Contractul de locatiune
Locatiunea este un contract prin care
o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita
locatar (chirias), folosinta temporara, totala sau partiala, a unui bun in
schimbul unei sume de bani sau alte prestatii, numita chirie (art. 1411
C.civ.). Locatiunea (desi se poate spune ca reprezinta o 'vanzare' a
folosintei) se deosebeste de contractul de vanzare-cumparare prin faptul ca
transmite numai dreptul de folosinta - ca drept de creanta - asupra lucrului,
iar nu un drept real. Chiar daca lucrul dat in locatiune este producator de
fructe, locatarul dobandeste proprietatea fructelor nu in virtutea locatiunii,
ci ca accesoriu al folosintei, locatorul fiind obligat sa-i asigure folosinta
lucrului, nu si dobandirea proprietatii fructelor. Astfel fiind, daca
contractul are ca obiect numai dobandirea unor fructe, (de exemplu, arborii din
padure, recolta de pe camp etc.), contractul nu poate fi calificat locatiune,
ci vanzare-cumparare. Cu atat mai puternic cuvant, contractul nu poate fi
calificat locatiune, ci vanzare-cumparare, daca are ca obiect producte (foloase
trase prin consumarea substantei lucrului), deoarece folosinta locativa nu
poate sa absoarba lucrul insusi si puterea lui productiva . In Codul civil si
alte acte normative reguli speciale sunt prevazute pentru locatiunea fondurilor
rurale (bunurilor agricole) - numita contract de arendare - si pentru
locatiunea unor suprafete locative - numita contract de inchiriere. Locatiunea
este un contract cu titlu oneros, in care ambele parti contractante urmaresc un
interes propriu patrimonial. In opozitie cu imprumutul de folosinta (comodat),
care este un contract esentialmente gratuit, locatiunea este dimpotriva, prin
definitie (esentialmente) cu titlu oneros.Daca folosinta unui lucru se
transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locatiune, dar poate fi
valabil ca un imprumut de folosinta, daca lucrul s-a predat (comodatul fiind un
contract real) si daca sunt indeplinite si celelalte conditii de validitate. Locatiunea
este un contracl comutativ, in care existenta si intinderea obligatiilor nu
depinde de hazard si deci nu exista sanse de castig si pierdere pentru parti.
Locatiunea este un contract consensual, care se incheie prin acordul - fie si
tacit al partilor (solo consensu), fara vreo formalitate. In ceea ce priveste
insa proba contractului de locatiune, daca nu este constatat printr-un inscris,
prezinta oarecare greutati, fiind supus unui sistem mai riguros de dovada decat
celelalte contracte. In aceasta privinta, legea distinge intre urmatoarele
situatii: Daca nu s-a inceput executarea contractului incheiat verbal si una
dintre parti neaga existenta lui, dovada cu martori nu este admisa oricat de
mic ar fi pretul (chiria) (art. 1416 C.civ.) si chiar daca ar exista un inceput
de dovada scrisa Daca contractul
incheiat verbal este in curs de executare (ceea ce poate fi probat - in caz de
executare contestata - cu inceput de dovada scrisa completata cu martori si
prezumtii, iar nu prin simplul fapt al detinerii lucrului) si in lipsa de
chitanta exista o contestatie asupra pretului, locatarul (daca nu este de acord
cu cel pretins de locator) poate provoca o expertiza pentru stabilirea
pretului, iar cheltuielile expertizei cad in sarcina lui daca evaluarea facuta
de expert intrece pretul pe care el l-a aratat (art. 1417C.civ.). Daca litigiul
priveste alte elemente ale contractului decat pretul (de exemplu,
consimtamantul locatorului la schimbarea destinatiei bunului), se aplica
regulile gcnerale din materia de probe; in privinta termenului insa, legea face
trimitere la obiceiul locului si stabileste cateva prezumtii relative (art.
1450-1452 C.civ.). Locatiunea este un contract cu executare succesiva, in timp.
Elemen-tul 'timp'' este de esenta locatiunii. Locatorul asigura
folosinta lucrului pana la incetarea locatiunii, iar pretul este calculat dupa
durata folosintei si timpul se are in vedere chiar daca pretul s-a fixat in mod
global. In ceea ce priveste durata contractului, ea poate fi si nedeterminata,
dar nu poate fi perpetua, vesnica. Locatiunile ereditare (concesiunile perpetue
de folosinta imobiliara) cunoscute in vechiul drept sub denumirea de emfiteuze
ori embatic (besman) sunt prohibite de lege (art. 1415 C.civ.). In principiu,
durata contractului se stabileste liber, prin consimtamantul partilor. In anume
domenii insa, legiuitorul intervine prin prorogari legale. Spre deosebire de
contractul de vanzare-cumparare, locatiunea nu transmite dreptul de
proprietate, ci numai dreptul de folosinta temporara a lucrului inchiriat.
Astfel fiind, riscul pieirii fortuite, este suportat de locator. Capacitatea de
exercitiu. Titlul locatorului. Atat locatarul cat si locatorul trebuie sa aiba
capacitatea, respectiv, sa indeplineasca conditiile cerute pentru a face acte de
administrare, caci locatiunea este, in principiu, un act de administrare'. In
cazul imobilelor insa, daca durata locatiunii depaseste termenul de 5 ani, este
considerata de lege ca act de dispozitie si, in consecinta, partile trebuie sa
aiba capacitatea, respectiv sa indeplineasca conditiile cerute de lege pentru a
face acte de dispozitie (art. 1419 comb. cu art. 1268 C.civ.) in caz contrar,
durata locatiuni rcducandu-se la 5 ani, dar numai la cererea partii incapabile.
Dat fiind faptul ca locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul
poate sa nu fie proprietarul lucrului dat in locatiune. Astfel, un uzufructuar
(art. 534 C.civ.) sau un locatar (art.1268 C.civ.) poate inchiria valabil bunul
detinut cu titlu de uzufruct sau de locatiune. Bineinteles, in cazul
inchirierii lucrului altuia de catre o persoana care nu are asupra lucrului un
drept opozabil fata de proprietar, drept care sa-i confere posibilitatea
inchirierii (de exemplu, este numai posesor de buna sau rea-credinta),
proprietarul nu va fi obligat sa respecte locatiunea, acest contract fiind
pentru el res inter alios acta. Numai daca locatorul a fost un proprietar
aparent (de exemplu, un mostenitor aparent), contractul poate produce efecte
fata de adevaratul proprietar . Pe de alta parte, proprietarul nu poate fi
locatarul propriului sau lucru (neque pignus, neque depositum, neque locatio
rei suae consistere potest), cu exceptia cazului cand nu are prerogativa
folosintei (de exemplu, este nud proprietar sau a adus ca aport social in societate
folosinta unui lucru). In sfarsit, daca un coindivizar (care nu este aparent
proprietar exclusiv) inchiriaza bunul aflat in indiviziune, se aplica regulile
care guverneaza vanzarea de catre unul dintre coproprietari ori teoria
mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri. Lucrul inchiriat - tolal
sau partial - poate fi un lucru mobil sau imobil, corporal sau incorporal (de
exemplu, dreptul de proprietate industriala), dar in toate cazurile cu conditia
sa nu se distruga sau sa nu se consume prin folosinta conform destinatiei dupa
natura obiectului sau conform destinatiei stabilita prin acordul partilor.
Inseamna ca obiectul locatiunii il formeaza lucruri nefungibile (individual
determinate) dupa natura lor sau dupa vointa partilor. Un lucru viitor poate
forma obiectul contractului, cu exceptia bunurilor dintr-o mostenire nedeschisa
(art. 965 C.civ.). In caz de nerealizare a lucrului viitor se va angaja
raspunderea locatorului potrivit regulilor generale. Precizam, de asemenea, ca
bunurile din domeniul public al statului sau al unitatilor
administrativ-teritoriale pot fi inchiriate numai in conditiile legii speciale
(art. 135 alin.5 din Constitutie si art.12 alin.6 si art.14-16 din Legea nr.
213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia). Iar
dreptul de servitute nu poate forma obiectul contractului decat impreuna cu
imobilul de care este atasat (art. 576 C.civ.). Tot astfel, bunurile
coproprietate fortata nu pot fi inchiriate decat o data cu bunul principal de
existenta caruia depinde si coproprietatea fortata. Nici nuda proprietate nu
poate forma obiectul contractului de locatiune, titularul ei neputand asigura
locatarului folosinta bunului care formeaza obiectul dreptului sau. Pretul pe
care locatarul il plateste in schimbul folosintei lucrului se numeste chirie.
Chiria se fixeaza in raport cu durata contractului, fie global fie, pe unitati
de timp (ziua, luna, anul etc.) si se plateste la termene stipulate, de regula
in mod succesiv. Chiria trebuie sa fie determinata in momentul incheierii
contractului. Dar ea poate fi determinabila, de exemplu, lasata la aprecierea
unui tert (ales de catre parti sau de catre persoana desemnata de parti) sau sa
reprezinte un procent din beneficiul realizat de locatar (variabil). Sub
sanctiunea nulitatii, chiria trebuie sa fie sincera si serioasa. Daca chiria a
fost prevazuta fictiv sau lucrul a fost inchiriat in schimbul unei sume
derizorii, contractul nu mai este o locatiune, ci un comodat, daca conditiile
de validitate ale acestui contract sunt indeplinite si lucrul a fost predat
(comodatul fiind un contract real). Pretul se fixeaza, de regula, in bani. Dar
- spre deosebire de vanzare -contractul ramane locatiune chiar daca chiria s-a
fixat sub forma unei alte prestatii (de exemplu, cota-parte din fructe sau
prestari de servicii). Regulile locatiunii sunt aplicabile si in cazul in care
folosinta unui lucru se transmite in schimbul folosintei unui alt lucru. Cu
ajutorul regulilor care guverneaza contractul de schimb nu pot fi solutionate
problemele juridice ale schimbului de drepturi de folosinta. Obligatia de
predare. Predarea (art. 1420 pct.1) lucrului dat in locatiune se poate cere la
termenul convenit de parti (imediat daca nu s-a prevazut un termen) si - in
lipsa de stipulatie contrara - la locul unde se gasea lucrul in momentul
contractarii si cu cheltuiala locatorului. In caz de nerespectare a acestei
obligatii, locatarul se poate adresa justitiei, cerand predarea silita (daca nu
prefera sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se
multumeste cu invocarea exceptiei de neexecutare), iar instanta il poate obliga
pe locator si la plata de daune-interese, potrivit regulilor generale. Lucrul,
impreuna cu accesoriile sale, trebuie sa fie predat nu in starea existenta la
incheierea contractului (ca in materie de vanzare), ci intr-o stare
corespunzatoare destinatiei in vederea careia a fost inchiriat (art. 1421
alin.l C.civ.), locatorul fiind obligat - in lipsa de stipulatie contrara - sa
efectueze toate reparatiile (inclusiv cele locative) necesare in acest scop
inainte de preluarea lucrului de catre locatar si chiar daca, printr-o clauza
contractuala, toate reparatiile ar fi fost puse in sarcina locatarului
(intrucat aceasta clauza - daca nu s-a prevazut altfel - vizeaza reparatiile
necesare in cursul locatiunii si nu anihileaza obligatia locatorului de a preda
lucrul in stare corespunzatoare folosintei). Obligatia efectuarii reparatiilor. Locatorul
trebuie sa mentina lucrul in stare de a servi la intrebuintarea pentru care a
fost inchiriat (art. 1420 pct.2 si 1421 alin.2 C.civ.). Pentru aceasta,
locatorul trebuie sa efectueze reparatiile necesare in tot timpul locatiunii,
daca in cursul ei bunul are nevoie de asemenea reparatii (reparatii capitale,
degradari provenind din uzul normal al lucrului sau cauzate fortuit, inclusiv
viciile de constructie si la parti comune ale imobilului folosite de mai multi
locatari). Locatorul nu trebuie sa efectueze reparatiile numite
'locative', care - din mornentul predarii - sunt in sarcina locatarului.
Obligatia efectuarii reparatiilor nu inseamna ca locatorul trebuie sa
reconstruiasca imobilul care 'a pierit in total sau s-a facut netrebnic
spre obisnuita intrebuintare' (art. 1439), in acest caz incetand
contractul. Daca locatorul nu efectueaza reparatiile necesare in cursul
locatiunii, locatarul poate cere justitiei: fie obligarea lui sub sanctiunea
platii de daune cominatorii, fie autorizarea de a le efectua in contul
locatorului (art. 1077 C.civ.), retinand cheltuielile efectuate din chirie; fie
rezilierea contractului (art. 1020-1021 si art. 1439 alin.2 C.civ.). Se admite
ca, in caz de urgenta, reparatiile pot fi efectuate si fara autorizarea
justitiei. Obligatia de garantie (art. 1420 pct.3. C.civ.) de care este tinut
locatorul se aseamana cu obligatia de garantie a vanzatorului, cu deosebirea ca
in caz de vanzare dreptul transmis si garantat este proprietatea, iar in caz de
locatiune dreptul transmis si garantat este folosinta linistita si utila. In
virtutea obligatiei de garantie, locatorul raspunde de tulburarile provenite:
1) din propria sa fapta, 2) de la terti si 3) din viciile lucrului, daca prin
aceste tulburari se aduce o atingere serioasa folosintei. Locatorul este
obligat sa se abtina de la orice fapt personal, care ar avea drept consecinta
tulburarea locatarului in folosinta lucrului, tulburare de fapt sau de drept.
Astfel, art. 1424 C.civ. dispune ca locatorul 'nu poate in cursul
locatiunii sa schimbe forma lucrului inchiriat', fie direct prin
transformarea materiala a lucrului, fie indirect prin schimbarea destinatiei.
Daca locatorul nu respecta aceasta obligatie, locatarul poate cere prin
justitie oprirea sau distrugerea schimbarilor. Dat fiind faptul ca locatorul
trebuie sa intretina lucrul in buna stare in tot cursul locatiunii, el nu va
raspunde pentru stanjenirea folosintei locatarului, adusa prin efectuarea
reparatiilor, chiar daca va fi lipsit in parte de folosinta lucrului. Legea
obliga pe locatar sa suporte tulburarea ce-i provoaca reparatiile facute de
locator. Insa reparatiile trebuie sa aiba caracter urgent, neputand fi amanate
pana la incetarea contractului. Pe de alta parte, legea dispune ca reparatiile
sa fie facute in cel mult 40 de zile. Daca reparatiile nu se efectueaza in
acest interval de timp, atunci locatarul are dreptul sa ceara o scadere de
chirie proportionala cu lipsa partiala a folosintei. Iar daca reparatiile sunt
de asa natura incat locatarul pierde folosinta totala a lucrului, atunci el (nu
si locatorul) poate cere rezilierea contractului, chiar daca pierderea
folosintei n-ar intrece 40 de zile(art. 1425 C.civ.). Daca tulburarea
folosintei provine de la un tert, legea distinge intre tulburarea de fapt si
cea de drept. Art. 1426 C.civ. prevede ca locatorul nu raspunde de tulburarea
cauzata prin faptul unui tert care nu invoca vreun drept asupra lucrului.
Locatarul singur, in numele sau personal, se poate apara contra tulburarilor de
fapt, si anurne, prin actiunile posesorii. In acest sens, C.proc.civ. permite
folosirea actiunilor posesorii nu numai de catre posesori - care exercita
detinerea lucrului sub nume de proprietar (animus sibi habendi, animus domini)
- dar si de catre detentorul precar, cum este si locatarul, 'care detine
lucrul in interesul sau propriu, in temeiul unui contract incheiat cu posesorul,
afara numai daca tulburatorul este cel pentru care el detine' (art. 676).
Prin urmare, locatarul poate folosi actiunile posesorii (desi nu este posesor,
ci detentor precar) pentru apararea dreptului sau de folosinta impotriva
tertilor, cu conditia ca agentul tulburator: sa nu fie locatorul, adica
'cel pentru care el detine' si fata de care el poate actiona sau se
poate apara in temeiul contractului de locatiune; sa nu invoce vreun drept
asupra lucrului inchiriat (art.1426 C.civ.), cum ar fi dreptul de proprietate
in cazul in care locatorul a incheiat contractul in baza unui alt drept (sau
pretins drept) asupra lucrului. In toate cazurile in care locatarul este
tulburat in folosinta prin faptul exercitarii de catre un tert (inclusiv un alt
locatar) a unui drept (de proprietate, de uzufruct, de folosinta etc.), asupra
lucrului, locatorul va raspunde de pierderea sau reducerea folosintei, chiar
daca dreptul invocat nu este confirmat in justitie, dar a impiedicat folosinta
locatarului. In acest caz, locatarul are dreptul de a cere fie rezilierea
contractului (cand acesta nu se mai poate executa sau cand folosinta lucrului a
fost prea mult micsorata) cu daune - interese , fie o micsorare a chiriei
proportionala cu pierderea partiala a folosintei si daune - interese (art.
1427-1428 C.civ.). In ambele cazuri locatorul va raspunde numai daca a fost
instiintat in timp util de amenintarea evictiunii (chemat in garantie in
procesul dintre locatar si tertul evingator). In caz contrar, poate dovedi ca
ar fi avut mijloace potrivite pentru a respinge pretentiile tertului (exceptio
mali processus). Cand tulburarea de drept se produce impotriva locatarului,
acesta poate sa si iasa din proces, aratand cine este locatorul impotriva
caruia pretentia tertului (inclusiv actiunea posesorie) trebuie sa fie
indreptata (institutia procedurala de 'aratarea titularului
dreptului') si care este obligat sa-i apere folosinta. Se poate intampla
ca tulburarea din partea tertului sa se conbine cu faptul personal al
locatorului insusi. De exemplu, locatorul a inchiriat o camera pentru a fi
locuita, iar restul imobilului a inchiriat unui meserias care il tulbura pe
locatar. In acest caz locatorul raspuntde in virtutea obligatiei sale de a se
abtine de la orice fapt personal care ar duce la tulburarea locatarului in
folosinta lucrului. Cand folosinta locatarului este tulburata printr-un fapt al
unui colocatar, al unui vecin sau al unui tert oarecare, nu pe baza unui drept
asupra lucrului sau a unui raport juridic cu locatorul, ci printr-un fapt
ilicit cauzator de prejudicii (delict civil), locatarul va avea actiune in
despagubire impotriva autorului faptei (raspundere delictuala), dar nu va avea
actiune in garantie contra locatorului. De exemplu, locatarul de la etaj lasa
robinetul de apa deschis si astfel, prin plafon apa patrunde in apartamentul de
la parter, sau robinetul de gaze lasat deschis provoaca o explozie.Viciile.
Locatorul este garant pentru viciile (defectele, stricaciunile) ascunse ale
lucrului care ii impiedica intrebuintarea (art.1422 C.civ.), de exemplu,
existenta de insecte, starea necorespunzatoare a cosurilor, infiltratii de apa
sau alte defecte de constlructie. Practica judecatoreasca stabileste
raspunderea locatorului chiar daca lucrul nu este cu desavarsirc impropriu
folosintei, dar viciile ascunse micsoreaza atat de mult posibilitatea de
folosinta incat se poate prezuma ca, in cunostinta de cauza, locatarul n-ar fi
inchiriat sau ar fi platit un pret mai redus (locatorul nu raspunde insa pentru
vicii care fac mai putin comoda folosinta). Gravitatea viciilor se apreciaza de
instanta. Locatarul raspunde chiar daca a fost de buna credinta la incheierea
contractului (nu a cunoscut viciile) si indiferent daca viciile existau in
momentul incheierii contractului sau provin din cauze ulterioare, deoarece
obligatia locatorului de a asigura folosinta lucrului este succesiva (spre
deosebire de obligatia de garantie a vanzatorului care raspunde numai de
viciile existente in momentul vanzarii). In cazul descoperirii viciilor
ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelor sinalagmatice,
locatarul poate cere o reducere prportionala din pret sau rezilierea
contractului cu daune interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor
(art. 1422 alin.2 C.civ). Daunele interese se acorda chiar daca locatorul n-a
cunoscut viciile lucrului. Totusi, exista deosebire intre locatorul de
buna-credinta, care raspunde numai de daunele ce au putut fi prevazute la
incheierea contractului (art.1085 C.civ) si locatorul de rea-credinta care
raspunde si de daunele imprevizibile. Daca viciile se datoresc cazului fortuit
sau fortei majore intervenite in timpul locatiunii, locatarul poate cere o
reducere proportionala din pret sau rezilierea contractului, dar fara daune
interese, caci este vorba de o cauza straina care nu poate fi imputata
locatorului. Modificarea obligatiei de garantie. Deoarece nu este reglementata
prin norme imperative, obligfatia de garantie pentru evictiune si vicii ascunse
poate fi modificata prin conventia dintre parti; agravata (de exemplu, si
pentru vicii care fac mai putin comoda folosinta) sau, dimpotriva, limitata ori
inlaturata. Limitarea sau inlaturarea garantiei produce efecte nuami daca
locatarul este de buna-credinta (fraus omnia corrumpit), de exemplu, nu a
cunoscut viciile sau tulburarea locatarului nu se datoreaza faptelor sau
actelor savarsite de el (art.1339 C.civ). Pe de alta parte, consideram ca
inlaturarea obligatiei de garantie exonereaza pe locator de plata
daunelor-interese, dar nu-l pune la adapost de rezilierea, totala sau partiala,
a contractului; in masura in care folosinta nu poate fi asigurata, incasarea
pentru viitor a chiriei ar fi lipsita de cauza. Obligatiile locatarului- Obligatia de a intrebuinta lucrul ca un
bun proprietar si potrivit destinatiei. Conform art. 1429 alin.1 C.civ,
locatarul trebuie sa intrebuinteze lucrul inchiriat ca un bun proprietar (culpa
fiind apreciata dupa tipul abstract al omului diligent si prudent - culpa levis
in abstracto) si numai la destinatia determinata prin contract, iar in lipsa de
stipulatie speciala, la destinatia prezumata dupa circumstante (natura
lucrului, destinatia sa anterioara etc.). De exemplu, o casa de locuit nu va
putea fi folosita pentru exercitarea comertului sau pentru instalarea sediului
unui partid politic. In schimb, daca nu s-a prevazut altfel in contract,
consideram ca locatarul poate sa exercite o profesiune liberala (de exemplu,
avocat) sau chiar o meseria (de exemplu, croitor), cu conditia sa nu schimbe
destinatia imobilului (de exemplu, atelier mecanic). Simpla venire a clientelei
nu are semnificatia schimbarii destinatiei. Daca in contract se mentioneaza
profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru
exercitarea acelei profesii. Daca locatarul nu intrebuinteaza lucrul - total
sau partial - potrivit destinatiei sau efectueaza transformari neautorizate,
locatorul va putea cere repunerea lucrului in stare anterioara sau rezilierea
contractului cu daune-interese. Sunt insa permise lucrarile de mica insemnatate
care nu schimba destinatia lucrului, de exemplu, instalarea telefonului sau a
antenei de televizor, introducerea luminii electrice, a gazelor sau a apei.
Locatorul are in schimb dreptul de a cere, la incetarea locatiunii, repunerea
lucrului in starea initiala; iar daca nu o cere locatarul are dreptul la
despagubiri pentru imbunatatirile aduse lucrului. Obligatia de a intrebuinta
lucrul ca un bun proprietar implica obligatia de a intretine lucrul in tot
timpul locatiunii in stare de intrebuintare astfel cum a fost predat. De aici
obligatia locatarului de a efectua reparatiile mici (numite locative, de simpla
intretinere), spre deosebire de reparatiile capitale si repararea degradarilor
provenind din uzul normal al lucrului care sunt in sarcina locatorului.
(Enumerarea reparatiilor locative din art.1447-1449 C.civ. nu sunt
limitatieve). Reparatiile - indiferent de natura lor (chiar daca sunt locative)
- nu cad in sarcina locatarului daca au fost cauzate prin vechime su forta
majora (art.1448 C.civ.) ori caz fortuit si bineinteles, din culpa locatorului,
inclusiv viciile de constructie. Sarcina probei incumba locatarului. Daca
degradarea lucrului se datoreaza culpei locatarului, el va fi obligat sa faca
reparatiile pe cheltuiala sa, chia daca nu sunt locative. Tot astfel, daca
intarzierea in efectuarea reparatiilorlocative provoaca stricaciuni mai
importante, locatarul este obligat sa faca reparatiile necesare. Locatarul
raspunde de asemenea, de stricaciunile si pierderile provocate de persoanele
familiei sale sau de sublocatar (art. 1434 C.civ.), prin 'persoanele
familiei' intelegandu-se nu numai membri prpriu-zisi ai familiei, dar si
toate persoanele introduse de el in imobil (prepusi, persoane tolerate,
vizitatori etc). Toate reparatiile privind partile comune folosite de mai multi
locatari sunt in sarcina proprietarului, daca nu se dovedeste ca stricaciunile
sunt cauzate de unul dintre ei, de persoanele familiei sau de sublocatari. Daca
locatarul nu efectueaza reparatiile locative, locatorul poate cere
daune-interese, dar numai la incetarea locatiunii, caci incovenientele lipsei
de intretinere sunt suportate de locatar. Daca insa neefectuarea reparatiilor
locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea lucrului dat in
locatiune, locatorul poate actiona in cursul locatiunii, cerand efectuarea
reparatiilor in contul locatarului sau rezilierea contractului, potrivit
regulilor generale. Plata chiriei. Conform art. 1429 C.civ. locatarul trebuie
sa plteasca pretul locatiunii la termenele stipulate. In lipsa de stipulatie
contrara, plata se face la domiciliul debitorului (fiind cherabile, iar nu
portabila) si in caz de pluralitate de locatari obligatia este conjuncta
(divizibila) daca solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezulta din contract.
In caz de neexecutare, locatorul poate cere executare silita sau rezilierea
contractului in privinta locatarului neplatnic, beneficiind si de privilegiul
locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului (art. 1730 pct. 1 C.civ.).
Iar daca chiria urma sa fie platita cu anticipatie si lucrul nu s-a predat,
locatorul poate invoca exceptia de neexecutare (exceptio non adimpleti
contractus). Chitantele de plata a chiriei sunt opzabile tertilor chiar daca nu
au data certa, iar chitantele date fara rezerva fac sa se prezume plata pentru
termenele anterioare. In schimb, cesiunea sau chitanta de plata a chiriei cu
anticipatie pe timp mai mare de 3 ani este supusa publicitatii imobiliare (
art. 1394 C.civ. si art. 21 lit. C din Legea nr. 7/1996). Daca lucrul dat in
locatiune a fost vandut si noul proprietar nu-l incunostiinteaza pe locatar,
plata facuta vechiului proprietar este valabila. Restituirea lucrului. Dupa
incetarea locatiunii locatarul trebuie sa restituie lucrul in starea in care a
fost predat conform inventarului facut.prin inventar trebuie sa se inteleaga
orice act de constatare a starii in care s-a aflat lucrul la predare. In lipsa
de inventar prezumtia este ca locatarul a primit lucrul in buna stare.
Prezumtia fiind relativa poate fi combatuta de locatar prin dovada contrara
(art.1431 si 1432 comb. cu art.1421 alin.1 C.civ.). Restituirea lucrului poate
fi ceruta de locator printr-o actiune personala (ex. contructu), sau printr-o
actiune in revendicare (daca are calitatea de proprietar). Actiunile posesorii
nu pot fi exercitate impotriva unui detentor precar (decat daca detentiunea
locatarului a lost intervertita intr-o posesiune utila). Locatarul nu raspunde
de pieirea sau detcriorarea lucrului din cauza vechimii, fortei majore sau
cazului fortuit. Dovada incumba, potrivit regulilor generale, locatarului
(art.1431, 1434 C.civ.). Evident, locatarul nu raspunde nici de uzura normala a
lucrului. Daca locatarul a facut lucrari de constructii sau plantatii, ele
devin prin accesiune proprietatea locatorului - dar fara dreptul de a cere
modificarea chiriei daca nu a rambursat cheltuielile - iar la restituire
raporturile dintre parti - in lipsa de conventie - vor fi solutionate potrivit
art. 494 C.civ., locatarul fiind considerat de rea-credinta, intrucat este un
detentor precar. Raspunderea pentru incendiu. Obligatia de a intretine si a
restitui lucrul in starea primita mai face raspunzator pe locatarul unei
cladiri de toate pagubele pricinuite cladirii de incendiu, daca nu va dovedi ca
incendiul a provenit din caz fortuit , forta majora sau dintr-un defect de constructie
ori prin comunicarea focului (fara greseala sa), de la o casa vecina (art. 1435
C.civ.). S-a considerat ca reglementarea cuprinsa in art. 1435 C.civ.,
reprezinta o aplicare a dreptului comun in materie de dovada, in sensul ca
locatarul nu poate fi exonerat de raspundere decat daca dovedeste ca
distrugerea, totala sau partiala a lucrului, provine din caz fortuit sau forta
majora (deci fara culpa din partea sa). In orice caz, spre deosebire de
conditiile din epoca adoptarii Codului civil, in conditiile de azi agravarea
raspunderii locatarului pentru incendiu nu mai poate fi extinsa in baza
art.1435 decat pentru cauza anonima, orice cauza straina neimputabila dovedita
fiind exoneratoare de raspundere (art. 1082-1083 C.civ.). Daca sunt mai multi
locatari fiecare raspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu proportional
cu valoarea locativa a partii din imobil ce ocupa. Deci raspunderea lor -
intrucat este contractuala, iar nu delictuala - va fi conjuncta, iar nu
solidara. Pentru a fi exonerat de raspundere, oricare colocatar va putea dovedi
- in afara imprejurarilor prevazute de art. 1435 C.civ. - ca incendiul a
izbucnit in partea ocupata de altul sau ca n-a putut izbucni in partea pe care
o ocupa. Iar daca se dovedeste ca incendiul a izbucnit intr-o parte comuna a
imobilului, care se gaseste in intretinerea si administrarea locatorului, toti
locatarii vor fi exonerati de aceasta raspundere, caci incendiul nu a izbucnit
in partea ocupata de ei. Daca locatorul-proprietar foloseste si el o parte din
imobilul inchiriat, problema suportarii pagubelor cauzate de incendiu este
foarte controversata. Consideram ca faptul locuirii proprietarului in imobil nu
poate duce, in sine, la inlaturarea raspunderii locatarilor in conditiile art.
1435. Astfel fiind, pentru a fi exonerati de raspundere, ei trebuie sa
dovedeasca fie imprejurarile prevazute de art. 1435, fie ca incendiul a
izbucnit in partea ocupata de proprietar sau nu a putut izbucni in partea
folosita de ei. In lipsa unei asemenea dovezi, fiecare (inclusiv proprietarul)
suporta paguba in raport cu valoarea locativa a partii din imobil ce ocupa. Apararea
contra uzurparilor. Conform art. 1433 C.civ., locatarul mai este obligat de a
apara lucrul inchiriat contra uzurparilor. Prin uzurpare se intelege orice
atingere provenita de la un tert asupra proprie-tatii sau posesiei lucrului dat
in locatiune. Daca locatorul nu are cunostinta de incercarea de uzurpare,
locatarul trebuie sa-l instiinteze in termen util pentru a fi in masura sa se
apere contra incercarii de uzurpare (astfel incat locatorul sa nu piarda nici
actiunea posesorie). Daca locatarul neglijeaza sa-l informeze pe localor, el va
raspunde de prejudiciul suferit de locator in urma neinstiintarii.
Sublocatiunea. In conceptia Codului civil, in principiu, locatiunea nu este un
contract incheiat intuitu personae. Astfel fiind, drepturile partilor
contractante se pot transmite mortis causa (art. 1440) sau prin acte inter
vivos (de exeinplu, locatorul poate transmite dreptul la chirie printr-o
cesiune de creanta). In acest sens, legea prevede expres si posibilitatea
pentru locatar de a transrnite dreptul de folosinta asupra unui tert, in tot
sau in parte, in baza unui contract de sublocatiune (art. 1418C.civ.). Sublocatiunea
este permisa cu respectarea a doua conditii (prima prevazuta expres de lege, a
doua subinteleasa): Transmiterea folosintei sa nu fie interzisa prin contractul
principal. Aceasta interdictie transforma locatiunea intr-un contract incheiat
intuitu personae. Interzicerea sublocatiunii (in total sau in parte) -
reprezentand o exceptie de la dreptul locatarului de a subinchiria - nu se
prezuma, ci trebuie sa fie stipulata expres (art. 1418 C.civ.). Pe de alta
parte, clauza de interzicere a sublocatiunii este supusa unei interpretari
restrictive. De exemplu, daca s-a interzis sublocatiunea totala, este permisa
cea partiala, iar daca interdictia este imprecisa ('nu se poate
subinchiria') ea se interpreteaza in sensul unei sublocatiuni totale, cea
partiala fiind permisa. Desi legea nu prevede expres, validitatea sublocatiunii
poate fi conditionata (printr-o clauza din contractul principal de locatiune)
si de consimtamantul locatorului la incheierea contractului de sublocatiune.
Acest consimtamant poate fi dat in scris, dar si verbal (nu se aplica art.1416
C.civ. care vizeaza proba contractului de locatiune sau sublocatiune) ori sa
rezulte din acte sau fapte concludente. In orice caz, refuzul locatorului de a
consimti la incheierea contractului de sublocatiune nu trebuie sa fie motivat,
dar nici sa fie abuziv. Precizam, de asemenea, ca locatanii nu poate aduce ca
aport social intr-o societate civila sau comerciala dreptul de folosinta daca
sublocatiunea (sau cesiunea) a fost interzisa, intrucat aducerea ca aport
echivaleaza cu o sublocatiune (sau cesiune). Iar daca sublocatiunea (cesiunea)
a fost permisa numai cu consimtamantul locatorului, aducerea ca aport va fi
valabila numai daca locatorul consimte. Sublocatiunea sa nu fie convenita in
conditii care sa contravina conditiilor din contractul principal (de exemplu,
casa de locuit sa fie subinchiriata cu destinatie de local public sau atelier
ori autoturismul pentru a fi folosit la curse de intrecere). In aceste limite,
sublocatiunea poate fi convenita in conditii diferite fata de contractul
principal (de exemplu, chirie mai mare sau mai mica, durata mai scurta etc.). Daca
locatarul a incheiat contractul de sublocatiune (de cesiune) cu nerespectarea
conditiilor aratate, locatorul va putea cere prin justitie executarea
obligatiilor (ceea ce poate avea ca efect, de exemplu, expulza-rea
sublocatarului) sau rezilierea contractului principal de locatiune (cu
daune-interese) pentru neexecutarea de obligatii (art. 1429-1430 si 1439 alin.2
C.civ.), instanta putand acorda locatarului un termen pentru a executa conditiile
contractului, prin reluarea lucrului sau a folosintei potrivit destinatiei. Sublocatiunea
incheiata cu respectarea conditiilor aratate este valabila si produce efecte
intre parti ca orice contract de locatiune. Intrucat loca-torul nu este parte
contractanta, sublocatiunea nu produce efecte fata de el (fiind o res inter
alios actu); drepturile si obligatiile dintre locator si locatarul principal
raman neatinse. Rezulta ca locatorul si sublocatarul nu au nici o actiune
directa unul impotriva celuilalt. Ei pot actiona numai pe calea indirecta a
actiunii oblice (art. 974 C.civ.). Desi Codul nostru civil nu confera
locatorului o actiune directa, in virtutea privilegiului sau de locator
(art.1730 C.civ.) el poate sechestra rnobilele sublocatarului aduse in imobilul
inchiriat, dar numai in limita chiriei datorate de sublocatar pentru trecut si
pentru chiria viitoare, chiar daca chiria pentru viitor a fost platita de
sublocatar anticipat (art.591-592 C.proc.civ.). Aceste dispozitii se explica
prin faptul ca existenta privilegiului nu presupune existenta unor raporturi
juridice directe (si deci nu pot servi nici ca temei pentru recunoasterea unei
actiuni directe intre locator si sublocatar). Cesiunea. In conditiile in care
poate interveni sublocatiunea, este permisa si cesiunea contractului de
locatiune de catre locatar. Textul care permite, deopotriva, cesiunea si
sublocatiunea (art. 1418 C.civ.), nu distinge - din acest punct de vedere -
intre cele doua institutii juridice. Cu toate acestea, in baza principiilor
care guverneaza cele doua institutii, se admite ca - spre deosebire de
sublocatiune care este un nou contract de locatiune (avand ca obiect asigurarea
folosintei temporare, totale sau partiale, a unui lucru) - cesiunea constituie
o vanzare a dreptului de folosinta (adica o cesiune de creanta cu titlu oneros
- art. 1391 si urm. C.civ.), de unde urmatoarele consecinte: pentru
opozabilitatea contractului fata de terti (intre care si locatorul) cesiunea
trebuie sa fie notificata locatorului sau acceptata de el printr-un act
autentic (art. 1393 C.civ.); intrucat Codul civil nu cunoaste cesiunea
obligatiilor, obiectul cesiunii il formeaza nu contractul de locatiune in
intregul sau, ci numai drepturile locatarului, care ramane obligat in
continuare fata de locator, pentru acesta contractul de cesiune fiind o res
inter alios acta ca si sublocatiunea, chiar daca partile s-au conformat
obligatiei de notificare a cesiunii sau ea a fost acceptata de locator.
Bineinteles, locatorul il poate libera pe locatar, caz in care cesiunea se
dubleaza cu o delegatie perfecta, confundata cu o novatie prin schimbare de
debitor. Iar daca cesiunea este insotita de o stipulatie pentru altul in
favoarea locatorului avand ca obiect pretul cesiunii (sau o parte din ea),
locatorul va avea actiune directa impotriva cesionarului in calitate de tert
beneficiar; intrucat contractul de cesiune este cu executare dintr-o data (iar
nu succesiva ca sublocatiunea), locatarul-cedent garanteaza numai existenta
dreptului de folosinta in conditiile din momentul incheierii contractului (art.
1392 C.civ.), dar nu si executarea obligatiilor de catre locator. In schimb,
potrivit regulilor de la cesiunea de creanta, cesionarul are actiune directa
impotriva locatorului pentru a cere executarea contractului de locatiune sau
rezilierea lui pentru neexecutare cu daune-interese . In cazul sublocatiunii,
sublocatarul poate cere executarea sau rezilierea contractului de sublocatiune
numai in raport cu locatarul principal, care la randul sau poate actiona
impotriva locatorului; spre deosebire de sublocatiune, care poate fi dovedita
potrivit regulilor prevazute de lege pentru contractul de locatiune, cesiunea
este supusa regulilor vanzarii-cumpararii de creante; prin intermediul cesiunii, cesionarul ia locul
cedentului (in privinta drepturilor); in schimb sublocatarul poate dobandi
drepturi diferite fata de drepturile locatarului principal, evident fara a
contraveni conditiilor din contractul principal; cedentul, fiind un vanzator,
nu are privilegiul locatorului de imobile de care se bucura locatarul principal
care a consimtit o sublocatiune. In sfarsit, precizam ca regulile analizate
urmeaza sa fie aplicate si in cazul in care dreptul de folosinta se transmite
in schimbul unui alt drept de folosinta (dubla cesiune). Astfel, de exemplu,
fiecare copermutant (cedent) ramane obligat fata de locatorul initial, daca
acesta nu a consimtit la liberarea debitorului (delegatie perfecta). Asa cum in
cazul contractului de schimb se aplica regulile vanzarii (in completarea
regulilor prevazute pentru contractul de schimb), in cazul schimbului de
drepturi de folosinta se aplica regulile cesiunii locatiunii . Daca schimbul
drepturilor de folosinta este reglementat prin norme speciale, se aplica,
evident, aceste norme (lex specialis generalibus derogant). De exemplu, in
materia schimbului de locuinte (art.33 din L. nr.114/1996) chiriasii sunt
liberati fata de locatorii initiali, realizandu-se nu numai o dubla cesiune,
dar - ope legis - si o dubla delegatie perfecta (novatie prin schimbare de debitor),
dar numai cu avizul autoritatii care a aprobat inchirierea sau, dupa caz, al
proprietarului locuintei. Cauze de incetare. Pe langa acordul de vointa al
partilor (rezilierea conventionala), contractul de locatiune inceteaza prin: a)
denuntarea unilaterala; b) expirarea termenului; c) rezilierea contractului
pentru neexecutare; d) pieirea lucrului; e) desfiintarea (desfacerea) titlului
locatorului; f) in anumite conditii si prin efectul instrainarii, prin acte
intre vii cu titlu particular, a lucrului dat in locatiune. In ceea ce priveste
transmisiunea mortis causa a lucrului dat in locatiune, nici moartea
locatorului si nici aceea a locatarului nu atrage dupa sine incetarea
contractului (art. 1440 C.civ.). Rezulta ca drepturile si obligatiile trec
asupra mostenitorilor (legali sau legatari universali, cu titlu universal ori
cu titlu particular), potrivit regulilor generale in materie de obligatii
patrimoniale care nu sunt contractate intuitu personae, ori cu caracter viager,
cu exceptia cazului cand partile s-au inteles altfel (de exemplu, prin
stabilirea termenului locatiunii in functie de moartea locatorului) sau daca
mostenitorul uneia dintre parti (decedate) este cealalta parte, caz in care
obligatiile reciproce se sting prin confuziune, total (art.1154 C.civ.) sau
partial (de exemplu, in caz de pluralitate de parti obligate solidar - art.1048
C.civ.). Denuntarea unilaterala. Daca partile sau legea n-au determinat durata
locatiunii, contractul ia sfarsit prin denuntarea unilaterala de catre oricare
dintre parti, cu conditia respectarii termenului de preaviz (art.
1436alin.2C.civ.). Prin termenul de preaviz se intelege intervalul de timp
dintre manifestarea vointei de a desface contractul si data la care contractul
urmeaza sa inceteze in urma denuntarii. Acest termen de preaviz poate fi
stabilit prin conventia dintre parti, iar in lipsa se stabileste in functie de
natura lucrului si dupa obiceiul locului (art. 1443 C.civ.) si are drept scop
ca cealalta parte sa gaseasca un locatar (daca preavizul a fost dat de locatar)
sau un lucru similar pe care sa-l ia in locatiune (daca preavizul a fost dat de
locator). Manifestarea de vointa de a desface contractul (numita de lege
'concediu') este un act unilateral de vointa si produce efecte chiar
daca n-a fost acceptata de partea concediata, care trebuie sa suporte
desfacerea contractului. Legea nu prevede vreo forma speciala pentru denuntare.
Practic, trebuie sa fie facuta in scris, iar daca partea concediata refuza sa
dea o dovada de primire, se face prin intermediul executorilor judecatoresti.
in toate cazurile, 'actiunea de chemare in judecata pentru evacuare
constituie manifestarea neechivoca a vointei de denuntare a contractului',
termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar solutionarii litigiului,
asa cum s-a decis, in mod constant, in practica judecatoreasca . Dupa expirarea
termenului de preaviz locatiunea inceteaza, iar un nou contract poate fi
incheiat numai prin consimtamantul ambelor parti (nu prin simpla renuntare la
efectele denuntarii unilaterale). Expirarea termenului. Daca termenul
locatiunii a fost determinat prin conventia partilor sau, in lipsa clauzei, de
lege (art. 1450-1451 C.civ) locatiunea inceteaza de drept (dies pro homine
interpellat) prin simpla trecere a termenului, fara sa mai fie nevoie de o
instiintare prealabila (art. 1436alin.1 C.civ.). Tacita relocatiune
(reconductiune). Daca locatarul ramane in folosinta lucrului dupa expirarea
termenului contractual si fara ca locatorul sa-l impiedice (deci cu permisiunea
lui), locatiunea se considera reinnoita prin tacita relocatiune (art.1437 si
1452 C.civ.). Intrucat tacita relocatiune opereaza un nou contract de
locatiune, trebuie sa fie indeplinite conditiile cerute de lege pentru
incheierea contractului, de exemplu, capacitatea partilor contractante, (insa
dovada relocatiunii se poate face - cu martori si prezumtii - prin proba
ramanerii si lasarii locatarului in folosinta lucrului, iar nu prin inscrisul
original, fie si autentic, constatator si doveditor numai al contractului
initial ). In caz de pluralitate de parti, reinnoirea tacita poate opera numai
cu consimtamantul tacit al tuturor partilor. De exemplu, daca unul dintre
locatori a anuntat concediul sau unul dintre locatarii care au incheiat
contractul ori unul dintre mostenitorii unicului locatar nu a continuat
folosinta lucrului, tacita relocatiune nu poate opera. Tacita relocatiune -
daca n-a fost exclusa printr-o clauza contractuala expresa - poate fi
impiedicata numai prin anuntarea concediului (care in acest caz inseamna nu denuntare,
ci manifestarea vointei de a nu reinnoi contractul desfacut prin efectul
expirarii termenului). Concediul trebuie sa fie anuntat inainte de expirarea
termenului prevazut in contract, dar fara respectarea termenului de preaviz ,
caci fiecare dintre parti cunostea perioada pentru care contractul s-a incheiat
si putea sa-si gaseasca un alt contractant din timp. Daca s-a anuntat
concediul, locatarul nu poate opune tacita relocatiune chiar daca a continuat
sa foloseasca lucrul inchiriat (art.1438 C.civ.), locatorul putand cere
restituirea lui precum si daune-interese. Tacita relocatiune va avea loc in
conditiile primului contract (inclusiv cu chiria initiala), dar se va considera
incheiat fara termen (cu exceptia cazurilor cand termenul este aratat de lege).
Deci se prezuma ca partile n-au modificat nimic fata de contractul initial
(art. 1437, 1452 C.civ.). Totusi noua locatiune ia nastere, in lipsa de
stipulatie expresa contrara, fara garantiile din contractul initial, caci
garantiile trebuie prevazute expres si nu pot fi prelungite peste termenul
stipulat . Rezilierea pentru neexecutare. Conform art. 1439 alin.2 C.civ.,
neexecutarea obligatiilor de catre una dintre parti da dreptul celeilalte parti
de a cere - dupa punerea in intarziere a debitorului - rezilierea contractului
cu daune-interese (art. 1453 C.civ.). Deci, contractul de locatiune urmeaza
regulile generale in materie de contracte sinalagmatice cu executare succesiva
(tinandu-se seama, daca este cazul, si de pactul comisoriu expres stipulat in contract).
Insa nu orice neexecutare da dreptul celeilalte parti de a cere rezilierea
contractului. Neexecutarea trebuie sa fie cu privire la obligatii principale
(art. 1439 alin.2 C.civ.) prin violarea carora se aduce o vatamare celeilalte
parti. Astfel, de exemplu, abuzul de folosinta sau schimbarea destinatiei
lucrului (art.1430 C.civ.), neplata chiriei, neefectuarea reparatiilor
importante, descoperirea de vicii ascunse etc. Potrivit regulilor generale,
instanta nu este obligata sa pronunte rezilierea, putand acorda - dupa
circumstante - termen de gratie (art. 1021 C.civ.). In caz de pact comisoriu
expres se vor aplica regulile in materie. Pieirea lucrului (art. 1423 si 1439
C.civ.). Daca pieirea este totala (lucrul nu mai poate fi folosit potrivit
destinatiei), contractul este desfacut de drept, caci locatorul nu mai poate
asigura locatarului folosinta lucrului si nici nu poate fi obligat la
reconstruirea, refacerea sau inlocuirea lui. Precizam ca prin pieire se
intelege nu numai distrugerea materiala a lucrului, ci si orice imposibilitate
de a se folosi lucrul (de exemplu, rechizitionarea, exproprierea sau
confiscarea lui). Contractul este desfacut indiferent ca pieirea lucrului este
fortuita sau culpabila, caci locatiunea nu poate fi conceputa fara un obiect
asupra carua sa se exercite. Dar daca pieirea s-a produs din culpa, partea
culpabila va fi obligata sa plateasca daune-interese, iar daca pieirea s-a
produs fortuit nu se platesc daune, aplicandu-se, in acest din urma caz, teoria
riscului contractului (locatarul neputand fi obligat la plata chiriei dupa
momentul pieirii, iar daca a platit-o cu anticipatie are dreptul sa ceara
restituirea). Daca lucrul a pierit numai in parte (sau imposibilitatea
folosirii este numai partiala) rezilierea este judiciara, locatarul putand
cere, dupa irnprejurari, fie o scadere de pret, fie desfacerea contracului,
daca partea pierita din lucru este atat de insemnata (apreciaza instanta),
incat se poate prezuma ca fara acea parte locatarul n-ar fi consimtit -
initial, la incheierea contractului. Problema daunelor-interese se rezolva la
fel ca si in cazul pieirii totale, adica dupa cum pieirea s-a produs fortuit
sau din culpa uneia dintre parti. Desfiintarea (desfacerea) titlului
locatorului. Daca se desfiinteaza sau se desface titlul locatorului in baza
caruia consimtise la locatiune, se desface si contractul de locatiune, caci
locatorul nu mai este in masura sa asigure locatarului folosinta lucrului.
Astfel, de exemplu, daca titlul proprietarului (locator) este anulat ori rezolvit
sau daca este evins printr-o actiune in revendicare etc. ori daca titlul
locatarului principal s-a desfacut prinexpirarea termenului prevazut in
contract si nu mai poate asigura sublocatarului (fata de care el este locator)
folosinta lucrului etc. Exista insa si exceptii de la aceasta regula. Astfel,
contractele de locatiune incheiate de uzufructuar raman valabile pe cel mult 5
ani, in limitele unui act de administrare, chiar daca uzufructul ar fi incetat
(art. 534 combinat cu art. 1268 C.civ.). Raman valabile si contractele
incheiate de tertul dobanditor al imobilului ipotecat, chiar daca el este
evins, insa numai daca contractul de locatiune a fost incheiat cu buna-credinta
si cu data certa anterioara transcrierii comandamentului (art. 493 si 513 C.proc.civ.).
In practica judecatoreasca si literatura de specialitate se mai admite o
derogare importanta de la regula incetarii contractului de locatiune, ca urmare
a desfiintarii titlului locatorului. Este vorba de aplicarea teoriei
proprietarului (mostenitorului) aparent, potrivit careia contractul de
locatiune (inchiriere) incheiat de proprietarul aparent cu un locatar de
buna-credinta isi pastreaza efectele ca si un contract ce ar fi fost incheiat
cu proprietarul real, si anume, in conditiile dreptului comun (inclusiv art.
1441 C.civ.). Efectele instrainarii
lucrului (imobilului) prin acte intre vii. Conform art. 1441 C.civ., daca
locatorul vinde lucrul inchiriat sau arendat, cumparatorul - chiar daca nu s-a
obligat in acest sens - este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de
vanzare, cu conditia sa fi fost incheiata prin inscris autentic sau prin
inscris sub semnatura privata, dar cu data certa (art.1182 C.civ.) , afara de
cazul cand desfacerea ei din cauza vanzarii s-ar fi prevazut in insusi contractul
de locatiune. Rezulta ca, in lipsa de stipulatie contara, contractul de
locatiune cu data certa anterioara vanzarii-cumpararii cu data certa produce
efecte si este opozabil tertului dobanditor in conditiile in care a fost
incheiat si fara modificarile care nu sunt constatate prin inscris cu data
certa (de exemplu, modificarea termenului locatiunii, renuntarea proprietarului
la clauza de reziliere in caz de subinchiriere sau la pactul comisoriu etc.). Daca
contractul este incheiat pe mai mult de 3 ani, trebuie sa fie efectuate formele
de publicitate imobiliara (art.21 lit.C din Legea nr.7/1996), inainte de
inscrierea contractului de vanzare-cumparare pentru a fi opozabil tertilor
(art.711 pct.9 C.pr.civ.). Daca publicitatea nu a fost respectata, dar contractul
de locatiune are data certa, efectele lui se reduc la 3 ani de la data vanzarii
(inscrierii), deoarece noul proprietar se poate astepta sa i se opuna, pe acest
interval de timp, contracte de locatiune neinscrise, dar avand data certa. Rezulta
ca vanzarea este o cauza de incetare a locatiunii numai daca contractul s-a
incheiat verbal ori prin inscris sub semnatura privata fara data certa; daca
contractul are data certa dar nu a fost supus publicitatii inainte de
inscrierea contractului de vanzare-cumparare in cartea funciara, instrainarea
va atrage incetarea locatiunii dupa expirarea termenului de 3 ani. In aceste
cazuri de neindeplinire a conditiilor prevazute de lege contractul nu produce
efecte opozabile cumparatorului de buna-credinta. Cumparatorul - in cazurile si
in masura in care nu este obligat sa respecte locatiunea consimtita de vanzator
(si nici nu s-a obligat in acest sens prin contractul de vanzare-cumparare sau
prin intelegere cu locatarul, cazuri in care locatiunea ii este opozabila chiar
daca nu ar fi indeplinite conditiile prevazute de art. 1441 C.civ.) - pentru a
obtine desfacerea contractului, trebuie sa aduca la cunostinta locatarului
concediul, respectand termenul de preaviz, si aceasta chiar daca desfacerea din
cauza vanzarii a fost stipulata in contractul de locatiune (art. 1443 C. civ.).
inseamna ca desfaccrea nu opercaza de drept, ci in conditiile denuntarii
unilaterale a contractului incheiat pe timp nedeterminat. In aceste conditii
poate fi denuntat de catre noul proprietar si contractul de locatiune care a
fost incheiat de fostul proprietar fara termen. In toate cazurile de desfacere
prin efectul instrainarii - inclusiv clauza expresa in contractul de locatiune
de reziliere din cauza vanzarii - locatarul este in drept sa ceara despagubiri
de la locator, daca nu s-a prevazut in contract o stipulatie expresa contrara
(art. 1442 C.civ.). Pana la plata daunelor locatarul are drept de retentie, cat
timp nu va fi despagubit de locator sau eventual de cumparator (art. 1444
C.civ), care insa va avea actiune in regres impotriva locatorului. Mai
mentionam ca locatarul in toate cazurile trebuie sa respecte contractul (chiar
daca nu are data certa si nu este inscris) daca cumparatorul cere, caci
facultatea de a invoca inopozabilitatea contractului fara data certa si
neinscris este numai a cumparatorului (cu exceptia cazului cand s-a prevazut in
contractul de locatiune desfacerea lui in caz de vanzare, de drept sau la
cererea locatarului). Intrucat prin efectul art.1441 C.civ. cumparatorul se
substituie in drepturile si obligatiile locatorului-vanzator de la data
cumpararii (fara efect retroactiv), el are dreptul sa pretinda si chiria, dar
numai de la aceasta data, neavand nici un drept asupra ratelor devenite
exigibile anterior si neplatite, daca aceste creante nu au facut obiectul unei
cesiuni sau subrogatii speciale si nici sa ceara rezilierea contractului pentru
neexecutare de obligatii in trecut. In sfarsit, precizam ca regulile privitoare
la efectele si opozabilitatea contractului de locatiune fata de cumparator
(inclusiv adjudecatar) sunt aplicabile si in alte cazuri de instrainare sau
constituire de drepturi reale prin acte intre vii, cu titlu particular, fie ca
sunt cu titlu oneros (schimb, contract de intretinere, de constituire, de uzufruct
etc.), fie ca sunt cu titlu gratuit (donatie) .
