Contractul de arendare

CONTRACTUL DE ARENDARE

NOTIUNEA, SEDIUL MATERIEI SI CARACTERELE JURIDICE ALE CONTRACTULUI DE ARENDARE

1.1. Notiunea si reglementarea contractului de arendare

Contractul de arendare constituie o varietate a contractului de locatiune din dreptul comun, prin care o parte, numita arendator, se obliga sa transmita celeilalte parti, numita arendas, folosinta unor bunuri agricole pe o durata determinata, in schimbul unui pret numit arenda.

Contractul de arendare este reglementat prin Legea nr. 16/1994, Legea arendarii, modificata si completata prin Legea nr. 58/1995, Legea nr 65/1998 si prin O.U.G. nr. 157/2002, aprobata cu modificari prin Legea nr. 350/2003.

Potrivit art. 26 din Legea nr. 16/1994, dispozitiile Legii arendarii "se completeaza cu prevederile legislatiei civile, in masura in care acestea din urma nu sunt contrare". Astfel, vor fi incidente in cauza dispozitiile cuprinse in titlul VII, capitolul IV, din Codul civil, intitulat Despre regulile particulaire la arendare, art. 1454 si urm., care n‑au fostt abrogate expres de Legea arendarii

La aceste dispozitii se adauga si cele care reglementeaza locatiunea de drept comun.

De asemenea, dispozitiile Legii nr. 16/1994 se intregesc si se coroboreaza si cu cele ale Legii nr. 18/1991 (Legea fondului funciar) si cu ale altor acte normative care reglementeaza activitatea in domeniul agricol.

1.2. Caracterele juridice ale contractului de arendare

a. Arendarea este un contract sinalagmatic (bilateral).

b. Arendarea este un contract cu titlu oneros.

c.  Contractul de arendare este comutativ.

d. Contractul de arendare este un contract cu executare succesiva.

e.  Arendarea este un contract translativ de folosinta asupra bunurilor agricole.

f.  Contractul de arendare se incheie intuitu personae, cel putin in persoana arendasului.

g. Contractul de arendare este un contract solemn; insa, el nu trebuie incheiat in forma autentica, putand fi incheiat si sub forma inscrisului sub semnatura privata. Pentru a fi opozabile fata de terti contractele de arendare trebuie inregistrate in termen de 15 zile de la incheiere la Consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile arendate.

CONDITIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI DE ARENDARE

2.1. Partile contractante

A. Arendatorul

Poate avea calitatea de arendator proprietarul, uzufructuarul sau orice alt detinator legal al bunurilor care formeaza obiectul contractului si care are dreptul de exploatare agricola a acestora si are capacitatea ceruta de lege pentru incheierea unui astfel de contract.

Art. 4 alin. 1 din Legea 16/1994 prevede ca "nu pot da in arenda bunurile agricole regiile autonome, institutele si statiunile de cercetare si productie agricola, societatile comerciale si alte unitati care au in patrimoniu sau in administrare terenuri proprietate de stat"

B. Arendasul

Pot avea calitatea de arendas una sau mai multe persoane fizice (membrii unei familii), insa numai persoane care sunt cetateni romani, indiferent ca au domiciliul in Romania sau in strainatate (dar care au pregatire de specialitate agricola, practica agricola ori atestat de cunostinte agricole si prezinta garantiile solicitate de arendator), sau persoane juridice romane, cu sediul in Romania (inclusiv cu capital partial sau integral strain), care are ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole si prezinta garantiile cerute de arendatori.

Art. 18 din Legea arendarii interzice luarea in arenda a bunurilor agricole de catre "functionarii publici si salariatii din conducerile administrative ale regiilor autonome cu profil agricol, ale institutelor si statiunilor de cercetare si productie agricola, ale societatilor comerciale agricole pe actiuni si ale altor unitati care au in patrimoniu sau in administrare terenuri agricole proprietate de stat".

2.2. Obiectul contractului de arendare

a. Lucrul arendat. Legea arendarii enumera in art. 1 alin. 2 bunurile agricole care pot fi arendate. Acestea sunt imobile fie prin natura lor, cum sunt terenurile si constructiile, fie prin destinatie, cum sunt masinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole.

b. Arenda (pretul contractului) poate sa fie stabilita sub forma unor cantitati de produse agricole, care vor fi predate in natura sau sub forma echivalentului lor in lei, la preturile practicate pe piata locala la data platii ori poate fi exprimata intr-o cantitate de produse agricole si bani. Nimic nu se opune ca arenda sa fie stabilita direct in bani.

Conform art. 5 lit. e din lege, sub sanctiunea nulitatii, contractul de arendare trebuie sa cuprinda mentiuni cu privire la cuantumul arendei, precum si la modalitatile si termenul de plata.

2.3. Termenul arendarii

Potrivit art. 7 din Legea arendarii, contractul trebuie sa prevada durata arendarii.

Legea 16/1994 modificata lasa deplina libertate partilor sub acest aspect, ele putand conveni asupra oricarui termen, tinand cont de situatia de fapt concreta si de interesele lor.

Totusi, desi legea nu mai prevede un termen minim (initial se prevedea o durata minima de 5 ani pentru incheierea contractului), se considera ca durata arendarii nu poate fi mai mica de 1 an, aceasta fiind necesara pentru consumarea unui ciclu de productie, pentru ca arendasul sa poata culege fructele (art. 1462 C. civ.).

EFECTELE CONTRACTULUI DE ARENDARE

3.1. Problema suportarii riscurilor

A. Riscul pieirii lucrului

Riscul pieirii fortuite, in tot sau in parte, a bunurilor arendate (constructii, masini, utilaje, animale etc.), este suportat de catre arendator, potrivit regulii res perit domino.

In cazul in care lucrul arendat a pierit in totalitate, contractul inceteaza, iar daca

lucrul arendat a pierit numai in parte, arendasul va putea sa ceara fie o scadere de pret proportionala cu deteriorarea lucrului si timpul utilizat, fie desfiintarea contractului, daca partea pierita din lucrul arendat este atat de insemnata incat se poate prezuma ca, fara acea parte, persoana nu ar fi consimtit la arendare.

B. Riscul neexecutarii contractului

In caz de pieire fortuita a bunurilor arendate, riscul neexecutarii contractului este suportat de arendator in calitate de debitor al obligatiei imposibil de executat.

Daca arenda a fost stabilita de catre parti sub forma unei cote‑parti din recolta, pierderea recoltei se suporta proportional de arendator si arendas (art. 1469‑1467 C. civ.).

In cazul in care arenda se plateste prin echivalentul in lei al produselor, arendatorul nu suporta riscul pierii lor dupa recoltare, el nefiind proprietar al produselor culese, ci creditorul unei creante banesti.

Daca arenda a fost prevazuta de parti intr‑o cantitate determinata de produse agricole, care urmeaza a fi prestata de arendas in natura sub forma echivalentului in bani, riscul pieirii fortuite a recoltei este suportat, de regula, de arendas, deoarece cuantumul arendei nu depinde de marimea recoltei.

3.2. Obligatiile partilor

A. Obligatiile arendatorului

Potrivit art. 8 alin. 1 din Legea arendarii, arendatorul este obligat sa predea bunurile arendate in termenul si in conditiile stabilite, sa garanteze pe arendas contra evictiunii totale sau partiale si pentru viciile ascunse ale lucrului arendat, precum si sa execute toate celelalte obligatii asumate prin contract.

Arendatorul trebuie sa predea bunurile arendate in stare corespunzatoare folosintei (exploatarii agricole), iar pe durata arendarii sa execute reparatiile capitale care sunt de natura a mentine bunul in stare de exploatare.

In fine, potrivit art. 10 din Legea arendarii, impozitele si taxele datorate, potrivit legii, pentru bunurile agricole arendate, cad in sarcina arendatorului.

B. Obligatiile arendasului

Art. 8 alin. 2 din Legea nr. 16/1994 prevede ca arendasul are obligatia de a folosi bunurile arendate, ca un bun proprietar, in condi­tiile stabilite, de a mentine potentialul productiv al bunurilor aren­date, de a le restitui la incetarea contractului, de a plati arenda la termenele si in modalitatile stabilite, precum si de a executa toate obligatiile contractuale".

Arendasul mai are si obligatia de a plati taxele de redactare si inregistrare a contractului de arendare, precum si a impozitelor datorate pe veniturile realizate din exploatarea bunurilor agricole arendate.

In caz de neexecutare culpabila a obligatiilor de catre una din parti, cealalta poate cere in justitie rezilierea contractului in conditiile legii" (art. 24 alin. 2 din Legea nr. 16/ 1994).

3.3. Incetarea contractului de arendare

Principala cauza de incetare a contractului de arendare o constituie expirarea termenului contractual, daca contractul nu a fost reinnoit.

Contractul poate inceta si in caz de pieire a bunurilor arendate, in cazul desfiintarii titlului arendatorului, precum si in cazul neexecutarii obligatiilor de catre oricare din parti, cand se poate cere prin justitie rezilierea contractului.

Decesul uneia dintre parti nu duce la incetarea contractului, mostenitorii acesteia preluand drepturile si obligatiile din contract, daca partile nu au stabilit altfel. In acest scop, potrivit art. 25¹ alin. 1 din Legea nr. 16/1994 mostenitorii majori trebuie sa comunice in scris intentiile lor de a continua contractul si sa obtina acordul scris al celeilalte parti, in termen de 30 de zile de la data decesului.