Contractul de locatiune

CONTRACTUL DE LOCATIUNE

§ 1. Notiune si caractere

Potrivit art. 1411 C. civ., locatiunea este un contract prin care o per­soa­na, numita locator, pune la dispozitia altei persoane, numita lo­catar, folo­sinta temporara a unui bun, in schimbul unei sume de bani, numita chirie.

Potrivit art. 1415 C. civ., locatiunea nu poate fi insa incheiata pe durata perpetua (vesnica), locatiunile ereditare imo­bi­liare, cu­noscute in vechiul drept sub denumirea de emfiteuze ori embatic (besman) fiind prohibite de lege.

Ca si locatiunea, si ante­con­tractul de locatiune, este un act de administrare.

a). Locatiunea este un contract consensual, care se incheie prin sim­plul acord de vointa al partilor, fara vreo alta formalitate.

Ad validitatem, contractul se incheie solo consensu.

Daca contractul a fost constat prin inscris si acesta a fost distrus ori pierdut datorita unui caz de forta majora, atunci existenta acestuia poate fi do­vedita prin orice mijloc de proba.

b). Locatiunea este un contract bilateral (sinalagmatic) intrucat creeaza obligatii pentru ambele parti contractante.

Locatorul se obliga sa asigure folosinta temporara a lucrului, iar loca­ta­rul se obliga sa plateasca chiria.

c). Locatiunea este un contract esentialmente cu titlu oneros, in care partile contractante urmaresc un interes propriu patrimonial.

Caracterul oneros al locatiunii este elementul principal de distinctie al acestui contract in raport cu comodatul (imprumutul de folosinta) care, prin definitie este (esentialmente) cu titlu gratuit.

d). Locatiunea este un contract comutativ deoarece partile cunosc exis­tenta si intinderea obligatiilor inca de la momentul incheierii contractului (deci contractul nu este aleatoriu).

e). Locatiunea este un contract cu executare succesiva deoarece obli­ga­tiile partilor se executa in timp, printr-o prestatie continua, pe toata durata contractului: locatorul fiind obligat sa asigure folosinta lucrului, iar locatarul sa plateasca chiria. Deci elementul de timp este de esenta contractului.

f). Locatiunea este un contract translativ de folosinta temporara a unui lucru individual-determinat (si deci, nu transmite dreptul de proprietate), ris­cul pieirii fortuite fiind suportat de proprietar (care poate fi si o alta persoana decat locatorul).

§ 2. Conditii de validitate

In contractul de locatiune locatorul poate fi o "persoana fizica sau juri­dica titulara a unui drept real care confera acestuia dreptul de folosinta asu­pra bunului ce formeaza obiectul contractului si anume: proprietarul, uzufruc­tuarul, abitatorul, locatarul principal (in cazul sublocatiunii)" etc.

Intrucat locatiunea este, in principiu, un act de administrare, atat loca­to­rul cat si locatarul trebuie sa aiba capacitatea de a incheia acte de admi­nis­trare.

Minorul de peste 14 ani ce are capacitate de exercitiu restransa, va putea fi parte in contractul de locatiune, insa cu incuviintarea prealabila a re­prezentantului sau legal.

Cand durata contractului este mai mare de 5 ani, iar obiectul acestuia este un imobil, doctrina a apreciat ca locatiunea este act de dispozitie, iar partile trebuie sa aiba capacitatea corespunzatoare incheierii unor astfel de acte juridice.

Contractul de locatiune are obiect dublu: lucrul transmis in folosinta si chiria.

a). Lucrul a carui folosinta a fost inchiriata poate fi un mobil sau imo­bil, corporal sau incorporal (de exemplu, dreptul de proprietate industriala).

Lucrul inchiriat nu trebuie sa se distruga sau se consume prin folosinta (conform destinatiei dupa natura obiectului sau cea stabilita de parti, prin acor­­dul lor). Inseamna ca obiectul locatiunii il formeaza lucruri nefungibile (in­dividual-determinate) dupa natura lor sau dupa vointa partilor.

Potrivit art. 965 C. civ. si lucrurile viitoare pot forma obiectul unei loca­tiuni, cu exceptia bunurilor dintr-o mostenire nedeschisa, deoarece pactele asupra unei succesiuni viitoare sunt prohibite de lege.

b). Chiria este pretul platit de locatar pentru folosinta lucrului inchiriat. Modalitatea de plata a chiriei se stabileste prin acordul partilor, de regula in bani, dar (spre deosebire de contractul de vanzare-cumparare) pretul loca­tiunii poate fi platit si in alte servicii.

Avand in vedere ca durata contractului este un element esential al lo­ca­tiu­nii, precum si pentru caracterul succesiv al acesteia, chiria poate fi uni­ca (globala) dar, de regula, este stabilita pe unitati de timp: zile, luni, ani etc.

Chiria trebuie sa fie determinata sau cel putin determinabila (putand fi lasata, fie la aprecierea unui tert ales de parti, fie la influenta unui factor obiectiv; de exemplu, cursul valutar).

Chiria trebuie sa fie sincera si serioasa.

Lipsa pretului atrage nulitatea contractului ca locatiune, urmand ca ma­ni­festarea de vointa a partilor sa poata fi calificata ca imprumut de folo­sin­ta (comodat), daca au fost intrunite conditiile de validitate a acestui con­tract (in special traditiunea lucrului).

& 3. Efectele contractului de locatiune

1). In temeiul contractului principala obligatie a locatorului este de a asigura locatarului folosinta lucrului pe toata durata locatiunii, obli­gatie de a face cu caracter succesiv, din care decurg mai multe obligatii se­cun­dare (cu scopul de a asigura garantarea folosintei linistite si utile a lu­cru­lui inchiriat).

Pentru asigurarea executarii obligatiei principale de folosinta a lucru­lui, locatorul are trei obligatii subsecvente: a) obligatia de predare a lucrului; b) obligatia efectuarii reparatiilor capitale si c) obligatia de garantie.

Potrivit art. 1420 pct. 1 C. civ., locatorul este obligat sa predea lucrul la incheierea contractului si la locul unde se afla in momentul contractarii (daca nu exista stipulatie contrara pri­vind locul si momentul predarii).

Predarea lucrului inchiriat se face pe cheltuiala locatorului.

Daca locatorul refuza predarea (avand in vedere ca obligatia de a face nu este alternativa), locatarul poate cere instantei:

a) predarea silita a lucrului;

b) rezolutiunea contractului pentru neexecutare, cu daune-interese;

c) poate invoca exceptia de neexecutare (refuzand plata chiriei, da­­ca trebuia achitata anticipat).

Daca lucrul se degradeaza din uzul normal al acestuia sau datorita cazului fortuit, inclusiv prin viciile de constructie, necorespunzand unei folo­sin­te normale potrivit destinatiei, locatorul trebuie sa efectueze reparatiile ne­ce­sare repunerii lucrului in starea corespunzatoare.

Locatorul trebuie sa efectueze numai reparatiile importante (capitale) si nece­sa­re mentinerii unei folosinte normale a lucrului, alte reparatii, mai putin im­por­tante, numite "reparatii locative" fiind in sarcina locatarului [art. 1421 alin. (2) C. civ.].

In cazul in care locatorul nu-si executa obligatia de efectuare a repa­ratiilor capitale, locatarul poate cere instantei, sub sanctiunea platii de daune cominatorii:

a) obligarea locatorului la executarea acesteia;

b) autorizarea de a le efectua, in contul locatorului, cheltuielile fiind sca­­­zute din chirie;

c) rezilierea contractului.

Potrivit art. 1420 pct. 3 C. civ. obligatia de garantie a locatorului cuprinde: a) garantia pentru tulburarea cauzata prin fapta sa proprie, b) garantia pentru tulburarea provenita prin fapta unui tert, si c) garantia pentru viciile ascunse ale lucrului inchiriat.

Astfel, ca si la contractul de vanzare-cumparare, locatorul, o data cu pre­­darea lucrului, trebuie sa asigure linistita si utila lui folosinta.

2). Potrivit art. 1429 C. civ. locatarul "trebuie sa intrebuinteze lucrul inchi­ri­at ca un bun proprietar si numai la destinatia determinata prin contact" (s.n.).

Avand in vedere prevederile de mai sus, locatarul nu va putea schimba destinatia lucrului inchiriat, decat cu acordul locatorului.

Locatarul are obligatia de a folosi lucrul ca un bun proprietar, ceea ce implica intretinerea lui pe toata durata locatiunii, pentru mentinerea starii in care i-a fost predat de locator.

El poate efectua reparatiile mai mici, numite locative (spre deosebire de reparatiile importante si degradarile provenind din uzul normal al lucrului care sunt in sarcina locatorului). In plus, locatarul poate efectua lucrarile de mica insemnatate, care nu se considera schimbare de destinatie, de exem­plu, instalarea de gaze, telefon, alarma, aer conditionat etc.

Daca locatorul nu efectueaza reparatiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar numai la incetarea locatiunii "caci inconvenientele lipsei de intretinere (de exemplu, zugraveli) sunt suportate de locatar".

In schimb, locatorul poate cere oricand, efectuarea reparatiilor nece­sare ori rezilierea contractului, daca reparatiile locative efectuate de locatar sunt de natura a provoca distrugerea sau pieirea lucrului.

Locatarul este obligat sa plateasca chiria convenita la termenele stabilite in contract (art. 1429 C. civ.). Plata chiriei se face la domiciliul debitorului (locatarului) potrivit regulilor generale (art. 1104 C. civ.), fiind deci, cherabila.

Daca locatarul refuza sa plateasca chiria, locatorul poate cere: executarea silita, rezilierea contactului sau poate invoca exceptia de neexecutare (exceptio non adimpleti con­tractus), daca chiria urma sa fie platita cu anticipatie si lucrul nu s-a predat.

Potrivit art. 1431 C. civ., la in­ce­tarea contractului, locatarul trebuie sa restituie lucrul inchiriat, in starea in care l-a primit (mai putin uzura normala), impreuna cu accesoriile sale, con­form inventarului. Prin inventar trebuie sa se inteleaga orice act de consta­tare a starii in care s-a aflat lucrul la predare.

Daca lucrul a fost restituit fara inventar se prezuma ca locatarul a pri­mit lucrul in buna stare.

Daca locatarul a facut imbunatatiri lucrului inchiriat pe timpul locatiunii, cu acordul proprietarului, el are dreptul la o despagubire in raport cu valoa­rea adaugata.

Daca locatarul refuza sa restituie lucrul, locatorul are la dispozitie doua actiuni:

- o actiune personala, derivata din contract (ex contractu), care are avan­­­tajul ca poate proba usor obligatia de restituire a lucrului (prin simpla pre­­­zentare a contractului), dar si dezavantajul ca este supusa prescriptiei ex­tinc­­tive si nu poate fi intentata impotriva tertilor;

- o actiune in revendicare, intemeiata pe dreptul de proprietate al loca­to­rului, care are avantajul ca este imprescriptibila si poate fi intentata si im­potriva tertilor detinatori ai lucrului, dar presupune si dificultatea probarii drep­tului de proprietar al locatorului.

Obligatia de a intre­tine si a restitui lucrul in starea primita, face raspunzator pe locatarul unei cladiri si de pagubele pricinuite prin incendiu.

Raspunderea locatarului pentru incendiu produs cladirilor, nu va fi an­ga­jata daca acesta dovedeste ca:

- incendiul a provenit din caz fortuit sau din forta majora;

- incendiul a fost cauzat de un defect de constructie;

- incendiul s-a produs prin comunicarea focului de la o casa vecina (art. 1435 C. civ.).

Potrivit art. 1433 C. civ. locatarul este obligat de a aduce la cunostinta locatorului, in timp util, orice uzur­pare incercata de un tert asupra lucrului, pentru a apara lucrul in­chiriat.

Prin uzurpare se intelege orice incalcare provenita de la un tert a drep­tului de proprietate al locatorului (sau a posesiei) asupra lucrului inchiriat.

In caz de nerespectare a obligatie prevazute de art. 1433 C. civ. lo­catarul datoreaza despagubiri pentru prejudiciul cauzat locatorului din cauza uzurparii.

& 4. Incetarea contractului de locatiune

Locatiunea inceteaza, cel mai firesc, o data cu producerea efectelor sa­­­le, la expirarea ter­me­nu­lui contractului.

Cauzele comune de incetare ale contractelor prezinta, in cazul locatiunii, unele particularitati (de exemplu, denuntarea unilaterala si expirarea ter­me­nu­lui).

- Ca exceptie, de la regula incetarii oricarui contract numai prin acordul de vointa al partilor care l-au perfectat (mutuus conssensus, mutuus dissensus), atunci cand durata locatiunii nu a fost deter­minata prin contract, locatiunea poate inceta si prin manifestarea de vointa a unei singure (si oricare) parti.

Potrivit art. 1436 alin. (1) C. civ. "Locatiunea facuta pe timp determinat inceteaza de la sine cu trecerea timpului" si fara prealabila instiintare. Termenul contrac­tului poate fi sti­pulat de parti in contract sau in anumite conditii, poate fi prezumat de lege (art. 1450 si art. 1451 C. civ.).

- Potrivit art. 1453 C. civ., in caz de reziliere a contractului pentru neexecutarea obligatiilor uneia dintre parti, locatiunea inceteaza.

- Potrivit art. 1423 si art. 1439 C. civ., pierderea totala sau patiala a lucrului duce la incetarea locatiunii.

- Atunci cand se pierde titlul locatorului cu efect retroactiv (de exemplu in car de revocare sau nulitate) contractul de locatiune se desface.

& 5 Varietati ale contractului de locatiune

A. Contractul de inchirierea locuintei

Inchirierea locuintei este contractul prin care o per­soana, numita loca­tor, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita chi­rias (sau locatar), folosinta temporara a unei locuinte, in schimbul unei sume de bani determinate, numita chirie.

Contractul de inchiriere a locuintei se deosebeste de contractul de lo­ca­­tiune (de drept comun) prin obiectul sau specific, si anume suprafata lo­ca­tiva (locuinta) trans­misa in folosinta cu plata.

Contractul de inchiriere a locuintei nu este un contract distinct (inde­pendent), ci o varietate a contractului de locatiune. In consecinta, acestuia ii sunt aplicabile dispo­zitiile speciale ale legislatiei locative si, in completare, ce­le ale dreptului comun (refe­ritore la locatiune).

Potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996 republicata, "inchirierea locuin­telor se face pe baza acordului dintre proprietar si chirias".

Locatorul poate fi o persoana fizica, o persoana juridica sau chiar sta­tul ori o unitate administrativ‑teritoriala.

De regula, locatorul este si proprietarul locuintei inchiriate. Locatorul poate fi insa si titularul unui alt drept real sau al unui drept de creanta, deoa­rece inchirierea nu este translativa de proprietate.

Chiriasul (locatarul) este persoana care, ca urmare a incheierii valabile a contrac­tului de inchiriere a locuintei, dobandeste dreptul de folosinta tem­po­rara a acesteia.

Persoana care incheie contractul, chiriasul, mai este denumit si titular al contrac­tului de inchiriere (sau beneficiar, potrivit Legii nr. 114/1996).

Potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicata, "inchirierea locuintelor se face pe baza acordului dintre proprietar si chirias, consemnat prin contract scris" (s. n.).

Contractul trebuie sa cuprinda: adresa locuintei, suprafata locuibila si dotarile, suprafata curtilor si a gradinilor, valoarea chiriei lunare si modul de plata, obligatiile partilor, locul primirii si restituirii cheilor, inventarul obiectelor si al dotarilor, data intrarii in vigoare si durata, folosinta partilor aflate in co­pro­­prietate, persoanele care vor locui cu titularul contractului etc.

Prin grija proprietarului, in maximum 15 zile de la data semnarii de ca­tre parti, contractul trebuie inregistrat la organele fiscale teritoriale.

Forma scrisa si inregistrarea la organele fiscale teritoriale este ceruta numai ad probationem (lipsa inscrisului neafectand validitatea contractului, in­chirierea nefiind un contact solemn).

In consecinta, proba cu martori nu poate fi admisa.

Obiectul contractului este dublu: locuinta inchiriata si chiria

Locuinta inchiriata. Potrivit art. 21, dispozitiile Legii nr. 114/1996 sunt apli­ca­bile exclusiv imobilelor cu destinatie de locuinta (incluzand curtea si gra­dina aferenta).

Potrivit art. 28 din OUG nr. 40/1999, suprafata utila a locuintei este for­ma­ta din suprafata locuibila impreuna cu suprafata dependintelor.

Rezulta ca dispozitiile Legii nr. 114/1996 reglementeaza exclusiv ra­por­­turile juri­dice dintre locator si chirias in vederea satisfacerii cerintelor de lo­cuit ale unei per­soa­ne sau familii (celelalte bunuri inchiriate, ce depasesc aceasta cerinta, fiind supuse dreptului comun in materie).

Chiria, ca obiect al prestatiei chiriasului, este un element esential al contrac­tului de inchiriere (datorita caracterului sau oneros).

In principiu, chiria practicata pentru locuinte va trebui sa acopere cheltuie­lile de administrare, intretinere si reparatii, impozitele pe cladiri si pe te­ren, precum si recuperarea investitiei, in functie de durata normata stabilita potrivit prevederilor legale, precum si un profit supus negocierii intre parti (art. 31 din lege).

Chiria pentru locuintele proprietate particulara a persoanelor fizice sau juridice se stabileste prin negociere intre proprietar si chirias, cu ocazia in­cheie­rii contractului de inchiriere (art. 32 pct. 1 din OUG nr. 40/1999, modi­ficata).

Durata inchirierii Termenul este de esenta contractului de inchiriere, intrucat contractul este cu exe­cu­tare succesiva

Modalitatile prevazute de OUG nr. 40/1999 prin care partile intra in ra­porturi juridice obligatorii au fost prorogarile, reinnoirile si incheierile fortate ale contrac­telor de inchiriere.

Efectele contractului de inchiriere a locuintei

1. Obligatiile proprietarului (locatorului) Obligatia principala a proprietarului este de a asigura locatarului fo­lo­sinta locuin­tei pe toata durata inchirierii, obligatie principala, cu caracter suc­cesiv, din care decurg obli­gatii secundare (pentru a asigura folosinta linistita si utila a spatiului inchiriat).

a). Obligatia de predare a lucrului Potrivit art. 28 lit. a) din Legea nr. 114/1996, republicata, proprietarul este obligat sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta.

b). Obligatia efectuarii reparatiilor necesare Potrivit art. 1420 pct. 2 si art. 1421 alin. (2) C. civ., in general, locatorul trebuie sa asigure starea cores­punza­toare a lucrului (potrivit scopului urmarit de parti), nu numai la momentul predarii, ci pe tot timpul derularii locatiunii.

Chiriasul are un drept de retentie asupra locuintei pana la achitarea integrala a despagubirilor de catre proprietar. In cazul instrainarii locuintei, chi­riasul poate pre­tinde plata despagubirilor de la noul proprietar.

2. Obligatiile chiriasului

1). Folosirea locuintei potrivit destinatiei Legea locuintei nu are dis­pozitii expre­se care sa oblige chiriasul la folosirea spatiului inchiriat numai potrivit desti­na­tiei date prin contract.

b). Obligatia de intretinere a locuintei In general, chiriasul tre­buie sa intrebuin­teze locuinta ca un bun proprietar (art. 1429 C. civ.)

La incetarea contractului de inchiriere, depozitul de garantie se restituie intr‑un inter­val de cel mult de 3 luni, incepand cu data restituirii cheilor de catre chirias. Din acesta se pot retine, la restituire, sumele datorate proprieta­rului, sub rezerva justifi­carii acestora.

c). Obligatia de plata a chiriei Locatarul este obligat sa plateasca chiria convenita la termenele stabilite in contract (art. 1429 C. civ.), iar plata chiriei se va face la domiciliul debitorului (chi­ria­sului), potrivit regulilor generale (art. 1104 C. civ.), fiind deci cherabila.

Daca locatarul refuza sa plateasca chiria, proprietarul (locatorul) poate cere: exe­cu­­tarea silita, rezilierea contactului sau poate invoca exceptia de neexecutare (excep­tio non adimpleti con­tractus), in acest din urma caz atunci cand chiria urma sa fie platita cu anticipatie si lucrul nu s‑a predat.

d). Obligatii care nu pot fi asumate de chiriasi. Potrivit art. 22 din Legea nr. 114/1996, republicata, in contractul de inchiriere a locuintei nu pot fi intro­duse urmatoarele clauze, de exemplu, obligarea chiriasului la recunoasterea sau la plata in avans catre proprietar a oricarei sume cu titlu de reparatie.

Schimbul de locuinte Legea permite chiriasilor sa‑si schimbe locuintele, cu altele sau intre ei. Schimbul de locuinte poate fi voluntar sau obligatoriu.

a). Schimbul de locuinte voluntar Potrivit art. 33 din Legea nr. 114/1996 repu­blicata si modificata, titularii contractelor de inchiriere pot face intre ei schimb de lo­cuinte, cu avizul autoritatii care a aprobat inchirie­rea sau, dupa caz, al proprie­ta­rului locuintei.

La baza schimbului voluntar de locuinte se afla vointa chiriasilor res­pectivi, ma­ni­festata prin consimtamantul dat la incheierea contractului.

b). Schimbul obligatoriu de locuinte Chiriasii pot fi mutati din lo­cuintele ocu­pate si prin dispozitia legii.

Schimbul obligatoriu a fost reintrodus in legislatie prin art. 23 din OUG nr. 40/1999.

Potrivit art. 23 alin. (1) din ordonanta, proprietarii au dreptul sa ceara mutarea chiriasilor din spatiile cu destinatia de locuinta pe calea unui schimb obligatoriu.

Incetarea contractului de inchiriere a locuintei

a). Expirarea termenului inchirierii La implinirea termenului, con­tractul de in­chi­riere a locuintei inceteaza de drept, fara vreo formalitate.

La expirarea termenului contractual, daca partile nu convin asupra re­innoirii con­trac­tului de inchiriere, chiriasul este obligat sa paraseasca lo­cuinta (art. 23 din lege).

In materie locativa insa, expirarea termenului nu atrage direct si in­ce­ta­rea raporturilor locative, intrucat, de regula, opereaza prelungirea sau re­in­noi­­rea de drept a contractelor.

b). Denuntarea unilaterala de catre chirias Potrivit art. 24 lit. a) din lege, con­tractul de inchiriere a locuintei poate inceta inainte de termen prin denuntarea unila­terala ceruta numai de chirias.

Pentru a fi valabila, incetarea inchirierii prin denuntare unilaterala de ca­tre chirias trebuie sa fie precedata de un preaviz notificat in termen de mi­nimum 60 de zile.

c). Rezilierea contractului pentru neexecutarea obligatiilor de catre chirias. Ince­tarea contractului inainte de termen (in acest caz) poate fi ceruta fie de proprie­tar, fie de asociatia de proprietari [art. 24 lit. b) si c) din lege].

d). Parasirea locuintei sau decesul chiriasului Potrivit art. 27 din lege, in caz de parasire definitiva a locuintei de catre titularul contractului de inchiriere sau in cazul decesului acestuia, contractul inceteaza in termen de 30 de zile.

B. Contractul de arendare (locatiunea fondurilor rurale)

Arendarea este un contract prin care una din parti, numita arendator, transmite bunuri agricole celeilalte parti, numita arendas, in ve­de­rea exploatarii pe o durata determinata, in schimbul unui pret, numit arenda (art. 2 din Legea nr. 16/1994).

Arendarea este o varietate a contractului de locatiune (si nu un con­tract civil distinct, independent), fapt pentru care se supune dispozitiilor spe­ciale ale legii in ma­te­rie si, in completare, regulilor locatiunii.

Contractul de arendare se incheie intre aren­­­­dator, pe de o parte, si arendas, pe de alta parte.

Arendasii pot fi persoane fizice sau juridice. Arendasii persoane fizice trebuie sa fie cetateni romani, indiferent da­ca au domi­ci­liul in tara sau in strainatate. Acestia trebuie sa aiba pregatire de specialitate agricola, practica agricola sau un atestat de cunostinte agri­cole si sa prezinte garan­tiile solicitate de arendatori.

Arendasii persoane juridice trebuie sa fie persoane juridice romane, cu sediul in Romania, inclusiv cele cu capital partial sau integral strain. Acestia tre­buie sa aiba ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole si sa pre­­zinte garantiile solicitate de arendator (art. 3 alin. ultim).

Nu pot avea calitatea de arendasi (fiind incapabili de a lua in arenda orice fel de bunuri agricole) functionarii publici si salariatii cu functii de conducere din condu­ce­rile ad­mi­nistrative ale regiilor autonome cu profil agricol, ale institutelor si sta­tiu­nilor care au in patrimoniu sau in administrare terenuri agricole proprietate de stat (art. 18, modificat prin Legea nr. 350/2003).

Contractul de arendare are obiect dublu: bunurile agri­cole arendate si arenda (pretul arendarii).

Bunurile arendate pot fi terenurile cu destinatie agricola care cuprind: terenuri agricole productive (arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, po­mi­co­le, arbustii fruc­tiferi, plantatiile de hamei si duzi), pasunile impadurite etc. (art. 1 din lege).

Arendarea este un contract solemn. Potrivit art. 6, contractul de arendare se intocmeste in scris, cate un exemplar pentru fiecare parte si un exemplar care se depune la consiliul local in a carui raza teri­toriala se afla bunurile arendate, in termen de 15 zile de la data incheierii. Con­tractul se inregistreaza intr‑un registru spe­cial, tinut de secretarul consiliului local.

Deci forma solemna presupune contractul scris si inregistrat la consiliul local.

Forma scrisa si inregistrarea contractului sunt cerinte ad validitatem si pentru opozabilitate [art. 6 alin. (4)], nerespectarea lor atragand sanctiunea nu­litatii absolute a contractului [art. 24 alin. (1)].

Efectele contractului de arendare

1. Obligatiile arendatorului Potrivit art. 8 alin. (1), "arendatorul este obligat sa predea bunurile aren­date in ter­menul si in conditiile stabilite, sa garanteze pe arendas de evic­tiune totala sau par­tiala si sa execute toate celelalte obligatii asumate prin contract".

a). Obligatia de garantie a arendatorului vizeaza folosinta linistita si utila a bu­nu­lui dat in arenda.

Daca la predarea efectiva a bunurilor agricole arendate se constata ca terenul are o suprafata mai mica sau mai mare decat cea prevazuta in con­tract, se va putea cere micsorarea sau majorarea pretului (arendei).

b). Obligatia de predare Arendatorul mai are obligatia, derivata din dreptul comun, de a preda bunurile agricole in starea corespunzatoare exploa­tarii agricole.

c). Alte obligatii Potrivit art. 10, arendatorul mai are obligatia de a achita impo­zi­tele si taxele datorate pentru bunurile agricole arendate.

2. Obligatiile arendasului

a). Obligatia de plata a arendei Arendasul are ca principala obli­gatie plata pre­tu­lui arendarii, la termenele, locurile si in conditiile stabilite in contract.

Plata se face, potrivit regulii de drept comun, la domiciliul arendasului (fiind che­rabila).

b). Obligatia de a folosi bunurile arendate ca un bun pro­prie­tar Obligatia aren­­­dasului consta in cultivarea terenului cu grija si sarguinta pe care le‑ar fi depus insusi proprietarul bunului agricol.

c). Obligatia de restituire a bunurilor arendate La incetarea con­tractului, aren­da­sul trebuie sa restituie bunurile arendate in starea in care le‑a primit conform in­ven­­tarului (procesului‑verbal) facut la predare.

d). Obligatia de plata a cheltuielilor de arendare Arendasul su­porta si chel­tuie­lile de incheiere a contractului, respectiv taxele de redactare si inregistrare a acestuia [art. 6 alin. (3)].

Suportarea riscurilor

1. Riscul pieirii lucrului Pieirea fortuita, in tot sau in parte, a bunurilor agricole arendate este su­portata de arendator, in calitatea sa de proprietar, potrivit regulilor gene­ra­le (res perit domino).

Aren­dasul insa va fi tinut sa faca dovada ca pieirea s‑a produs dintr‑o cauza straina (forta majora sau caz fortuit), adica fara culpa sa (art. 1431, 1434 C. civ.).

2. Riscul contractului In caz de pieire fortuita a bunurilor arendate, riscul neexecutarii con­trac­tului va fi suportat de arendator (in calitate de debitor al obligatiei impo­sibil de executat).

Ca exceptie, atunci cand contractul s‑a incheiat pe un an si recolta a pierit in tota­litate sau cel putin jumatate, arendasul are dreptul sa ceara o reducere proportionala din arenda (art. 1458 C. civ.).

Incetarea contractului de arendare

1. Moartea uneia dintre parti. Arendarea este un contract incheiat intuitu per­sonae, spre deosebire de locatiune (a carei varietate este) ce nu are aceasta caracte­ristica.

Desi arendarea a fost incheiata in consideratia persoanei arendasului, legiuitorul a permis continuarea contractului in cazul decesului arendatorului sau al arendasului, cu respectarea a doua conditii:

‑ mostenitorii majori sa comunice in scris intentiile lor si

‑ sa existe acordul scris al "celeilalte parti", dat in termen de 30 de zile de la data decesului [art. 25¹ alin. (1)].

2. Expirarea termenului. Potrivit art. 12 din lege, "contractul de aren­dare poate fi reinnoit potrivit intelegerii partilor si cu respectarea prevederilor legii".

3. Instrainarea bunurilor agricole arendate prin acte intre vii. Avand in ve­dere ca arendarea transmite numai folosinta lucrului, proprietarul acestuia poate ori­cand sa‑l instraineze.

In consecinta, instrainarea lucrului agricol nu produce, in principiu, in­ce­tarea con­tractului de arendare.