranzactionare a sa pe o piata r    reglementata de valori mobiliare;

- durata de viata a obligatiunii.

i) Obligatiuni emise la perpetuitate, cu un cupon platit periodic, la perpetuitate.

Valoarea obligatiunii in acest caz se estimeaza prin capitalizarea cuponului cu rata adecvata a dobanzii pe piata, relatia (1). Cand = , valoarea de piata este egala cu valoarea de emisiune.

(1)

j) Obligatiuni cu rata cuponului constanta pe toata perioada pana la rascumparare. Valoarea de piata a acestor obligatiuni este influentata semnificativ de marimea ratei dobanzilor la instrumente alternative de risc comparabil, existente pe piata (ex. Depozite bancare). In mod normal, pretul de emisiune este egal cu valoarea nominala si cu valoarea de rambursare iar, la emisiune, rata dobanzii este egala cu rata cuponului. In toata perioada in care cele doua rate sunt egale, pretul curent al obligatiunii este egal cu valoarea de rambursare. Daca rata dobanzii creste peste rata cuponului, pretul curent al obligatiunii scade, reducandu-se exact cu valoarea corespunzatoare surplusului de dobanda ce poate fi castigat dintr-un plasament al sumei corespunzatoare pretului curent la rata dobanzii. In mod similar, daca rata dobanzii scade sub rata cuponului, pretul curent al obligatiunii creste exact cu valoarea corespunzatoare pierderii de dobanda, aferenta unui plasament al sumei corespunzatoare pretului curent la rata dobanzii. In acest fel, pentru un investitor rational este indiferent daca vinde obligatiunea si investeste pretul obtinut la rata dobanzii pe piata sau pastreaza obligatiunea si incaseaza cupoanele ramase ii valoarea de rascumparare. In timp, valoarea obligatiunii tinde spre valoarea de rambursare, cu care va fi egala la scadenta. La data emisiunii, daca rC=rD, valoarea de piata este egala cu pretul de emisiune si, in cazul platii anuale a cuponului, exista relatia 2.1 :

(2.1.)

in care: “n” este numarul de ani pana la scadenta, egal cu numarul de cupoane achitate.

In cazul platii semestriale a cuponului, relatia 2.1 de mai sus se rescrie sub forma 2.2:

(2.2.)

in care: “n” este numarul de cupoane achitate pana la scadenta, numarul de cupoane achitate este de 2n, plata facandu-se semestrial, suma achitata semestrial este valoarea anuala a cuponului C impartita la doi iar rata dobanzii cu care se lucreaza este aferenta semestrului, deci este / 2.

Daca imediat dupa emisiune, rata dobanzii scade sau creste, valoarea curenta a obligatiunii poate fi exprimata prin relatia 2.3 de mai jos, in care este inlocuita cu .

(2.3.)

Pentru plata semestriala a obligatiunii, relatia de la 2.3 se adapteaza dupa forma relatiei 2.2. Ceea ce il intereseaza pe evaluator este insa evolutia in timp a valorii obligatiunilor, pentru a putea estima valoarea obligatiunilor din portofoliul intreprinderii evaluate, cumparate anterior datei evaluarii. Daca factorii principali de influenta a pretului (rata dobanzii pe piata si riscul emitentului) nu se modifica, valoarea obligatiunii ramane identica in timp. Daca notam cu “n” perioada de maturitate a obligatiunii iar de la data achizitiei s-au scurs “x” ani, relatia 2.3 de mai sus se poate rescrie sub forma relatiei 2.4 de mai jos. Facand calculele rezulta acelasi pret curent, daca nu se schimba rata dobanzii fata de rata cuponului.

Observam ca fluxurile aferente incasarii cupoanelor in intervalul de “x” ani nu mai sunt luate in considerare dar VR este actualizata cu un factor mai redus, aferent deducerii lui ”x” din n, cresterea sa compensand exact disparitia fluxurilor amintite.

(2.4.)

Aplicatie

Care este  la data 31.12.2002 valoarea a 10 000 de obligatiuni garantate, nominative, dematerializate, neconvertibile, cu dobanda fixa de 30% pe an, platita semestrial, emise de compania LAMBDA in ianuarie 2002, la un pret de vanzare de 35 000 lei si avand valoarea de rascumparare la maturitate egala cu valoarea nominala (35 000 lei).

Rambursarea se face la scadenta, respectiv la 2 ani de la data emisiunii, in ianuarie 2004.

Rezolvare:

Cuponul anual = x VN = 0,3 x 35000 = 10500 lei; n = 2; sunt 4 plati semestriale

Atat timp cat rata cuponului este identica cu rata medie a dobanzii pe piata, pretul obligatiunii este egal cu valoarea de rascumparare.

Valoarea pachetului de obligatiuni = 350 000 000 lei

Daca rata medie a dobanzii pe piata scade la 24% valoarea pachetului de obligatiuni este:

Valoarea pachetului de obligatiuni = 381892168,1 lei

k) Obligatiuni cu cupon zero sau cu discount, in care valoarea de emisiune este inferioara valorii nominale de rascumparare la termen a instrumentului. In acest caz, castigul investitorului rezulta din diferenta dintre valoarea de rascumparare (VR) si valoarea de emisiune (VE). Este un caz particular al situatiei precedente, in care fluxul constituit de cupoanele incasate in timp este egal cu zero, singurul flux incasat fiind valoarea de rambursare.

unde:

VN = valoarea nominala (valoarea la scadenta);

TA este perioada in zile intre scadenta si momentul (T) la care se calculeaza valoarea: TA = TS – T;

Daca calculul se face la scadenta T = TS si TA = 0, iar valoarea obligatiunii este egala cu VN:

= rata anuala a discountului la data emisiei =

l) Obligatiuni cu rata cuponului variabila in functie de un anumit element stabil initial (ex. rata medie a dobanzii etc.) pe toata perioada pana la rascumparare. Valoarea de piata a acestor obligatiuni este mai putin influentata de variabilitatea ratei dobanzilor, datorita acestei prevederi de ajustare a ratei cuponului pretul depinde nu de modificarea ratei medii a dobanzii ci de pretul de emisiune, de modalitatea de rambursare si de valoarea de rascumparare la scadenta, fiind centrat in jurul valorii de rascumparare (egala cu pretul de emisiune).

(5) Creante imobilizate (creante legate de participatii, imprumuturi acordare pe termen lung, depozite si garantii platite etc.) – evaluarea trebuie sa tina cont de urmatoarele elemente: certitudinea incasarii, necesitatea actualizarii valorii creantelor, in functie de teremenul estimat de incasare, la creantele in valuta – evolutia previzionata a ratei cursului de schimb etc.

8.7.2 Evaluarea titlurilor de plasament

Titlurile de plasament sunt constituite din valori mobiliare si titluri ale pietei monetare, achizitionate pe termen mai mic de un an, in vederea obtinerii de venituri financiare pe termen scurt. Evaluarea acestor tiluri se face pe baza acelorasi consideratii cu cele prezentate la imobilizarile financiare.

8.8 EVALUAREA ACTIVELOR NECORPORALE

8.8.1. Introducere

Evaluarea activelor necorporale reprezinta una din cele mai delicate probleme ale evaluarii intreprinderii. De obicei, evaluarea activelor necorporale se face in procesul evaluarii intreprinderii in ansamblul ei. De aceea, evaluatorii de active necorporale trebuie sa dispuna de cunostinte detaliate referitoare la evaluarea intreprinderii, realizata indeosebi prin metodele de evaluare bazete pe venit (capitalizarea/actualizarea cash flow-ului net).

Evaluarea activelor necorporale reprezinta obiectul Standardului International de Practica in Evaluare GN 4 – Evaluarea activelor necorporale, editia 2005.

8.8.2 Definitie si clasificare

Activele necorporale, fiind analizate in mai multe discipline (evaluarea intreprinderilor, contabilitate, management etc.), sunt definite si clasificate in mai multe moduri.

Conform GN 4, activele necorporale pot fi clasificate in urmatoarele 4 categorii :

(1) drepturi rezultate din clauzele avantajoase ale unui contract scris sau nescris, si care au valoare numai pe baza acestui avantaj economic contractual. Din aceasta cauza se pot numi si contracte avantajoase, si pot fi:

▪ contracte de aprovizionare;

▪ contracte de distributie;

▪ contracte de vanzare;

▪ licente/permise de operare;

▪ contracte de inchiriere;

▪ contracte de credit;

▪ contracte de asigurare.

(2) relatii dintre parti, de natura necontractuala, care pot fi cu durata scurta si pot avea o valoare mai mare pentru parti:

▪ forta de munca instruita;

▪ relatii cu clientii;

▪ relatii cu distribuitorii;

▪ relatii cu furnizorii, etc.

(3) active necorporale nediferentiate (goodwill)

(4) proprietatea intelectuala, care cuprinde active necorporale protejate prin lege impotriva utilizarii neautorizate de catre altii:

√ marci de fabrica;

√ marci comerciale de produs;

√ brevete de inventie;

√ drepturi de autor;

√ secrete comerciale;

√ know-how.

Definitia contabila a unui activ necorporal contine trei caracteristici, respectiv :

a. lipsa unei forme fizice , corporale ; aceasta caracteristica nu trebuie a fi inteleasa in sensul ca un activ necorporal nu ar avea un suport material deoarece existenta acestuia poate fi confirmata numai printr-o forma materiala de manifestare ca de exemplu :

▪ poate exita o forma tangibila a activului, cum ar fi un certificat care sa indice ca a fost acordat un brevet de inventie, dar acesta nu constituie activul in sine ;

▪ anumite active necorporale pot fi continute intr-o sau pe o substanta fizica asa cum este, de exemplu, compact-discul (in cazul software-ului);

▪ activele identificabile, care rezulta din activitatile de cercetare-dezvoltare, sunt active necorporale, deoarece prototipul sau modelul experimental sunt secundare fata de cunostintele care sunt rezultatul primar al acestui tip de activitati.

b. identificabilitatea activului necorporal, prin care se intelege: (a) fie proprietatea activului necorporal de a putea fi separat de celelalte active si de a fi vandut, transferat, inchiriat sau schimbat in mod individual sau impreuna cu alte active; (b) fie ca provin din drepturi contractuale sau din alte drepturi legale, indiferent daca aceste drepturi sunt transferabile sau separabile de intreprindere sau de alte drepturi si obligatii;

c. recunoasterea unui element ca activ necorporal se face numai daca entitatea proprietara demonstreaza:

• existenta capacitatii de a controla activul necorporal, respectiv puterea de a obtine beneficiile viitoare generate de activ si de a restrictiona accesul altora la aceste beneficii.

• existenta unor beneficii economice viitoare generabile de activul necorporal, sub forma venitului obtinut din vanzarea de produse sau servicii, economii de cheltuieli sau alte beneficii;

• costul activului poate fi evaluat in mod credibil.

Clasificarea activelor necorporale identificabile se face in functie de mai multe criterii, respectiv dupa caracteristicile domeniului in care se manifesta, dupa natura si utilizatea similara in activitatea intreprinderii, dupa durata de viata utila a activelor necorporale.

Exemple de active necorporale separate, dobandite intr-o combinare de intreprinderi, care corespund definitiei unei imobilizari necorporale:

Active necorporale in domeniul marketingului:

• Marci comerciale, marci de servicii, marci colective si marci de certificare;

• Nume si domenii de Internet;

• Tipare de imbracaminte (culoare, forma sau ambalaj unicat);

• Titluri de ziar;

• Clauze de neconcurenta

Active necorporale legate de clienti :

Liste cu clienti ;

Portofoliul de comenzi sau de productie ;

Contracte cu clientii si relatiile cu acestia ;

Relatii necontractuale cu clientii.

Active necorporale din domeniul artistic:

• Piese de teatru, spectacole de opera si balet;

• Carti, reviste, ziare si alte opere literare;

• Lucrari muzicale cum ar fi compozitii, texte de cantece, spoturi publicitare;

• Tablouri si fotografii;

• Materiale video si audiovizuale, incluzand filme de cinematograf, clipuri muzicale si programe de televiziune.

Active necorporale de natura contractuala:

• Licente, drepturi de autor si acorduri de novatie;

• Contracte de inchiriere/ leasing/ arendare;

• Autorizatii de construire;

• Contracte de franciza ;

• Drepturi de operare si de emisie ;

• Drepturi de folosinta cum ar fi : de forare, aeriene, la apa, exploatare forestiera si autorizatii de circulatie;

• Contracte de servicii, cum ar fi contractele de servicii ipotecare ;

• Contracte de munca care sunt avantajoase pentru angajator din caza unui salariu contractual situat sub nivelul salariului de piata.

E. Active necorporale de natura tehnologica :

Tehnologia brevetata ;

• Programe de calculator si circuite integrate ;

• Tehnologia nebrevetata ;

• Baze de date ;

• Secrete comerciale cum ar fi : formule, procedee, retete secrete.

Clasificarea in functie de natura si utilizarile similare in activitatea intreprinderii este cuprinsa in IAS 38, paragraful 119 (editia 2005) si cuprinde urmatoarele clase distincte de active necorporale:

▪ nume de marci inregistrate;

▪ prima pagina de publicatii si titluri de carte;

▪ programe de calculator ;

▪ licente si francize;

▪ drepturi de autor, brevete de inventie si alte drepturi de proprietate industriala, drepturi de servicii si exploatare;

▪ retete, formule, modele, proiecte si prototipuri;

▪ active necorporale in curs de dezvoltare.

Dupa durata lor de viata utila, activele necorporale se grupeaza in doua categorii, respectiv:

▪ active necorporale cu durata de viata utila finita;

▪ active necorporale cu durata de viata utila nedefinita.

Durata de viata utila este cea mai scurta durata dintre:

(a) durata de viata economica, respectiv perioada de timp estimata, in care activul va genera beneficii pentru proprietarul lui;

(b) durata de viata legala, prin care se limiteaza controlul asupra beneficiilor generate de activ.

In Romania, in conformitate cu Ordinul Ministrului Finantelor Publice nr. 306 din 2002 pentru aprobarea Reglementarilor contabile simplificate, armonizate cu directivele europene, imobilizarile necorporale cuprind:

▪ cheltuieli de constituire;

▪ cheltuieli de dezvoltare;

▪ concesiuni, brevete, licente, marci, drepturi si alte valori similare;

▪ fond comercial;

▪ alte imobilizari necorporale

▪ imobilizari necorporale in curs de executie

8.8.3 Informatii necesare pentru evaluarea activelor necorporale

In evaluarea multor intreprinderi, o problema delicata consta in identificarea activelor necorporale ale acesteia, indeosebi a celor care nu sunt inregistrate in bilant. In general, identificarea activelor necorporale separate se face in faza de diagnostic juridic.

Evaluatorul trebuie sa solicite, in vederea unei eventuale evaluari, informatiile necesare referitoare la activele necorporale ale firmei si care, de obicei, nu sunt inregistrate in bilantul contabil.

In doctrina evaluarii afacerilor exista un numar de cca. 120 de active necorporale identificate printr-o denumire, care pot fi descrise prin continutul lor si deci pot fi evaluate in mod separat.

Printre cele mai des intalnite active necorporale, care pot fi evaluate in mod separat, sunt cele de natura proprietatii intelectuale (brevete de inventii, marci comerciale, drepturi de autor, desene si modele industriale, programe informatice, formule, proiecte, metode, programe, sisteme, proceduri, estimari, informatii tehnice,baze de date), cele care reflecta relatiile contractuale dintre parti (de exemplu avantajul de contract de inchiriere, de aprovizionare, de asigurare, de creditare, de distributie, de autorizare etc.), ca si cele de natura necontractuala (de exemplu forta de munca instruita, relatiile cu clientii, cu autoritatile, cu salariatii etc.)

Solicitarile de informatii necesare pentru o eventuala evaluare a activelor necorporale ale firmei se refera la:

▪ listingul cu brevetele de inventie curente si cu aplicatiile acestora continand detalii referitoare la autori, durata ramasa, efectele economice realizate sau realizabile, contracte de licenta etc.;

▪ lista cu proiectele, planurile, detaliile, diagramele, schitele, sectiunile etc., ca si detalii referitoare la existenta in practica a rezultatelor lor (produse, procese, tehnologii, procedee etc.) si sansele de utilizare totala sau partiala, pentru alte aplicatii.

▪ copii dupa contractele cu clientii, cu furnizorii; contractele de inchiriere, de asigurare etc. cu detalii asupra principalelor clauze;

▪copii cu proiectele de contract in curs de negociere si clauzele principale ale acestora;

▪ lista cu marcile comerciale inregistrate si informatii referitor la produsele fabricate sub marcile detinute, respectiv cifra de afaceri, cheltuielile aferente cifrei de afaceri si pentru mentinerea avantajelor marcilor, ratele uzuale de redecventa in domeniul de activitate al intreprinderii;

▪ lista cu licentele curente acordate altor companii pentru produse, procese, tehnologii, utilizarea marcii etc. cu termenii esentiali ai acestor contracte de licenta;

▪ listing detaliat cu programele informatice achizitionate precum si cu cele generate intern, care sa contina denumirea si descrierea utilizarii fiecarui program, data achizitionarii si costul initial sau perioada in care a fost proiectat si finalizat (in cazul programelor generate intern), frecventa utilizarii, domeniile in care se utilizeaza etc.;

▪ informatii asupra bibliotecii tehnice, arhivei si de alta natura;

▪ informatii asupra materialelor de perfectionare a pregatirii profesionale (manuale, cursuri, filme, casete, carti de operare etc.) referitoare la denumire, costul si data achizitiei, descrierea si continutul lor etc.;

▪ copii dupa contractele individuale de munca cu salariatii si dupa acordurile de neconcurenta semnate cu unii salariati;

▪ informatii necesare aplicarii metodei costurilor ca de exemplu, nivelul costurilor salariale orare, numarul de persoane necesare pentru generarea unui activ necorporal, cota cheltuielilor indirecte, cheltuieli pentru consultanta externa etc.

8.8.4 Prevederile IAS 38 – Active necorporale, referitoare la tratamentul contabil pentru activele necorporale (AN)

Principalele prevederi ale IAS 38, referitoare la tratamentul contabil al activelor necorporale, sunt:

(a)evaluarea initiala a activelor necorporale se bazeaza pe costul lor care poate fi:

(1) costul de achizitie pentru activele necorporale achizitionate separat, care include pretul de cumparare la care se adauga toate cheltuielile directe atribuibile activului achizitionat, respectiv: cheltuieli salariale pentru punerea activului in stare de functionare, comisioane profesionale, cheltuieli pentru testare); nu se includ cheltuielile de publicitate, cheltuielile de transfer a unei activitati, impus de utilizarea activului achizitionat, cheltuielile generale ca si pierderile din exploatare initiale.

(2) costul de productie pentru activele necorporale create intern, reprezentat de cheltuielile directe efectuate numai dupa data la care cheltuielile de dezvoltare ale unui proiect de C-D sunt recunoscute ca fiind generatoare a unui activ necorporal (de ex. un brevet de inventie).

(3) fie valoarea justa, fie valoarea nominala (care cuprinde si cheltuiala atribuibila activului pentru pregatirea utilizarii acestuia) pentru activele necorporale achizitionate printr-o subventie guvernamentala (ex. drepturi de utilizare pe aeroporturi, licente de emisie radio sau televiziune, licente de import sau cote de acces la anumite resurse restictionate), in functie de optiunea intreprinderii.

(4) valoarea justa pentru activele necorporale achizitionate in schimbul altor active, cu exceptia cazului in care sa fie tranzactia de schimb nu are caracter comercial, fie valoarea justa a activelor care se tranzactioneaza nu se poate cuantifica in mod credibil. In aceste conditii activul necorporal achizitionat este inregistrat la valoarea contabila a activului cedat.

(5) valoarea justa de la data achizitionarii pentru activele necorporale identificabile, achizitionate ca parte a unei combinari de intreprinderi, cu conditia sa indeplineasca criteriile de cunoastere. Cea mai credibila estimare a valorii juste a unui activ necorporal o reprezinta preturile curente de cumparare, de pe o piata activa, ale unor active necorporale identice sau similare.

(b) Reevaluarea activelor necorporale, ulterior recunoasterii initiale a acestora si in cazul adoptarii modelului bazat pe reevaluare se face la valoarea justa, care trebuie determinata numai prin referinta la o piata activa, adica o piata care indeplineste in mod simultan 3 conditii:

○ omogenitatea elementelor care se tranzactioneaza;

○ existenta permanenta pe piata a unui numar insemnat de cumparatori si vanzatori interesati;

○ preturile sunt disponibile publicului.

(c) Nu sunt recunoscute ca active necorporale: cheltuilile de constituire, cheltuielile pentru formarea profesionala, cheltuielile de publicitate si promovare, cheltuielile cu mutarea sau cu reorganizarea activitatii precum si fondul comercial general intern;

(d) Referinta expresa ca, in cazul combinarii de intreprinderi, dobanditorul sa recunoasca, separat de fondul comercial, un numar cat mai mare de active necorporale individuale, pentru a se asigura o reflectare mai fidela a realitatii economice in situatiile financiare;

(e) Amortizarea activelor necorporale este permisa numai pentru cele care au o durata de viata utila finita, valoarea amortizabila fiind costul activului sau alta valoare substituibila costului minus valoarea reziduala a activului necorporal;

(f) Valoarea reziduala a unui activ necorporal cu durata de viata utila finita este considerata a fi zero cu exceptia cazului in care, la sfarsitul acestei durate, va exista o piata activa pe care sa se vanda activul sau exista obligatia unei terte parti de a cumpara activul;

(g) La data inchiderii, fiecarui exercitiu financiar, conform cerintelor IAS-36 Deprecierea activelor, o intreprindere trebuie sa aprecieze daca exista indicii ca activele necorporale au pierdut o parte din valoarea lor contabila; daca exista un astfel de indiciu intreprinderea trebuie sa determine valoarea recuperabila a activului necorporal respectiv, definita ca fiind: ,, cea mai mare valoare dintre valoarea de utilizare a activului sau unitatii generatoare de numerar si valoarea justa minus cheltuielile de vanzare”; de asemenea, IAS 28 impune efectuarea unui test de depreciere anual, indiferent daca exista sau nu un indiciu asupra deprecierii, in urmatoarele doua cazuri:

- pentru activele necorporale cu durata de viata utila nedefinita si pentru cele care nu au fost introduse in utilizare; ca si

- pentru fondul comercial achizitionat in urma unei combinari de intreprinderi.

8.8.5 Principii de evaluare a activelor necorporale

Exista doua directii de incadrare a evaluarii activelor necorporale (inregistrate sau neinregistrate in bilant). Acestea sunt:

→ exploatarea directa, in activitatea proprie; in aceasta ipoteza este firesc ca activele necorporale sa fie considerate drept componenta a capitalului investit si deci sa fie evaluate impreuna cu celelalte active ale intreprinderii; altfel spus, valoarea totala a intreprinderii, calculata indeosebi prin metoda DCF va reflecta valoarea insumata a tuturor activelor detinute de intreprindere, inclusiv a celor necorporale.

→ exploatarea indirecta, care consta in transferul unui atribut sau a tuturor atributelor dreptului de proprietate altei persoane. Acest transfer se poate face prin:

▪ vanzarea (cesiunea) tuturor drepturilor asupra activului necorporal;

▪ contracte de licenta;

▪ contracte de franciza;

▪ contract de joint-venture.

Indiferent de cele 2 directii de utilizare, in functie de sursa de provenienta a beneficiilor economice viitoare (interna si respectiv externa), exista cateva principii de evaluare a activelor necorporale. Acestea sunt:

(1) Evaluarea unui activ necorporal sau a unui pachet de active necorporale se face, de obicei, concomitent cu evaluarea intreprinderii care le utilizeaza sau care controleaza beneficiile generate de aceasta categorie de active;

Precizarea bazei de evaluare si definitia respectiva, respectiv fie valoarea de piata, fie baze de evaluare diferite de valoarea de piata (trate in subcapitolul 1.1.6.3)

(3) Precizarea premisei de evaluare. Pentru evaluarea activelor necorporale ale unei intreprinderi exista 2 premise alternative. Acestea sunt:

▪ Premisa continuarii utilizarii activului, numita si premisa evaluarii in utilizare, care este adecvata pentru evaluarea activelor necorporale care sunt configurate pentru utilizarea in activitatea curenta sau in viitorul apropiat al entitatii (de ex. rezultatele proiectelor de C-D generate intern).

▪ Premisa valorii de schimb, care este adecvata pentru evaluarea activelor necorporale care nu sunt configurate pentru utilizarea in activitatea curenta sau in viitorul apropiat al entitatii si deci participantii pe piata doresc sa vanda activul necorporal. Aceasta vanzare, la randul ei, poate fi:

√ vanzarea ordonata a activelor necorporale, in starea in care se afla, activ cu activ, dupa o expunere normala pe piata adecvata, deci fara a avea in vedere valoarea de utilizare rezultata din combinarea cu alte active corporale sau necorporale; sau

√ vanzarea fortata a activelor necorporale, respectiv acestea se vor vinde in mod individual (activ cu activ) prin licitatie sau prin alta forma de vanzare rapida si dupa o perioada scurta de expunere pe piata adecvata.

8.8.6 Metode de evaluare a activelor necorporale

Exista doua particularitati ale aplicarii metodelor de evaluarea a activelor necorporale distincte:

I. cand se evalueaza un activ necorporal separat prin metode inscrise in cele trei abordari, relevanta metodelor de evaluare este diferita. Ca urmare, din aplicarea mai multor metode de evaluare pot rezulta valori diferite substantial, ceea ce implica rationamentul profesional al evaluatorului in selectarea valorii finale;

II. exista active necorporale care pot fi evaluate numai printr-o singura metoda de evaluare. De exemplu, contractele (de inchiriere, de aprovizionare, de asigurare, de munca, de distributie etc.) si acordul de neconcurenta pot fi evaluate numai prin abordarea prin venit.

Metodele si procedurile uzuale de evaluare a activelor necorporale sunt:

1. Metode bazate pe comparatia de piata (vanzarilor)

2. Metode bazate pe venit:

→ metode bazate pe avantajul de profit (profit economic) atribut activului necorporal;

→ metoda bazata pe contributia la profit;

→ metode bazate pe diminuarea costurilor, generata pe activul necorporal;

→ metode care estimeaza economia/scutirea ipotetica de redeventa, ca urmare a detinerii unui activ necorporal;

→ metode care cuantifica diferenta dintre valoarea totala a intreprinderii care utilizeaza activul necorporal si valoarea aceleiasi intreprinderi in cazul in care nu utilizeaza acel activ;

→ metoda reziduala, prin care valoarea unui activ necorporal se calculeaza ca diferenta intre valoarea totala a intreprinderii si valoarea celorlalte active (corporale si necorporale) detinute:

3. Metode bazate pe cost:

• costul de reproductie;

• costul de inlocuire (numit si de recreere).

Alegerea metodelor de evaluare a unui activ necorporal separat depinde, in principiu, de trei factori:

(a) scopul evaluarii;

(b) caracteristicile activului necorporal;

(c) informatiile disponibile si credibilitatea lor.

8.8.6.1. Abordarea prin comparatia de piata

Esenta acestei abordari consta in compararea subiectului in cauza cu active necorporale similare sau cu drepturi partiale asupra activelor necorporale, care au fost vandute pe piata libera.

Cele doua surse de informatii uzuale, utilizate in abordarea prin comparatia de piata sunt:

- pietele in cadrul carora interesele asupra activelor necorporale similare sunt comercializate, precum si

- tranzactiile anterioare in care a fost implicat dreptul de proprietate asupra activelor necorporale in cauza.

Sfera comparatiei intre caracteristicile activelor necorporale, selectate ca referinta si cele ale activului supus evaluarii, evaluatorul se refera la urmatoarele aspecte:

• sfera drepturilor legale transmise (respectiv contract de cesiune, de licenta exclusiva sau neexclusiv);

• existenta unor clauze speciale de finantare a cumpararii, a unor relatii privilegiate intre vanzator si cumparator sau daca tranzactia a fost efectuata intre parti independente (deci tranzactie nepartinitoare);

• domeniul sau domeniile in care activul necorporal tranzactionat a fost utilizat, ca si cele in care s-a extins utilizarea acestuia;

• caracteristicile fizice, functionale si economice ale activului necorporal de referinta;

• ce alte active necorporale au fost vandute impreuna cu activul necorporal de referinta tranzactionat.

In mod evident, toate aceste aspecte sunt analizate comparativ cu caracteristicile activului necorporal supus evaluarii, in vederea “aducerii” pretului de tranzactie sau pretului de oferta de vanzare, prin efectuarea corectiilor aferente diferentelor dintre elementele de comparatie (redate mai sus), astfel incat sa se ajunga la un pret de referinta posibil pentru activul necorporal supus procesului de evaluare.

In urma analizei achizitiilor de active necorporale, evaluatorul calculeaza adesea asa numitele rate de evaluare, care sunt un raport intre pretul de vanzare si o forma de venit sau activele nete.

Cand sunt utilizate informatii despre tranzactiile anterioare, in care au fost implicate activele necorporale in cauza, se ia in considerare trecerea timpului si pentru circumstantele modificate din economie, din domeniul de activitate si al activelor necorporale insesi.

Din pacate, informatiile de piata despre pretul de vanzare sau pretul cerut pentru active necorporale comparabile sunt sarace, indeosebi din cauza confidentialitatii asupra clauzelor tranzactiilor, de aceea, aceasta abordare trebuie utilizata cu prudenta si insotita de evaluari efectuate prin celelalte doua abordari.

Totusi, atunci cand exista informatii de piata relevante, aceasta abordare este cea mai buna cale de estimare a valorii activelor necorporale.

8.8.6.2. Abordarea prin venit

Aplicarea metodelor inscrise in aceasta abordare presupune lamurirea a trei probleme de natura metodologica, respectiv:

▪ forma de venit care se actualizeaza/capitalizeaza;

▪ durata de viata utila a unui activ necorporal;

▪ rata de capitalizare/actualizare.

Forma de venit care poate fi utilizata in aplicarea diferitelor metode (de capitalizare sau de actualizare) poate fi:

▪ cash-flow brut sau net;

▪ profit brut sau net;

▪ redeventa bruta sau neta;

▪ economia de redeventa ipotetica bruta sau neta;

▪ economia de costuri.

Durata de viata utila a unui activ necorporal distinct este definita in IAS 38.8 astfel: “Durata de viata utila este: (a) perioada in care se asteapta ca un activ sa fie disponibil pentru utilizarea de catre o entitate, sau (b) numarul de unitati de productie sau unitati similare preconizate a se obtine dintr-un activ de catre o entitate.”

Durata de viata utila este stabilita pe baza unor rationamente si analize complexe. Ea poate fi foarte lunga dar este intotdeauna finita.

Stabilirea duratei de viata utila a unui activ necorporal, in metodele inscrise in abordarea prin venit, este importanta pentru:

• stabilirea duratei de previziune explicita si a marimii valorii reziduale a activului necorporal, in cazul aplicarii analizei DCF in evaluare; sau

• stabilirea factorului valorii actualizate a unui flux de venit, numit si factor de capitalizare, necesar in cazul aplicarii metodei capitalizarii venitului.

Rata de actualizare sau de capitalizare selectata pentru aplicarea metodelor bazate pe venit trebuie sa reflecte costul capitalului adecvat pentru o investitie intr-un anumit activ necorporal.

In metoda capitalizarii, formulele capitalizarii venitului, bazate pe ipoteza obtinerii la infinit a acestuia, fie ca o anuitate constanta, fie ca o anuitate crescatoare cu o rata constanta (g) nu sunt aplicabile in evaluarea unui AN.

Explicatia consta in realitatea economica a unei durate de viata utila finita a unui AN si nu infinita, cum este cazul unei intreprinderi evaluate pe baza premisei continuitatii activitatii normale de exploatare. Ca urmare, formula capitalizarii venitului atribuit unui activ necorporal separat, cu o durata de viata utila finita, este:

in care :

= valoarea actualizata a AN;

V = vanitul periodic atribuibil AN;

FVPA = factorul valorii prezente a unui flux de venit periodic (numit si factor de capitalizare).

FVPA are seminificatia unui coeficient multiplicator al venitului periodic atribuibil AN si reprezinta, practic, suma factorilor de actualizare din perioada finita de obtinere a venitului. Se mai numeste si factor de capitalizare.

Dar acest venit poate sa evolueze, pe durata finita de obtinere a venitului, in urmatoarele scheme:

▪ ca marime constanta (ca anuitate constanta);

▪ ca anuitate crescatoare cu un g constant;

▪ ca anuitate descrescatoare cu un g constant;

▪ ca marime anuala neregulata.

Ca urmare, calcularea FVPA se face dupa urmatoarele formule:

in cazul prezumtiei ca venitul se va incasa numai la sfarsitul anului, sau

in cazul prezumtiei ca venitul se va incasa la frecvente mai mici de un an (semestrial, trimestrial sau lunar), in care:

p = numarul total de perioade de compunere;

k = rata de actualizare;

m = numarul de frecvente dintr-un an in care se va incasa venitul;

n = numarul total de ani din perioada de previziune;

FVPA se va aplica, in mod evident, asupra marimii adecvate a venitului incasabil (anual, semestrial, trimestrial sau lunar).

FVPA poate fi preluat din tabele financiare sau poate fi calculat cu un calculator prin urmatoarea formula, pentru cele 4 situatii clasice de compunere (sau de incasare) a venitului:

anual:

semestrial:

trimestrial:

lunar:

8.8.6.3. Abordarea prin cost

Aceasta abordare este adecvata pentru evaluarea unor active necorporale ca programe pentru calculator, baze de date, documentatii tehnice si proiecte, biblioteca tehnica, forta de munca instruita.

Abordarea este adecvata indeosebi pentru evaluarea activelor necorporale aflate in stare noua, pentru cele care pot fi substituite cu alte active necorporale si in cazul in care evaluarea se face pentru proprietarul curent al activului necorporal supus evaluarii.

Abordarea prin cost nu este adecvata pentru evaluarea unor active necorporale cu caracter de unicitate si cu vechime mare (de exemplu marci de produs), ca si in situatia in care scopul evaluarii este vanzarea ordonata a unui activ necorporal individual.

In abordarea prin cost se utilizeaza doua metode:

▪ metoda costului de reproductie; si

▪ metoda costului de inlocuire.

Costul de reproductie este costul, exprimat in preturi curente, pentru a produce un duplicat identic al activului necorporal, deci prin utilizarea acelorasi materiale, standarde, conceptie, prezentare si calitate a muncii incorporate in activul necorporal original.

Costul de inlocuire este costul, exprimat in preturi curente, pentru a produce un activ necorporal cu aceeasi utilitate, deci prin utilizarea unor metode, standarde, conceptie si prezentare moderne si prin cea mai inalta calitate a muncii disponibila la data evaluarii.

Dupa estimarea costului de reproductie sau costului de inlocuire a unui activ necorporal este necesara estimarea deprecierii acelui activ necorporal.

Exista 3 tipuri de depreciere care ar putea fi estimate, de la caz la caz. Acestea sunt:

a) deprecierea (sau deteriorarea) fizica, respectiv diminuarea valorii ca urmare a uzurii produsa in cursul utilizarii;

b) deprecierea functionala, adica diminuarea valorii unui activ necorporal ca urmare a incapacitatii acestuia de a-si mai indeplini functiile/utilitatea pentru care a fost creat initial;

c) depreciere economica (din cauze externe), adica diminuarea valorii unui activ necorporal cauzata de influenta unor evenimente sau conditii care nu pot fi controlate de proprietarul activului si care impiedica realizarea beneficiilor planificate generabile.

Pentru estimarea marimii deprecierii unui activ necorporal, cateva repere pot sa il orienteze pe evaluator. Acestea sunt:

▪ in cazul evaluarii unor active necorporale noi nu este cazul estimarii deprecierii;

▪ deprecierea fizica a unui activ necorporal se manifesta in putine situatii;

▪ deprecierea economica este, in general, o depreciere nerecuperabila;

▪ cuantificarea deprecierii unui activ necorporal se poate face pe doua cai:

→ prin estimarea unei deprecieri totale pe baza duratei de viata utila. In acest caz, daca de exemplu:

varsta unui activ necorporal este 4 ani si

durata de viata utila ramasa estimata este 6 ani,

=> gradul de depreciere = 4 ani/10 ani = 0,4 sau 40%

→ prin estimare distincta a fiecarui tip de depreciere. In acest caz, formula de calcul a valorii activului necorporal este:

8.8.7. Aplicatii

(1) Metoda avantajului de profit (sau profitul economic) este aplicabila indeosebi pentru evaluarea marcilor de produs si a secretelor comerciale. Metoda se bazeaza pe evidenta ca un produs/serviciu realizat pe baza unui activ necorporal se va vinde la un pret unitar superior (price premium) fata de produsele/serviciile similare, care nu au beneficiat de acel activ necorporal.

Etapele aplicarii metodei avantajului de profit sunt:

1. estimarea cifrei de afaceri neta anuala previzionata aferenta produsului vandut sub marca supusa evaluarii;

2. estimarea procentuala a avantajului de pret de vanzare fata de pretul de vanzare al unui produs cu alta marca;

3. calcularea avantajului de pret brut si net;

4. estimarea profitului aferent investitiilor din domeniul distributiei si vanzarii produsului cu marca supusa evaluarii;

5. determinarea procentului de divizare a profitului economic pe baza uzantelor de impartire a profitului intre un prezumtiv utilizator de licenta si proprietarul marcii;

6. stabilirea nivelului ratei de actualizare;

7. estimarea ratei anuale perpetue de crestere a profitului economic (g) si deci a ratei de capitalizare;

8. calcularea valorii activului necorporal.

Aplicatia 1

Ipotezele pentru evaluarea unei marci de produs, rezultate in urma analizelor detaliate sunt:

cifra de afaceri anuala previzionata 10.000 mii €

avantajul pretului de vanzare  30%

▪ profit alocat activelor din sfera distributiei si vanzari   6% din CA

▪ divizarea profitului economic 50%

▪ cota impozitului pe profit    16%

▪ rata de actualizare 16%

▪ cresterea anuala sperata a profitului economic (g)       1%

Rezolvare:

Cifra de afaceri previzionata  (mii €) 10.000

Avantaj pret vanzare (30%)   (mii €) 3.000

Impozit (16%)  (mii €) 480

Avantaj net pret vanzare (mii €) 2.520

Profit alocat altor active   (mii €) 600

Profit economic alocat marcii    (mii €) 1.920

Divizare profit economic (%) 50

Profit economic al proprietarului marcii (50%)   (mii €) 960

Rata de capitalizare (%) 15

Valoarea marcii (mii €) 6.400

(2) Metoda capitalizarii economiei de cheltuieli (costuri) este aplicabila, indeosebi, pentru evaluarea brevetelor de inventie deoarece, de obicei, efectul aplicarii unui brevet de inventie se concretizeaza in diminuarea unor elemente de cheltuieli. De asemenea, aceasta metoda se aplica si pentru evaluarea activelor necorporale de natura contractelor avantajoase (de inchiriere, de aprovizionare, de distributie, etc.).

De exemplu, daca un brevet de inventie detinut si aplicat in intreprinderea supusa evaluarii, se va evalua pe baza urmatoarelor ipoteze:

→ efectele brevetului sunt:

• diminuarea cheltuielilor materiale cu 5%;

• diminuarea cheltuielilor cu personalul 3%;

→ rata de actualizare = 16%

→ durata de viata utila ramasa a brevetului = 8 ani;

→ cheltuieli totale anuale ale produselor pe baza brevetului = 100 mil. lei (RON), din care:

• 50% cheltuieli materiale;

• 40% cheltuieli cu personalul;

• 10% alte cheltuieli.

Rezolvare:

Cheltuieli totale anuale:    100 mil. lei

• cheltuieli materiale (50%) 50 mil. lei

• cheltuieli cu personalul (40%) 40 mil. lei

Economia de cheltuieli materiale (5%) 2,5 mil. lei

Economia de cheltuieli cu personalul (3%) 1,2 mil. lei

Economie totala anuala 3,7 mil. lei

Factor de capitalizare @ 16% si n = 8 ani 4.344

Valoarea brevetului 16,073 mil. lei

rotunjit 16 mil. lei

Aplicatia 2

Intreprinderea evaluata a inchiriat de la un tert un spatiu comercial pentru magazinul de desfacere cu urmatoarele caracteristici:

• suprafata utila inchiriata 200

• chiria contractuala/luna 10 Euro/luna

• chiria de piata/luna   15 Euro/luna

• durata ramasa a contractului 36 luni (3 ani)

• rata de actualizare (k)   12 %

Rezolvare

- avantaj lunar de chirie/ 5 Euro

- avantaj lunar de chirie/200 1000 Euro

- factor de capitalizare @ k = 12% si n = 36  30,107

=> valoarea contractului 30.107 Euro

rotunjit   30.000 Euro

Factor de capitalizare =

(3) Metoda economiei / scutirii de redeventa ipotetica este adecvata pentru evaluarea marcilor, brevetelor de inventie, tehnologiilor, documentatiilor tehnice, secretelor comerciale.

Aplicarea metodei este adecvata in cazul in care nu se poate selecta, cu credibilitate suficienta, fluxul de venituri sau economiile de costuri rezultate in urma utilizarii activului necorporal.

Pentru aplicarea acestei metode sunt necesare mai multe ipoteze, care rezulta numai in urma unor analize detaliate. Acestea sunt:

• cifra de afaceri previzionata, obtinuta pe baza aplicarii activului necorporal;

• rata de redeventa pentru active necorporale similare, in domeniul respectiv de activitate;

• nivelul ratei de actualizare.

Aplicatia 3

Se evalueaza o marca de produs pe baza urmatoarelor ipoteze, rezultate din analize detaliate:

▪ durata de previziune explicita este de 5 ani (2007 – 2011 inclusiv);

▪ cifra de afaceri neta din anul de baza este de 10.000 mii Euro si creste cu 10%/an, in anul 2007, 2008 si 2009, cu 8% in anul 2010 si 6% in anul 2011 si cu 5% din anul 2012 la infinit;

▪ rata redeventei aferente unui contract de franciza in domeniul de activitate este 4% din cifra de afaceri neta anuala;

▪ cota impozitului pe profit este 16%;

▪ rata de actualizare este 16%;

▪ valoarea reziduala a fost calculata prin formula Gordon-Shapiro:

Rezolvare

(4) Metoda reziduala de evaluare a unei licente de fabricatie presupune parcurgerea urmatoarelor etape:

a) determinarea profitului net anual total din exploatare generat de toate activele care sunt utilizate pentru fabricarea produselor sub licenta;

b) determinarea valorii de piata a activelor necesare exploatarii, respectiv: active imobilizate, fond de rulment net si active necorporale separate (daca exista);

c) estimarea ratei rentabilitatii cerute de fiecare clasa de active de mai sus;

d) alocarea profitului net total din exploatare pe clasele de active mentionate;

e) calcularea, ca marime reziduala, a profitului net alocat licentei de fabricatie;

f) capitalizarea/actualizarea profitului net alocat licentei de fabricatie, cu o rata de capitalizare/actualizare adecvata, pentru a determina valoarea licentei de fabricatie.

Aplicatia 4

mil. € %

a) profitul net anual din exploatare:

- Cifra anuala de afaceri 30

- Cheltuieli de exploatare totale 22

- Profit brut din exploatare 8

- Profit net anual din exploatare (cota imp. profit = 16%) 6,72

b) structura valorii de piata a capitalului investit este:

- Active corporale imobilizate 14 63,6

- Capital de lucru net 6 27,3

- Active necorporale separate 2 9,1

Total active la valoarea de piata 22 100,0

c) rata rentabilitatii ceruta a activelor:

- Active corporale imobilizate 10

- Capital de lucru net 6

- Active necorporale distincte 18

Costul mediu ponderat al capitalului 9,64

Cmpc = 10% x 63,6% + 6% x 27,3% + 18% x 9,1% = 9,64%

d) alocarea profitului net anual total din exploatare: 6,72

din care:

- aferent activelor corporale imobilizate 1,4(14x0,10)

- aferent capitalului de lucru net 0,36(6x0,06)

- aferent activelor necorporale distincte 0,36(2x0,18)

Total profit net anual alocat 2,12

e) profitul net anual din exploatare alocat numai licentei:

6,72 – 2,12 = 4,6 mil. €

Daca durata de viata ramasa a contractului de licenta este 8 ani si rata de actualizare (k) este 20%, rezulta ca FVPA (factorul de capitalizare) este 3,837.

Valoarea licentei = 4,6 x 3,837 = 17,65 mil. €

(5) Metoda costului indexat este adecvata pentru evaluarea unui proiect de C-D nefinalizat, care este destinat vanzarii ca actic individual:

8.9. EVALUAREA DATORIILOR

Conform IAS 37 Provizioane, datorii si active contingente, prin datorie se intelege “o obligatie actuala a intreprinderii ce decurge din evenimentele trecute si prin decontarea careia se asteapta sa rezulte o iesire de resurse care incorporeaza beneficiile economice”.

In cadrul diagnosticului juridic, evaluatorul are obligatia de a constata nu numai datoriile inregistrate in bilant, la data evaluarii, ci mai ales datoriile neinregistrate in bilant.

Dupa constatarea tuturor datoriilor, acestea vor fi grupate si evaluate in mod distinct.

Datoriile pot fi impartite in trei categorii:

▪ datorii precis determinabile:

- datorii comerciale (catre furnizori);

- credite bancare;

- efecte comerciale de platit;

- dividende de platit;

- impozite si taxe de platit;

- datorii legate de personal.

▪ datorii certe care trebuie estimate ; acestea reprezinta obligatii certe de platit dar a caror marime nu poate fi cunoscuta decat la o data viitoare, ca de exemplu pentru :

- impozitul pe profit ;

- impozitul pe cladiri, teren, mijloace de transport etc. ;

- garantiile acordate clientilor pentru perioada de garantie ;

- datorii catre salariati sau catre consultanti profesionali, cand platile prevazute in contractele semnate se fac cu o anumita periodicitate.

▪ datorii potentiale, numite si contingente, care reprezinta o obligatie viitoare posibila neprevazuta care depinde de producerea unui eveniment viitor; de exemplu, plata unor despagubiri sau daune in urma unor sentinte judecatoresti definitive, obligatii de mediu etc.

8.10. SINTEZA APLICARII METODEI ANC

In urma parcurgerii tuturor etapelor de evaluare a categoriilor de active, care necesita corectii fata de valoarea lor contabila, ca si a unor datorii, sinteza corectiilor si calcularea Activului Net Corectat se face intr-un tabel cu forma sintetizata de mai jos.

Cateva concluzii sintetice, de retinut din abordarea pe baza de active, sunt:

(1) in acest capitol a fost tratata numai metoda ANC, in ipoteza ca intreprinderea evaluata isi va continua activitatea normala de exploatare intr-un viitor previzibil.

(2) prin metoda ANC se calculeaza valoarea capitalului actionarilor si nu valoarea capitalului investit;

(3) ANC reflecta o valoare de control, respectiv o valoare de control a capitalului actionarilor, deoarece cumparatorul are posibilitatea de a hotari vanzarea unor active sau a tuturor activelor achizitionate.