Dreptul de superficie

Dreptul de superficie 

1) Definitie si caractere juridice. Dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembramant al dreptului de proprietate asupra unui teren, care consta in dreptul de proprietate al unei persoane, numita superficiar, privitor la constructiile, plantatiile sau alte lucrari ce se afla pe un  teren proprietatea altuia, teren asupra caruia superficiarul are un drept de folosinta.

Dreptul de superficie prezinta urmatoarele caractere juridice:

a) este un drept imobiliar avand ca obiect intotdeauna un bun imobil, adica o suprafata de teren;

b) este un drept perpetuu, in sensul ca exista atata timp cat dureaza constructia, plantatia sau lucrarea ce se afla in proprietatea altei persoane, decat proprietarul terenului; el nu se poate stinge prin neexercitare;

c) este un drept imprescriptibil extinctiv; actiunea in revendicare poate fi introdusa oricand pana la stingerea insusi a dreptului de superficie.

Dreptul de superficie poate fi dobandit prin titlu, uzucapiune sau direct prin lege. Dobandirea prin uzucapiune are loc in conditiile prevazute de reglementarile existente in aceasta materie.

2) Dobandirea dreptului de superficie

Aceasta se poate realiza prin titlu, prin uzucapiune sau prin lege

2.1) Constituirea dreptului de superficie prin titlu

Titlurile prin care se dobandeste dreptul de superficie asupra terenurilor proprietate particulara, sunt conventia si testamentul.

Cu privire la terenurile aflate in domeniul privat al statului si al unitatilor administrativ - teritoriale, dreptul de superficie se constituie prin act de concesiune . Acesta se face in schimbul unui pret, acesta stabilindu-se prin decizia prefecturii sau primariei, astfel incat sa se asigure recuperarea in 25 de ani a terenului

2.2) Constituirea sau dobandirea ex lege a dreptului de superficie

Legislatia consacra un singur drept de superficie care se naste ex lege, adica direct din lege. Astfel, in interpretarea si aplicarea prevederilor art.30 din Codul familiei, practica judiciara a statuat ca toate constructiile ridicate in timpul casatoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre soti, sunt bunuri comune. Sotul neproprietar al terenului devine titularul unui drept de superficie. Drept urmare, constructia devine proprietatea in devalmasie a celor doi soti, iar terenul pe care s-a construit ramane in proprietatea unuia dintre soti, asupra lui avand un drept de folosinta.

3) Exercitarea dreptului de superficie.

Dreptul de superficie confera titularului sau atributele de posesie, folosinta si dispozitie. Posesia si folosinta terenului pe care se afla constructia sau lucrarea respectiva se pot exercita in stransa legatura si in limitele necesare exercitarii dreptului de proprietate care intra in alcatuirea dreptului de superficie. Dispozitia materiala face referire doar la posibilitatea proprietarului de a dispune de un teren numai in vederea realizarii constructiei, plantatiei sau lucrarii ce urmeaza a fi facuta pe acel teren.

In ceea ce priveste atributul de dispozitie, este in afara de orice discutie ca superficiarul are dreptul sa instraineze constructia, plantatia sau lucrarea respectiva aflata pe terenul altei persoane, fara consimtamantul proprietarului terenului. Astfel dreptul de superficie este transmisibil prin acte juridice intre vii sau pentru cauza de moarte, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. De asemenea dreptul de superficie poate fi grevat de sarcini reale, cum ar fi dreptul de servitute si dreptul de ipoteca.

4) Stingerea1⁶ dreptului de superficie.

Dupa cum se stie, dreptul de superficie este un drept perpetuu in sensul ca dureaza atat timp cat dureaza plantatia sau constructia ce se afla in proprietatea altei persoane, decat proprietarul terenului.

Dreptul de superficie nu se pierde prin neexercitare.

Dreptul de superficie inceteaza sau se stinge numai in urmatoarele doua situatii: cand constructia, plantatia sau lucrarea a pierit sau a fost desfiintata de catre superficiar si cand proprietarul terenului devine si proprietar al plantatiei sau lucrarii respective.