Dreptul de servitute

Dreptul de servitute

Definitie si caractere. Dreptul de servitute este un drept real principal derivat, perpetuu si indivizibil constituit asupra unui imobil numit fond aservit sau dominat pentru folosinta altui imobil, numit fond dominant, imobile care au proprietari diferiti .

Dreptul de servitute prezinta urmatoarele caractere :

a) servitutea este un drept imobiliar, deoarece se constituie numai in folosul si, respectiv, sarcina unor bunuri prin natura lor ;

b) servitutea este un drept perpetuu, fiindca se mentine atata timp cat dureaza cele doua imobile si situatia care a determinat constituirea ei;

c) servitutea este indivizibila intregului fond dominant si greveaza, in intregime, fondul servit. De aceea, atunci cand imobilul ce urmeaza sa fie fond aservit se afla in coproprietate, constituirea servitutii, fiind un act de dispozitie juridica, se poate face, potrivit regulii unanimitatii, numai cu acordul tuturor copartasllor ;

d) servitutea este un drept real, in sensul ca nu creaza un raport juridic intre o persoana anume si o alta persoana, ci intre proprietarii actuali, oricare dintre ei, ai fondului dominant, fiind cei care profita de existenta servitutii si ai fondului aservit, cei care suporta inconvenientele;

e) servitutea nu poate fi instrainata (este inalienabila), urmarita sau ipotecata independent de fondul al carui accesoriu este;

f) servitutile asupra bunurilor din domeniul public sunt valabile numai in cazul in care ele sunt compatibile cu uzul sau interesul public,

2.Clasificarea servitutilor, servitutile se clasifica in functie de mai multe criterii astfel:

a) Dupa modul lor de executare, servitutile pot fi continue si necontinue.

Servitutile continue sunt acelea pentru a caror exercitare si existenta nu este nevoie de interventia omului, cum ar fi de pilda, servitutea de scurgere a apelor de ploaie sau servitutea de vedere.

Servitutile necontinue sunt acelea pentru a caror existenta si exercitare depinde de interventia actiunii umane, cum sunt de exemplu, servitutea de trecere, servitutea de a lua apa din fantana, servitutea de a paste animalele si altele asemenea.

b) Dupa felul in care se manifesta, servitutile sunt aparente si neaparente.

Servitutile aparente sunt acele servituti care se cunosc dupa existenta unor semne exterioare, precum o usa, o fereastra, un canal, o plantatie, o carare.

Servitutile neaparente sunt opusul celor aparente existenta lor neputand fi cunoscuta printr-un semn exterior sau lucrare exterioara vizibila, ca de exemplu servitutea de a nu a cladi sau de a nu zidi decat pana la o anumita distanta sau inaltime, ori servitutea de a nu planta la o distanta mai mica decat cea prevazuta de lege.

c) Dupa obiectul lor, servitutile sunt: pozitive si negative, urbane si rurale.

Servitutile pozitive sunt acelea care indreptatesc pe proprietarul fondului dominant sa foloseasca fondului aservit. Un exemplu de servitute pozitiva este servitutea de a trece, servitutea de a lua apa.

Servitutile negative reprezinta servitutile care impun proprietarului fondului aservit, anumite restrictii in exercitarea dreptului sau de proprietate, cum este servitutea de a nu cladi ori de a nu face plantatii la o anumita distanta fata de fondul dominant..

Servitutile sunt urbane sau rurale dupa cum sunt stabilite in folosul unei cladiri ori a unui teren;

d) Dupa originea sau modul lor de constituire servitutile se impart in trei categorii :

d.1) Servituti naturale, adica acelea care isi au originea in situatia naturala a fondurilor.

Exemplele de servituti naturale sunt:

- servitutea de scurgere a apelor naturale ¹¹care consta in faptul ca, locurile inferioare sunt supuse a primi apele care curg in mod natural:

- servitutea izvoarelor consta in aceea ca proprietarul care are un izvor pe proprietatea sa poate sa-l intrebuinteze, fara a vatama dreptul pe care proprietarul altui fond l-ar fi dobandit cu privire la folosirea acestui izvor;

- servitutea de granituire care consta in aceea ca proprietarul poate obliga pe vecinul sau sa procedeze la granituirea proprietatii, lipite de a sa, spre a delimita hotarele proprietatii, cheltuielile fiind suportate in proportie egala

In cazul servitutilor naturale, art.585 din Codul civil prevede dreptul oricarui proprietar de a-si ingradi proprietatea: " Proprietatea al carui loc este infundat, care nu are nici o iesire la calea publica, poate reclama o trecere pe locul vecinului sau pentru exploatarea fondului cu indatorirea de a-l despagubi in proportie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona".

d.2) Servituti legale se constituie prin dispozitia expresa a legii si acestea sunt:

- distanta plantatiilor; conform art.607 din Codul civil, arborii mari ar trebui sa fie plantati la o distanta de doi metri de limita fondului vecin, iar celelalte plantatii ori garduri vii la o distanta de jumatate de metru ;

- distanta si lucrarile intermediare cerute pentru unele constructii;

- servitutea de vedere care consta in interdictia de a face ferestre ori balcoane asupra fondului invecinat " de nu va fi la o distanta de 19 decimetri intre zidul pe acre se deschid aceste vederi si proprietatea vecina";

- picatura streasinilor consta in obligatia proprietarilor de locuinte de a face streasinile casei in asa fel incat apele din ploi sa se scurga pe terenul sau ori pe strada, dar nici intr-un caz pe terenul vecinului;

- servitutea de trecere;

Ca o concluzie la servitutile naturale si servitutile legale, se poate spune ca exemplele de servituti naturale constituie servituti reciproce sau bilaterale, iar exemplele date la servituti legale constituie servituti nereciproce sau unilaterale.

d.3) Servituti stabilite prin fapta omului care se constituie prin titlu - conventie sau testament - uzucapiune sau prin destinatia proprietarului, ele se mai numesc servituti veritabile sau propriu-zise, deoarece ele sunt adevaratele dezmembraminte ale dreptului de proprietate. Acestea sunt reglementate de art.620-643 din Codul civil.

1) Stabilirea servitutilor prin titlu (prin titlu intelegandu-se un act juridic)¹³

Actul constitutiv juridic de servitute este supus transcrierii si poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, conventie sau testament.

2) Stabilirea prin uzucapiune sau prescriptie achizitiva

Conform art.623 din Codul civil, prin uzucapiune se pot dobandi doar servitutile continue si aparente.

3) Stabilirea servitutilor prin destinatia proprietarului

Aceasta are loc atunci cand proprietarul a doua imobile vecine, stabileste intre ele o stare de fapt care ar fi o servitute daca ar apartine la proprietari diferiti.

Ultima clasificare a servitutilor este criticabila. Astfel asa-zisele servituti naturale si servituti legale, in realitate nu sunt servituti veritabile, deoarece spre deosebire, de servitutile stabilite prin actiunea omului, ele constituie marginiri normale ale atributului folosintei. Nefiind dezmembraminte ale proprietatii, ci simple obligatii izvorate din raporturile de vecinatate, asa-zisele servituti naturale si servituti legale sun opozabile tertilor, fara indeplinirea formalitatilor de publicitate imobiliara.

In concluzie, in acceptiunea proprie a acestei notiuni, sunt servituti veritabile numai acelea care se stabilesc prin fapta omului. Numai ele dezmembreaza dreptul de proprietate.

3) Exercitarea si apararea servitutilor

Exercitarea servitutilor este necesara pentru evidentierea drepturilor si obligatiilor titularilor celor doua fonduri sau imobile, acestea diferentiindu-se in functie de modul de constituire al fiecarei servituti astfel:

- in cazul servitutilor naturale si a servitutilor legale, drepturile si obligatiile proprietarilor celor doua imobile sunt reglementate de lege;

- in ceea ce priveste o servitute stabilita prin titlu, drepturile si obligatiile sunt cele stipulate in actul juridic de constituire,

- in cazul servitutilor dobandite prin uzucapiune, drepturile si obligatiile depind de modul in care s-a exercitat posesia pe durata termenului de prescriptie.

Chiar daca drepturile si obligatiile proprietarilor sunt diferite de la o servitute la alta, totusi exista si drepturi si obligatii comune si generale indiferent de servitute.

1) Drepturile si obligatiile generale ale proprietarului fondului aservit sunt:

- de a face tot ceea ce e necesar pentru conservarea si exercitarea servitutii (acestea se fac pe banii proprii);

- de a se folosi de servitute doar in conformitate cu legea, titlul sau modul de stabilire a acesteia;

- de a nu face lucrari care ar antrena schimbari dificile pentru fondul aservit.

2) Drepturile si obligatiile generale ale titularului fondului aservit sunt urmatoarele:

- de a parasi fondul aservit la dorinta proprietarului fondului dominant atunci cand prin titlu s-a angajat sa faca unele lucrari necesare pentru exercitarea si conservarea servitutii;

- de a se abtine la orice act care ar duce la tulburarea exercitiului normal al servitutii daca acesta a devenit dificila ;

4) Stingerea servitutilor

Dreptul de servitute se poate stinge in urmatoarele situatii:

- in caz de imposibilitate materiala de a mai exista servitutea;

- prin confuziune;

- prin prescriptie extinctiva;

- posibilitatea disparitiei imobilului aservit;

- in situatia rezolvarii sau anularii dreptului celui care a consimtit stabilirea servitutii;

- in cazul in care servitutea nu este exercitata timp de 30 de ani.