Contractul de vanzare-cumparare

CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE

& 1. Notiune

Vanzarea-cumpararea este un contract prin care van­za­torul stramuta dreptul de proprietate (sau un alt drept) asupra unui bun al sau cumparatorului, care se obliga in schimb, sa plateasca un pret platit in bani.

Prin natura sa contractul de vanzare-cumparare transfera dreptul de pro­prie­tate (Codul civil insusi in art. 1294 definind vanzarea ca o conventie prin care una dintre parti se obliga sa transmita celeilalte "proprietatea" unui lucru").

Pentru a forma obiectul stramutarii de catre vanzator, dreptul trebuie sa fie transmisibil, adica sa nu fie indisolubil legat de o anumita persoana; deci, nu se pot transmite prin vanzare: drepturile personale nepatri­mo­niale, cele pa­­trimoniale cu caracter strict personal si nici cele constituite prin voin­ta par­tilor sau a legii, cu caracter intuitu personae. De exemplu, nu pot forma obiectul contractului de vanzare-cum­parare: dreptul de abitatie al sotului supravietuitor, dreptul de intretinere, dreptul de pensie etc.

a). Vanzarea este un contract consensual. Potrivit art. 1295 C. civ. "Vin­derea este perfecta intre parti . indata ce partile s-au invoit asupra lu­crului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul nu se va fi numarat"(s.n).

Rezulta ca, ad validitatem vanzarea se incheie prin simplu acord de vointa al partilor (solo consensu) si fara remiterea lucrului vandut ori a pretului.

Vanzarea este numai in principiu, consensuala.

Prin exceptie de la acest principiu, in cazurile special prevazute de lege, vanzarea devine un contract solemn. De exemplu, in temeiul art. 2 din Legea nr. 54/1998, terenurile pot fi instrainate, prin acte juridice inter vivos, numai in forma solemna (autentica).

Sanctiunea pentru nerespectarea conditiei de forma ceruta ad validita­tem este nulitatea absoluta a actului incheiat cu incalcarea normei impera­tive a legii.

b). Vanzarea este un contract bilateral (sinalagmatic), pentru ca da nastere la obligatii reciproce intre partile contractante, vanzatorul are obli­ga­tia sa predea lucrul vandut, iar cumparatorul sa plateasca pretul; presta­tia uneia dintre parti fiind cauza obligatiei asumate de cealalta parte.

c). Vanzarea este un contract cu titlu oneros, pentru ca fiecare parte ur­mareste un interes patrimonial, respectiv primirea unui echivalent in schim­bul prestatiei la care se obliga; "indeplinirea obligatiei vanzatorului este echi­valentul celeilalte obligatii si viceversa: do ut des".

d). Vanzarea este un contract comutativ, intrucat existenta si intin­de­rea obligatiilor reciproce sunt cunoscute din momentul incheierii contrac­tului si nu depind de un eveniment viitor si nesigur de a se produce (alea).

Spre deosebire de contractele aleatorii (de exemplu, contractul de asi­­gu­­rare, renta viagera etc.), in contractele comutative nu exista sanse de cas­tig si pierdere pentru partile contractante, prestatiile acestora fiind consi­de­ra­te echivalente

e). Vanzarea este un contract translativ de proprietate. In masura in care vanzarea-cumpararea stramuta dreptul de proprietate (nu un alt drept) si dupa incheierea valabila a contractului se produce si transferul dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator.

Art. 971 C. civ. consfinteste principiul res perit domino potrivit ca­ruia pro­prietarul (cumparatorul, daca transmiterea proprietatii s-a facut imediat in­cheierii contractului) va suporta paguba pricinuita de pieirea fortuita a bunu­lui.

& 2. Conditii de validitate

Potrivit art. 948 C. civ. "conditiile esentiale pentru validitatea unei con­ventii" sunt: capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil al partilor, obiec­tul determinat, posibil, licit si o cauza morala si licita.

1). Potrivit art. 949 C. civ., in principiu, toate per­soa­nele se bucura de capacitatea de a contracta (in general), regula fiind deci, capa­citatea iar exceptia incapacitatea. Dispozitia este reluata in acelasi sens in art. 1306 C. civ. privind capacitatea in materia contractului de van­zare-cum­parare.

Sunt incapabili de a contracta in general, minorii si interzisii judecatoreste (art. 950 C. civ.).

Cazurile de incapacitati speciale la vanzare si cumparare, ce fac obiectul analizei de fata, sunt expres si limitativ prevazute de lege si de stricta interpretare.

a). Conform art. 1307 C. civ. vanzarea intre soti este interzisa. Incapacitatea este dictata de urmatoarele considerente: pentru protejarea intereselor mostenitorilor rezervatari si pentru protejarea intereselor creditorilor.

b). Tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor de sub tutela lor atat timp cat socotelile definitive ale tutelei nu au fost date si primite (art. 809 C. civ. si art. 1308 pct. 1 C. civ.).

c). Mandatarii, atat cei conventionali cat si cei legali, imputerniciti de a vinde un lucru, nu pot sa-l cumpere intrucat, de regula, nu se poate admite ca o persoana sa cumuleze si rolul de vanzator si pe cel de cumparator (art. 1308 pct. 2 C. civ.).

d). Administratorii bunurilor ce apartin statului, comu­nelor, oraselor, municipiilor sau judetelor nu pot cumpara bunurile aflate in administrarea lor (art. 1308 pct. 3 C. civ.).

e). Functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau unitatilor ad­ministrativ-teritoriale care se vand prin mijlocirea lor (art. 1308 pct. 4 C. civ.).

f). Judecatorii, procurorii si avocatii nu pot deveni cesionari de drepturi litigioase care sunt de competenta Curtii de Apel in a carui circumscriptie isi executa functia sau profesia (art. 1309 C. civ.).

Aceasta interdictie este intemeiata pe un motiv de ordine publica si, in consecinta, sanctiunea este nulitatea absoluta a actului si suportarea chel­tuielilor vanzarii si plata daunelor-interese.

i). Un alt caz de incapacitate speciala temporara la vanzare este cel prevazut de art. 44 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, prin care se instituie o interdictie in consideratia chiriasului dobanditor al locuintei, de a instraina imobilul timp de 10 ani.

2). Vanzarea se incheie prin acordul de vointa dintre parti Existenta con­­simtamantului este in principiu, indispensabila pentru perfec­tarea van­zarii.

Promisiunea unilaterala de vanzare intervine in cazul in care o persoana, prevazand un interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun, primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun, rezervandu-si facultatea de a-si manifesta, ulterior, de obicei inauntrul unui termen, consimtamantul de a-l cumpara.

O promisiune de vanzare constituie un contract distinct (nenumit), ce nu este o vanzare si deci nu poate produce nici efectele aces­­teia (cum ar fi de exemplu, transmiterea dreptului de proprietate).

Putem spune ca promisiunea de vanzare (sau de cumparare) este un antecontract, care da nastere la un drept de creanta, una dintre parti fiind obligata fata de cealalta sa vanda in viitor un anumit bun.

Avand in vedere ca, promitentul are o obligatie de a face, in cazul in care el va refuza vanzarea, contractul nu se va incheia, iar beneficiarul va avea dreptul la daune-interese, potrivit art. 1075 C. civ.

Obligatia promitentului se stinge la expirarea termenului prevazut sau, daca nu s-a prevazut un termen, la expirarea termenului general de pres­crip­tie, care incepe sa curga de la data incheierii promisiunii de vanzare.

Intrucat da nastere la un drept de creanta, dovada promisiunii de van­zare se face conform regulilor generale (art. 1191 si urm. C. civ.) chiar daca vanzarea proiectata ar fi un contract solemn (de exemplu, vanzarea unui teren).

Rezulta ca promisiunea numai de vanzare (sau numai de cumparare) este un contract unilateral, deoarece creeaza obligatii numai pentru una din­tre parti, respectiv pentru promitent.

Potrivit art. 962 C. civ. "Obiectul conventiilor este acela la care partile sau numai una din parti se obliga".

Se poate spune ca obiectul contractului de vanzare-cumparare este dublu. Astfel, obligatia vanzatorului are ca obiect lucrul, iar obligatia cumparatorului are ca obiect pretul. Putem spune astfel ca, in cele ce urmeaza, ne vom referi la obiectul derivat (material) al prestatiilor partilor.

Pentru ca vanzarea sa fie va­labila lucrul vandut trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii: lucrul sa fie in comert, sa fie determinat sau determinabil, sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata exista in viitor, iar vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului.

Daca vanzatorul nu ar fi proprietar, nu ar putea nici sa transmita dreptul care face obiectul contractului (nemo dat quod non habet).

Problema prezinta importanta teoretica si practica mai ales in cazul in care vanzatorul instraineaza un imobil care apartine altuia. Aceasta este cu­noscuta sub numele de vanzarea lucrului altuia.

Vanzarea lucrului altuia este o operatie juridica anormala, intalnita to­tusi in practica si efectuata, fie in necunostinta de cauza de ambele parti, fie in imprejurari in care atat vanzatorul, cat si cumparatorul (sau numai unul dintre ei) stiau ca bunul apartine altei persoane.

O situatie asemanatoare prezinta cazul vanzarii unui bun aflat intr-o indiviziune (sau in proprietate comuna pe cote-parti) care, insa este supusa unui regim juridic deosebit, in sensul ca nu se aplica regulile privitoare la vanzarea lucrului altuia, ci regulile proprii starii de indivi­ziune.

Pretul este suma de bani care reprezinta echivalentul datorat de una dintre parti (cumparatorul) in schimbul lucrului transmis de cealalta parte (van­­zatorul).

Pretul este obiectul prestatiei cumparatorului si corespunde valorii lu­crului vandut.

In lipsa unui pret, vanzarea este lovita de nulitate absoluta, deoarece obli­­gatia cumparatorului nu are obiect, iar obligatia vanzatorului este lipsita de cauza.

Ca element esential de validitate a vanzarii, pretul trebuie sa intru­neas­ca urmatoarele conditii: sa fie stabilit in bani, sa fie determinat sau de­ter­mi­nabil si sa fie sincer si serios.

Daca la incheierea vanzarii exista o disproportie vadita intre valoarea de circulatie a lucrului si pretul efectiv achitat (de exemplu, se vinde un autoturism care are valoare de piata de 100 milioane lei cu suma de 10 milioane lei) in doctrina se vorbeste de pretul lezionar.

Potrivit prevederilor art. 1165 C. civ. actiunea in resciziune pentru leziune este recunoscuta numai minorului intre 14-18 ani care a incheiat singur, fara incuviintarea parintilor sau tutorelui, un act juridic lezionar ( si pen­tru a carui validitate nu era necesara si incuviintarea prealabila a auto­ritatii tu­telare).

Sanctiunea vanzarii cu pret lezionar este nulitatea absoluta.

4). Cauza reprezinta un ele­ment constitutiv in structura actului juridic si o conditie de validitate a aces­tuia.

Din dispozitiile art. 966-968 C. civ. rezulta trei conditii ce trebuie inde­plinite de cauza contractului de vanzare-cumparare: sa existe, sa fie licita si reala.

Potrivit prevederilor art. 948 C. civ., forma nu este o conditie de valabilitate a contractului prevazuta expres de lege.

Ad validitatem, pentru vanzare-cumparare nu se cere o anumita forma, contractul fiind, in principiu, consensual.

Prin exceptie de la principiu legea, in anumite ca­zuri, impune expres o forma solemna pentru validitatea unor vanzari. De exemplu, potrivit art. 2 din Legea nr. 54/1998 terenurile, indiferent ca sunt situate in intravilan sau in extravilanul localitatilor si indiferent de in­tinderea suprafetei, pot fi instrainate prin acte juridice inter vivos numai daca actul juridic a fost incheiat in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii abso­lute.

& 3. Efectele contractului de vanzare-cumparare

Efectele contractului de vanzare-cumparare se impart in: efecte legale (produse prin incheierea valabila a contractului) si de efecte personale (obligatii asumate de parti).

Putem spune astfel, ca vanzarea-cumpararea are un efect dublu: transferul dreptului de proprietate de la vanzator la cumparator (efect legal), si crearea de obligatii in sarcina partilor (efecte personale).

Transmiterea dreptului de proprietate, ca principal efect al vanzarii (in­diferent daca aceasta se face la momentul incheierii contractului sau ulterior acestui moment, prin vointa partilor ori a legii) are rol determinant asupra obligatiilor vanzatorului, cat si ale cumparatorului.

1). Obligatiile vanzatorului. Vanzatorul are doua obligatii principale legale: sa predea bunul vandut si sa-l garanteze pe cumparator contra evictiunii si contra viciilor (art. 1313 C. civ.).

In afara obligatiilor principale, vanzatorul are si unele obligatii accesorii precum: conservarea lucrului pana la predare (art. 1074 C. civ.), suportarea cheltuielilor de radiere a inscriptiilor ipotecare sau alte garantii reale (purga) etc..

Potrivit art. 1314 C. civ. "predarea este stramutarea bunului vandut in puterea si posesiunea cumparatorului". "Stramutarea bunului vandut" nu are semnificatia transferului de proprietate, ci numai a detentiei.

Potrivit art. 1315 C. civ. bunurile imobile se predau prin "remiterea chei­­lor, daca e vorba de o cladire sau prin remiterea titlului de proprietate" (s.n.).

In caz de neexecutare totala sau partiala a obligatiei de predare (datorata culpei vanzatorului) cumparatorul poate:

- invoca exceptia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus); sau

- sa ceara rezolutiunea vanzarii cu daune-interese;

sa ceara executarea in natura a contractului (punerea in posesie con­form art. 1320 C. civ.), iar daca executarea in natura nu este posibila, daune-interese (art. 1075 C. civ.).

Potrivit art. 1337 C. civ. "vanzatorul este de drept obligat, dupa natura contractului de vanzare, a raspunde catre cumparator de evictiunea totala sau partiala a lucrului vandut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect si care n-ar fi declarate la facerea contractului".

Din articolul de mai sus, rezulta ca evictiunea consta: fie in pierderea pro­prie­tatii lucrului (in total sau in parte), fie in tulburarea cumparatorului in exer­citarea prerogativelor sale de proprietar.

Vanzatorul este de drept obligat sa-l garanteze pe cumparator de evic­­tiunea totala sau partiala a lucrului vandut, precum si de sarcinile care n-au fost declarate la incheierea contractului (art. 1337 C. civ.).

Obligatia de garantie contra evictiunii este aplicabila in orice vanzare, inclusiv vanzarea la licitatie publica. In acest caz, ordonanta de adjudecare, ra­masa definitiva si executata, curata imobilul de orice ipoteca si privilegiu.

Vanzatorul trebuie sa asigure cumparatorului nu numai posesia pasnica a lucrului vandut, dar si folosinta utila a aces­tuia. Deci, vanzatorul va raspunde in cazul in care lucrul vandut are defecte care il fac impropriu destinatiei sale, potrivit scopului pentru care a fost cum­parat, ori defectele sunt de natura a-i micsora intr-atat valoarea de intre­buintare incat, cumparatorul, daca le-ar fi cunoscut, nu ar fi cumparat sau ar fi platit un pret mai mic (art. 1352 C. civ.).

De exemplu, in cazul in care s-a incheiat vanzarea-cumpararea unui autoturism intre doua persoane si, dupa un timp, cumparatorul constata ca motorul nu este cel original, ci unul contrafacut, imprejurarea constituie viciu ascuns.

Pentru ca vanzatorul sa raspunda pentru vicii trebuie sa fie indeplinite trei conditii.

a). Viciul trebuie sa fie ascuns (art. 1352 C. civ.). Vanzatorul nu ras­punde de "viciile aparente si despre care cumparatorul a putut singur sa se convinga" (art. 1353 C. civ.).

b). Viciile sa fi existat in momentul vanzarii. In doctrina si in practica s-a admis ca viciul trebuie sa existe in momentul vanzarii, deoarece viciile intervenite ulte­rior vor fi suportate de cumparator (in calitate de proprietar).

c). Viciul sa fie grav, adica din cauza lui lucrul sa fie impropriu intre­buin­tarii la care este destinat dupa natura sa sau sa micsoreze intr-atat va­loa­rea de intrebuintare, incat cumparatorul in cunostinta de cauza nu ar fi cumparat sau ar fi cumparat la un pret mai mic.

In cazul vanzarii unui lucru afectat de vicii ascunse, art. 1355 C. civ. confera cumparatorului doua posibilitati :

a) de a restitui lucrul si de a primi pretul inapoi;

b) de a opri lucrul si de a cere inapoierea unei parti din pret.

2). Obligatiile cumparatorului Cumparatorul are doua obligatii principale: de a plati pretul si de a lua in primire lucrul vandut.

In afara obligatiilor de mai sus, cumparatorul mai are obligatia de a suporta cheltuielile vanzarii (daca nu s-a prevazut altfel in contract).

Potrivit art. 1361 C. civ. "principala obligatie a cumparatorului este de a plati pretul la ziua si la locul determinat prin contract" (s.n.).

Daca partile contractuale nu au stipulat nimic in legatura cu data si locul acesteia plata se va executa la locul si in mo­men­tul in care se face predarea bunului (art. 1362 C. civ).

Prevederea de mai sus este derogatorie de la regula generala, dupa care in materie de obligatii plata se face la domiciliul debitorului (art.1104 C. civ.).

In cazul in care cumparatorul nu-si executa principala sa obligatie de plata a pretului, vanzatorul are la dis­pozitie urmatoarele mijloace juridice.

a). Poate invoca exceptia de neexecutare (exceptio non adimpleti contractus), care-i permite sa refuze predarea lucrul vandut (daca cumparatorul nu plateste pretul si nu beneficiaza de un termen suspensiv, art. 1322 C. civ.).

b). Poate cere executarea silita a obligatiei de plata a cumparatorului (care este totdeauna posibila intrucat are ca obiect o suma de bani).

c). Poate cere rezolutiunea (art. 1365 C. civ.), potrivit regulilor genera­le, insa cu urmatoarele precizari.

Desi nu exista dispozitie expresa, cumparatorul este obli­gat sa predea bunul vandut la termenul stipulat in contract.

In lipsa de stipulatie contrara, pe langa obligatiile de mai sus, cumpa­ratorul mai trebuie sa suporte si cheltuielile vanzarii (cheltuielile propriu-zise ale actului, taxele de timbru si de autentificare sau de publicitate imobiliara), conform art. 1305 C. civ.

Regulile privitoare la suportarea cheltuielilor van­zarii sunt supletive si vizeaza numai raporturile dintre parti.